Co je hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM) - definice, výhody a nevýhody

Jedním typem půjčky, která se v poslední době stala populární, je ARM, nebo hypotéka s nastavitelnou sazbou. U této půjčky úroková sazba začíná velmi nízko a postupem času se upravuje podle úrokového indexu, jako je LIBOR (London InterBank Offered Rate). Úroková sazba se obvykle upravuje, protože marže se připočítává k jakémukoli současnému kurzu.

ARM mohou být v určitých situacích velmi vhodné a v jiných mohou vyvolat uzavření trhu. Proto je nezbytné pochopit jejich jedinečné vlastnosti a zvážit dlouhodobá rizika kromě krátkodobých odměn, které tento typ půjčky musí nabídnout.

Snad nejdůležitější úvahy týkající se ARM se týkají toho, zda existuje fixní úrokové období, na jakém indexu je sazba založena, jak často se sazba upravuje a zda existují úrokové nebo platební limity.

Období pevné úrokové sazby

Nejběžnější hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou se nazývá „hybridní ARM“, ve kterém je zaručeno, že určitá úroková sazba zůstane pevná po určitou dobu. Tato počáteční sazba je často nižší než to, co byste jinak mohli získat v tradiční 30leté fixní půjčce.

Například 3/1 ARM nebo 5/1 ARM nabídne pevnou úrokovou sazbu na tři nebo pět let. Fixní období se však může velmi lišit, od jednoho měsíce do deseti let a je omezeno pouze tím, co půjčovatel umožní. Obecně platí, že čím kratší je pevné období, tím nižší bude úroková sazba.

Pro mnoho lidí, kteří refinancují hypotéku nebo se pohybují každých pár let, může být ARM účinným způsobem, jak zaplatit méně úroků, než by bylo možné pomocí standardní 30leté fixní půjčky. Toto pevné období vám navíc může poskytnout čas na posouzení, jakým směrem směřují úrokové sazby, a rozhodnout, kdy a zda refinancovat. Většina lidí se však rozhodne refinancovat na konci období pevné sazby nebo blízko něj.

Jak se vypočítává nová úroková sazba

Vaše hypoteční úroková sazba se upraví podle konkrétního indexu úrokové sazby a marže věřitele.

Úrokový index

Pořčeno někde v papírování za každou hypotéku s nastavitelnou sazbou, najdete index, na kterém bude úprava úrokové sazby založena. Index je obecný ukazatel současných úrokových sazeb, jako je například aktuální úroková sazba státních dluhopisů nebo úroková sazba, kterou banky platí za své vklady (COFI)..

Když úrokové sazby stoupnou, tyto indexy stoupnou. Podobně, když úrokové sazby klesnou, tyto indexy klesnou. Přestože každý index bude sledovat obecný trend, nemusí přesně sledovat současné průměrné úrokové sazby.

Okraj

Marže je procento přidané do indexu, které určuje vaši novou úrokovou sazbu, a obvykle se pohybuje mezi 2% a 4%. Pokud je například průměr 4% a marže 3%, vaše sazba se upraví na 7%. Index plus marže je technicky označován jako „plně indexovaná sazba“, ale většina lidí jí jen říká úroková sazba.

Marže se sčítají tak, aby věřitel dosáhl zisku, protože používané indexy mají velmi nízké sazby. Velikost marže může také záviset na vašem kreditu; čím lepší je váš kredit, tím menší je marže. Z důvodu marže budou muset úrokové sazby obvykle klesnout (ve srovnání s tím, kdy jste si vzali půjčku), aby se po úpravě ARM viděla ekvivalentní nebo snížená úroková sazba..
Při porovnávání ARM mějte na paměti, že ten s největší marží nemusí být nutně poražený. Je to proto, že může používat index, který je obecně nižší nebo má menší volatilitu. Například některé hypotéky založí úrokovou sazbu na COFI (Index nákladů fondů), který má tendenci stoupat a klesat méně než ostatní sazby. Místo toho některé ARM používají LIBOR, který má tendenci být o něco vyšší. Podívejte se, kde byl index ARM za posledních několik let, abyste získali představu o tom, kde může být vaše úroková sazba v budoucnu..

