Co je to reverzní hypotéka (HECM) - jak to funguje, pro a proti

Zpráva Henry J. Kaiser Family Foundation uvádí, že více než tři ze čtyř seniorů ve věku nad 65 let mají majetek ve svých domovech v rozmezí od 67 700 do 325 200 $. Jeden z 20 má vlastní kapitál vyšší než 398 500 USD a 1% má více než 799 850 $.

A přesto téměř polovina starších Američanů závisí na sociálním zabezpečení alespoň polovinu nebo více ze svých příjmů, zatímco jeden z osmi závisí pouze na sociálním zabezpečení. Ale mnoho z těchto seniorů má vlastní kapitál, který by mohl být přeměněn na hotovostní příjem.

Pokud jste vy nebo vaši rodiče „bohatí na dům“, ale chudí na peníze, je na čase zvážit, zda je reverzní hypotéka na rodinný dům lepší alternativou k tradičním způsobem přeměny vlastního kapitálu na hotovostní aktivum..

Tradiční metody převodu vlastního kapitálu na hotovost

Pro seniory, kteří předvídají a chtějí žít v jejich současném bydlišti v dohledné budoucnosti, existuje několik tradičních způsobů (bez reverzní hypotéky), jak převést vlastní kapitál na hotovost:

Půjčky na domácí kapitál. Úvěr na bydlení je v podstatě půjčka poskytovaná majiteli domu zajištěná věřitelským obdržením druhého zástavního práva na nemovitost. Podkladová půjčka může dosahovat až 100% vlastního kapitálu vlastníka, v závislosti na kritériích věřitele, úvěrovém ratingu dlužníka a sjednaných podmínkách splácení. Například majitel domu s vlastním kapitálem si obvykle může půjčit jednorázovou částku rovnající se částce mezi 80% a 100% vlastního kapitálu.
Úvěrová linka na vlastní kapitál. Úvěrová linie vlastního kapitálu (HELOC) je linie revolvingového úvěru ve výši až do hodnoty vlastního kapitálu, obvykle s nastavitelnou úrokovou sazbou, takže částky plateb se liší od měsíce k měsíci. Stejně jako jiné osobní půjčky, podmínky úvěru a výše úvěru, který může být k dispozici, podléhají sjednání mezi vypůjčovatelem a věřitelem.
Refinancování hypotéky. Jak se úrokové sazby pohybují níže a / nebo jejich kapitál roste, mnoho majitelů domů refinancuje, aby mohli snížit úrokovou sazbu na podkladovou půjčku a následně snížit své měsíční platby nebo převést část svého vlastního kapitálu na hotovost. Řekněme například, že majitel domu koupil nový dům v roce 2000 za 312 000 $. 30letá, 6% půjčka s pevnou sazbou vyžaduje měsíční platbu 1 824,40 $. Dnes má dům odhadovanou hodnotu 350 000 USD a úrokové sazby klesly na 3,5%. Majitel následně dům zpřesňuje sazbou 3,5% po dobu 30 let s měsíční platbou 1 582,85 $. V důsledku refinancování, majitel domu vyplatí počáteční hypotéku, snížil svou platbu o více než 240 USD, a je schopen vytáhnout hotovost ve výši 30 000 $ z vestavěného vlastního kapitálu.

Ačkoli tyto metody jsou prostředkem k přístupu k uzamčenému kapitálu, všechny sdílejí řadu nevýhod:

Pokračující expozice k poklesu nemovitostí. Vzhledem k tomu, že věřitel má „plné prostředky“ na vlastníka nemovitosti, pokud není splacen hypoteční úvěr, je majitel domu odpovědný, pokud jsou výnosy z prodeje nemovitosti nižší než nesplacená hypotéka. Nemovitost s hodnotou nižší než hypotéka je považována za „podvodní“, což je stav, ve kterém se mnoho majitelů domů ocitlo po krizi hypotečních cenných papírů v letech 2008-2009..
Požadované platby za dobu trvání nové hypotéky. Majitel domu refinancování svého domu v našem příkladu provedl téměř 14 let z 30 let plateb. Refinancování - s novou půjčkou - restartuje hodiny na další 30leté období, což v podstatě přidává 14 let plateb k původnímu datu splatnosti. Senioři v důchodu nemusí mít dostatečný příjem k pohodlnému provedení plateb po odchodu do důchodu.
Delikventní hypoteční splátka Spuštění od půjčovatele. Zákonná povinnost platit věřiteli existuje po dobu trvání půjčky. Pokud neprovedete platbu, může to mít za následek uzavření trhu a prodej nemovitosti. Pokud je hypotéka pod vodou, senioři nejen ztratí svůj domov, ale musí také vyrovnat rozdíl mezi výnosem z prodeje a nesplaceným hypotečním úvěrem.

Co je to reverzní hypoteční úvěr?

