Co je pojištění titulu domácnosti - náklady na pojištění, krytí a potřeba

To je to, k čemu je pojištění titulu, zvláštní forma odškodnění nemovitosti. Když daný kus obytné nebo komerční nemovitosti změní ruce, politika vlastnictví zajistí, že majetek není zatížen zástavními právy nebo jinými problémy - například padělaným titulem a nezpůsobilými nebo nekompetentními stranami předchozího jednání - které by mohly ovlivnit legálnost převodu nebo vyústit v budoucí finanční náklady.

Ve většině případů si věřitelé a kupující kupují samostatné pojistné smlouvy o titulu, z nichž každá chrání své příslušné zájmy na majetku. Kupující obecně platí plné náklady na obě politiky, i když je často možné s prodejcem uzavřít dohodu o sdílení nákladů (nebo přesvědčit prodávajícího, aby nesl celou finanční zátěž) na trhu kupujícího. Pojištění titulu je obvykle zahrnuto jako závěrečná cena při transakci s nemovitostmi.

Ať už kupujete starší dům nebo nový stavební dům, budete pravděpodobně vyžadovat politiku vlastnictví. Zde je to, co potřebujete vědět o této neobvyklé, ale neuvěřitelně běžné formě pojištění.

Co je pojištění titulu?

Přestože pojištění titulů existuje ve většině průmyslových zemí, v USA je mnohem běžnější než v jiných. To je do značné míry způsobeno tím, že místní samosprávy zde hrají menší roli při určování zákonnosti převodu majetku a vlastnictví než téměř kdekoli jinde na světě..

Ve většině ostatních zemí, zejména těch, které jsou ovlivněny britským obecným právem, registrují noví vlastníci nemovitostí nedávno převedený titul na svou půdu u příslušné místní správy, která pak působí jako konečný rozhodce všech sporů, které vzniknou v důsledku transakce. Naproti tomu většina amerických jurisdikcí jednoduše zaznamenává každý převod vlastnictví, aniž by rozhodně určovala, zda je platný nebo zda je majetek bez zástavních práv a jiných zátěží. Toto rozhodnutí náleží soukromým odborníkům, včetně zaměstnanců titulních pojišťoven.

Proč to existuje

Věřte tomu nebo ne, majitelé nemovitostí neměli právní prostředky proti neplatným nebo podvodným titulům půdy před polovinou 19. století. Tehdy to na kupce dopadlo přímo, aby se zajistilo, že jejich titul bude platný. Byl to náročný, časově náročný proces, který byl prakticky nemožný v rozsáhlých hraničních státech se špatnými cestami a centrálně umístěnými a někdy špatně udržovanými pozemkovými záznamy..

Tento nešťastný stav věcí byl napaden a potvrzen ve věci Watson v. Muirhead, která byla vyslechnuta Nejvyšším soudem v Pensylvánii v roce 1868. Soud rozhodl, že Muirhead, pennsylvánský dopravce (odborník na převody nemovitostí), nemůže být odpovědný za spoléhat se na chybný názor právníka, že konkrétní titul nebyl zatížen zátěžemi. Ve skutečnosti měl titul již existující zástavní právo, které vyšetřující právník neobjevil, což má pro kupujícího vážné finanční potíže..

Rozhořčeni rozhodnutím vlastníci půdy lobovali za zákonem v Pensylvánii. V roce 1874 schválil orgán zákon umožňující pojištění titulu. V roce 1876 byla ve Philadelphii založena první pojišťovna. Následovaly ostatní státy a zbytek je historie.

Druhy pojištění titulu

Pojištění titulu má dvě základní formy: půjčovací (také známá jako „půjčka“) a kupující. Úvěrová politika chrání zájem hypotečního věřitele o majetek, který se postupem času obvykle snižuje. Zásady kupujícího chrání zájem kupujícího, který se s časem obvykle zvyšuje.

Úvěrové politiky zůstávají v platnosti po dobu trvání hypotečního úvěru nebo do doby refinancování původní hypotéky, kdy je vydána nová věřitelská politika. Zásady kupujícího zůstávají v platnosti tak dlouho, dokud si kupující ponechá majetek.

