Co je to úvěrová linka na domácí kapitál (HELOC) - Jak to funguje, výhody a nevýhody

Jednoho dne dostanete dopis od své banky nebo společnosti, jako je Figure.com, která vám nabízí možnost otevřít si domácí úvěrovou linku (HELOC). To vysvětluje, že toto je způsob, jak využít hodnoty vašeho domova za hotovost. Dopis říká, že byste si mohli půjčit až 30 000 dolarů tímto způsobem, pouze za 5% úrok.

Na první pohled to vypadá jako řešení všech vašich problémů. Ale váháte, domníváte se, že musí být úlovek. Je půjčka na váš domov tak dobrý nápad? Než se pustíte do banky, musíte přesně pochopit, jak HELOC funguje a jaké jsou klady a zápory. Zde je vše, co potřebujete vědět, abyste mohli učinit rozumné finanční rozhodnutí.

Jak HELOC fungují

Když si vezmete úvěr na domácí kapitál, půjčujete si od banky peníze s vaším domovem jako zajištění. HELOC se liší od jiných typů úvěrů na bydlení, protože si nepůjčujete pevnou částku a v průběhu času ji splácíte. Místo toho vám HELOC poskytuje přístup k fondu peněz, do kterého můžete podle potřeby ponořit.

HELOC je jako kreditní karta revolvingový úvěr. Můžete si půjčit jakoukoli částku až do výše úvěrového limitu. Poté můžete celý zůstatek nebo jeho část zaplatit zpět - například platit účet za kreditní kartu - a znovu jej čerpat. Jinými slovy, velikost půjčky se může rozšířit a uzavřít smlouva, aby vyhovovala vašim potřebám.

Na rozdíl od kreditní karty však HELOC obvykle přichází s časovým limitem. Můžete čerpat peníze pouze na určité období, obvykle 5 až 10 let. Tomu se říká „období čerpání“. Během období čerpání jsou vaše měsíční platby pouze za úrok z půjčky.

U některých HELOCů, jakmile končí období losování, je splatný celý zůstatek. Cokoli, co stále dlužíte, musí být okamžitě vráceno zpět v paušální částce. Většina HELOC však má „lhůtu splatnosti“ 10 až 20 let. Během této doby provádíte pravidelné platby jistiny a úroků až do splacení půjčky.

HELOC se někdy nazývá „druhá hypotéka“, protože se jedná o další půjčku, kterou si můžete vzít na dům, který již má hypotéku. Tento termín je však zavádějící. Většina HELOC je druhá hypotéka, ale můžete si také vzít HELOC na dům, který je plně splacen. A na druhé straně je možné si vybrat druhou hypotéku, která je úvěrem na dobu určitou - obvykle se nazývá úvěr na bydlení, spíše než úvěrový rámec.

Důvody pro použití HELOC

Majitelé domů nejčastěji využívají HELOC k placení za renovace nebo opravy domů. Používání HELOC tímto způsobem má smysl, protože mnoho vylepšení domů zvyšuje hodnotu vašeho domova. Pokud peníze použijete rozumně, můžete při prodeji domu vyjít dopředu.

Majitelé domů však také používají HELOC pro mnoho dalších potřeb - některé moudřejší než jiné. Mohli například uzavřít HELOC, aby:

Platit za vysokou školu (pro sebe nebo své děti)
Koupit si auto
Proveďte zálohu na nákup rekreačního domu nebo investiční nemovitosti od společnosti Roofstock.
Konsolidujte další dluhy, například dluhy na kreditní kartě
Plaťte účty během finanční krize, například ztráty zaměstnání, pokud nemají nouzový fond

Jedním z obzvláště špatných důvodů pro uzavření HELOC je získat více peněz pro vaše každodenní potřeby. Pokud si musíte půjčit peníze, abyste dosáhli cílů, je to jasné znamení, že způsob, jakým žijete, není udržitelný. Pokud neuděláte něco pro vyřešení problému, nebudete schopni splácet půjčku, až bude splatná. Místo půjčování si musíte hledat způsoby, jak vyrovnat svůj rozpočet - buď natažením výplaty, nebo přinesením dalších příjmů.

