Půjčka na domácí kapitál vs. úvěrová linka (HELOC) - Který je pro vás ten pravý?

Mnoho majitelů domů shledává kapitál jak uspokojivý, tak šílený. Vlastní cenné aktivum s desítkami nebo dokonce stovkami tisíc dolarů nevyužitého kapitálu, ale přístup k tomuto kapitálu není snadný ani levný.

Prvním pravidlem vlastního kapitálu je mít na paměti, že existuje pouze na papíře. V žádném funkčním smyslu se to nestane, dokud neprodáte svůj domov, což možná nebudete plánovat roky.

Nejblíže k tomu, abyste si ho mohli uvědomit, než začnete prodávat, půjčí proti němu. Máte několik možností, jak si z vlastního kapitálu vytáhnout kapitál, dvěma nejčastějšími jsou úvěry na bydlení (druhé hypotéky) a úvěrové linky na bydlení (HELOCs).

Jako každý jiný dluh, každý z nich má svá vlastní rizika a výhody. Před podepsáním tečkované čáry pro další dluh potřebujete vědět o půjčkách do vlastního kapitálu a HELOCs.

Půjčky na domácí kapitál

Úvěr na bydlení je nová hypotéka na dům, který již vlastníte, který se využíval k napojení na existující kapitál. Jinými slovy, jedná se o nekupní hypotéku. Půjčování je skvělé místo, kde začít při hledání půjčky na bydlení.

Obvykle to znamená druhou hypotéku - ačkoliv, technicky řečeno, pokud vlastníte svůj dům bezplatně a jasně, můžete si jako první hypotéku vzít půjčku na bydlení. Refinanční hypotéka, dokonce i hotovostní refinancování, nespadá pod definici úvěru na bydlení.

Technické rozdíly kromě termínů „druhá hypotéka“ a „úvěr na bydlení“ se však často používají synonymně.

Výhody půjček na domácí kapitál

Nejlepší způsob, jak pochopit výhody a nevýhody úvěrů na bydlení, je porovnat je s jinými typy dluhů.

Řekněme, že vlastníte dům s majetkem 100 000 USD a chcete k němu získat přístup. Váš hypoteční věřitel vám neustále posílá poštovní zásilky, aby vás vyzval k refinancování, abyste vytáhli hotovost, a jste v pokušení.

Ale často si raději vezmete druhou hypotéku než refinancováte svou první hypotéku. Za prvé, jakékoli body účtované věřitelem za druhou hypotéku budou za menší částku půjčky. „Bod“ je poplatek za zapůjčení účtovaný při vypořádání, který odpovídá 1% celkové výše půjčky. Bod za hypotéku 50 000 $ za sekundu je tedy pouze 500 $, zatímco bod pro úplnou refinancovanou hypotéku 350 000 $ je 3 500 $. Můžete vidět, jak důležitá je velikost, pokud jde o půjčky na bydlení.

Kromě poplatků existuje ještě jemnější důvod, proč věřitelé raději refinancují vaši první hypotéku - a proč byste měli být opatrní. Říká se tomu amortizace a krátké vysvětlení jde následovně: Na začátku vaší výpůjční lhůty téměř všechna vaše měsíční splátka hypotéky směřuje k úrokům z půjčování a téměř žádná se netýká splácení jistiny. Jak plyne čas, začíná se to posouvat a postupně více vaší měsíční platby jde spíše na splácení zůstatku než úroku. V posledních několika letech vaší hypotéky jde většina vaší měsíční splátky na jistinu.

Čím dále tedy budete ve vaší výpůjční lhůtě, tím menší zisk bude mít věřitel. Chtějí restartovat plán odpisování, aby si mohli nárokovat více vašich plateb jako úrok - proto byste se měli chránit před refinancováním, pokud vaše současná úroková sazba není výrazně vyšší než nabízená refinanční sazba. A vzhledem k tomu, jak nízké úrokové sazby jsou nízké, je v současné době málo Američanů vázáno hypotékami s vysokým úrokem.

Když už mluvíme o úrokových sazbách, můžete zamknout fixní úrokovou sazbu s druhou hypotékou, což je skvělé. Totéž nelze říci pro HELOCs (více o nich brzy).