Reverzní hypoteční úvěr na bydlení - někdy označovaný jako hypotéka na konverzi vlastního kapitálu (HECM) - je schválen FHA pouze pro seniory a je stále populárnější metodou pro převedení nadbytku vlastního kapitálu na jednorázovou část pro starší majitele domů (ve věku 62 a více let). hotovosti, úvěrové linky nebo anuity pravidelných měsíčních plateb.

Jak to funguje

Věřitel, který udělí reverzní hypotéku, má první zástavní právo na nemovitost, ale neobdrží platby za půjčku jako u tradiční hypotéky, ani vlastník domu neodpovídá za jakýkoli nedostatek hodnoty, když věřitel obdrží nemovitost při smrti nebo pohyb majitele domu. Krása v tomto typu půjčky je, že dlužník dostává peníze od věřitele, jehož výše je založena na výši vlastního kapitálu v domácnosti spolu s dalšími faktory, jako je věk a úroková sazba. Protože se však dům používá jako zajištění úvěru, věřitel obdrží majetek po smrti nebo pohybu vlastníka domu. (To znamená, že majitel domu nebo dědici mohou kdykoli splatit půjčku a udržet tak dům.)

Například, reverzní hypotéka souhlasí s tím, že první hypoteční zástavní právo ve výši 150 000 dolarů na dům majitele domu, který má aktuální odhadovanou hodnotu 300 000 dolarů. Majitel domu však má předchozí hypoteční úvěr namísto 100 000 USD. S využitím výnosu z nové půjčky (150 000 USD), majitel domu vyplatí stávající hypotéku ve výši 100 000 USD, přičemž nadbytečné výnosy zůstanou ve výši 50 000 USD. (Pokud by dům neměl hypotéku, výtěžek majitele domu by se rovnal celkovým 150 000 $). Majitel domu se může rozhodnout pro příjem platby jedním z následujících způsobů:

Vezměte si 50 000 $ v hotovosti - tzv. „Paušální částka“ - ihned po uzavření a utratte nebo uložte podle potřeby. Neexistují žádné daňové důsledky.
Vezměte si 50 000 dolarů v sérii měsíčních plateb od reverzního hypotečního úvěru. Platby mohou být založeny na pevném počtu plateb nebo na pojistně-matematickém výpočtu průměrné délky života majitele domu.
Vezměte 50 000 dolarů ve formě úvěrové linky, kterou může majitel domu kdykoli čerpat. Pokud majitel domu zpoždění čerpání z linky, hypoteční společnost sníží úroky z podkladové reverzní hypotéky.
Vezměte 50 000 dolarů v kombinaci plateb a úvěrové linky.

Majitel domu není nikdy povinen platit jistinu nebo úroky z reverzní hypotéky. Tyto vlastnosti - výplata peněz od věřitele majiteli domu, který není zdanitelný a neovlivňuje dávky sociálního zabezpečení ani dávky Medicare - může mít prospěch zejména pro seniory připoutané k hotovosti.

Způsobilost

Pro dlužníky existuje několik jasně stanovených podmínek způsobilosti k získání reverzní hypotéky.

Dlužníci musí být starší 62 let.
Zakoupený dům musí být hlavním sídlem dlužníků.
Nemovitost musí být samostatná rodina nebo kondominium schválené FHA.
Vypůjčovatelé musí absolvovat poradenskou relaci schválenou HUD, aby se ujistili, že rozumí finančním nákladům a zákonným požadavkům HECM.
Dlužníci musí mít finanční schopnost platit povinné výdaje, jako jsou daně z nemovitostí, pojištění majitelů domů a běžná údržba.

Sazba a náklady

Úroková sazba hypotečních úvěrů, ať už tradiční nebo reverzní, může být fixní nebo variabilní a vychází z existujících tržních úrokových sazeb a obchodních rozhodnutí každé hypoteční společnosti odlišit se od konkurence. V důsledku toho se sazby obvykle liší od věřitele k věřiteli, stejně jako sazby se liší pro běžné hypotéky.

Kromě tradičních uzavíracích poplatků se účtuje poplatek za hypoteční pojištění předem (MIP). Poplatek se rovná 0,5%, pokud poměr půjčky k hodnotě (LTV) je 60% nebo méně, nebo 2,5%, pokud je LTV větší než 60%. Další 1,5% MIP se účtuje každý rok. To poskytuje ochranu věřitele v případě, že hodnota domu klesne během doby zpětné hypotéky. Stojí za zmínku, že běžné hypotéky na nemovitosti obvykle nevyžadují hypoteční pojištění, pokud je záloha domu 20% nebo více.

