Měli byste svůj dům prodat nebo pronajmout? - Co je třeba zvážit

Velkou otázkou je, co s majetkem dělat, když se přestěhujete. Jste lepší udržet své staré místo jako nájemné, nebo má prodej větší smysl? Zatímco pronájem vám umožňuje splácet hypotéku nebo vydělat každý měsíc malé peníze, přichází také s velkým množstvím rizika a komplikacemi daně z přidané hodnoty.

Proč si pronajmout svůj domov?

Když nájemce zaplatí nájem, můžete použít šek k pokrytí vaší měsíční hypotéky. V jistém smyslu váš nájemce platí za vás, abyste si vydělali kapitál ve svém domě. Jakmile je hypotéka splacena, můžete si ponechat měsíční nájem jako příjem.

Pronájem domu může diverzifikovat vaše investice a toky příjmů, což vám umožní snížit vaše finanční riziko. Například, pokud jste přišli o práci, stále byste měli z příjmu nějaký příjem. Nebo pokud zjistíte, že vaše důchodové úspory nejsou dostatečné, máte kus nemovitosti, kterou můžete prodat.

Náklady na pronájem

Při výpočtu nákladů na pronájem domu zvažte tyto potenciální výdaje:

• Splátka hypotéky. Zvažte platby úroků i platby zásad.
• Dane z nemovitostí. Liší se podle oblasti, ale očekávají se, že ročně zaplatí až 2% hodnoty vašeho domova.
• Pojistné na hypoteční pojištění. Pokud je záloha nižší než 20% hodnoty vašeho domu, očekávejte placení pojistného na hypotéku.
• Pojištění pronajímatele. To pokrývá škody nájemce a chrání vás, pokud je někdo zraněn na vašem pronájmu. Podle HouseLogic je pojištění majitele obvykle o 15% až 20% vyšší než pojištění majitelů domů.
• Poplatky HOA. Tyto platby jsou povinné, pokud váš dům nebo byt patří do sdružení.
• Opravy a výměny. Okna, dveře, stěny, koberce, střechy a hlavní zařízení musí být opraveny nebo vyměněny.
• Údržba. Po odchodu nájemce zahrnují běžné náklady vnější nátěr, vnitřní nátěr a čištění koberců. Téměř vždy budete muset vyčistit koberec mezi nájemníky a možná budete muset také opravit vnitřní nátěr. Exteriérová malba je vzácnější - očekává se, že bude malovat každých pět let.
• Kontrola reklam a historie pronájmu nájemců. Můžete inzerovat na webových stránkách, jako je Craigslist, zdarma, ale pokud chcete provozovat novinový inzerát, očekávejte, že zaplatíte kolem 100 $. Společnost VeriFirst hlásí, že historie výpůjček evidenčních záznamů a historie plateb výpůjček stojí jak 5 až 10 $.
• Poplatky za vedení účetnictví a správy nemovitostí. Firmy spravující nemovitosti obvykle účtují kolem 10% svých příjmů z pronájmu. Očekávejte také, že zaplatíte minimálně 200 USD ročně za CPA za přípravu vašeho daňového přiznání k osobní a nájemné.

HouseLogic poskytuje bezplatný pracovní list, který vám pomůže odhadnout náklady na pronájem vašeho domu.

Rentabilita pronájmu

Dostatečně přesný odhad potenciálních příjmů z pronájmu získáte kontrolou účtů ve vašem okolí. Online realitní trh Zillow používá data MLS a vlastní vzorec pro odhad hodnoty nájemného na konkrétních domovech. Rentometer poskytuje podobnou službu. Můžete také hovořit s místním realitním agentem nebo společností spravující nemovitosti, nebo si prohlédnout Craigslist a zjistit, jak se ve vaší oblasti pohybuje.

Zvažte také historické trendy pronájmu ve vašem regionu - pokud jste ve městě, kde dochází ke zvyšování ceny za pronájem, mohou příjmy z pronájmu brzy překonat vaše výdaje. Služby jako Rent Jungle vám mohou ukázat konkrétní trendy cen pronájmu ve vaší oblasti.

Stejně jako u každé jiné firmy musí i vaše příjmy překročit vaše náklady, pokud chcete být ziskové. Naštěstí jsou náklady na pronájem domu daňově uznatelné, což snižuje částku daně z příjmu, kterou musíte platit za přijaté nájemné, a zvyšuje vaši hotovost při odběru domů.

