Co je hypoteční úvěr FHA - požadavky, limity a kvalifikace

Pokud jste jako většina Američanů, bude tato transakce představovat největší jednu investici, kterou za svůj život provedete. Je také pravděpodobné, že kupujete financování hypotékou. Ale hypotéky přicházejí v mnoha variantách, z nichž většina není pro vaši situaci vhodná.

Jak víte, který typ půjčky je pro vás nejvhodnější? Prvním krokem je dozvědět se více o běžných typech půjček.

Tento příspěvek rozloží vše, co potřebujete vědět o hypotečním úvěru FHA, oblíbené alternativě k běžným hypotékám. Existuje mnoho různých podtypů úvěrů FHA s různými omezeními a vhodností.

Přečtěte si také: Hypoteční poplatky, které byste neměli platit

Co je hypoteční úvěr FHA?

Půjčky FHA jsou poskytovány soukromými věřiteli, včetně družstevních záložen a tradičních bank. Půjčky jsou pojištěny Federální správou bytů a jsou určeny pro rezidence obývané majiteli, nikoli pro pronájem nemovitostí nebo prázdninové domy.

Na rozdíl od všeobecného přesvědčení nejsou půjčky FHA přímo vytvořeny federální vládou. Pokud však dlužník splácí úvěr FHA, pojistka Federální správy bydlení chrání věřitele před finančními ztrátami.

FHA má od roku 1934 pojištěno více než 40 milionů úvěrů na obytné nemovitosti. Díky požadavkům na nízké zálohy (až 3,5% z kupní ceny) a volným standardům upisování dlužníků s nedokonalým úvěrem (je možné se kvalifikovat s 600 FICO skóre), program je oblíbený u začínajících homebuyerů, u osob s omezenými osobními úsporami a u dlužníků se špatným kreditním skóre.

Úvěry FHA mají některé významné nevýhody, včetně drahého hypotečního pojištění, jako je soukromé hypoteční pojištění nebo plány ochrany hypotečních plateb. Půjčky FHA také zažívají omezení prodejní ceny, která mohou ovlivnit kupující na vysoce nákladných trzích.

Druhy úvěrů FHA

Hypoteční úvěry FHA přicházejí v několika různých variantách v závislosti na vašem věku, majetku, příjmu a aktuálním vlastním kapitálu (pokud existuje).

