Co je osvobození od usedlosti - definice, daně a právní zacházení

Obecně označované jako „osvobození od usedlosti“ (a vlastnosti, které chrání, obecně známé jako „usedlost“ nebo „usazená nemovitost“), tyto stanovy chrání obyvatele majitele před nadměrným zdaněním, poskytují útočiště pozůstalým manželům poté, co jejich partneři předají, a chránit některé nebo všechny majetky usedlosti před určitými typy věřitelů. Výjimka z federální usedlosti se vztahuje konkrétně na majitele domů, kteří podávají bankrot. Osvobození od státní usedlosti je obvykle širší, s ustanoveními, která chrání majitele domů před některými daněmi z majetku a po smrti poskytují svým pozůstalým manželům a závislým osobám ochranu před nezajištěnými věřiteli a jinými žadateli, kteří se snaží zabavit své primární bydliště.

Výjimky z usedlostí se obecně vztahují na rodinné domy a rodinné domy, byty a domy vyrobené na pozemku vlastněném nebo pronajatým majitelem domu. Nevztahují se na nájemní nemovitosti, rekreační domy a další rezidenční nemovitosti, které nelze považovat za primární rezidence.

Za předpokladu, že dotyčné nemovitosti vlastní, mohou jednotlivci, kteří mohou prokázat, že jednají jako hlavy domácnosti pro nemovitosti, jejichž obyvatelé se považují za jejich závislé osoby, vyhlásit tyto nemovitosti za usedlosti, bez ohledu na to, kde skutečně žijí. Například, pokud jste svobodný, nesezdaný jednotlivec, který pronajímá vaše primární bydliště, vlastní dům vašich rodičů po celém městě a přebírá za ně plnou finanční odpovědnost (včetně placení hypotéky a provedení nezbytných oprav), můžete si ji pravděpodobně nárokovat jako usedlost. Ve všech případech však může mít jediná hlava domácnosti nebo manželský pár pouze jednu usedlost, i když vlastní nebo jedná jako hlava domácnosti pro více pobytů..

Výjimka federální usedlosti

Podle § 522 písm. D) bodu 1 amerického zákoníku o bankrotu mohou majitelé domů osvobodit část vlastnického podílu (vlastního kapitálu) v jejich primárních rezidencích od nezajištěných věřitelů (jako jsou vydavatelé kreditních karet), jejichž půjčky nejsou zajištěny dlužníky “ vlastnictví.

Od roku 2016 je hodnota dolaru osvobozeného majetkového podílu omezena na 23 675 USD pro jednotlivce a hlavy domácností, kteří podávají bankrot, a 47 350 USD pro manželské páry, které podávají bankrot společně. Jedná se o částku, kterou dluží, pokud je nemovitost zabavena a prodána k uspokojení nesplacených dluhů. Každé tři roky stoupá, aby držel krok s inflací.

Mnoho států má také výjimky z usedlosti, které chrání majitele domů před bankrotem. Výše těchto výjimek může být vyšší nebo nižší než federální výjimka. Majitelé domů mají obecně podle zákona právo volit mezi státem nebo federální výjimkou.

Ve státech, kde je státní výjimka velkorysejší, má smysl, aby ji majitelé domů čelili bankrotu. Příklady jsou následující stavy:

• Kalifornie: Samostatní majitelé domů s dobrými postavami (s rodinnými příslušníky nebo bez nich) mohou osvobodit až 75 000 $; hlavy domácnosti žijící s rodinným příslušníkem mohou osvobodit až 100 000 dolarů; a majitelé domů se zdravotním postižením a starší lidé mohou osvobodit až 175 000 dolarů. Tyto limity se vztahují také na manželské páry - neexistuje osvobození od daně podle kalifornského práva.
• Gruzie: Většina majitelů domů samostatně nebo bez nich může osvobodit až 21 500 $. Stát poskytuje dalších 5 000 USD, které lze použít na jakoukoli nemovitost, včetně nemovitostí na statcích. Výjimka se pro manželské páry zdvojnásobila (na 43 000 USD).
• Illinois: Samostatní majitelé domů, s závislými osobami nebo bez nich, mohou osvobodit až 15 000 $. Manželské páry mohou osvobodit až 30 000 $.
• Severní Karolina: Většina majitelů domů samostatně nebo bez nich může osvobodit až 35 000 $. Majitelé domů nad 65 let, jejichž manželé jsou zesnulí, mohou osvobodit až 65 000 dolarů. Manželské páry mohou osvobodit až 70 000 $.
• Ohio: Samostatní majitelé domů, s závislými osobami nebo bez nich, mohou osvobodit až 132 900 $. Manželské páry mohou osvobodit až 265 800 $.

Jak funguje výjimka pro usedlost v bankrotu

Pokud je hodnota vašeho domu nižší než hodnota příslušného státu nebo federální výjimka pro usedlost, nelze ji prodat, aby uspokojila vaše věřitele v bankrotu.

V pravděpodobnější události, že váš domov překračuje hodnota osvobození od usedlosti může být prodána v konkurzu. Vaši věřitelé však nezískají plné výnosy. Vy (nebo vy a váš manžel / manželka, pokud jste ženatý / á) si ponecháte jednorázovou částku rovnající se hodnotě individuální nebo společné výjimky pro usedlost. Tuto částku můžete použít, jak uznáte za vhodnou, včetně zálohy na nový domov nebo jako záloha na byt.

Jiné výjimky pro federální vlastnictví

Podle federálního práva je osvobození od usedlosti součástí většího balíčku osvobození od bankrotu, který chrání fyzické vlastnictví a nároky nezajištěných věřitelů:

• Motorová vozidla, v odhadované hodnotě až 3 775 $
• Šperky, až 1 600 $
• Zboží pro domácnost, jako je nábytek a spotřebiče, až 600 USD za položku a 12 625 USD v souhrnné hodnotě
• Smlouvy o životním pojištění, až 12 625 USD
• Platby životního pojištění, které jsou nezbytné pro vaši podporu (není stanoveno žádné omezení)
• Zdravotně nezbytné, zákonem předepsané zdravotnické prostředky, jako jsou přenosné kyslíkové stroje (není stanovena žádná čepice)
• Federální dávky, jako je sociální zabezpečení a dávky v nezaměstnanosti (není stanovena žádná horní hranice)
• Výplaty výživného a podpory, které jsou nezbytné pro vaši podporu (není stanoven žádný limit)
• Důchodové účty osvobozené od daně s limitem 1 283 025 USD na tradičních IRA a Rothových IRA a na jiných typech účtů není stanoveno žádné omezení

Důležité je, že výjimka pro usedlost nechrání vaše hlavní bydliště před vyloučením. Pokud se dopustíte delikvence o hypotéce, nemůžete zůstat ve svém domě jednoduše proto, že je to vaše usedlost.

Osvobození od usedlosti se také nemusí vztahovat na jiné půjčky nebo dluhy zajištěné vaším zájmem o váš domov, jako jsou zástavní práva mechaniků a půjčky na obnovu FHA. Pokud si nejste jisti, zda je zahrnut konkrétní typ dluhu, obraťte se na právníka s nemovitostmi s licencí k výkonu praxe ve vaší oblasti.

Výjimky z federálních vs. státních usedlostí

Pokud váš stát nemá vlastní osvobození od usedlosti, můžete využít výhody osvobození od federálního usedlosti během podání bankrotu. Většina států s osvobozením od usedlosti (i když ne všechny) je však velkorysejší než federální výjimka.