Nevýhody půjček na domácí kapitál

Protože hypoteční věřitelé vydělávají více peněz refinancováním, snaží se vás motivovat k refinancování, spíše než si vzít druhou hypotéku. Jsou také lépe chráněni proti výchozímu stavu, když mají první zástavní právo, nikoli druhé.

Prvním způsobem, jak vás pokoušejí refinancovat, je nabídnout výrazně nižší úrokové sazby, takže buďte připraveni zaplatit více úroků za druhou hypotéku místo první.

Věřitelé mohou také účtovat více poplatků a bodů za druhou hypotéku. Při nákupu a vyjednávání s věřiteli postupujte podle těchto tipů a zajistěte hypotéku s nízkým úrokem.

A i když je výše úvěru pro domácí kapitálový úvěr relativně malá, stále musíte platit všechny stejné paušální poplatky při vypořádání. Tyto poplatky zahrnují zprávy o titulu a další poplatky, poplatky za vypořádací agenty, poplatky za „nezdravé poplatky“, poplatky za hodnocení a poplatky za nahrávání. Ať už si půjčujete 30 000 nebo 300 000 $, tyto poplatky obvykle zůstávají stejné.

Ve skutečnosti všechny tyto poplatky za vypořádání často znamenají, že je lepší, když si vezmete osobní půjčku nebo zálohu na hotovost na vaší kreditní kartě, i když je úroková sazba pravděpodobně vyšší. Porovnejte celkové náklady na úvěr na bydlení, včetně všech nákladů na uzavření a úroku z půjčky, s alternativami, než se rozhodnete (více o alternativách později).

A konečně, úvěry na bydlení jsou tuhé ve srovnání s rotujícími úvěrovými liniemi, jako jsou HELOCs. Jsou to klasické půjčky bez flexibility; získáte jednorázovou zálohu na hotovost a poté provedete měsíční platby na příštích 15 až 30 let - konec.

Běžné použití půjček na domácí kapitál

Jedním z nejčastějších způsobů využití druhé hypotéky jsou renovační projekty. Sníte o instalaci bazénu, solária nebo turecké lázně z 15. století, ale nemůžete si dovolit platit v hotovosti. Takže si půjčujete peníze za kapitál svého domu a zjistíte, že vylepšení zvýší hodnotu vašeho domu.

To je nebezpečný předpoklad, protože ne všechny renovace zlepšují hodnoty domova a většina za sebe neplatí formou vlastního kapitálu. Možná budete lepší dělat domácí vylepšení, která snižují vaše náklady na vlastnictví; alespoň ušetříte peníze měsíčně.

Dalším běžným využitím úvěrů na bydlení je konsolidace dluhů. Majitel domu s 10 různými půjčkami, od studentských půjček po auto půjčky až po dluhy na kreditní kartě, se může rozhodnout, že raději bude mít jednu velkou půjčku než 10 malých. Opět to může nebo nemusí mít finanční smysl; před pokračováním si přečtěte výhody a nevýhody konsolidace dluhů.

Seznam výdajů, které lidé používají na splácení druhé hypotéky, je nekonečný: školné pro dospělé děti, lékařské výdaje, zahájení podnikání - pojmenujete to. Pokud je to drahé, majitelé domů se obrátili na druhou hypotéku, aby za ni zaplatili.

Domácí kapitálové úvěrové linky (HELOCs)

HELOC je rotující úvěrová linka, podobně jako kreditní karta, která je zajištěna proti vašemu domu. Jinými slovy, věřitel umístí zástavní právo k vašemu domu, stejně jako hypoteční věřitel, takže pokud výchozí, zabaví. Zatímco kreditní karty účtují hotovostní zálohy a ukládají nižší limity na hotovostní zálohy než maloobchodní nákupy, HELOC jsou navrženy speciálně pro výběr hotovosti.

HELOC mají obvykle dvě fáze: fázi kreslení a fázi splácení. V počáteční fázi losování, která trvá pět až 10 let, můžete peníze buď vytáhnout, nebo je splatit. Po ukončení fáze losování se váš zůstatek uzamkne a zadáte fázi splácení. V tomto okamžiku se HELOC stává druhou hypotékou a pravidelně splácíte 10 až 20 let.