Kolik si můžete půjčit

Maximální částka, kterou si můžete s HELOC půjčit, závisí na tom, kolik vlastního kapitálu máte doma. To zase záleží na dvou věcech: kolik stojí váš dům a kolik dlužíte hypotéce. Úvěrový limit na HELOC je obvykle 75% až 85% vaší domácí hodnoty, minus váš hypoteční zůstatek.

Předpokládejme například, že máte dům v hodnotě 400 000 dolarů a na hypotéce zbývá 275 000 dolarů. Vaše banka vám nabízí HELOC na základě 80% hodnoty domu nebo 320 000 $. Odečtěte 275 000 dolarů, které dlužíte, a to vám dává maximální limit 45 000 USD na vaší kreditní hranici.

Banka však možná nebude ochotna vám tolik půjčit. Před nastavením úvěrového limitu si budete chtít být jisti, že si můžete dovolit splácet půjčku. Abychom to zjistili, banka se dívá na váš příjem, váš kreditní rating a vaše další dluhy a finanční závazky. To dává bance jasnější představu o tom, kolik si můžete půjčit.

S mnoha HELOCs si můžete půjčit tolik nebo málo, kolik chcete, až do svého úvěrového limitu. Některé půjčky však vyžadují, abyste si půjčili určitou minimální částku, například 300 USD, pokaždé, když čerpáte ze své kreditní hranice. Jiní vyžadují, abyste provedli počáteční zálohu, jakmile nastavíte HELOC.

Několik HELOCů dokonce vyžaduje, abyste po celou dobu udrželi určitou částku vynikající. To je pro vás špatná zpráva, protože to umožňuje, aby vám banka neustále účtovala úroky. Je to jako mít kreditní kartu, kterou nesmíte platit. Jste povinni nést tento zůstatek 300 $ a platit úroky z toho měsíc po měsíci - ať už to potřebujete nebo ne.

Úrokové sazby pro HELOCs

Většina HELOC jsou půjčky s proměnlivým úrokem, také známé jako půjčky s nastavitelnou úrokovou sazbou. To znamená, že úroková sazba je vázána na index, jako je například americká hlavní sazba stanovená Federálním rezervním systémem, a spolu s tímto indexem stoupá i klesá. Ve většině případů vám banka účtuje částku indexu plus „marži“, například dva procentní body. U HELOC založeného na Prime Rate by vám byla poskytnuta úroková sazba „Prime plus 2%“.

Nebezpečí úvěru s nastavitelnou sazbou je, že se zvyšováním úrokových sazeb také vaše platby. Pokud je aktuální míra Prime 4%, HELOC s mírou Prime plus 2% by měla celkovou APR 6%. Pokud si dnes půjčíte 10 000 $ za tuto sazbu, zaplatíte úroky 50 USD měsíčně. Pokud však hlavní sazba vzroste až o 10%, vaše úroková sazba vzroste na 12% a vaše úrokové platby vyskočí na 100 $ měsíčně.

Naštěstí existuje limit, jak vysoká úroková sazba na váš HELOC může jít. Podle zákona musí mít každá půjčka s proměnlivou sazbou, která je zajištěna domovem, strop nebo limit, o kolik může úrok během doby trvání půjčky vzrůst. Například, pokud je váš HELOC omezen na 16%, pak vaše úroková sazba nemůže nikdy překročit toto - i když hlavní sazba stoupne na 15% nebo více. Některé plány mají také periodické limity, které omezují částku, kterou může úroková sazba v určitém časovém rámci zvýšit.

Někdy má HELOC speciální úvodní sazbu. Například banka vám může za prvních šest měsíců účtovat paušální úrokovou sazbu 2,5% APR. Poté by úroková sazba skočila na standardní sazbu.

Další poplatky za HELOCs

Když nastavujete HELOC, musíte obvykle zaplatit mnoho stejných poplatků, které jste zaplatili při prvním získání hypotéky. Například vám mohou být účtovány poplatky za:

Poplatek za podání žádosti, který není vždy vrácen, pokud jste odmítli půjčku
Posouzení majetku pro odhad hodnoty domu
Poplatky předem, například „body“, kde jeden bod odpovídá 1% vašeho úvěrového limitu
Náklady na uzavření, jako je vyhledávání titulů a právní poplatky

Všichni řekli, že založení nového HELOC vás může stát stovky dolarů. Kromě toho mají některé HELOC průběžné poplatky, které vydrží po celou dobu trvání půjčky. Například můžete platit roční poplatek za udržování půjčky nebo transakčního poplatku při každém čerpání z vaší kreditní hranice.