To je případ Massachusetts, kde se výjimka pro usedlost pohybuje v rozmezí 500 000 USD, podle registru okresů Norfolk County. V ostatních případech státní výjimka nestanoví limit dolaru. Místo toho se vztahuje na konkrétní výměru, takže její velkorysost závisí na hodnotě podkladové vlastnosti. Například, Iowa umožňuje majitelům domů chránit jejich celý zájem o usedlost, s výhradou výměrné hranice 0,5 akru ve začleněných městech a městech a 40 akrů ve venkovských oblastech a neregistrovaných komunitách.

Některé státy s osvobozením od usedlosti se od federálního systému odhlásí. Pokud je váš domovský stát jeden, musíte použít výjimku pro místní usedlost. Pokud vám váš domovský stát umožňuje vybrat mezi státem a federální výjimkou, můžete tak učinit - pravděpodobně výběrem štědršího z těchto dvou.

Limity výjimek podle zákona o předcházení zneužití bankrotu z roku 2005 a zákonu o ochraně spotřebitele
Federální zákon o předcházení zneužití bankrotu a zákon o ochraně spotřebitele (BAPCPA), schválený v roce 2005, ukládá některá důležitá omezení pro výjimky státních statků v konkurzu.

Nejdůležitější je uzavření tzv. „Zámkové mezery“, jejímž prostřednictvím silně zadlužení jednotlivci založili bydliště ve státech s příznivými zákony o statcích, zaparkovali svou dostupnou hotovost v nemovitostech na statcích a brzy poté vyhlásili bankrot. K tomu často došlo na Floridě, která měla mírnou výjimku z usedlosti na výměře.

BAPCPA omezil osvobození od státní usedlosti na přibližně 155 000 USD pro jednotlivce a přibližně 310 000 USD pro manželské páry v následujících případech:

• Když byl majetek usedlosti získán podvodným převodem za posledních 10 let
• Pokud zadlužený jednotlivec nebo pár koupil nemovitost statku do 40 měsíců (1 215 dní) před podáním konkurzu, lze s významnou výjimkou, která plyne z prodeje předchozího majetku dlužníka - a následně použít k nákupu jeho stávající usedlosti - být přidáno k výjimce pro usedlost
• Když byl dlužník odsouzen za zločin

Stejně jako standardní výjimka pro federální usedlost se výjimka BAPCPA pravidelně zvyšuje, aby udržovala krok s inflací. Platí ve všech 50 státech a nahrazuje státní právo vždy, když dojde ke konfliktu.

Společné rysy statutů státní usedlosti

Zatímco výjimka federální usedlosti je navržena speciálně pro ochranu majitelů domů před nezajištěnými věřiteli v konkurzu, zákony o státních usedlostech jsou širší. Obecně chrání jednotlivé hlavy domácnosti, manželské páry a někdy i jednotlivce (včetně závislých a nezávislých).

Zaměřují se na tři důležité oblasti:

1. Přístřeší pro přežívající manželky. Statut usedlosti obecně poskytuje pozůstalým manželům a závislým osobám, včetně nezletilých dětí, ochranu před nároky nezajištěných věřitelů, jako jsou vydavatelé kreditních karet. Poskytují také pozůstalým manželům a závislým osobám ochranu před nároky bývalého manžela / manželky zesnulého majitele domu a dalších dětí nebo nevlastních dětí, i když vůle majitele domu nestanoví, že by majetek měl být ponechán na nové rodině. K tomu, aby pozůstalí manželé nebo jejich rodiny zůstali způsobilými pro tuto ochranu, musí poskytnout (a platit) za údržbu a údržbu krytých nemovitostí, daně z nemovitostí a případné hypoteční splátky. Musí také udržovat majetek jako své primární bydliště a mohou se přestěhovat za práva na usedlost poté, co se přestěhovali jinam, i když si zachová zděděná vlastnictví.
2. Ochrana majetku při bankrotu. Nezajištěný věřitel obecně nemůže vynutit prodej nemovitostí na statku, pokud jsou zájmy vlastníka menší než příslušné dolarové hodnoty osvobození od usedlosti nebo pokud je nemovitost menší než výměrné limity. Pokud jsou zájmy vlastníka větší než příslušné hodnoty dolaru nebo výměrné limity, může být věřiteli povoleno vynutit prodej, ale majitel je oprávněn ponechat si maximální výnosy povolené zákonem.
3. Omezení expozice majetkové dani. Mnoho (ale ne všechny) státní statky stanovy omezují vystavení vlastníků nemovitostí místním majetkovým daním tím, že osvobozují část jejich hodnoty od výpočtu daně. Například ve státě s osvobozením od daně z nemovitosti na statku ve výši 50 000 USD majitel domu žijící v usedlosti s odhadovanou hodnotou 200 000 USD platí daně z nemovitosti, jako by domov měl hodnotu jen 150 000 USD. Osvobození od daně z nemovitostí neovlivňuje prodejní hodnoty domů a majitelé domů si zachovávají právo hlasovat o odvodech z majetku a zvýšení ve svých obcích a školních obvodech, i když jejich usedlosti jsou zcela osvobozeny od zdanění. V některých státech mají určité demografické skupiny nárok na velkorysejší osvobození od daně z nemovitostí. Například podle texaského správce veřejných účtů má každý texanský statek nárok na osvobození od daně z nemovitostí ve výši 25 000 dolarů za školní daně, ale zdravotně postižené a více než 65 usedlíků má další osvobození 10 000 $.

Zákony o statních usedlostech často chrání majitele domů z výnosu po stanovenou dobu (obvykle jeden až dva roky, ale potenciálně déle) po kryté události, která vážně poškodí nebo zničí majetek usazený v domácnosti.

Klíčové vyloučení ze statu statku

Statut usedlosti nedává majitelům domu blanche tvrdým věřitelům nebo místním daňovým úřadům. Některé státní zákony jsou velkorysejší než jiné, ale žádné nejsou absolutní.

Kromě hypoték a jiných zástavních práv zajištěných zájmem o usedlý majetek zákony o usedlosti nechtějí majitele domů a jejich dědice chránit před:

• Nucený prodej související s federálními, státními nebo místními daněmi (zástavní práva)
• Výkon soudních rozhodnutí týkajících se podpory současných nebo bývalých manželů nebo nezletilých dětí
• Spokojenost zástavních práv, která předcházejí vzniku statku (tento problém často může zabránit pojmenování titulu)
• Nucený prodej související se uspokojením delikventního pronájmu pozemků (k tomu může dojít, když majitel domovského mobilního domu získá značný dluh vlastníkovi pozemku, kde je zaparkováno)

Kromě toho musí usedlíci rozumět požadavkům svých státních stanov na údržbu usedlostí. Například v některých jurisdikcích představuje i dočasné pronajímání usedlého majetku opuštění a může zrušit ochranu poskytovanou státními zákony.

Příklady statutů státních usedlostí

Následuje reprezentativní ukázka statutu statku. Mějte na paměti, že jejich obsah, zejména hodnoty dolaru, se mohou měnit v důsledku přijetí nových zákonů. Aktuální informace o zákonech o statcích ve vaší zemi získáte u svého státního zákonodárství nebo sídliště.