Profesionální tip: Figure.com nabízí úvěr na domácí kapitál s úrokovou sazbou začínající na 4,99%. Můžete být schváleni za pět minut a získat finanční prostředky za pouhých pět dní.

Výhody HELOCs

Nejviditelnější výhodou HELOC je jejich flexibilita. Můžete si půjčit peníze podle potřeby, vrátit je a poté si půjčit více.

A stejně jako u druhých hypoték získáte přístup ke svému kapitálu bez refinancování a restartování amortizace od nuly.

Úrokové sazby HELOC jsou často podobné druhým hypotékám “. Díky tomu jsou vyšší než první hypotéky, ale nižší než většina kreditních karet nebo osobních půjček, protože úvěrová linka je zajištěna zástavním právem k vašemu domu.

Nevýhody HELOC

Na rozdíl od druhé hypotéky, HELOCs nenabízejí fixní úrokové sazby. Vzhledem k tomu, že se jedná o rotující úvěrovou linii, můžete očekávat, že úrok bude svázán s kolísající hlavní sazbou. To znamená, že nemůžete zamknout půjčku za současných nízkých úrokových sazeb. Dnešní dostupná úvěrová linka by se zítra mohla proměnit v drtivý úrokový dluh.

Další rozdíl od druhé hypotéky spočívá v tom, že HELOC mohou zmrazit váš kredit, pokud váš domov klesne. Na HELOC se můžete spolehnout pouze v případě, že váš kapitál neklesne.

Jedním z rizik, které si málo majitelů domů uvědomuje, je omezení nájemného, ​​které většina věřitelů HELOC ukládá. S hypotékou se můžete přesunout z domova a ponechat si jej jako nájem, pokud jste tam bydleli alespoň rok. Ale mnoho věřitelů HELOC zavolá vaši kreditní hranici, pokud se přestěhujete z domova.

Pokud jde o všechny tyto rozdíly, HELOCs sdílejí několik nelichotivých podobností s úvěry na bydlení. Prvním z nich jsou náklady na uzavření; očekávat, že zaplatí srovnatelně vysoké poplatky a poplatky u vypořádací tabulky, od poplatků za titul po odměny odhadců až po poplatky za půjčení.

Potom existuje riziko sankcí před platbou. I když to je také riziko s druhou hypotékou, představují větší problém s HELOC. Pokuta za předčasné splacení je poplatek účtovaný věřitelem, pokud splatíte dluh v plné výši před určitým datem - což může porazit celý účel flexibilní úvěrové linky, kterou lze čerpat nebo splatit, jak uznáte za vhodné. Ne všechny HELOC obsahují penále, takže před zapůjčením dvakrát zkontrolujte.

Věnujte zvláštní pozornost HELOCům „bez uzavření“. Domácí věřitelé nejsou přesně dobročinnými charitativními organizacemi, takže pokud vidíte inzerci HELOC „bez závěrečných nákladů“, vykopejte hlouběji a zjistěte, kde přesně leží skryté poplatky - například pokuty za předplacení -.

Nakonec mějte na paměti, že jakmile HELOC přejde do fáze splácení, jde o plán odpisování stejně jako u tradiční hypotéky. Jak je uvedeno výše, znamená to, že většina vaší měsíční platby jde směrem k úrokům pro většinu půjčky.

Obecná použití HELOC

Stejně jako půjčky na bydlení, majitelé domů využívají HELOC k úhradě výdajů za velké vstupenky, jako jsou renovace domů, školné, konsolidace dluhů a lékařské účty..

Přidaná flexibilita HELOCů však umožňuje i další kreativní využití. Například, jako realitní investor, viděl jsem, jak spolu investoři využívají HELOCs k financování svých zálohových nebo renovačních nákladů na nové nájemní nemovitosti nebo převrácení domů. Po dokončení rekonstrukce buď dům prodají (v případě převrácení), nebo jej refinancují dlouhodobou fixní hypotékou (v případě nájemného) a splatí své HELOC v plné výši.

