Co je půjčka na výstavbu domů - proces a jak se kvalifikovat

Standardní hypoteční úvěr jej nezkracuje - ale můžete mít nárok na speciální typ úvěru známý jako stavební úvěr.

Co je stavební úvěr?

Stavební úvěr je obvykle krátkodobý úvěr používaný k úhradě nákladů na výstavbu domu. Může vám být nabídnuta na dobu určitou (obvykle kolem roku), aby vám poskytl čas na stavbu vašeho domu. Na konci procesu výstavby, když je dům hotový, budete muset získat novou půjčku na splacení stavební půjčky - to se někdy nazývá „koncová půjčka“.

V zásadě to znamená, že musíte na konci období refinancovat a uzavřít zcela novou půjčku podle vašeho výběru (například hypotéku s pevnou sazbou na 30 let), což je běžnější možnost financování pro váš nově dokončený dům.

Kvalifikace na stavební půjčku

Banky a poskytovatelé hypotečních úvěrů často hádají stavební úvěry z mnoha důvodů. Jedním z hlavních problémů je, že musíte staviteli věnovat velkou důvěru. Banka nebo půjčovatel půjčuje peníze na něco, co má být postaven, s předpokladem, že bude mít určitou hodnotu, když bude dokončen.

Pokud se věci pokazí - například pokud stavitel špatně pracuje nebo pokud klesnou hodnoty nemovitostí - mohlo by se ukázat, že banka provedla špatnou investici a že nemovitost nestojí tolik jako půjčka.

Abychom se pokusili chránit před tímto problematickým výsledkem, banky často kladou přísné kvalifikační požadavky na stavební úvěr. Ty obvykle zahrnují následující ustanovení:

1. Musí být zapojen kvalifikovaný stavitel. Kvalifikovaný stavitel je licencovaným generálním dodavatelem se zavedenou reputací pro budování kvalitních domů. To znamená, že může být obtížné najít instituci, která by financovala váš projekt, pokud máte v úmyslu jednat jako váš vlastní generální dodavatel, nebo pokud jste zapojeni do situace vlastníka / stavitele.
2. Půjčovatel potřebuje podrobné specifikace. To zahrnuje půdorysy, jakož i podrobnosti o materiálech, které budou použity v domácnosti. Stavitelé často sestavují komplexní seznam všech podrobností (někdy nazývaných „modrá kniha“); podrobnosti obvykle zahrnují vše od výšek stropu až po typ domácí izolace, která má být použita.
3. Hodnotu domu musí odhadnout odhadce. Ačkoli se může zdát obtížné zhodnotit něco, co neexistuje, věřitel musí mít odhadce, aby zvážil modrou knihu a specifikace domu, jakož i hodnotu pozemku, na kterém je dům postaven. Tyto výpočty jsou pak porovnány s jinými podobnými domy s podobnými polohami, podobnými vlastnostmi a podobnou velikostí. Tyto další domy se nazývají „comps“ a na základě comps se stanoví odhadovaná hodnota.
4. Budete muset odložit velkou zálohu. Typicky je 20% minimum, které musíte dát na úvěr na výstavbu - někteří věřitelé vyžadují až o 25% méně. Tím je zajištěno, že do projektu investujete a nebudete jen chodit pryč, pokud se něco pokazí. To také chrání banku nebo věřitele v případě, že se dům ukáže, že nestojí za to, co očekávali.

Pokud splňujete všechna tato kritéria a máte dobrý kredit, měli byste mít nárok na stavební půjčku. Obecně platí, že věřitelé také požadují informace týkající se vašeho příjmu (abyste si mohli být jisti, že si můžete dovolit splátky hypotéky) a vašeho současného domova, stejně jako u jakéhokoli typu standardní hypotéky.

Jak stavební úvěry fungují

Jakmile se kvalifikujete a budete schváleni pro stavební půjčku, věřitel začne vyplácet peníze, které vám slíbili. Nejsou však jen dát staviteli peníze najednou. Místo toho je nastaven plán losování.

Kreslí

Čerpání je označeno jako intervaly, ve kterých může stavitel získat prostředky, aby mohl pokračovat v projektu. Během výstavby může být několik remíz. Například stavitel může získat prvních 10%, když se půjčka uzavře, a dalších 10% poté, co je šarže uvolněna a nadace je nalita. Další příliv peněz může přijít poté, co je dům orámován, a následná výplata poté, co je dům pod střechou a zapečetěn.