Texas

• Osvobození od daně z nemovitosti: Všichni majitelé domů v Texasu mohou požadovat osvobození od školních daní ve výši 25 000 USD, čímž se pro účely zdanění místní školní čtvrti sníží odhadovaná hodnota jejich nemovitostí o 25 000 USD. Osoby se zdravotním postižením a více než 65 majitelů domů mohou požádat o dodatečné osvobození od školních daní ve výši 10 000 $. Kraje v Texasu mohou povolit „volitelné“ osvobození od daně z usedlosti až do 20% (nebo 5 000 $, podle toho, co je menší) z vyměřené hodnoty pro účely okresní daně (odděleně od školních okresních daní). Například Harris County, kde se nachází Houston, nabízí 20% osvobození od okresní daně. Kraje mohou nabídnout další volitelné výjimky až do výše 3 000 USD pro osoby starší 65 let a osoby se zdravotním postižením. Některé kraje nabízejí další výjimky pro určité demografické skupiny nebo třídy. Například majitelé domů z okresu Harris, jejichž zdravotní postižení spojená s vojenskou službou je činí neschopnými pracovat, mohou požádat o 100% osvobození od okresních daní.
• Výjimka pro věřitele: S výhradou 40měsíčního požadavku na pobyt BAPCPA umožňují zákony Texasu obyvatelům majitelů usedlosti osvobození nezajištěným věřitelům neomezenou hodnotu dolaru. Ve začleněných městech nemůže být osvobozená nemovitost větší než 10 hektarů. Ve venkovských oblastech je limit velikosti 100 akrů pro jednotlivé majitele půdy a 200 akrů pro rodiny.

Florida

• Osvobození od daně z nemovitosti: Florida zákon umožňuje majitelům domů osvobodit „první“ 25 000 $ v odhadované hodnotě od veškerého zdanění a „třetí“ 25 000 USD od zdanění mimo školu. V zásadě platí, že dům v hodnotě 75 000 USD je zdaněn, jako by to bylo v hodnotě 25 000 dolarů za mimoškolní část daňového dokladu majitele domu, a jako by to stálo za částku 50 000 dolarů za školní část zákona.
• Výjimka pro věřitele: Na základě požadavku pobytu BAPCPA umožňují zákony Floridy neomezenou výjimku z hodnoty dolaru. V začleněných obcích nesmí být osvobozená nemovitost větší než 0,5 akrů. V nezapsaných oblastech nesmí být osvobozená vlastnost větší než 160 hektarů.

Massachusetts

• Osvobození od daně z nemovitosti: Pro statky v Massachusetts neexistuje osvobození od daně z nemovitostí.
• Výjimka pro věřitele: Massachusetts automaticky osvobodí 125 000 dolarů z vlastního kapitálu od zabavení věřitelů. Majitelé domů, kteří podávají prohlášení o usedlosti u svého místního registru skutků (krajský rekordér), mohou osvobodit až 500 000 dolarů. Osoby se zdravotním postižením jakéhokoli věku, stejně jako osoby bez zdravotního postižení ve věku 62 let a starší, mají osobní výjimky až do výše 500 000 $. To znamená, že pár, jehož členové se kvalifikují jako osoby se zdravotním postižením nebo jsou starší než 62 let, může osvobodit až 1 000 000 $.

Kansas

• Osvobození od daně z nemovitosti: Majitelé domů Kansas mohou každoročně žádat o částečné vrácení daně z nemovitosti. Vrácení se vztahuje pouze na obecné daně z nemovitostí a nevztahuje se na daně z nemovitostí v hodnotě vyšší než 350 000 USD. Maximální roční hodnota náhrady je 700 $. Majitelé domů s nízkými příjmy (ti, kteří vydělávají méně než 19 100 USD ročního příjmu) ve věku 65 a více let, mohou mít nárok na vrácení daně z nemovitosti Kansas, která vrací 75% z daně z nemovitosti placené každý rok.
• Výjimka pro věřitele: Na základě požadavku pobytu BAPCPA umožňuje Kansas neomezenou výjimku z hodnoty dolaru. Osadníci v začleněných obcích mohou osvobodit až jeden akr, zatímco usedlíci jinde mohou osvobodit až 160 akrů.

Jak ubytovat své primární bydliště

Postup pro usazení hlavního bydliště se liší podle jurisdikce, ale obecně není ani obtížný, ani nákladný. Ve většině států získává rezidence status statku jednoduše na základě toho, že majitel domu uzavřel nemovitost a prohlásil ji za svou primární rezidenci.

