Co je nemovitostní investiční fond - investice do REIT

Nemovitost jako investice má bohužel překážky vstupu, jako jsou peníze na zálohu, schopnost získat značnou půjčku, čas a vzdělání na provozování ziskového podniku a nezbytnou hotovost na údržbu, opravy, daně z nemovitostí, a pojištění.

Naštěstí existuje způsob, jak investovat do nemovitostí bez vlastnictví jednotlivých nemovitostí. Je známá jako Realitní investiční trust (REIT).

Co je REIT?

Existuje REIT k investování do nemovitostí vytvářejících příjmy. Dělá to přímo prostřednictvím nákupu nemovitostí nebo nepřímo poskytováním půjček nebo koupí již existujících hypotečních smluv. Aby se kvalifikoval jako REIT (a vyhnul se dani z příjmu právnických osob), musí být akcionářům vyplaceno nejméně 90% jeho zisku jako dividendy.

REIT jsou obvykle rozděleny do tří kategorií:

1. REITY vlastního kapitálu

Nejoblíbenější a nejznámější typ REIT, akciový REIT se zaměřují na získávání, správu a rozvoj investičních nemovitostí. Protože omezení REIT vyžadují, aby byly nemovitosti drženy a vyvíjeny po dlouhou dobu, jejich hlavním zdrojem příjmů jsou příjmy z pronájmu z jejich vlastnictví. Obvykle investují do konkrétních typů nemovitostí, které obvykle spadají do následujících kategorií:

• Kancelářské a průmyslové
• Maloobchodní
• Obytný
• Hotel a letovisko
• Zdravotní péče
• Vlastní úložiště
• Surová země

2. Hypoteční splátky

Tyto fondy nejsou tak populární jako akciové REIT, půjčují peníze realitním investorům nebo investují do stávajících hypotečních úvěrů na nemovitosti (spíše než na přímé investice do samotných nemovitostí). Jejich hlavním zdrojem příjmů jsou úroky z půjček, které drží.

3. Hybridní REIT

Kombinace jak akciových, tak hypotečních REITů, hybridních REITů diverzifikuje vlastnictví nemovitostí a poskytování půjček realitním investorům. Jejich příjmy pocházejí z příjmů z pronájmu a úroků.

Výhody a nevýhody REIT

Stejně jako všechny investice existují i ​​výhody a nevýhody REIT, které by měly být zváženy před investováním:

Výhody

• Investoři jsou schopni diverzifikovat na realitním trhu držením podílu na více nemovitostech s minimálními dolary.
• Riziko je sdruženo mezi mnoha investory proti jedinému vlastníkovi nemovitosti.
• REITs vyplácejí vysoké peněžní dividendy.
• Mnoho REITů nabízí vysokou likviditu ve srovnání s přímým vlastnictvím nemovitostí tím, že umožňuje investorům rychle prodávat akcie.
• Investoři sdílejí vlastnictví ve velkých nemovitostech, jako jsou hlavní kancelářské budovy nebo hotely, které by jinak bylo obtížné si dovolit.
• Vlastnosti jsou profesionálně spravovány.
• Zahraniční osoby, jinak omezené na vlastnictví majetku, mohou mít o takový majetek zájem prostřednictvím REIT.
• Odpisy mohou minimalizovat daně akcionářů z dividend.

Dividendy jsou obvykle zdaněny v roce, kdy jsou přijaty, a jako běžný příjem. Pokud jsou odpisy předávány REIT, jsou tyto náklady považovány za návratnost kapitálu akcionáři a vyrovnávají stejnou část dividend akcionářů. Tím se zpozdí výplata daní z této části dividend, dokud nebudou prodány REIT akcie.

Navíc při prodeji akcií je částka zdaněna jako kapitálový zisk, a nikoli jako běžný příjem. Například, pokud akcionáři byla vyplacena dividenda 100 USD, ale mohl by si nárokovat 10 USD z toho jako náklady na odpisy, akcionář by zaplatil daň z příjmu pouze 90 USD v daném roce. Odečtených 10 dolarů by však bylo zdaněno jako kapitálový zisk později, když bude fond prodán.