Počet losování a částka každého se sjednává mezi stavitelem, kupujícím a bankou. První losování obvykle pochází ze zálohy kupujícího (takže jsou to nejvíce ohrožené peníze kupujícího). Je také běžné, že banka vyžaduje uvolnění peněz v každé fázi před uvolněním peněz staviteli. To pomáhá zajistit, že je vše na dobré cestě a že peníze jsou utraceny tak, jak by měly.

Jakmile budou všechny losování vyplaceny a dům je postaven, musí kupující získat konečný úvěr, aby mohl splácet stavební úvěr.

Stavební úvěrová sazba

U stavebního úvěru, stejně jako u všech ostatních půjček, musíte zaplatit úrok z peněz, které si půjčíte. Úvěry ze stavebnictví jsou obvykle půjčky s proměnlivou sazbou a sazba je stanovena na „rozpětí“ k hlavní sazbě. V zásadě to znamená, že úroková sazba se rovná základní a určité částce. Pokud je například hlavní sazba 3% a vaše sazba je hlavní plus plus jedna, platíte 4% úrokovou sazbu (která by se přizpůsobila změnám hlavní sazby).

V mnoha případech jsou úvěry ze stavebnictví stanoveny také jako úročené půjčky. To znamená, že platíte pouze úroky z peněz, které jste si půjčili, namísto splácení jakékoli části základního zůstatku úvěru. Díky tomu je splácení stavebních úvěrů proveditelnější.

Platíte také pouze za částku, která již byla vyplacena. Například, pokud si půjčujete 100 000 $ a bylo vyplaceno pouze prvních 10 000 $, platíte úrok pouze na prvních 10 000 $ a ne na 100 000 $. Musíte provést měsíční platby za tuto půjčku - stejně jako u konvenční půjčky - takže vaše měsíční platby by se měly začít snižovat, jakmile si půjčíte jen malou částku, a postupně zvyšovat, jak se více peněz vyplácí staviteli.

Nevýhody

Stavební úvěry umožňují výstavbu domu, pokud byste to jinak nemohli udělat. Stavět dům může být skvělý zážitek, pokud chcete navrhnout něco jedinečného nebo specifického pro vaše potřeby a potřeby vaší rodiny. Při pořizování stavebních úvěrů však existuje výrazně větší riziko než při koupi stávajícího domu.

Mezi možná rizika patří:

1. Domov nebude dokončen podle plánu a rozpočtu. Pokud váš dům není dokončen podle harmonogramu, možná budete muset zaplatit další náklady na pronájem ubytování nebo zaplatit dvě hypotéky na déle, než se očekávalo, protože se nebudete moci nastěhovat. V některých případech je konečná platba za vaši výstavbu půjčka se stane splatnou a budete muset zaplatit poplatek za prodloužení této půjčky - alespoň do doby, než bude dům dokončen a budete moci refinancovat do konečné půjčky.
2. Až bude hotovo, domov nebude stát nejméně za cenu, kolik to bude stát. S touto nešťastnou situací byste se mohli setkat, pokud stavitel odvede špatnou práci, nebo pokud celkový trh s bydlením klesne. V tomto případě musíte přijít s extra hotovostí, až přijde čas na refinancování stavebního úvěru do konečné půjčky.
3. Nebudete se moci kvalifikovat pro konečný úvěr. Pokud se váš příjem nebo úvěr drasticky změní, možná nebudete mít nárok na konečný úvěr - a to může způsobit závažný problém, protože úvěry ze stavebnictví nejsou zamýšleny jako trvalé. Po dokončení projektu zůstatek má se vyplatí. Jedná se v podstatě o hypotéku na balón, což znamená, že během projektu platíte úrok, přičemž celý zůstatek je splatný na konci. Pokud nemůžete refinancovat splacení celého zůstatku - a věřitel odmítne prodloužit stavební úvěr, aby vám umožnil refinancovat - můžete skončit ztrátou nového domu k uzavření trhu, pokud nemůžete provést platbu.

Závěrečné slovo

Pokud jste ochotni převzít rizika stavebního úvěru a máte k dispozici finanční polštář, který vám pomůže projít hrboly na silnici, může být stavební úvěr tou pravou volbou, abyste si mohli vytvořit svůj vysněný dům.

Pokud však hledáte místo k životu, nemáte-li pohotovostní fond, který by se vypořádal s překážkami v budování, nebo pokud jste nervózní z procesu výstavby domů, možná bude lepší vybrat si jednoduše koupit existující dům pomocí konvenční půjčky. Pečlivé zvážení rizik a výhod je důležité, abyste věděli, že výběr, který provedete, je pro vás ten pravý.

Vzali jste si někdy úvěr na výstavbu? Jaká byla vaše zkušenost?

(fotografický kredit: Bigstock)