Co je hodnocení domů - kontrolní seznam tipů a procesů

Bohužel, výsledek jednoho z nejdůležitějších faktorů, domácího hodnocení, není něco, co můžete ovládat. Před zahájením procesu získávání nebo refinancování hypotéky je však důležité důkladně porozumět domácímu hodnocení..

Co je hodnocení domů?

Domácí ocenění je ocenění vašeho majetku prováděné „znaleckým“ odhadcem s licencí přiděleným ve vašem případě bankou nebo jinou úvěrovou institucí (obvykle náhodně, na základě nových bankovních předpisů). Domácí odhadci navštěvují vaši nemovitost, aby zhodnotili stav prostoru a provedli soupis jeho funkcí.

Znalec zvažuje faktory včetně:

• Stav domu
• Velikost domu
• Velikost pozemku
• Kvalita terénní úpravy
• Počet ložnic, koupelen a pokojů
• Kvalita světla a výhledů
• Počet krbů
• Přidání bazénu
• Kvalita suterénu (ať už je dokončená nebo nedokončená)
• Podrobnosti o dokončení v domácnosti (jako jsou žulové desky, dřevěné podlahy a svítidla)

Odhadce zkoumá nedávno prodané nemovitosti ve vaší oblasti s funkcemi podobnými vašemu budoucímu domovu, nazvaným „srovnatelné“. Odhadce pak vyúčtuje rozdíly mezi vaším domovem a srovnatelnými výrobky a dospěje k odhadu hodnoty vašeho domova. Například, pokud váš odhadce vybral nemovitost se čtyřmi ložnicemi k porovnání s vaším domem se třemi ložnicemi, mohl by odhadce odečíst 10 000 USD od prodejní ceny čtyř ložnic, aby tuto nesrovnalost zohlednil. Pokud však váš dům má krb a čtyřlůžkový pokoj nemá, odhadce může přidat k vašemu ocenění 2 000 $, aby kompenzoval.

Velikost, počet ložnic, další koupelny a dokončený suterén mají tendenci mít největší dopad na hodnocení. Funkce, jako je kvalita pracovní desky, fantastické povrchové úpravy a kosmetické vylepšení, mají menší dopad.

Odhadce obecně hodnotí vaši nemovitost podle nejméně 5 nebo 6 srovnatelných (zkráceně „kompasů“), i když tento seznam může dosáhnout až 10. Comps jsou vybírány z dané geografické oblasti, aby se zabránilo jakékoli potřebě upravit cenu podle polohy . V ideálním případě jsou všechny společnosti nedávným prodejem (v posledních několika měsících), který pomáhá chránit před kolísajícími tržními podmínkami. Zabavování majetku a krátký prodej obvykle nejsou zahrnuty jako kompoty, i když mohou existovat výjimky, pokud se váš domov nachází v oblasti s vysokým uzavřením trhu..

Poté, co byly provedeny všechny potřebné doplňky a odečty, aby se zohlednily rozdíly mezi vaším domovem a compy, odhadce dospěje k odhadované hodnotě vašeho nového domova.

Proč jsou domácí hodnocení zapotřebí?

Banka chce mít velmi spolehlivý odhad hodnoty domu, když vám půjčí peníze na nákup nebo refinancování. Pokud například nejste zkušeným vyjednavačem a nabídli jste 400 000 dolarů za dům s 200 000 USD, můžete počítat s tím, že banka vaši žádost o půjčku odmítne. Půjčování více než domu se vyplatí znamená, že banka nemá dostatečné zajištění, aby zajistila vaši půjčku. Pokud byste v takovém případě museli čelit uzavření trhu, banka by nemohla prodat váš majetek za celou částku půjčky, kterou vám dodala.

Na základě doporučené hodnoty odhadce můžete mít možnost - v případě nízkého ocenění - získat více peněz nebo zjistit, zda prodávající využije nižší nabídku k dokončení půjčky.

Jsou domácí hodnocení přesná?

Stejně jako jakékoli jiné ocenění není hodnocení domů přesnou vědou. Banky nikdy nezískají objektivní hodnotu svého majetku, protože žádný neexistuje. Ačkoli hodnocení může být tím nejlepším řešením, rozhodně to není dokonalé.

Manipulace

Odhadcům, kteří pravidelně pracují s některými bankami, může být řečeno, co musí nemovitost posoudit, aby půjčka mohla projít. Pokud tito odhadci chtějí opakovat obchod, mohou se řídit pokyny banky, aby zajistili schválení úvěru. Ačkoli jsou od roku 2008 zavedena pravidla, která mají zabránit takovým praktikám, existuje vždy možnost tajných dohod mezi bankami a domácími odhadci, proto si zkontrolujte reference a položte co nejvíce otázek, abyste se ujistili, že celý proces je nad palubou.

Proměnné

Podle studie The New York Times více než 60% hodnocení významně přehodnocuje oceňovaný majetek. Jeden domov může mít okouzlující, nepravidelný pozemek; jiný může být větší, ale může mít menší charakter. Jedna kuchyně může mít nejlepší mramor a žulu, zatímco druhá může být postavena ze vzácných starožitných částí.

Posouzení srovnávací hodnoty v takových případech je obtížný úkol. V nejlepším případě existují podobnosti na trhu a odhadce je vyhledává pro nepřesné, ale čestné srovnání. V nejhorším případě neexistují dostatečné srovnatelné údaje a odhadce se spoléhá čistě na dohady.

Než jsem v dubnu 2012 uzavřel svůj vlastní dům, nechal jsem provést dvě hodnocení ve lhůtě tří týdnů (během procesu jsem vyměnil banky) a výsledky byly od sebe vzdáleny více než 100 000 dolarů. I když to z velké části odpovídalo jedinečné poloze a vlastnostem mého domu, moje zkušenost bohužel nebyla ojedinělá. Mnoho kupujících domů vám může vyprávět podobné příběhy o subjektivitě domácích hodnocení, takže vyhlídky na podání žádosti o hypotéku jsou poněkud znepokojující..

Co když je hodnocení nepřesné?

Pokud nejste spokojeni s hodnocením, možná budete moci požádat o druhé hodnocení prostřednictvím některých věřitelů. Například půjčky FHA to umožňují. V případě konvenční půjčky můžete mít možnost požádat o druhé ocenění, pokud první znalec nebyl obeznámen s vaší oblastí. Případně můžete sestavit seznam svých vlastních srovnatelných údajů a požádat upisovatele úvěru, aby jej zkontroloval spolu s odhadem.

Závěrečné slovo

Chcete-li se chránit před subjektivitou procesu hodnocení, držte v ruce jednu kartu: realitní agent. Pokud jste pracovali s makléřem v průběhu nabídkového a vyjednávacího procesu, můžete si být jisti, že makléř chce vydělat provizi. Požádejte svého makléře, aby sestavil nezávislý seznam kompasů, který bude předložen znalci, který zdůrazní příznivé podobnosti s vaším budoucím domovem. Hodnotitelé pracující mimo trh mohou pomoc uvítat. Protože je tento proces subjektivní, můžete také udělat, co můžete, abyste toho využili.

Už jste nechali udělat domácí hodnocení? Máte pocit, že to bylo přesné?