Protože běžný příjem je zdaněn mnohem vyšší sazbou než kapitálové zisky, jedná se o hlavní výhodu oproti daňovému zacházení s běžnými REIT dividendami..

Nevýhody

• REITs obecně vykazují nízký růst, protože musí zaplatit 90% výnosů zpět investorům. Pouze 10% příjmu tak může být znovu investováno zpět do podnikání.
• S dividendami REIT se nezachází podle 15% daňového pravidla, do kterého většina dividend spadá. Jsou zdaněny jako běžný příjem za mnohem vyšší sazbu.
• Investiční riziko může být významné. Před investováním proveďte náležitou péči a zvažte všechny faktory na trhu s nemovitostmi (tj. Hodnoty nemovitostí, úrokové sazby, dluh, zeměpis a měnící se daňové zákony).
• REIT investoři postoupí kontrolu nad všemi provozními rozhodnutími, která by učinil jednotlivý vlastník nemovitosti.
• Některé REIT budou účtovány vysoké poplatky za správu a transakce, což povede k nižším výplatám pro akcionáře.

Veřejně obchodované vs. neobchodované REIT

Nyní, když jsme prozkoumali, jak fungují REITy a tři hlavní typy, pojďme se ponořit do důležitého rozlišení mezi veřejně obchodovanými a neobchodovanými REITy:

Veřejně obchodované REITY

Veřejně obchodované REITy jsou registrovány u SEC a jsou uvedeny na národní burze.

Profesionálové:

• Lze je zakoupit a prodat na účtu zprostředkovatele.
• Nabízejí téměř okamžitou likviditu, protože fond lze kdykoli prodat.
• Trh okamžitě odráží nárůst hodnoty akcií.
• Tyto fondy bývají velmi velké a diverzifikované.

Nevýhody:

• Cena akcie může být silně ovlivněna tržními podmínkami versus skutečná hodnota podkladových nemovitostí. V důsledku toho mohou investoři zažít volatilitu ve veřejně obchodovaném portfoliu REIT.
• Zvláštní náklady na provozování veřejně obchodovaného fondu mohou snížit potenciální dividendy investora.

Neobchodované REITY

Ačkoli neobchodovaný REIT je regulován SEC, není uveden na burze. Investoři musí splňovat pokyny týkající se minimálního čistého jmění nebo likvidity, aby udrželi stabilitu REIT a chránili zájmy investorů.

V současné době musí mít investoři čistou likvidní hodnotu 250 000 USD (bez svých domovů), nebo příjem ve výši 70 000 USD ročně a 70 000 USD v aktivech. Akcie v neobchodovaných REIT jsou obvykle nakupovány za stanovenou cenu 10 USD za akcii. Jsou navrženy tak, aby byly drženy po určitou dobu (obvykle pět až sedm let v závislosti na strategii REIT) a vyplácely předem deklarovanou dividendu.

Tento typ REIT obvykle získá peníze za prvních několik let a poté zavře dveře novým investorům. Existují 4 běžné způsoby, jak může být fond zrušen, a to buď před, nebo po uplynutí doby držení:

1. REIT mohl získat větší veřejně obchodovaný REIT s prodejními zisky předanými akcionářům.
2. REIT by mohl jít na veřejnost, v tom případě by investoři obdrželi nové akcie, které by byly prodány na burze za teoreticky mnohem vyšší cenu.
3. REIT mohl prodat jednotlivé nemovitosti a předat akcionářům předem stanovenou část zisku.
4. Pokud ekonomika diktuje, že žádná z těchto možností není zisková, mohl by REIT prostřednictvím hlasování akcionářů prodloužit běžné operace, dokud se tržní podmínky nezlepší.