V Nevadě ve Virginii a ve Vermontu je vyžadován formální postup usedlosti. Dokonce i ve státech, kde formální usedlost není vyžadována, poskytuje formální prohlášení usedlosti důležité ochrany, jako je pokračování v označení usedlosti a ochrana výnosu z věřitelů po stanovené období (které se liší podle státu) po domově prodáno.

Obecně se proces osídlení řídí tímto osnovou. Pokyny specifické pro vaše národní prostředí si vyžádejte u svého státního nebo městského úřadu.

1. Vyhodnoťte způsobilost vaší nemovitosti. Prohlédněte si stanovy svého statu a usoudte, zda nemovitost, kterou chcete chránit, splňuje příslušná kritéria způsobilosti. Nezapomeňte, že v případě BAPCPA možná nebudete schopni chránit plnou hodnotu svého domova, pokud tam budete bydlet méně než 40 měsíců.
2. Zjistěte, zda váš stát vyžaduje prohlášení. Většina států nevyžaduje, aby majitelé domů formálně deklarovali usedlosti. Chcete-li zjistit, zda váš stát ano, obraťte se na státní úřad pro bydlení nebo na místní kancelář rekordéru. Pokud je vyžadováno formální prohlášení, orgány obvykle poskytují standardizované nebo vzorové formuláře, které můžete vyplnit online nebo ručně. Například záznamová kancelář Clark County (Nevada) poskytuje standardní jednostránkový formulář online. Jakmile obdržíte formulář, zjistěte, zda jste povinni podávat prohlášení opakovaně (například Vermont vyžaduje roční prohlášení) nebo jen jednou.
3. Shromažďujte požadované informace. Informace požadované k prohlášení usedlosti se liší podle státu, ale obvykle zahrnují číslo parcely odhadce (APN), adresu nemovitosti, právní popis nemovitosti (s rozměry a limity), podíl vlastníka na nemovitosti a aktuální obyvatele nemovitosti (včetně závislých). Většinu z těchto informací najdete na listině nemovitosti.
4. Vyplňte a ověřte formulář. Pomocí informací, které jste shromáždili, vyplňte celý formulář. Pokud váš místní rekordér požaduje, aby byla prohlášení o usedlosti ověřena notářsky, předejte je notáři s přijatým dokladem totožnosti a podepište jej v přítomnosti notáře. V závislosti na tom, kde formulář notářsky ověřujete, může tento krok vyžadovat nominální poplatek, často kolem 5 $.
5. Zadejte formulář. Vyplněný, notářsky ověřený formulář vyplňte v kanceláři svého krajského rekordéru. Přestože formuláře prohlášení o usedlosti nejsou velmi složité dokumenty, je nezbytné, aby byl váš formulář vyplněn správně - a zaměstnanci kanceláře vašeho rekordéru pravděpodobně neposkytnou v této frontě užitečné rady. Pokud se vůbec obáváte své schopnosti vyplnit svůj formulář sami, poraďte se s právníkem - v případě, že se musíte dovolávat svých práv na usedlost, hodina nebo dvě poplatky za advokáta se rychle zaplatí za sebe.
6. Získejte písemné potvrzení podání. Kancelář rekordéru by měla poskytnout kopii vyplněného prohlášení opatřeného razítkem rekordéru. To znamená, že byl podán a je zaznamenán.

Závěrečné slovo

Přestože pojištění vlastníků domů a zákon o statcích nesou v právním smyslu navzájem malou podobnost, oba chrání před katastrofickými ztrátami, které mohou změnit rodinný život přes noc. Stejně jako byste se nikdy nechtěli domáhat nároku u svého domácího pojistitele, raději byste nikdy nezkoušeli limity výjimky z usedlosti vašeho státu pro podání bankrotu nebo příspěvek na požitek pro pozůstalé manželky. Když je ale vše řečeno a hotovo, je uklidňující vědět, že alespoň část vašeho zájmu o vaše primární bydliště je částečně chráněna před neštěstí.

Žijete na usedlosti, kterou jste doma našli?