Úvěr na nákup s pevnou sazbou. Také známý jako hypoteční úvěr 203b, jedná se o nejoblíbenější typ úvěru na nákup FHA. Podmínky se mohou lišit, ale nejčastější jsou 15 a 30 let. Úrokové sazby bývají nižší než srovnatelné běžné hypotéky. Hypoteční úvěry 203b lze použít v rodinných domech s jednou až čtyřmi rodinami.
Úvěr na nákup s nastavitelnou sazbou (ARM). V rámci Programu hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou podle oddílu 251 pojišťovna FHA pojednává ARM, jejichž úrokové sazby se mohou zvýšit nejvýše o jeden procentní bod ročně a nejvýše o pět procentních bodů za celé období. Dlužníci obdrží oznámení o čekajícím zvýšení sazeb nejméně 25 dní před zvýšením.
Půjčky na byty. Známé jako půjčky podle oddílu 234c, kondominiové úvěry pojištěné FHA jsou 30leté produkty s pevnou sazbou, které financují nákup jednotlivých bytových jednotek v rámci vývoje větších než čtyři jednotky. Neexistují žádné přísné požadavky na obsazenost, takže dlužníci mohou pomocí půjček na byt s podporou FHA získat příjmy z pronájmu. V každém daném vývoji však musí být nejméně 80% půjček pojištěných FHA poskytováno obyvatelům majitele.
Bezpečná refinanční půjčka. Úvěry FHA Secure Refinancované jsou navrženy tak, aby pomohly dlužníkům s refinancováním konvenčních hypotečních úvěrů do hypoték s pevnou sazbou a zajištěných FHA. Delikvence nemusí nutně diskvalifikovat, i když musí vycházet z vyšších měsíčních plateb na konvenčním ARM. Nenápadní dlužníci mohou refinancovat jakýkoli typ konvenční půjčky. Platí standardní požadavky na kvalifikaci, včetně stálého příjmu, přijatelného ratingu a přiměřených poměrů dluhu k příjmu.
Hypotéky na konverzi vlastního kapitálu (HECM nebo reverzní hypotéka). HECM, známý jako reverzní hypotéka, umožňuje seniorům ve věku 62 let a více využívat jejich vlastní kapitál a splácet zbývající část svých stávajících hypoték, aniž by museli platit měsíční splátky hypotéky nebo odjet. Pro seniory s omezenými úsporami a pevnými příjmy jsou HECM vynikajícími zdroji bez daně v hotovosti, ačkoli mají pro majitele domů a jejich dědice významné právní a finanční důsledky..
Odstupňovaný platební úvěr. Úvěry s odstupňovanou platbou, známé jako § 245, jsou určeny pro majitele-obyvatele, kteří očekávají, že jejich příjmy ve střednědobém horizontu výrazně vzrostou - například pro začínající profesionály nebo inženýry v pozdějších fázích školení. Měsíční splátky úvěrů s odstupňovanými splátkami se mohou v průběhu 5 nebo 10 let zvyšovat, poté zůstávají po zbývající dobu konstantní. Roční navýšení se pohybuje od 2,5% do 7,5% u 5letých plánů a od 2% do 3% u 10letých plánů.
Půjčka na rostoucí kapitál - oddíl 245a. Záměr programu Pěstování vlastního kapitálu je podobný jako u programu s postupným platebním úvěrem, s výjimkou všestrannějšího: Lze je použít na nákup jedno až čtyř rodinných domů obývaných majiteli, bytů, podílů na družstevním bydlení a bydlení určených k renovaci nebo rehabilitace. Měsíční platby podléhají každoročnímu zvyšování od 1% do 5% a podmínky půjčky nesmí přesáhnout 22 let.

Co potřebujete ke kvalifikaci

Během procesu žádosti o půjčku FHA budete muset poskytnout věřiteli:

Identifikace vydaná státem, například řidičský průkaz, cestovní pas nebo vojenský průkaz
Plaťte výhonky (nebo kopie) po dobu nejméně 30 dnů předem
Výkazy příjmů, jako jsou formuláře W-2 a 1099, za poslední dva daňové roky
Výpisy z bankovních a investičních účtů (nebo jejich kopie) za poslední dva měsíce

Pokud jste samostatně výdělečně činná osoba nebo vlastníte podnik, musíte také poskytnout:

Výkaz zisku a ztráty za běžný daňový rok až do současnosti
Vaše dvě poslední daňová přiznání, včetně všech plánů

Závěrečné náklady

Jako většina hypotečních úvěrů, půjčky FHA přicházejí s různými náklady na uzavření. Výdaje se mohou výrazně lišit podle věřitele, zeměpisné polohy, tržních podmínek a zálohy. Můžete očekávat, že zaplatíte některé nebo všechny z následujících nákladů na uzavření vaší půjčky FHA:

Hypoteční pojištění: Úvěry FHA vyžadují počáteční pojistné ve výši 1,75% z financované částky - například 3 500 USD na půjčku 200 000 USD. Pokračující pojistné soukromého hypotečního pojištění (PMI), které je požadováno až do poměru úvěru k hodnotě (LTV) 78%, se do této položky nezohledňuje..
Předplacené daně z nemovitostí: Ve většině případů musíte zaplatit daně z nemovitosti, které vám vzniknou mezi uzávěrkou a dalším datem splatnosti daně. V závislosti na hodnotě vašeho domova, místních daňových sazbách, datu uzávěrky vám to může vrátit zpět stovky nebo tisíce dolarů.
Předplacené pojištění nebezpečí: Jedná se o pojistné pro majitele domů z prvního roku, které se může pohybovat od několika stovek do několika tisíc dolarů. Nejčastěji se vyplácí mimo uzavření, ale stále je musíte započítat do svého rozpočtu.
Průzkum majetku: Průzkumy nemovitostí se mohou lišit co do rozsahu a komplexnosti. Průzkum hypotéky jednoduše porovnává aktuální popis nemovitosti s předchozími zaznamenanými popisy a identifikuje možné nepřesnosti. Průzkum polohy zahrnuje důkladnou kontrolu na místě, která přesně lokalizuje budovy, věcná břemena a předchozí průzkumné památky. Hraniční průzkum je důkladnější - identifikují přesné rohy a hranice nemovitosti, jakož i důkaz o zásahu nebo nepatřičném použití. Náklady na průzkum se liší v závislosti na úrovni detailů a velikosti nemovitosti, ale mnoho stojí méně než 500 USD. Podrobné mezní průzkumy mohou přesáhnout 5 000 $ - ačkoli mezní průzkumy nejsou pro většinu transakcí nutné.
Hodnocení nemovitosti: Vaše hodnocení věřitele ověří, že dům stojí za to, co prodejce požaduje. Tím se snižuje riziko věřitele v případě uzavření trhu. Hodnocení jsou obvykle povinná a často stojí méně než 500 USD.
Domácí inspekce: Domácí inspekce pokrývá hlavní strukturu domu a veškeré obytné budovy. I když nejde o závaznou záruku na stav domu, při inspekci lze zjistit potenciální bezpečnostní rizika nebo prvky, které je třeba opravit. Inspekce obvykle nejsou vyžadovány věřiteli, ale důrazně se doporučuje, zejména u starších domů. Očekávejte, že za inspekci zaplatíte 200 až 500 USD.
Vyhledávání titulů: Tento zásadní krok ověří řetězec vlastnictví a vlastnictví vaší nemovitosti po celou dobu její existence a zajistí, aby měl prodávající právo vám nemovitost prodat. Očekávejte, že budete platit kdekoli od 100 do 400 USD.
Pojištění titulu: Pojištění titulu zahrnuje náklady na vyřešení problémů (jako jsou latentní zástavní právo a smlouvy) objevené při hledání titulu a poskytuje trvalou ochranu před nároky na majetek. Náklady na pojištění titulu se v jednotlivých státech výrazně liší, ale 1 000 USD je dobrým pravidlem.
Nahrávání a přenos: Každý prodej domů musí být zaznamenán podle jurisdikce, ve které se nemovitost nachází - obvykle město nebo kraj. Ve většině případů jsou také vyžadovány transferové známky (poplatky). V závislosti na jurisdikci a hodnotě nemovitosti očekávejte za tyto položky několik set dolarů.
Stanovení povodní a hodnocení vlivů na životní prostředí: Chcete-li umístit dům v současných povodňových zónách a určit, zda je nutné povodňové pojištění, je nutné určit povodeň (av některých případech i průběžné povodňové monitorování). Tyto položky obvykle stojí méně než 100 dolarů při uzavření, i když povodňové pojištění může stát podstatně více na průběžném základě. V některých regionech jsou vyžadovány další typy environmentálních hodnocení - například hodnocení nebezpečí požáru v Kalifornii.
Poplatek za založení: Původní poplatek se často používá jako „catch-all“, který sdružuje různé uzavírací náklady, jako jsou kurýrní poplatky, poplatky za dokumenty, poplatky za úschovu, právní poplatky a další. Mohou překročit 1% z kupní ceny, což značně zvyšuje vaši požadovanou hotovost při uzavření. Pokud si nejste jisti, co je zahrnuto v původním poplatku, požádejte svého věřitele, aby vysvětlil jednotlivé položky podrobně. Nenechte se stydět, když je vyzýváte k jednotlivým bodům.