Jak se často upravuje úroková sazba?

Jakmile se úroková sazba upraví, musíte vědět, jak často se bude v budoucnu měnit. Jinými slovy, kdy se příště upraví? Vědět, že je to důležité nejen proto, aby vám pomohlo vytvořit rozpočet, ale také zjistit, kdy je čas na refinancování.

Chcete-li vědět, kdy k tomu dojde, podívejte se na druhé číslo hybridního ARM. Například již víte, že ARM 3/1 se poprvé upraví po třech letech. Druhé číslo však naznačuje, že se bude upravovat jednou ročně poté. To znamená, že existují ARM, které se upravují každé dva roky, šest měsíců nebo dokonce každý měsíc po počáteční úpravě - i když poslední je méně obvyklá.

Je úroková sazba nebo platba omezena?

Omezení vaší úrokové sazby nebo platby znamená, že může v určité časové období zvýšit pouze určitou částku. Ve skutečnosti existují různé druhy limitů, které jsou navrženy tak, aby zabránily drastickému zvýšení vaší platby nebo úrokové sazby v krátkém časovém období, i když úrokové sazby prudce vzrostou.

Úroková sazba

Limity úrokových sazeb jsou nabízeny ve dvou variantách: doživotní a periodické úpravy.

Celoživotní limit udržuje úrokovou sazbu, aby nepřekročila určitou sazbu (tento limit může být poměrně vysoký).
Pravidelná úprava stropu udržuje rychlost, aby se v zadaném časovém období příliš nezvýšila. Například vaše úroková sazba může být omezena na zisk 0,5% ročně, bez ohledu na to, jak se index zvýšil. Některá ARM však k první úpravě nestaví strop, ale při následných úpravách.

Jedním z důležitých upozornění je, že pokud index stoupne více než strop v jednom roce, může úroková sazba pokračovat v příštím roce i v případě, že se index od předchozí úpravy nepohyboval..

Ve výše uvedeném příkladu si tedy představme, že index vzrostl o 1,5% za jeden rok, ale zůstane na této úrovni dalších několik let. V roce 1 se vaše úroková sazba zvýší o 0,5%, nebo částka, kterou vám povolí strop pro pravidelné úpravy. Poté, v letech dva a tři, se úroková sazba zvýší o 0,5%, dokud se vaše úroková sazba nebude shodovat s indexem plus částkou marže.

Úroková sazba

Některé ARM mají „dolní“ úrokovou sazbu, pod kterou sazba nemůže jít. Jinými slovy, i když se úrokové sazby výrazně sníží, vaše nová sazba se nemusí vůbec snížit. Důvodem je, že „dolní mezí“ by mohla být úroková sazba účinná během pevně stanoveného období nebo úroková sazba, k níž se poprvé přizpůsobila. Zkontrolujte, zda vaše papírování pečlivě zjistit, zda máte úrokovou sazbu, která bude jen stoupat.

Platební stropy

Stejně jako omezení úrokových sazeb i platební limit chrání vaši platbu před příliš vysokým nárůstem v kterémkoli okamžiku. Omezení plateb bude buď v částkách v dolarech (např. Vaše měsíční platba může stoupnout pouze o 200 $ každý rok), nebo procento (např. Vaše měsíční platba může zvýšit až o 10% každý rok).

Vaše nová platba bude navíc porovnána s platbou v předchozím roce, nikoli s původní platbou. Pokud je například vaše platební limit 10% každý rok a zpočátku jste zaplatili 1 000 $ / měsíc, vaše upravená platba by se mohla zvýšit na ne více než 1 100 $ v prvním roce, 1 210 $ ve druhém a 1 331 $ ve třetím.

Stropy plateb obvykle fungují nezávisle na stropech úrokových sazeb. Takže i když úroková sazba výrazně vzroste, nemusí to nutně znamenat, že vaše platba bude. Na druhou stranu však tento zájem stále dlužíte a bude vám věnována rovnováha vaší hypotéky. Toto je známé jako negativní amortizace (viz níže).