Na co se vztahuje pojištění titulu

Většina ostatních forem pojištění poskytuje finanční ochranu proti budoucím ztrátám způsobeným poškozením, odcizením a jinými riziky. Naproti tomu velká část nákladů na pojištění titulu je vyčleněna na minulá vydání s potenciálem negativně ovlivnit současného pojistníka - a na odbornou práci nezbytnou k odhalení a nápravě těchto problémů dříve, než způsobí finanční ztráty.

Vyhledávání titulů

Přestože se smlouvy o pojištění titulu liší od státu ke státu a od poskytovatele k poskytovateli, vždy pokrývají náklady na provedení vyhledávání titulu. Vyhledávání titulů je důkladné prozkoumání příslušných veřejných záznamů, aby se zjistilo, zda s titulem existují nějaké problémy. Tyto záznamy se obvykle uchovávají s městem nebo krajem, kde se nemovitost nachází.

V ideálním případě se vyhledávání titulů zaměřuje na celou historii nemovitosti a sahá až k původnímu pokovování nebo dělení. To se obvykle provádí kontrolou abstraktů majetku - dokumentu obsahujícího celý řetěz vlastnictví a historických zástavních práv. Protože však souhrny mohou být neúplné nebo obsahovat chybné informace, komplexní vyhledávání titulů se obvykle spoléhá na jiné zdroje informací, jako jsou místní daňové záznamy, vůle předchozích majitelů a použitelná soudní rozhodnutí.

Léčení nebo řešení problémů

Pojistné smlouvy o titulu také pokrývají náklady na vyřešení (také známé jako vyléčení) většiny problémů s titulem (také známých jako defekty) odhalených během vyhledávání titulu. Mezi běžné vady patří mimo jiné následující:

• Daňové zástavní právo (pro nezaplacené daně)
• Stavební zástavní právo, také známé jako zástavní právo mechaniků (pro nezaplacené účty za výstavbu nebo renovaci)
• Zástavní právo věřitele (například nevyplacený zůstatek na již existující hypotéce)
• Soudní rozsudky (například rozsudek po rozvodu, kterým byla část majetku udělena bývalému manželovi)

Všimněte si, že pokud vyhledávání titulu odhalí závažné problémy s titulem - například důkaz, že nemovitost je zcela ve vlastnictví třetí strany, a tudíž ji nelze prodat současným prodejcem, že byl jeden nebo více převodních nástrojů falšován, že nekompetentní strana (taková jako nezletilý) byl zapojen do předchozího převodu nebo že neexistuje právo na přístup do půdy - věřitel může odmítnout vydat hypotéku na nemovitost a kupující může být nucen odejít.

Právní náhrada nákladů a náhrada škody

Pojistné smlouvy na pojistné smlouvy pokrývají budoucí náklady vyplývající ze sporů o vlastnické právo. Například držitel platné pojistné smlouvy o titulu by nemusel platit v hotovosti, aby se bránil před soudem zahájeným dodavateli, kteří tvrdí, že jejich společnosti mají zástavní právo k nemovitosti vyplývající z nezaplaceného renovačního zákona předchozího vlastníka..

V relativně vzácném případě, kdy soud rozhoduje o posledním převodu majetku, je neplatný - například, pokud se zjistí, že předchozí vlastník podal majetek třetí osobě v dosud neobjevené vůli - pojistka rovněž kompenzuje pojistníka za jakákoli ztráta vlastního kapitálu v majetku. Limit pojistného krytí pojištěného titulu je obvykle roven odhadované hodnotě nemovitosti v době vydání pojistné smlouvy, ledaže si pojistník zakoupí dodatečné krytí.

Jak jsou stanoveny náklady na pojistnou smlouvu

Na rozdíl od mnoha jiných běžných pojistných smluv (včetně pojištění automobilů, životního pojištění a pojištění majitelů domů) vyžadují pojištění titulu nárok obvykle jednorázovou platbu v den uzavření transakce nebo před datem uzavření transakce. Pokud váš pojistitel nenabízí rozdělení jednorázové platby na více spravovatelné měsíční splátky, je velmi vzácné, aby politika pro titul vyžadovala průběžné platby..