Požadavky na půjčku

Stejně jako v případě tradičních hypoték poskytovatelé úvěrů požadují, aby majitelé domů kupovali a udržovali pojištění majetku, platili daně z nemovitosti v době splatnosti a udržovali nemovitost v přiměřeném stavu. Vzhledem k tomu, že se reverzní hypotéky liší od tradičních hypoték v tom, že není nikdy nutné provádět platby hypotečnímu půjčovateli, půjčka splatná (nebo může půjčit pouze půjčovatelem) za zvláštních podmínek označovaných jako „události splatnosti“, jako jsou následující :

Všichni dlužníci zemřeli.
Všichni dlužníci prodali nebo převedli název nemovitosti na třetí stranu.
Tato nemovitost již není hlavním bydlištěm žádného dlužníka v důsledku smrti nebo fyzického nebo duševního stavu trvající déle než 12 měsíců.
Dlužníci odmítají platit daně z nemovitostí nebo udržovat pojištění majetku a dostali příležitost k odstranění nedostatků.
Dlužníci odmítají nebo nemohou udržet majetek v dobrém stavu po formálním oznámení a rozhodnutí.

V takových případech má majitel domu (je-li naživu) nebo majetek možnost ponechat si dům splácením reverzní hypotéky. Pokud je dům v době splatnosti úvěru oceněn méně než hypoteční úvěr, majitel domu nebo vykonavatel nemovitosti nečiní žádné kroky, kromě toho, aby usnadnil uzavření domu věřitelem. Věřitel poté nemovitost prodá co nejvíce, přičemž výnosy použije na zbývající půjčku.

Je důležité si uvědomit, že pokud po splacení půjčky zbude hotovost, přebytek se vrací na statek. Je-li půjčka větší než výtěžek z prodeje, nese ztrátu výhradně hypotéční společnost.

Jak se liší reverzní hypotéky od tradičních hypotečních úvěrů

Existuje několik neobvyklých charakteristik reverzních hypoték, které se liší od tradičních hypoték.

Jediným zabezpečením věřitele za reverzní hypotéku je majetek domu. Vzhledem k tomu, že majitel domu není nikdy povinen platit hypotéku, je zdrojem splácení hypotečnímu půjčovateli prodej nemovitosti po smrti vlastníka nebo jeho přesun z nemovitosti. Na základě smlouvy je majitel oprávněn zůstat v majetku, dokud žije a domov je jeho hlavním bydlištěm..
Úvěrový rating nebo historie majitele domu je nepodstatný. Vzhledem k tomu, že majitel není povinen platit, jeho minulá nebo současná finanční situace není faktorem upisování ani stanovení výše úvěrové sazby poskytnuté na hypotéku..
Poměry úvěru k hodnotě (LTV) jsou v tradičních hypotékách méně než u ostatních. Tradiční věřitelé jsou zajištěni jak tržní hodnotou nemovitosti, tak finančním závazkem dlužníků. V důsledku toho půjčují někteří věřitelé až 100% tržní hodnoty nemovitosti. Reverzní poměr hypotéky LTV se obvykle pohybuje mezi 50% a 65%.
Starší nejmladší dlužník, větší poměr půjčky k hodnotě u reverzních hypoték. Základem pro výpočet pravděpodobné doby trvání půjčky je pojistně-matematická délka života nejmladšího dlužníka. Půjčka však není splatná, dokud poslední žijící majitel nezemře nebo neodejde z domu. Pokud vlastník zemře dříve, než se očekávalo, stává se v tomto okamžiku jistina úvěru splatná; pokud majitel žije déle než projekt pojistně-matematických tabulek, půjčka se prodlužuje do pozdější smrti. Například 80letá žena má zbývající délku života 9,61 let, zatímco 70letá žena by měla být 16,33 let. V našem příkladu by maximální výše půjčky pro 80letého byla 187 712 USD. Starší dlužník na stejné nemovitosti 300 000 USD by získal více než 50 000 dolarů než půjčka pro mladší 70 let. Jinými slovy, poměr LTV je vyšší u super seniorů.

Zmenšování a reverzní hypotéka

Poté, co vychovali své rodiny v době, kdy dosáhnou důchodového věku, mnoho seniorů hledá menší bytovou stopu s nižší údržbou a nižšími náklady. Před vývojem HECM pro výpůjční úvěr - také úvěr pojištěný FHA - museli senioři, kteří se zmenšovali a chtěli použít reverzní hypotéku, snášet dvě drahá uzavření: první na tradiční hypotéce na nákup menšího domu, následovaný druhé refinancování (a uzavření) pomocí reverzní hypotéky pokračuje k úhradě tradiční hypotéky.