Pokud vaše příjmy z pronájmu okamžitě přesáhnou vaše výdaje, je to dobré znamení. Nicméně, i když nejste okamžitě obrátit zisk, nedělejte starosti. Je možné, že sazby nájemného jsou v tuto chvíli nízké nebo stále platíte statnou hypotéku. Podle agentury Reuters odhaduje Maryland CPA Jerry Gross, že obvykle máte solidní investici, pokud počáteční příjem z pronájmu pokrývá alespoň 80% okamžitých nákladů na pronájem.

Výpočet ziskovosti

Kalkulačka pronájmu, jako je kalkulačka All Property Management, vám může poskytnout přehled o dlouhodobé ziskovosti vašeho pronájmu. Stačí zadat podrobnosti o ceně nájemného, ​​hypotečních úrokových sazbách, hypotečním zůstatku, platbách, daních z nemovitostí, pojištění, poplatcích za asociaci a o tom, jak dlouho plánujete vlastnictví nemovitosti. Kalkulačka poté poskytuje podrobnou tabulku očekávaných peněžních toků. Zohledňují všechny malé náklady a proměnné, jako jsou neobsazená místa, poplatky za správu nemovitosti, náklady na údržbu, prodejní náklady a daňové sazby.

Kalkulačka spolu se ziskovostí promítá také budoucí hodnotu vašeho domu nebo nemovitosti k pronájmu. Při vyhodnocování výsledků kalkulačky mějte na paměti časovou hodnotu peněz. Může být vzrušující myslet si, že váš domov může být v hodnotě 30 milionů za 30 let, ale 1 milion $ 30 let od nynějška dnes není 1 milion $. Ve skutečnosti, za předpokladu 2% míry inflace, současná hodnota kalkulačka odhaduje, že 1 milion dolarů v roce 2045 má hodnotu pouhých 552 000 v roce 2015.

Rent vs Sell - úvahy

Než stisknete spoušť v obou směrech, zvažte svou finanční situaci, stav trhu s bydlením a jakékoli státní nebo místní nařízení, které ovlivňují vaše práva jako pronajímatele..

1. Prodejní cena a kapitálové zisky

Pokud nejste spokojeni se svou současnou hodnotou domova, pronájem domu vám může poskytnout určitý příjem, zatímco budete čekat, až se vaše domácí hodnota zvýší. Pokud se ve vaší oblasti rychle oceňují domy, může být chytré čekat.

Bohužel, tato taktika může selhat, pokud budete čekat příliš dlouho na prodej. Poté, co si dům pronajmete déle než tři roky, již jej nebudete moci nárokovat jako své hlavní bydliště. To znamená, že jste povinni platit daň z prodeje rezidence. Při prodeji domu, který není vaším hlavním bydlištěm, musíte zaplatit daně z kapitálových výnosů z jakéhokoli zisku, který se pohybuje od 0% do 20%, v závislosti na vaší daňové kategorii. Při prodeji svého hlavního bydliště však můžete při prodeji vyloučit 250 000 $ z kapitálových zisků (nebo 500 000 $, pokud jste manželský pár), když prodáváte.

Aby se váš dům kvalifikoval jako primární bydliště, musíte tam žít dva poslední pět let. Pokud váš prodej špatně načasujete, můžete po prodeji nájemného skončit dlužením desítek tisíc dolarů.

2. Daň z příjmu z pronájmu

Stejně jako mzdy z práce nebo dividendy ze skladu, je vám stanovena daň z příjmu z jakéhokoli příjmu, který vám plyne z pronájmu, s obvyklou daňovou sazbou. Naštěstí můžete odepsat všechny náklady spojené s pronájmem domu. Například, pokud váš hrubý příjem z pronájmu za rok činí 40 000 $, ale vynakládali jste na nájemné 30 000 $, bude vám vyměřena daň pouze z 10 000 $.

Spolu s odečtením hotovostních výdajů můžete také požadovat odpočet za odpisy. Tento bezhotovostní výdaj umožňuje pomalu odečíst částku, kterou jste zaplatili za nákup domu. Také, pokud máte ztrátu z pronájmu, můžete použít ztrátu k vyrovnání některých vašich příjmů, pokud je váš upravený hrubý příjem nižší než 150 000 $. Požádejte CPA o další podrobnosti o odečtení jakýchkoli ztrát nebo odpisů.

3. Vlastní kapitál

Jediný způsob, jak mnoho majitelů domů může přijít se zálohovou platbou za jejich příští domov, je vyplacení vlastního kapitálu, který vložili do toho, který již vlastní. Může vaše rodina seškrábat natolik, že by se dalo snížit o 20% na váš další domov, aniž byste prodali stávající? Než se rozhodnete pronajmout, zvažte to pečlivě.