Alternativně někteří majitelé domů udržují HELOC jako další vrstvu ochrany proti mimořádným událostem. Namísto toho, aby si v hotovostním nouzovém fondu ponechali výdaje v hodnotě několika měsíců, ponechají si část peněz v hotovosti, protože vědí, že v případě nouzového zásahu mohou čerpat ze svého HELOC. To je osvobozuje, aby investovali více svých peněz, vydělávajíce na kombinování a ochraně před inflací.

Alternativy k druhé hypotéce a HELOCs

Druhé hypotéky i HELOCs přicházejí s znepokojivě vysokými náklady na uzavření. Mluvíme o čtyřech číslech. A pokud výchozí, ztratíte svůj domov.

Pro všechna jejich použití nejsou úvěry na bydlení a HELOC vaše jediná možnost. Zvažte tyto alternativy před podepsáním druhého dluhu proti vašemu domu.

1. Osobní půjčky

Stojí za to zopakovat: Závěrečné náklady na půjčky na bydlení a HELOC jsou drahé. Připravte se na foukání 3 000 až 10 000 $ nebo více.

V každém případě by vaše čelist klesla při ztrátě tohoto druhu peněz. Majitelé domů přesto tyto náklady opráší ze dvou důvodů: dostanou se do půjčky a vypadají menší vzhledem k vysokému počtu hodnot domů a hypotečních úvěrů.

Ano, osobní půjčky obvykle přicházejí s vyššími úrokovými sazbami než druhé hypotéky. Ale také přicházejí s výrazně nižšími poplatky, protože věřitel nemusí vést historii titulů, objednávat hodnocení nebo držet formální vypořádání.

Porovnejte celkové náklady na uzavření a úroky z půjčky před tím, než se zavázáte k druhé hypotéce na osobní půjčku. Možná vás překvapí, že osobní půjčky jsou levnější i přes nominálně vyšší úrokovou sazbu.

Profesionální tip: Pokud hledáte osobní půjčku, začněte hledat na Credible.com. Sazby od více věřitelů dostanete za pouhé dvě minuty.

2. Kreditní karty

Stejně jako osobní půjčky nabízejí nezajištěnou alternativu k úvěrům na bydlení, nabízejí kreditní karty nezajištěnou alternativu k HELOC.

Stejná logika platí: I když jsou úrokové sazby pro kreditní karty vyšší, nepřicházejí s velkými náklady na uzavření. Mnoho karet také nepřichází s žádnými počátečními nebo ročními poplatky.

A i když se vám možná bude líbit myšlenka vytahování hotovosti z HELOC, stále si můžete půjčit hotovost z kreditní karty. Typické hotovostní zálohy se pohybují v rozmezí 3% až 4%, což je stále mnohem méně, než kolik byste zaplatili v celkových nákladech na uzavření HELOC.

Rozsah těchto kreditních karet s nízkou hodnotou APR, které mohou účtovat pouze nepatrně vyšší úroky než HELOC, aniž by došlo k strmým poplatkům za vypořádání.

3. Refinancování

Ano, musíte zvážit plány amortizace a klamavé věřitele, kteří krouží rukou k refinancování. Refinancování je však stále alternativou k úvěrům na bydlení a HELOC.

Máte-li v současné době hypotéku s vysokým úrokem, která není ve své amortizaci příliš daleko, možná bude pro vás smysl refinancovat půjčku s nižším úrokem. Například, pokud jste si koupili dům, když jste měli špatný úvěr, a od té doby jste zvýšili své kreditní skóre o 100 bodů, možná najdete mnohem levnější možnosti půjčení, které máte dnes k dispozici.

4. Reverzní hypotéky

Pro vlastníky domů ve věku nad 62 let nabízejí reverzní hypotéky další zdroj příjmů.

Reverzní hypotéky přicházejí v mnoha barvách; můžete si vybrat jednorázovou výplatu, sbírat měsíční platby nebo si vybrat úvěrový limit podobný HELOC. Nebo si můžete vybrat kombinaci těchto možností.