Realizace HECM je ideálním prostředkem k financování nového domu, maximalizaci peněžních výnosů ve prospěch seniorů a eliminace plateb do domu až do smrti nebo pozdějšího přesunu, FHA schválila HECM pro úvěr na nákup, čímž eliminuje problémy a náklady na tradiční uzavření hypotéky. Kromě standardních požadavků na způsobilost obsahuje následující mandáty:

Jakýkoli rozdíl mezi kupní cenou nového domu a výtěžkem z HECM musí být dlužníkem uhrazen v hotovosti při uzavření. Pokud je například kupní cena domu 300 000 USD a čistá výše půjčky po úhradě nákladů na vypořádání je 140 000 USD, musí mít dlužníci hotovost 160 000 USD v hotovosti.
Vypůjčovatelé musí absolvovat poradenskou relaci schválenou HUD, aby se ujistili, že rozumí finančním nákladům a zákonným požadavkům HECM.

Zatímco konvenční hypotéka na novou nemovitost může vyžadovat méně peněz na uzavření úvěru než HECM, vyžaduje také provádění měsíčních plateb hypoteční společnosti. Například náklady na uzavření 300 000 dolarů na bydlení s 80% půjčkou na hodnotu by byly přibližně 70 000 $ (záloha 60 000 $ + náklady na uzavření 10 000 $). Financování hypotékou HECM by stálo dalších 90 000 USD v příjmech (160 000 - 70 000 USD), ale eliminovalo by se jakékoli budoucí splátky hypotéky (odhadované na 1 200 USD měsíčně při současných úrokových sazbách) a ztráty, pokud by se budoucí tržní hodnota domu snížila. Potenciální vypůjčovatelé musí „spustit čísla“, aby určili nejlepší přístup ke své situaci.

Zjišťování, zda je pro vás to pravé

Senioři uvažující o reverzní hypotéce by si měli uvědomit, že má výhody a nevýhody v závislosti na jejich osobní situaci, finanční situaci a přáních nemovitostí.

Výhody

Když je majitel naživu a žije na majetku, nejsou nikdy nutné platby hypotečního úvěru.
Reverzní hypoteční úvěry nemají pevně stanovenou dobu, ale jsou splatné pouze s výskytem konkrétních definovaných událostí, jako je smrt dlužníků.
Ani reverzní hypoteční dlužník, ani jeho majetek, nejsou vystaveni finančnímu riziku, pokud domácí hodnota kdykoli klesne pod nebo je nižší než zůstatek hypotečního úvěru.
Reverzní hypoteční dlužník nebo jeho majetek má kdykoli možnost splatit reverzní hypoteční úvěr a ponechat si vlastnictví domu, jako u jiných hypotečních úvěrů.
Úvěrový rating dlužníka není zahrnut v kritériích pro poskytnutí reverzní hypotéky. Osobní bankrot dlužníka neovlivní stav reverzní hypotéky, pokud jsou splněny další požadavky.
Nadbytečný kapitál lze získat formou jednorázové částky, měsíčně za stanovenou dobu nebo částku, jako úvěrový limit nebo kombinací všech tří.

Nevýhody

Pro získání nároku na reverzní hypotéku musí být nemovitost primárním bydlištěm dlužníků.
Reverzní hypotéka je omezena na nižší poměr úvěru k tržní hodnotě (50% až 65%) než tradiční hypotéky, které mohou dosahovat až 100% tržní hodnoty.
Dlužník a manžel musí být starší 62 let. Reverzní hypotéky nejsou k dispozici mladším dlužníkům.
Úrok z reverzní hypotéky není pro účely daně z příjmu odpočitatelný, dokud není půjčka splacena.
Účtuje se záloha na hypotéku předem - mezi 0,5% a 2,5%, v závislosti na poměru půjčky k hodnotě - a roční hypotéka na 1,5%.
Dlužníci před schválením vyžadují předchozí finanční poradenství.
Pokud se dědici reverzní hypotéky nerozhodnou splatit reverzní hypotéku, název domu se vrací půjčovateli a bude prodán.

Závěrečné slovo

Stejně jako akcie, které nevyplácejí dividendu nebo dluhopisy s nulovým kupónem, vlastní kapitál v domácnosti neposkytuje svému majiteli žádnou hotovost; jakékoli zvýšení hodnoty vlastního kapitálu je nečinné, dokud není aktivum prodáno nebo dokud není dům refinancován s větší částkou úvěru. Co je horší, je, že senioři, kteří stále provádějí hypoteční splátky, zvyšují částku svázanou jako vlastní kapitál v jejich domě. V mnoha případech jim tyto prostředky mohly lépe sloužit ve formě dostupné hotovosti.

Pokud jste vy nebo vaši rodiče ve věku 62 let a více, může být HECM cenným nástrojem, který vám pomůže dosáhnout finanční jistoty a klidu. Pamatujte, že reverzní hypotéka není pro každého. Před uzavřením smlouvy se ujistěte, že rozumíte povinnostem a právům spojeným s reverzní hypotékou.

Uzavřeli jste vy nebo někdo z vašich členů reverzní hypotéku??