4. Výdaje

Doufejme, že si můžete svůj dům pronajmout většinu času a pokrýt většinu nebo všechny hypoteční splátky. Měli byste však být připraveni na nejhorší scénář: zaplacení dvojité hypotéky za pronájem a osobní bydliště. I bez nájemce vám stále vzniknou některé nájemné včetně pojištění, údržby, reklamy, právních a účetních poplatků.

V mnoha oblastech je poměrně obtížné a časově náročné vystěhovat nájemce, který neplatí nájemné. Máte-li nájemce, který nebude platit nebo způsobí značné škody na bytě, je možné, že váš nájem může několik měsíců vydělat. Díky soudním poplatkům, právním poplatkům, opravám, úklidovým nákladům a ztracenému nájemnému odhaduje společnost Star Point Tenant Screening, že vystěhování nájemce stojí v průměru přibližně 3 000 $.

Pokud kupujete jiné sídlo, věřitel pro váš budoucí domov toto riziko započítá do svých výpočtů. Výpůjční strom uvádí, že věřitelé při určování poměrů dluhu k příjmu berou v úvahu pouze 75% předpokládaného příjmu z pronájmu. Pokud pronájem domu zvyšuje poměr dluhu k příjmu, nemusíte mít nárok na tak velkou půjčku na svůj nový domov, jak jste doufali..

5. Čas a stres

Být pronajímatelem může být časově náročné a emocionálně vyčerpávající. Jste zodpovědní za reklamu, ukazování domu a provádění kontrol na pozadí, abyste si dům pronajali. Musíte uskutečňovat hovory od nájemců, řešit údržbu a opravy a řešit případné mimořádné události. Přestože si za to můžete najmout společnost spravující nemovitost, očekávejte, že vám bude účtovat alespoň 10% vašich příjmů z pronájmu.

6. Problémy s vzdáleností

Pokud jste ve stejném městě nebo kraji, budete si moci sami spravovat nájemní dům, ale správa vzdáleného nájemného je jiný příběh. Přestože cestovní náklady na návštěvu vašeho pronájmu - jako jsou náklady na najeté kilometry, letenky, taxi, hotel a náklady na jídlo - jsou daňově uznatelné, rychle se snižují do vašeho zisku z pronájmu. Dává větší smysl najmout společnost spravující nemovitosti, která se bude zabývat každodenními problémy a potenciálními mimořádnými událostmi. Musíte také najmout personál pro opravy a údržbu pro drobné práce (jako je čištění koberců a malování), které byste jinak mohli sami dokončit.

7. Práva nájemce a omezení pronájmu

Každý stát má svůj vlastní soubor zákonů pronajímatele a některá města mají také místní nařízení. Tato pravidla určují, jak a kdy můžete vystěhovat nájemce, kdy máte přístup k nemovitosti k pronájmu, kolik můžete zvýšit nájemné a kdy musíte vrátit vklady. Na svých webových stránkách pro záležitosti spotřebitelů najdete státní pravidla a prostřednictvím Municode hledejte kódy městských úřadů.

Tyto předpisy mohou vážně ovlivnit ziskovost vaší investice do pronájmu. Některé oblasti upřednostňují pronajímatele, zatímco jiné poskytují nájemcům rozsáhlá práva. Například kontrola nájemného v San Franciscu zakazuje pronajímatelům zvyšovat nájemné o více než 1% nebo 2% ročně.

Pokud chcete pronajmout svůj byt, obraťte se nejprve se svým domovským sdružením na případná omezení. Nízký počet jednotek obsazených majitelem může snížit hodnotu asociace bytů, takže mnoho desek omezuje počet pronajatých jednotek v daném okamžiku.

Závěrečné slovo

Rizikem je pronájem domu, stejně jako mnoho investičních strategií. Pokud vaše domácí hodnota v průběhu času roste, nájemné stále roste a vy si můžete dům pronajmout, vaše nemovitost může poskytnout fantastickou návratnost investic. Pokud však ve vaší oblasti nájemné klesne, vaše domácí hodnota neroste tak rychle, jak jste očekávali, nebo pokud získáte nájemce, kteří neplatí, nemusí to být velká investice. Ujistěte se, že máte dostatečné množství hotovosti k pokrytí nouzových situací, a než se rozhodnete, promluvte si s finančním plánovačem.

Uvažovali jste o investování do nemovitostí?