Ve skutečnosti si možná ani neuvědomujete, že se to děje. Pokud však vaše úroková sazba stoupne a vaše platba nebude, váš zůstatek půjčky pravděpodobně stoupá namísto dolů každý měsíc. Některá ARM obsahují doložku, která zcela odstraní strop platby, když aktuální zůstatek úvěru přesáhne původní zůstatek úvěru o určitou částku. Výsledkem je často obrovský skok plateb. Abyste se této situaci vyhnuli, zkontrolujte každý měsíc svůj hypoteční výpis a ujistěte se, že se zůstatek vašeho úvěru nezvyšuje a že platba odpovídá úroku, který vám účtujeme.

Různé typy ARM

Kromě hybridního ARM existují i jiné méně běžné typy. Pokud nepochopíte, mohou to mít vážné důsledky pro vaše finanční zdraví, úvěr a celkovou kvalitu života.

1. Zájem pouze o ARM

ARM pouze pro úroky vám umožňuje platit každý měsíc pouze úrok z půjčky, aniž byste museli splácet jistinu. Tím se snižuje platba, ale nedělá se nic, co by vám pomohlo vybudovat kapitál, nebo se přiblížit k vlastnictví vašeho domova. Tento typ půjčky často používají investoři, kteří nezamýšlejí udržovat dům po dlouhou dobu, nebo majitelé domů, kteří očekávají, že si za několik let svůj dům budou moci lépe dovolit..

Přijetí takové půjčky však může být riskantní podnikání, protože většina hypoték pouze pro úroky se nakonec resetuje a vyžaduje, abyste také spláceli jistinu. Když k tomu dojde, platba samozřejmě dramaticky vzroste. Pokud máte nebo uvažujete o takové půjčce, pochopte, jak a kdy se nastaví, aby byla plně amortizována.

2. Negativní amortizace hypotéky

„Negativní amortizace“ je fantastický termín pro hypotéku, kde platíte méně, než je úrok splatný každý měsíc. To znamená, že zůstatek vašeho úvěru stoupá, protože k zůstatku úvěru se přidává nezaplacený úrok. Tyto typy hypoték byly běžně zneužívány během boomu bydlení, protože platby jsou pochopitelně nízké.

Pokud je však zůstatek úvěru příliš vysoký, hypotéka se resetuje a platby dramaticky vyskočí. Před boomem bydlení nejvíce negativních amortizačních hypoték použili pouze investoři nebo ploutve. Tyto půjčky jsou prostě receptem na katastrofu pro většinu majitelů domů.

3. Platební opce nebo hypotéky typu Pick-a-Pay

Hypotéka typu „pick-a-pay“, známá také jako hypotéka s možností platby, je poměrně novým typem úvěru, který se zdá být šitý na míru, aby způsobil problémy. Tyto hypotéky byly velmi populární, když ceny domů dramaticky rostly, protože umožňovaly lidem dostat se do více domu za méně peněz. Většina z těchto půjček nabízí více platebních možností každý měsíc a pokud platíte alespoň nejmenší platbu, nebudete ve výchozím nastavení.

Běžně si můžete vybrat mezi zaplacením veškerého úroku plus část jistiny, platbou pouze úroku nebo platbou částky, která je nižší než úrok nahromaděný v daném měsíci. Dokážete si představit, že většina lidí si vybere nejmenší platbu, což znamená, že nezaplacený úrok může způsobit, že zůstatek úvěru v průběhu času podstatně poroste. Poté, co zůstatek úvěru dosáhne určitého bodu (často o 20% více než původní zůstatek), hypotéka se resetuje a platby se dramaticky zvýší.

Hypotéky typu „pick-a-pay“ byly často prodávány lidem, kteří nebyli informováni, že zaplacení minimální platby způsobí růst zůstatku jejich půjčky. I když tyto typy hypoték mohou být pro investory skvělým nástrojem, obvykle nejsou vhodné pro lidi, kteří mají v úmyslu být doma dlouho. Pokud máte hypotéku s různými platebními možnostmi každý měsíc, pečlivě si přečtěte dokumentaci k úvěru a výpis z hypotéky a zjistěte, kolik musíte zaplatit, aby zůstatek úvěru klesal namísto nahoru.