Faktory ovlivňující náklady na pojištění titulu

Náklady na pojištění titulu jsou obvykle rozděleny do dvou širokých kategorií: pojistné a poplatky za služby. V rámci každé kategorie mohou být náklady dále rozděleny na základě množství a typu práce potřebné k upisování a plnění politiky.

Prémie

Skutečné pojistné placené na konkrétní pojistné smlouvě o titulech do určité míry závisí na hodnotě podkladové nemovitosti. Protože však většina nákladů na politiku zahrnuje předběžný převod - vyhledávání titulů, vyšetření a vady vyléčení - hodnota nemovitosti není nejdůležitějším faktorem.

Zde jsou některé další faktory, které ovlivňují pojistné:

• Množství práce potřebné k udržení přesných, aktuálních informací o kryté nemovitosti a sousedních nemovitostech (známých jako titulní závod)
• Množství práce potřebné k provedení důkladného vyhledávání titulů a zkoušek
• Legwork potřebné k vyléčení jakýchkoli vad nebo nepříznivých zájmů
• Očekávané náklady na náhradu případných vad pojištěného

Průměrná pojistná smlouva na titul přináší jednorázové pojistné ve výši zhruba 1 000 USD, které pokrývá veškerou předběžnou práci a pokračující právní a ztrátové krytí. Prémie se však značně liší, od pouhých několika stovek dolarů až po více než 2 000 dolarů.

Prémiová regulace

Předpisy o pojištění titulu se v jednotlivých státech výrazně liší. V některých jurisdikcích úřady přísně regulují pojistné a přísně omezují, jak mohou titooví pojistitelé strukturovat své politiky - kolik mohou účtovat, bez ohledu na výše uvedené faktory. V jiných jurisdikcích je regulace pojistného lehčí a pojišťovny mají větší volnost při stanovování sazeb.

Mezi běžné formy regulace pojistného patří:

• Pouze dohled. V tomto systému regulační orgány sledují pojistné z titulu z roku na rok, ale nepřijímají žádné přímé kroky k stanovení přijatelných sazeb nebo rozpětí. Pokud však úřady zjistí, že konkrétní pojistitel účtuje nepřiměřeně vysoké pojistné, podbíhá hospodářskou soutěž nebo vykonává monopolní moc nad místním průmyslem, vyhrazují si právo pokutovat poškozujícího pojistitele nebo zavést kontroly pojistného. Příklady států zahrnují Gruzii a Illinois.
• Vyhlášení. Regulační úřady se pravidelně scházejí, aby vyhodnotily stav místního pojišťovnictví titulů a stanovily pojistné sazby nebo rozsahy, které to odrážejí. Příklady států zahrnují Texas a Nové Mexiko.
• Dřívější schválení. Každý pojistitel titulu, který působí ve státě, nebo místní obchodní organizace zastupující více pojistitelů, musí místním regulačním orgánům každoročně navrhovat nové sazby. Tyto sazby nelze účtovat, dokud nejsou výslovně schváleny úřady. Související standard, známý jako „soubor a použití“, vyžaduje, aby pojistitelé podali nové plány sazeb u regulačních úřadů a poté počkali na jejich implementaci, dokud nebudou upozorněni, že nebudou upraveni. Příklady států zahrnují New Jersey a New Hampshire.
• Soubor a použití. Jde o lehčí, méně běžný standard, který umožňuje pojišťovnám měnit sazby, jak uzná za vhodné, pokud současně podají oznámení o změně regulačním orgánům. Pokud úřady považují nové sazby za nepřiměřené při přezkumu, vyhrazují si právo je upravit. Od poloviny roku 2015 je jediným stavem použití a souboru Wisconsin.

Kdo nabízí pojištění titulu a kde je k dispozici

Pojištění titulu je specializovaný produkt, o kterém se zdá, že se netýká diverzifikovaných poskytovatelů pojištění automobilů a majitelů domů, jako je Progressive a State Farm. Ve skutečnosti podle Americké asociace titulů zemí (ALTA) uzavřela hrstka pojišťoven drtivou většinu pojistných smluv na titul v USA. V roce 2014 tvořily Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Insurance Insurance Company a Stewart Title Guaranty Company více než 80% z celkového trhu s titulem. Rozdíl tvořily menší regionální pojišťovny.