Výhody HELOC

HELOC má několik výhod oproti jiným způsobům půjčení peněz. Tyto zahrnují:

Flexibilita. HELOC vám umožňuje vybrat si přesně, kolik si půjčíte a kdy. Peníze si můžete vybrat a vyplatit je po celou dobu losování. A jakmile se doba čerpání skončí, máte obvykle na splácení půjčky dlouhou dobu splácení.
Nízký zájem. HELOC je pro věřitele méně riskantní než mnoho jiných půjček, protože má váš domov jako zástavu. Z tohoto důvodu mají banky tendenci nabízet nižší úrokové sazby na HELOC než na jiné typy úvěrů. Díky tomu je HELOC užitečným způsobem, jak konsolidovat dluhy s vyššími úroky, jako je například dluh na kreditní kartě. To je však užitečné pouze v případě, že během splácení dluhu nepoužíváte kreditní karty. Pokud se otočíte a spravujete zůstatek hned nahoře, budete mít jen nový dluh na starém.
Právo na předčasné zaplacení. Bez ohledu na to, jaká je minimální platba na vašem HELOC, můžete si vždy vybrat, že zaplatíte víc. Ve skutečnosti se mnoho spotřebitelů rozhodlo nakládat se svým HELOC stejně jako s jakoukoli jinou půjčkou a splácet ji ve splátkách. Řekněme například, že ze svého HELOC vytáhnete 20 000 $ a použijete jej na nákup lodi. Pak byste mohli rozdělit těchto 20 000 dolarů na 60 plateb, přidat úrok a vrátit je zpět za pět let. Je to jako mít běžný člun, ale za lepší úrokovou sazbu.
Žádná platba, když není k dispozici žádný zůstatek. Stejně jako kreditní karta lze HELOC kdykoli vyplatit v plné výši. Pokud tak učiníte, nemusíte provádět žádné platby, dokud je znovu nevyčerpáte. Tato funkce vám samozřejmě nepomůže, pokud váš HELOC vyžaduje, abyste měli minimální zůstatek.
Daňové odpočty. Protože HELOC je typ úvěru na bydlení, úrok z něj je obvykle daňově uznatelný. To je výhoda, kterou většina forem úvěrů, jako jsou kreditní karty a půjčky na auta, nemá.
Šance na změnu mysli. Když si vezmete HELOC na svůj primární domov, máte zákonné právo jej zrušit do tří dnů a nic platit. Můžete změnit názor z jakéhokoli důvodu nebo bez důvodu. Jediné, co musíte udělat, je informovat věřitele písemně a musí zrušit půjčku a vrátit veškeré poplatky, které jste zaplatili. Pokud tedy dostanete lepší nabídku od jiného věřitele - nebo pokud se rozhodnete, že peníze nepotřebujete - máte šanci ustoupit.

Nevýhody HELOC

Ačkoli HELOC může být užitečný způsob, jak si půjčit peníze, není to nejlepší volba pro každého. HELOC mají některé vážné nevýhody, včetně:

Riziko uzavření trhu. Největším problémem s HELOC je to, že stavíte svůj dům na lince. Pokud jste někdy nemohli provést platby - buď proto, že váš příjem klesá, nebo proto, že platby stoupají - banka by se mohla zmocnit vašeho domu. Pokud je váš příjem nestabilní, HELOC je pro vás pravděpodobně příliš riskantní.
Riziko pod vodou. Pokud váš domov klesne v hodnotě, zatímco na to stále dlužíte peníze, můžete skončit dlužením více, než kolik stojí dům. To je riskantní situace, ve které se musíte nacházet, protože pokud prodáte svůj dům, musíte okamžitě zaplatit celý zůstatek na HELOC. Pokud potřebujete prodat neočekávaně, můžete být chyceni krátce, aniž byste měli dost peněz na to, abyste ji splatili.
Riziko zmrazení vašeho kreditu. Pokud banka zjistí, že váš dům klesl na hodnotě nebo váš příjem klesl tak nízko, že byste mohli mít potíže s prováděním plateb, může se rozhodnout zmrazit vaši kreditní hranici. V této situaci nemůžete být vyhozen z vašeho domu, ale nemůžete čerpat ani z kreditu. To je velký problém, pokud jste uprostřed přestavby kuchyně a banka náhle přerušila váš přístup k penězům, které používáte k platbě dodavatelům.
Nejisté sazby. Protože většina HELOC jsou půjčky s proměnlivou sazbou, jejich měsíční splátka může skákat - někdy prudce. To může být problém, pokud máte omezený rozpočet. Než se zaregistrujete do HELOC, zkontrolujte, jaký je doživotní limit, a zjistěte, jaká by vaše měsíční platba byla při této maximální sazbě. Pokud je platba vyšší, než dokážete zvládnout, tato půjčka pro vás není dobrou volbou.
Vysoké počáteční náklady. Jak je uvedeno výše, uzavření HELOC vás může stát poplatky za stovky dolarů. Díky tomu je špatná volba, pokud potřebujete půjčit jen malou částku peněz. Částka, kterou v tomto případě ušetříte na úroku, pravděpodobně nebude stačit k vyrovnání předběžných nákladů. Pro tento druh půjčky jste lepší s nízkou úrokovou kreditní kartou - nebo ještě lépe s jednou bezúročné úvodní období. Banky jsou však někdy ochotny vzdát se některých nebo všech nákladů na uzavření HELOC, proto si před vypořádáním tohoto typu půjčky jako možnost přečtěte podmínky..
Velká závěrečná platba. Kdykoli vyprší platnost vašeho HELOC, musíte zaplatit vše, co vám stále dluží za půjčku, najednou. Pokud si nemůžete dovolit tuto „balónkovou platbu“, můžete ztratit svůj domov.
Omezení pronájmu. Za podmínek některých HELOCs nemáte dovoleno si pronajmout svůj dům, zatímco za to dlužíte peníze. V tomto případě, pokud se potřebujete přestěhovat, nemáte na výběr, ale prodat dům - a zaplatit celý zůstatek na HELOC najednou. Díky tomu je HELOC špatnou volbou, pokud se domníváte, že bude třeba se brzy přestěhovat.

Alternativy k HELOC

Pokud budete mít spoustu svého bohatství svázané u vás doma, HELOC je užitečný způsob, jak proměnit tento kapitál na hotovost. Není to však jediný způsob. Existují přinejmenším dva další typy půjček, které vám umožní získat hotovost z vašeho domova: půjčky na vlastní kapitál a refinancování z výplaty. V závislosti na vaší situaci může být jedna z těchto možností užitečnější než HELOC.

Půjčky na domácí kapitál

Tradiční půjčka na bydlení je mnohem jednodušší půjčka než HELOC. Půjčujete si předem pevnou částku peněz a platíte je zpět po stanovené období. Na rozdíl od HELOC mají úvěry na bydlení obvykle pevnou úrokovou sazbu. To znamená, že vaše platby zůstávají stejné z měsíce na měsíc, takže neexistují žádná překvapení.

Úvěry na bydlení mají také další výhody. Za prvé, úrok, který platíte za půjčku na bydlení, je obvykle daňově uznatelný, stejně jako u HELOC. Navíc u tohoto typu půjčky obvykle nemusíte platit žádné náklady na uzavření. Možná však budete muset zaplatit další poplatky, například poplatek za žádost nebo poplatek za hodnocení.

Pokud porovnáte úrokové sazby pro HELOCs a půjčky na vlastní kapitál, pravděpodobně si všimnete, že HELOCs mají tendenci mít mírně vyšší APR. To však nutně neznamená, že půjčka na vlastní kapitál na bydlení je levnější, protože RPMN u obou typů půjček se počítá odlišně. APR pro HELOC je založena výhradně na indexované úrokové sazbě (například Prime Rate). Naproti tomu u úvěru na bydlení vlastní faktor APR ovlivňuje úrokovou sazbu, body a další finanční poplatky.

Dalším rozdílem mezi HELOC a úvěrem na bydlení je to, že s HELOC můžete často provádět pouze úroky - dokonce i po losování. Naproti tomu s úvěrem na bydlení budete v průběhu času splácet jistinu i úrok. Díky tomu jsou měsíční platby o něco vyšší. Na druhou stranu to znamená, že vám na konci výpůjční lhůty nezasáhnete balonovou platbou.