Výhody a nevýhody ARM

Tyto výhody a nevýhody se obecně vztahují na většinu ARM, ale pečlivě prozkoumejte své doklady a ujistěte se, zda se týkají půjčky, kterou zvažujete, či nikoli..

Výhody

Nižší uzavírací náklady. Jednou z významných výhod pro ARM je to, že jsou často levnější než hypotéka s pevně stanovenou úrokovou sazbou.
Nižší fixní úrok. Pokud má ARM období s pevnou úrokovou sazbou, je tato sazba obvykle nižší než sazba hypotéky s pevně stanovenou úrokovou sazbou.
Velkorysé pevné úrokové období. Protože mnoho lidí ani neuchovává stejnou hypotéku po dobu pěti let, 5/1 ARM vám může poskytnout spoustu času na prodej nebo refinancování vašeho domu, aniž by se původní počáteční sazba vůbec upravila. To znamená, že byste mohli ušetřit peníze předem při nižších nákladech na uzavření a časem díky nižším úrokovým sazbám - zejména pokud je prostředí úrokových sazeb nízké nebo klesá.
Pomáhá vám se kvalifikovat pro větší domov. Protože počáteční splátka je často nižší než splátka hypotéky s pevně stanovenou sazbou, může být snazší získat nárok na větší půjčku. Mnoho lidí, kteří dostanou ARM, jsou první homebuyers, kteří očekávají, že za pět let vydělají více peněz než nyní. Ve skutečnosti může být ARM skvělým odrazovým můstkem do vlastnictví domu, protože je relativně levný a snadno se kvalifikuje.

Nevýhody

Nedostatek konzistence v platbách. Jakmile se sazba upraví, může to ztížit rozpočet, zejména pokud se vaše sazba upraví každý měsíc nebo šest měsíců.
Úrokové sazby by mohly stoupnout. V hybridním ARM je úroková sazba během fixního období často uměle nízká. I když se sazby příliš nezmění, vaše platba by se mohla i po obnovení úrokové sazby zvýšit. Pokud by úrokové sazby vzrostly, mohla by se vaše sazba zvýšit na vaši maximální částku, což by v některých případech mohlo vést k negativní amortizaci.
Mohli byste se vzdát nízké pevné úrokové sazby. Ačkoli úroková sazba na ARM bude zpočátku nižší než úroková sazba 30leté pevné hypotéky, bude resetována. Pokud se úrokové sazby zvýší před refinancováním, můžete vynechat 30 let nižší úrokové sazby.
Pravděpodobnější skryté problémy. Poskytovatelé hypoték se bohužel ukázali jako nejetičtější skupina a mají tendenci zneužívat určité hypotéky, jako jsou ARM. Jinými slovy, musíte se ujistit, že vám v drobném tisku nic nechybí a že rozumíte podmínkám půjčky, například jak marže, platby a úrokové limity a úrokové sazby fungují. Mnoho majitelů domů se ocitlo v horké vodě a dokonce v bankrotu kvůli tomuto typu půjčky.

Závěrečné slovo

Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou v posledních několika letech výrazně vzrostly, zejména kvůli jejich nižším nákladům a úrokovým sazbám. Byli však také vážně zneužíváni. Hypotéka s nastavitelnou sazbou, která je uzpůsobena tak, aby vyhovovala vám a vašim finančním potřebám, může být přesto velmi prospěšná, pokud víte o všech podmínkách hypotéky.

Při výběru hypotéky, a zejména ARM, zvažte také vaši osobní situaci a záměr. Například, pokud očekáváte, že budete žít ve svém domě po mnoho let a úrokové sazby jsou stále na minimu, ARM pro vás nemusí mít smysl. Jistě, v prvních několika letech ušetříte nějaké peníze, ale při refinancování je pravděpodobné, že zaplatíte více prostřednictvím vyšší úrokové sazby.

Udělejte si čas na pochopení a srovnání obchod s hypotékami a mějte na paměti, jaké funkce jsou pro vás nejdůležitější. Před podpisem vždy důkladně zkontrolujte dokumentaci úvěru, abyste se ujistili, že máte tu správnou hypotéku a vyhnete se nástrahám a nákladným chybám.

Rozhodli jste se jít s hypotékou s nastavitelnou sazbou? Proč nebo proč ne?