Jak získat hypoteční úvěr, pokud jste samostatně výdělečně činní s kolísajícím příjmem

Pokud jste vlastníkem firmy nebo jste samostatně výdělečně činní, kvalifikace na financování nemovitostí není tak jednoduchá. Bez ohledu na váš příjem nové federální předpisy vyžadují, aby samostatně výdělečně činní jednotlivci prošli řadou obručí, aby získali půjčky na bydlení, což znamená, že možná budete muset přemýšlet mimo krabici, abyste našli financování, které potřebujete.

Nová pravidla pro kvalifikované financování

Poté, co v roce 2008 praskla americká realitní bublina v roce 2008, která započala úvěrovou krizi a ničivou recesi, se federální vláda zabývala postupy poskytování hypoték a rozhodla, že se něco musí změnit. V důsledku těchto změn spotřebitelé okamžitě zjistili, že je stále obtížnější získat financování bydlení.

Předpisy jsou stále zaváděny. V roce 2014 stanovil Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů standardy pro „kvalifikované hypotéky“ v rámci reforem půjčování Dodd-Frank. Podle časopisu New York Times jsou tyto půjčky často obtížné získat souhlas, pokud nepracujete konvenční prací.

Trh jim však dominují. Vláda je považuje za solidní a spravedlivé jak pro spotřebitele, tak pro věřitele. Hypoteční společnosti jsou navíc vysoce motivované nabízet je, protože je chrání před zákonným postihem, pokud půjčka půjde špatně.

Chcete-li získat kvalifikovanou hypotéku, musíte mít následující:

• Ověření příjmu. Nestačí mít polstrovaný bankovní účet - musíte prokázat, že máte stálý tok příjmů. Pokud jste plateni sporadicky, ale ve velkých částech, jsou tyto výplaty obvykle průměrovány v průběhu dvou let, aby věřitelé měli dobrou představu o vašem měsíčním odběru domů..
• Poměr dluhu k příjmu. Váš poměr dluhu k příjmu nesmí přesáhnout 43%. Pro účely kvalifikace na hypotéku se toto číslo vypočítá vydělením opakujícího se měsíčního dluhu průměrným měsíčním příjmem. To je samozřejmě problematické, pokud jste si vzali půjčky na zahájení nebo podporu vašeho podnikání.
• Dva roky daňového přiznání pro fyzické a obchodní osoby pro osoby samostatně výdělečně činné. Bohužel, daňové odpisy se mohou vrátit, aby z vašeho kvalifikovaného příjmu vyšly obrovský kus, když je vše řečeno a hotovo, proto věřitelé chtějí zkontrolovat své plné výnosy. Řekněme například, že váš příjem ze samostatné výdělečné činnosti byl za poslední dva roky 75 000 $ ročně, ale vaše obchodní odpisy činily 50 000 USD ročně. Věřitelé na to pohlížejí jako na roční příjem ve výši 25 000 USD - což by ztěžovalo kvalifikaci pro cokoli.
• Analýza trendů v příjmech. Buďte připraveni vysvětlit pokles příjmů. I když váš příjem vypadá dobře, když jste v průměru dva roky, musíte před kvalifikací vysvětlit všechny klesající trendy.
• Další finanční aktiva a historie. Hypoteční společnosti často požadují, abyste měli úvěrové skóre alespoň 640, abyste získali nárok na úvěr FHA (půjčka pojištěná Federálním úřadem pro bydlení), ale vaše skóre musí být u konvenční půjčky blíže 700. Celková požadovaná záloha se pohybuje od přibližně 3% do 20% ceny domu, v závislosti na hypotečním produktu (úvěry FHA obvykle vyžadují nižší zálohu než běžné půjčky). Pokud jste investovali své likvidní prostředky do svého podnikání, může být velmi obtížné dosáhnout vysokých plateb.

Všechny tyto požadavky mohou být mnohem náročnější při hledání financování, pokud jste samostatně výdělečně činní nebo jste vlastníkem firmy, i když jste s penězi skvělí a máte značné úspory.

Alternativy k financování tradičního majetku

I když se zdá, že byste díky novým předpisům pro kvalifikované půjčky nikdy nemohli vlastnit svůj vlastní majetek, vše se neztratí. Jiné možnosti vám mohou pomoci najít financování bydlení.