Podle zákona je prodejce oprávněn zaplatit až 6% z prodejní ceny do uzavření. To je obvykle více než dostatečné k pokrytí nákladů na uzavření. Na trzích kupujících mají motivovaní prodejci ochotní kopat tisíce dolarů směrem k uzavíracím nákladům snadnější dokončení transakcí, ale praxe na trzích prodávajících je mnohem méně běžná..

Klíčové rozdíly mezi hypotékou FHA a konvenčními hypotékami

Požadavky na úvěr jsou Uvolněný. Půjčky FHA jsou pojištěny federální vládou. To výrazně snižuje finanční riziko poskytovatelů úvěrů a umožňuje jim volně upisovat úvěry FHA spotřebitelům s úvěry pod nejvyššími prioritami - lidé, kteří by pravděpodobně nebyli způsobilí pro získání konvenčních hypoték nepodporovaných vládou USA. Podle zpráv o hypotékách FHA pojišťuje 96,5% (o 3,5% méně) hypotéku pro kupující s FICO skóre pouhých 580 a 90% (o 10% méně) hypotéku pro kupující s FICO skóre tak nízké jako 500. Naproti tomu je to obtížné pro dlužníky s FICO skóre pod 680 pro zajištění konvenčních hypoték za výhodných podmínek.
Kupní cena podléhá omezením. Na rozdíl od konvenčních hypoték, které mohou být vydány v jakékoli výši (i když jsou známy jako „nevyhovující“ nebo jumbo hypotéky a podléhají určitým omezením nad hodnotou půjčky 417 000 USD), úvěry pojištěné FHA podléhají maximálním limitům hodnoty, které se liší podle regionů. Místní limity jsou zjištěny vynásobením střední prodejní ceny jurisdikce (obvykle kraje) 1,15 (115%). V sčítání definované metropolitní statistické oblasti (MSA), která často zahrnuje více než jeden kraj, je místní limit FHA 1,15násobek průměrné prodejní ceny v nejdražším kraji. U nákupních úvěrů zajištěných FHA v kontinentálních Spojených státech nemohou být místní limity nižší než 271 050 $ nebo vyšší než 625 000 USD. Tato horní hranice je špatnou zprávou pro kupující ve velmi drahých zemích, jako je San Francisco, kde je střední cena rodinného domu na konci roku 2016 severně od 1,1 milionu USD. Na Aljašce na Havaji a v některých zahraničních zámořských majetcích je horní hranice je o 150% větší než kontinentální americký limit, nebo 938 250 $. U HECM je horní hranice 625 000 USD kdekoli v kontinentálním USA a 938 250 USD v jurisdikcích mimo kontinentální výjimky. K určení místních limitů použijte kalkulačku HHA FHA Hypoteční limity.
Záloha je obvykle menší. Jedním z největších prodejních bodů úvěrů FHA je příslib nízké splátky - pouze 3,5% pro dlužníky s skóre FICO 580 nebo lepším. Většina běžných hypotečních úvěrů vyžaduje zálohy ve výši nejméně 10% z kupní ceny. Své možný najít takzvané konvenční 97 půjčky, které financují 97% kupní ceny s pouhým 3% poklesem, ale mnoho věřitelů se jim vyhýbá a mohou přijít s dalšími řetězci.
Hypoteční pojištění je cenové. Jednou z největších nevýhod úvěrů FHA je požadavek hypotečního pojištění. Všechny úvěry FHA mají počáteční hypotéční pojistné ve výši 1,75% z financované částky, bez ohledu na velikost půjčky, prodejní cenu, dobu půjčky nebo zálohu. V budoucnu musí dlužníci, kteří odkládají méně než 10%, platit pojistné na hypotéky po celou dobu trvání půjčky, nebo dokud není zcela splaceno. Dlužníci, kteří snižují více než 10%, musí platit pojistné na hypotéky po dobu nejméně 11 let. Prémie se pohybují od 0,80% do 1,05% u úvěrů s podmínkami delšími než 15 let a od 0,45% do 0,90% u úvěrů s podmínkami kratšími nebo rovnajícími se 15 roky, v závislosti na financované částce a počáteční LTV. Naproti tomu běžné hypotéky obvykle nevyžadují prvotní prémie. Jsou-li nabízeny prvotní pojistné, obvykle nahrazují měsíční pojistné podle volby dlužníka. Konvenční hypotéky s počátečním LTV vyšším než 20% navíc nevyžadují vůbec žádné hypoteční pojištění a pojistné na hypotéky se automaticky zastaví, jakmile LTV dosáhne 78%.