Na rozdíl od tradičních půjček nikdy neprovedete žádné platby na reverzní hypotéku. Když zemřete nebo prodáte nemovitost, věřitel dostane zpět své peníze.

Protože neprovádíte měsíční platby, na vašem kreditním skóre nezáleží. Ale jen proto, že neprovedete platby, to neznamená, že půjčka je zdarma. Očekávejte, že zaplatíte všechny tradiční poplatky za vypořádání plus roční hypotéční prémie ve výši 1,5%.

Před vypůjčením si udělejte domácí úkoly na reverzních hypotékách. Jsou neobvyklé a snadno pochopitelné, ale mohou nabídnout tolik potřebný příjem pro důchodce s omezenými penězi.

5. Soukromé fondy

Nikdo neříká, že si musíte půjčit od banky nebo firemního věřitele. Můžete si půjčit od přátel a rodiny a často platit výrazně nižší úroky a poplatky.

Podle mých zkušeností nedochází soukromým „věřitelům“ k účtování poplatků, protože nesledují obchodní model věřitele. Místo toho myslí jako investoři, dívají se na riziko a návratnost. Když k nim přistoupíte, abyste diskutovali o půjčkách, nenabízejte počáteční poplatky, ale místo toho nabízejí vysoké úrokové sazby, které uspokojí jejich touhu po silných návratech.

Chcete-li je ujistit, že jste investicí s nízkým rizikem, nabídněte zajištění. Můžete je nechat držet cenný šperk nebo skutek do svého auta nebo dokonce do svého domova - něco, co slouží k uvolnění jejich mysli, aniž byste museli platit z kapsy za statné náklady na uzavření.

Stejně jako u ostatních typů nezajištěných úvěrů uvedených výše, co se vzdáte ve vyšším zájmu, získáte zpět náklady, kterým se vyhnete vypořádání. A vaše sestra vás pravděpodobně nevykopne z vašeho domu, pokud jí nezaplatíte včas. Pravděpodobně.

6. Zvyšte svou míru úspor a vyhýbejte se dluhu

Ano, technicky existuje něco jako dobrý dluh. Dobrý dluh ze své podstaty z dlouhodobého hlediska zbohatne; příklady zahrnují studentské půjčky a půjčky na investice do nemovitostí, které mohou zvýšit váš příjem. Jen velmi málo majitelů domů si však půjčuje vlastní kapitál na bydlení nebo HELOC za účelem „dobrého dluhu“.

Spíše než se vážíte dluhem domácího vlastního kapitálu, udělejte si své budoucí já laskavost a místo toho zvyšte svou míru úspor. Trávit méně a ušetřit více nemusí být tak sexy, jako dostat peníze hned za tuto sekundu na instalaci tohoto bazénu, ale takhle se dostanete dopředu ve hře budování bohatství.

Chcete-li snadný způsob, jak doplnit svou úsporu, zvažte domovní hacking a eliminujte platby za bydlení. Poté můžete každý měsíc vzít své úspory a investovat je na investiční účet M1 Finance nebo jej vložte na účet tvůrce úspor s vysokým výnosem CIT Bank.

Závěrečné slovo

Bylo řečeno, že v důsledku krize v oblasti bydlení v roce 2008 se lidé rádi házeli kolem. Kritizovali majitele domů, že „využívali své domy jako bankomat“.

Ano, bylo to sponzorování. Ale nedělejte chybu, mluvili o tom, že si lidé vzali půjčky na vlastní kapitál a HELOC, aby mohli svůj kapitál utratit místo čekání, dokud tyto zisky nedosáhnou prodejem svých domů..

Při vyhodnocování možností půjčování peněz buďte vždy opatrní, abyste mohli spustit celkové náklady na půjčku. Porovnejte nejen výhody a nevýhody HELOC a úvěrů na bydlení, ale také výše uvedené alternativy. A buďte obzvláště opatrní, abyste nezvýšili spokojenost s utrácením 5 000 $ na závěrečné náklady jednoduše proto, že to vypadá v kontextu domácí hodnoty 250 000 $ malé..

Vzali jste si půjčku HELOC nebo domácí kapitál? Jaká byla vaše zkušenost s tím?