1. Pomoc členů rodiny

Ačkoli rozhodně není možnost pro každého, někteří samostatně výdělečně činní jednotlivci se spoléhají na rodinné příslušníky pro půjčky na bydlení. Řekněme, že jste byl samostatně výdělečně činný po dobu jednoho roku a vyděláváte dobrý příjem, ale nemůžete si zajistit kvalifikovaný hypoteční produkt, protože nemáte dva roky stálého příjmu. V této situaci mohou být rodinní příslušníci se solidním příjmem (a mohutným pruhem štědrosti) ochotni podepsat vaši půjčku. Tato nemovitost patří vám a platíte hypotékou, ale vaši rodinní příslušníci zaručují půjčku.

Některé hypoteční společnosti vám dokonce umožňují refinancovat nemovitost na vaše jméno, jakmile budete mít požadovaný dvouletý důkaz. Tato možnost se samozřejmě může ukázat jako problematická pro rodinnou dynamiku, pokud vaše firma půjde na jih nebo pokud půjčíte v prodlení, takže ji opatrně otevřete.

2. Financování prodejce

Prodejci, kteří vlastní přímý majetek, se mohou rozhodnout, že nabídnou financování samostatně, buď proto, že trh je slabý (nenajdou kupujícího), nebo se zajímají o produkci příjmu ze své investice. Podmínky půjčky jsou zapsány do směnek a vaše měsíční platby jdou přímo k prodejci.

Tato ujednání mají obvykle vyšší úrokovou sazbu než bankovní půjčky, ale mohou snížit celkové náklady tím, že odstraní hypoteční poplatky a jiné poplatky za půjčky. Musíte být připraveni vysvětlit prodávajícímu, proč jste důvěryhodný kandidát, když nejste dostatečně silným kandidátem na tradiční bankovní půjčku. V těchto případech může mluvit za vás značná záloha, velký bankovní účet a silné toky příjmů.

3. Nájemné

Pronájem nemovitosti vlastní může být dobrou volbou, pokud před získáním kvalifikovaného hypotečního produktu čekáte na dva roky důkazu o příjmu. V těchto dohodách uzavíráte nájemní smlouvu a platíte nájemné stejně jako za jakýkoli nájemní majetek. Nájemné je však obvykle o něco vyšší než tržní hodnota a tato „extra“ půjde o vytvoření zálohy, kterou můžete použít na konci doby pronájmu k nákupu nemovitosti. Pokud se rozhodnete nekupovat dům na konci pronájmu, zůstává tento přebytek obvykle u pronajímatele.

Výhodou této možnosti je úspora zálohové platby na období jednoho nebo dvou let, budování firmy, zvýšení příjmů a řešení dalších problémů, které by vám mohly zablokovat kvalifikovaný hypoteční produkt, například špatný úvěr.

4. Investiční účty nebo pojistné smlouvy

Pokud máte penzijní účty nebo pojistné smlouvy, můžete si proti nim půjčit. Všechny následující možnosti však vyžadují, abyste si buď vytvořili svůj penzijní účet nebo pojistku s hotovostní hodnotou zpět na svou předchozí velikost, pokud nechcete měnit výhody, které mají nabídnout. Nezapomeňte také, že ztrácíte výdělky, když se vaše peníze na odchod do důchodu používají spíše pro domácnost, než aby vám bylo umožněno růst na vašich účtech.

Životní pojistka
Pokud vlastníte životní pojištění v hodnotě peněz, jako je celý život nebo univerzální životní pojištění, je možné si půjčit za jeho peněžní hodnotu. Jak budete platit do politiky v průběhu času, peněžní hodnota se zvyšuje, jak vydělává dividendy a úroky. Pravděpodobně nebudete muset odpovídat na jakékoli otázky týkající se uzavření úvěru, ale potřebujete plán na jeho splacení (jako byste to měli u jakékoli půjčky).

Kromě toho musíte myslet dlouho a tvrdě na rizika spojená s půjčkami ze smlouvy o životním pojištění, zejména pokud se stane nemyslitelné a vaše rodina zůstane s nižší výplatou, protože peněžní hodnota je svázána s půjčkou. Pravidla se liší podle politiky, kterou vlastníte, proto se před jakýmkoli rozhodnutím poraďte se svou pojišťovnou.