Přípustný poměr dluhu k příjmu (DTI) je vyšší. Poměry dluhu k příjmu měří poměr dluhu dlužníka (revolvingový a splátkový) k příjmu dlužníka (hrubý). FHA pojistí hypotéky s vyššími hodnotami DTI (až 43% a někdy i vyššími), než většina věřitelů akceptuje na konvenčních hypotékách (obvykle ne více než 36%).
Přípustný poměr bydlení je mírně vyšší. Poměr bydlení je poměr celkové měsíční splátky hypotéky dlužníka (včetně rizikového pojištění, daní, poplatků HOA atd.) K hrubému měsíčnímu příjmu dlužníka. FHA pojišťuje půjčky s poměrem bytů až 31%. Běžné hypoteční úvěry jsou špinavé nad 28%.
Žádné platby předem ani včasné výplaty pokut. Zákon o reformě Dodd-Frank Wall Street a zákon o ochraně spotřebitele zakazují nejvíce penále za hypotéky na bydlení vydané po 10. lednu 2014. Mnoho konvenčních hypoték, které vznikly před tímto datem, však obsahuje penále. Pokuty za předčasné splacení se mohou pohybovat až do 3% nebo 4% z jistiny půjčky v závislosti na tom, kdy je půjčka splacena. Věřitelé již dlouho nemají v úmyslu účtovat penále za půjčky FHA, takže to pro dlužníky FHA není obava..
Prodejci mohou platit větší část nákladů na uzavření. Podle pravidel FHA mohou prodejci platit náklady na uzavření až do 6% z prodejní ceny - obvykle více než dost na pokrytí nákladů placených při uzavření. Běžné hypotéky omezují prodejce - platí se na 3% z prodejní ceny.
Kvalifikovaní kupující si mohou půjčit. Půjčky pojištěné FHA jsou předpokládatelné, což znamená, že je lze převést z prodejců na kupující s malou nebo žádnou změnou sazeb a podmínek. Proces převzetí však není tak jednoduchý, jako když hodí klíče kupujícímu. Agentura FHA musí výslovně povolit každý předpoklad a kupující podléhají důkladným kontrolám úvěrů a příjmů. Přesto konvenční hypotéky obecně nelze předpokládat, takže pro motivované prodejce i kupce je to velký výhoda.
Úrokové sazby mají tendenci být nižší. Ačkoli je každý věřitel jiný, půjčky FHA mají tendenci mít nižší úrokové sazby než běžné hypotéky. Vyšší a dlouhodobější pojistné na hypotéky však může částečně nebo úplně vyrovnat jakékoli úspory, které z toho vyplynou.

Závěrečné slovo

Ať už jste nastaveni na to, že jste prvním obyvatelem nového stavebního domu, přeměňujete ošuntělý ustalovač na navždy domov vašich snů, nebo zasekáváte útulný byt v nadcházejícím městském sousedství, je pravděpodobné, že existuje úvěrový program FHA určený pro vás.

Není však zaručeno, že půjčka pojištěná FHA je nejlepší volbou pro vaše potřeby.

Pokud si můžete dovolit velké zálohy nebo žít na drahém trhu s bydlením, může být lepší finanční volbou běžná hypotéka. Pokud jste vojenským veteránem, úvěrový program VA by mohl snížit vaše náklady na vlastnictví domu lépe než kterákoli půjčka FHA.

Koupě domu je velký problém. Pokud tedy máte pochybnosti, neváhejte požádat o radu důvěryhodného finančního experta.

Uvažujete o hypotečním úvěru FHA na další nákup domů?