Vzhledem k tomu, že vám domácí půjčka na bydlení poskytuje jednorázovou částku, může být užitečná pro velké jednorázové projekty, jako je například přestavba domu. Vzít velkou částku najednou však také zvyšuje riziko, že půjčka skončí pod vodou. Když čerpáte menší částky z HELOC, je menší šance, že si půjčíte více, než kolik stojí váš domov.

Refinancování hotovosti

Dalším způsobem, jak využít vlastního kapitálu ve vaší domácnosti, je refinancování v hotovosti. To znamená refinancování vašeho domu za více než částku, kterou dlužíte, a získání dalších peněz v hotovosti.

Normálně, když refinancujete svou hypotéku na bydlení, jednoduše nahradíte starou půjčku novou půjčkou ve stejné výši, ale s nižší úrokovou sazbou. Řekněme například, že máte hypotéku ve výši 200 000 USD na 6% APR a již jste splatili 50 000 USD z této půjčky. Vzhledem k tomu, že jste dostali tuto půjčku, úrokové sazby klesly a nyní sazby hypotéky se pohybují kolem 4,5% APR. Takže splácíte svou starou půjčku a uzavíráte novou za 150 000 $ na 4,5%, čímž snižujete svou měsíční splátku.

Předpokládejme však, že kromě snížení úrokové sazby byste si také chtěli půjčit dalších 30 000 dolarů na přestavbu vaší kuchyně. V takovém případě můžete provést hotovostní refinancování. Místo toho, abyste si vzali novou půjčku za 150 000 dolarů, které dlužíte, si jednu vyberete za 180 000 USD. To vám poskytne vyšší měsíční platbu než přímý refinancování, ale bude to stále menší než to, co jste platili starou půjčkou.

Hotovostní refinancování často, i když ne vždy, nabízí nižší úrokové sazby než půjčka vlastního kapitálu nebo HELOC. Jednou nevýhodou je, že musíte zaplatit závěrečné náklady, když refinancujete hypotéku. To může přidat stovky nebo dokonce tisíce dolarů k vaší půjčce.

Refinancování v hotovosti je dobrá volba, pokud se vyskytne problém se starou hypotékou, například:

Vysoká úroková sazba. Pokud úrokové sazby od chvíle, kdy jste dostali hypotéku, klesly o 1% nebo více, je refinancování obvykle dobré. S hotovostní refinancí můžete snížit své měsíční platby a současně získat hotovost předem.
Nejistá úroková sazba. Pokud v současné době máte hypotéku s nastavitelnou úrokovou sazbou, hrozí vám, že se vaše měsíční splátky zvyšují, pokud se úrokové sazby zvýší. Refinancování nové hypotéky s pevnou úrokovou sazbou vám umožní po celou dobu trvání půjčky uzamknout nízké sazby.
Příliš dlouhá doba. Refinancování vám také může pomoci splatit hypotéku brzy. Pokud máte hypotéku na 30 let, ale již jste hodně splatili, můžete nižší částku refinancovat v kratším období, například po dobu 15 let. Přechod na kratší období vám obvykle může přinést ještě nižší úrokovou sazbu a pomůže vám rychleji se dostat z dluhů.

Získání nejlepší nabídky

Pokud se rozhodnete, že HELOC je pro vás ten pravý druh půjčky, proveďte nákupy, abyste našli obchod, který vyhovuje vašim potřebám. Nejprve zkontrolujte svou primární banku, protože některé banky nabízejí slevy na HELOC pro své stálé zákazníky. Zde získáte podrobnou nabídku, která obsahuje informace o úrokových sazbách, stropech a poplatcích. Poté zkontrolujte ostatní věřitele a zjistěte, jak jejich nabídky porovnávají.