IRA
Příspěvky z Roth IRA můžete kdykoli vybrat bez daní nebo sankcí. (Pokud jste starší 59 let, můžete z jakéhokoli důvodu vybírat finanční prostředky bez daně a penále.) I když jste mladší než 59 1/2 a přispěli méně než 10 000 $ Roth, můžete si vybrat až 10 000 $ bez daně nebo penále, které použijete při nákupu, opravě nebo přestavbě prvního domu.

Chcete-li být považován za první homebuyer, nesmíte vlastnit dům poslední dva roky. Veškeré vybrané výdělky musí být použity do 120 dnů a tyto výdělky musí být na účtu nejméně pět let, aby nedošlo k předčasnému výběru pokuty ve výši 10% a dani z příjmu při výběru. Pokud byly příjmy na účtu méně než pět let, nebude vám uložena 10% pokuta, ale musíte zaplatit běžnou daň z příjmu.

Můžete si také vybrat až 10 000 $ z tradiční IRA, včetně SEP-IRA, a vyhnout se 10% penalizaci, pokud jsou peníze použity pro stejný účel a jsou utraceny do 120 dnů. (Pokud jste starší než 59 1/2, můžete vybrat prostředky IRA za jakýmkoli účelem bez postihu.) Za výběr však musíte zaplatit daň z příjmu.

Kromě toho je příspěvek za předčasný výběr 10 000 USD celoživotním limitem pro výběr z kterékoli IRA - včetně Roth IRA - za nákup (a opravu nebo přestavbu) prvního domu. Jinými slovy, součet výběrů z jakékoli kombinace účtů IRA nesmí přesáhnout 10 000 $.

401k
I když si můžete půjčit za 401 tisíc, je to riskantní volba. Na rozdíl od výběru finančních prostředků z vašeho 401k - což je špatný nápad, pokud tak neučiníte v naprostém zoufalství - půjčka proti vašemu 401k vám může přinést hotovost až do poloviny hodnoty vašeho účtu, maximálně 50 000 $.

Pokud je například hodnota vašeho účtu 50 000 $, můžete si půjčit pouze 25 000 $ za zálohu. Platíte úroky - ale platí se vám to zpět. Úroková sazba je však variabilní - na základě primární sazby - což by mohl být problém, pokud by primární špička vzrostla nad současnou úroveň 3,25%. Vzhledem k tomu, že úvěrová doba 401 000 je obvykle pět let (ale některé jsou až 15 let), musíte si být jisti, že si můžete dovolit měsíční splátky po dobu trvání. Pokud navíc přijdete o práci, máte na splácení půjčky jen 60 dní - jinak může být nevyplacená částka zdaněna jako běžný příjem a posoudil 10% předčasný výběrový trest, pokud jste mladší 59 1/2 let.

5. Nakupujte kolem pro nekvalifikované hypoteční produkty

Je možné najít věřitele, kteří jsou ochotni myslet mimo „kvalifikovanou hypotéku“, pokud prokážete, že jste nízkorizikový kandidát. Mezi nekvalifikované hypoteční produkty patří půjčky bez dokumentace, půjčky pouze na úroky a půjčky na platební možnosti.

Řekněme například, že vaše obchodní půjčky vás posunuly nad poměr dluhu k příjmu pro kvalifikovanou hypotéku. Máte-li zálohu 40%, skvělé kreditní skóre a několik let solidního příjmu, pravděpodobně najdete věřitele. Vzhledem k právním a finančním rizikům věřitele spojeným s nekvalifikovanými produkty však obvykle za tento druh produktu platíte vyšší úrokovou sazbu.

Závěrečné slovo

To, že jste sledovali svůj sen vlastnit obchod, neznamená, že musíte opustit svůj sen vlastnit dům. I když musíte čekat dva roky, aby se přiměřeně prokázal váš příjem, doba, kterou investujete do toho, abyste se stali dobrým kandidátem na půjčku, by mohla nakonec vyplatit značné dividendy. Využijte svůj čas k vyčlenění peněz na větší zálohy a zvyšte své kreditní skóre, abyste se mohli kvalifikovat na nejlepší produkt tam, když je čas na nákup.

Jaké další možnosti můžete navrhnout, abyste našli financování domu při zachování postavení samostatně výdělečně činné osoby?