Profesionálové:

• Nastavená cena akcie eliminuje denní kolísání cen a volatilitu spojenou s veřejně obchodovanými REIT.
• Dividendy bývají vyšší u neobchodovaných REIT a mohou být vypláceny měsíčně nebo čtvrtletně. Tyto vyšší dividendy jsou důsledkem nižších nákladů a způsobu, jak investorovi kompenzovat nízkou likviditu.
• Na konci období držení je možné významné zhodnocení.
• Investoři mohou vlastnit zahraniční nemovitost, kterou by jinak nemohli vlastnit. Tyto vlastnosti jsou relativně odolné vůči volatilitě zahraničních akciových trhů.

Nevýhody:

• Cena akcií a dividendy nejsou zaručeny, i když jsou „stanoveny“. Ve skutečnosti některé REIT musely snížit dividendy a snížit hodnoty akcií kvůli hospodářskému poklesu a zvýšeným volným místům ve svých nemovitostech.
• Tyto produkty nejsou tekuté. Vzhledem k minimálním požadavkům na držení musí investor zůstat v investici po dlouhou dobu. Na rozdíl od svých veřejně obchodovaných protějšků nemohou investoři prodávat akcie při výrazném poklesu hodnoty akcií. To podstatně zvyšuje riziko investování do neobchodovaného REIT.
• Finanční operace operací s fondy jsou nižší. Protože neobchodované REITy nejsou veřejně kótovány, podléhají méně dohledu.
• Hlavní zhodnocení ceny akcií se neuskuteční až do konce provozního období (i když dividendy lze zvýšit).

Tipy pro investování do REIT

REIT může správnému investorovi poskytnout vynikající příležitosti k růstu a růstu. Pokud uvažujete o skoku, před investováním je třeba zvážit několik tipů:

1. Pochopte typy nemovitostí, do kterých investujete. Většina REIT se specializuje na určitý sektor, který by měl být snadno uveden v přehledu fondů. Pochopit rizika každého sektoru. Například REIT, kteří drží nevyvinutá pozemková nebo maloobchodní nákupní centra ve špatné ekonomice, budou představovat větší riziko než luxusní byty v hlavní metropoli.
2. Podívejte se na čísla. Je důležité zjistit, zda jsou dividendy vypláceny z operací nebo zda je fond nucen použít dodatečný kapitál. Dobře fungující REIT by se měl spoléhat na své operace, aby platil za výdaje a dividendy. Také si dávejte pozor na velké, jednorázové prodeje nemovitostí, které by mohly zdvihnout finance nahoru.
3. Zjistěte, kdy společnost REIT začala investovat. Pokud by byly investice provedeny před poklesem trhu, mohl by REIT držet nemovitosti, které nejsou dostatečně výkonné nebo je třeba je refinancovat. V takových případech může být nutné, aby REITs snížily dividendy nebo prodaly další akcie, aby v blízké budoucnosti získaly peníze. Pokud by však byl fond vytvořen po recesi na trhu s bydlením, mohl by vlastnit a nakupovat cenné nemovitosti za nízké ceny.
4. Znát svůj časový horizont. Zejména u neobchodovaných REIT mohli investoři držet akcie po dobu nejméně pěti let, než dosáhnou návratnosti jistiny. Ujistěte se, že zvládnete tento potenciální nedostatek likvidity.

Závěrečné slovo

Na mnoha trzích jsme zaznamenali výrazný růst, protože naše ekonomika se dostává z hluboké recese. Trh s nemovitostmi však zaostával.

Dobrou zprávou je, že existují velké dlouhodobé investiční příležitosti, zejména ve formě nemovitostí. REIT jsou cestou k diverzifikaci na realitním trhu a mohou představovat atraktivní investici s příjmy v prostředí s nízkými úrokovými sazbami.

Pokud se chcete vyhnout volatilitě akciového trhu a splňujete minimální pokyny, mohou neobchodované REIT hrát důležitou roli ve vašem osobním investičním portfoliu. Stejně jako u všech investic je důležité udělat si domácí úkoly a pochopit, kam vkládáte své peníze a proč.

?