Ve většině transakcí s nemovitostmi hypoteční věřitel kupujícího, titulní agent (titulní společnost) a realitní makléř nebo právník doporučují pojistiteli titulu pro politiku kupujícího, pokud je ve skutečnosti kupující povinen nebo si ji koupí. Vzhledem k tomu, že náklady na pojištění titulu a podmínky pojistné smlouvy se mezi pojišťovnami působícími ve stejné jurisdikci jen zřídka liší, kupující obvykle na doporučení přijme a jedná.

Je však důležité si uvědomit, že federální zákon (zákon o postupech vypořádání nemovitostí nebo RESPA) zakazuje těmto subjektům vyžadovat, aby kupující používal konkrétní společnost. Jako kupující nemovitosti máte vždy možnost nakupovat pro pojištění titulu a vybrat si poskytovatele, který nejlépe odpovídá vašim potřebám.

Název Pojištění Dostupnost

Pojištění titulu je legální a je k dispozici ve 49 státech. Osamělá výjimka je Iowa, která zakázala pojištění titulu v roce 1947, krátce po lokalizovaném kolapsu nemovitostí, který bankrotoval několik pojišťoven založených v Iowě a vyústil v masivní nepojištěné ztráty pro státní vlastníky půdy. V Iowě právníci zkoumají půdní tituly a vytvářejí názory na titul shrnující řetěz vlastnictví a jakékoli zjevné vady titulu. Pojistné smlouvy advokátů Iowa obvykle pokrývají finanční ztráty způsobené nepřesnými nebo neúplnými stanovisky.

Pojištění titulu vs. náklady na stanovisko

Pro srovnání, typický právní posudek generovaný právním zástupcem stojí kdekoli od 100 do 300 USD v Iowě, v závislosti na druhu nemovitosti, počtu předchozích vlastníků a počtu a složitosti případných zástavních práv, která mohou na nemovitosti existovat. Kromě toho se náklady na převod abstraktů majetku obvykle pohybují mezi 100 a 200 USD.

To zvyšuje celkovou cenu 200 až 500 USD, která je placena výhradně kupujícím - v mnoha případech výrazně nižší než náklady na pojištění titulu. Ačkoli ani stanovisko k titulu, ani poplatky za abstrakt nejsou regulovány státní vládou Iowy, intenzivní konkurence mezi státními zástupci a odborníky na titul je udržuje na rozumné úrovni.

Mějte však na paměti, že ve většině jurisdikcí nejsou názory na titulky obvyklé. I když dokážete najít místní právníky, kteří jsou ochotni napsat titulní názor na nemovitost, kterou kupujete, jejich zásady pro nesprávné praktiky nemusí pokrýt ztráty vzniklé v důsledku chybného nebo neúplného názoru. Pravděpodobně budete na těchto ztrátách - a v nejhorším případě by ztratila svůj majetek.

Závěrečné slovo

Uzavření nového domu je vyčerpávající proces, zejména pro kupce domů, kteří poprvé nakupují. Když jsme s manželkou uzavřeli náš domov v roce 2015, náš podrobný seznam nákladů na uzavření byl více než stránka dlouhý - malinkým písmem.

Je lákavé považovat pojištění titulu za pouze další uzavírací cenu, kterou musíte vy nebo váš prodejce s nevolností zaplatit. Je to však mnohem víc než samostatná řádková položka. Stejně jako pojištění majitelů domů poskytuje finanční ochranu proti mnoha fyzickým rizikům, pojištění titulu zajišťuje váš zájem o minulé chyby, opomenutí a podvody. I když váš věřitel nepožaduje, abyste nosili pojištění titulu, je těžké si představit situaci, kdy to není vhodná investice..

Už jste někdy zakoupili pojištění titulu na dům nebo pronájem nemovitosti, kterou vlastníte?