Zde je několik bodů, které byste měli mít na paměti při nákupu:

Zkontrolujte úrokovou sazbu. Nakupování úrokových sazeb na HELOC je trochu komplikované. Vzhledem k tomu, že úroková sazba je obvykle variabilní, nemůžete se podívat na jedno číslo a porovnat ji mezi věřiteli. Musíte se zeptat každé banky přesně, na jakém indexu je její úroková sazba založena - například hlavní sazba nebo sazba americké státní pokladny - a jaká je marže. Jakmile index znáte, proveďte malý průzkum a zjistěte, jak moc se tento index v průběhu času mění a jak vysoký byl v minulosti. To vám dá jasnější představu o tom, kolik úroku budete pravděpodobně platit po celou dobu trvání vaší půjčky.
Porovnejte čepice. Je také důležité vědět, jaký je strop vaší úrokové sazby. To vám řekne, jak vysoká měsíční splátka z vaší půjčky může jít, pokud se zvýší úrokové sazby. Zkontrolujte jak doživotní omezení úvěru, tak i periodické omezení, pokud existuje. Ujistěte se, že znáte a můžete si dovolit maximální možnou platbu.
Porovnejte poplatky. Spolu s porovnáním APR mezi různými bankami budete také muset získat podrobnosti o nákladech na uzavření a dalších poplatcích. Tyto poplatky se v APR pro HELOC neodrážejí. Ujistěte se, že si můžete dovolit počáteční náklady na jakýkoli HELOC, který zvažujete, jakož i měsíční platby.
Dejte si pozor na úvodní nabídky. Některé banky se vás snaží nalákat nízkou úvodní sazbou. Tato lákavě nízká sazba však trvá pouze krátkou dobu, například šest měsíců. Pokud vám vaše banka nabízí úvodní sazbu, zjistěte, kdy tato sazba vyprší a co se stane s vašimi platbami, když tak učiní.
Pochopte, jak platby fungují. Zjistěte, zda měsíční platby na vašem HELOC budou zahrnovat jak jistinu, tak úroky, nebo pouze úroky. Platby pouze za úroky znějí jako dobrý obchod, ale až plán skončí, musíte zaplatit celou jistinu v obrovské platbě balónem. I když vaše platby zahrnují jistinu i úrok, zkontrolujte, zda část, která směřuje k jistině, postačuje k vyplacení plného zůstatku v době, kdy půjčka vyprší. Pokud tomu tak není, stále budete platit balónem. V některých případech je možné prodloužit půjčku nebo refinancovat platbu balónem, pokud musíte. Zjistěte si tyto možnosti předem.
Kontrola pokut. Zeptejte se věřitelů, jaké jsou sankce za zpoždění plateb půjček. Zjistěte také, za jakých podmínek by věřitel považoval vaši půjčku za v prodlení. Pokud k tomu někdy dojde, může věřitel požadovat okamžitou platbu v plné výši - a pokud tuto platbu nemůžete provést, může si vzít domů.
Přečtěte si Fine Print. Zeptejte se každého věřitele, zda má HELOC nějaká zvláštní pravidla, jako je minimální částka pro výběr nebo omezení pronájmu vašeho domu. Zjistěte, zda společnost HELOC vyžaduje, abyste po celou dobu trvání půjčky měli vždy zůstatek v rovnováze. Pokud se tak stane, pravděpodobně se můžete zlepšit někde jinde.
Znát svá práva. Podle federálního zákona o pravdě v půjčování musí věřitelé zveřejnit všechny důležité podrobnosti o HELOC, včetně APR, poplatků a platebních podmínek. Věřitel vám nesmí účtovat žádné poplatky, dokud vám tyto informace neposkytne. Pokud se navíc některá z těchto podmínek změní před podpisem smlouvy, máte právo odejít a věřitel musí vrátit všechny poplatky, které jste již zaplatili. A i poté, co jste ji podepsali, máte stále právo změnit názor a zrušit do tří dnů.

Závěrečné slovo

V některých případech může být uzavření HELOC moudrý finanční krok. Je to levný způsob, jak si půjčit peníze na projekty, které dlouhodobě zvýší vaše bohatství, jako je zlepšení vašeho domova nebo financování vašeho vzdělávání. Tento levný úvěr však přichází s jednou velkou nevýhodou: ohrožuje váš domov. Proto je mimořádně důležité mít jistotu, že si můžete dovolit náklady - dopředu i dlouhodobě.

Než vyjmete HELOC, podívejte se na všechny své možnosti. Udělejte si matematiku, abyste zjistili, zda může být lepší volbou půjčka na bydlení nebo refinancování hotovosti. Porovnejte ceny od mnoha věřitelů, abyste se ujistili, že dostáváte nejlepší možnou nabídku. A pokud si nejste stoprocentně jistí, že můžete provést platby, nebojte se odejít.

Už jste někdy použili HELOC? Doporučil byste to ostatním?