Daňové výhody investic do nemovitostí - pravidla IRS jsou vysvětlena

Domácí kapitál je základem osobního bohatství ve Spojených státech amerických, což představuje asi dvě třetiny čistého jmění většiny amerických domácností za Bloomberg. Rozšíření vlastnictví domů bylo stimulováno vládními programy a daňovými výhodami, které motivovaly ke koupi domů. Podle studie o sociálních silách vlastnictví domu vede k „silnější ekonomice, lepším školám a investovanému a aktivnímu občanství“. Majitelé domů mají vyšší míru hlasování a jsou více zapojeni do občanských organizací.

Vlastnictví nemovitostí má některé jedinečné finanční výhody. Majitelé domů mohou například odečíst hypoteční úroky, pojistné na hypotéky a daně z nemovitostí z běžných příjmů. Výtěžek z prodeje domu se také považuje za kapitálový zisk pro daně - až 250 000 USD ze zisku lze vyloučit z příjmu pro jednoho daňového poplatníka nebo 500 000 USD pro pár podávající společný výnos.

Vlastnictví domu nebo investiční nemovitosti nabízí obrovské výhody pro společnost i pro vás jednotlivě. Zde je návod, jak z vaší investice vytěžit maximum.

Nemovitost jako investice

Vlastnění investice do nemovitosti se výrazně liší od vlastnictví nemovitosti, ve které člověk žije. Zatímco investoři sdílejí mnoho společných rizik - nelikvidita, nedostatečná transparentnost, politická a ekonomická nejistota - každá investiční nemovitost je jedinečná, liší se podle použití, umístění, zlepšení a trvalosti. Každá investice může podléhat matoucímu výběru daňových pravidel, která ovlivňují čistou návratnost investice.

Andy Heller, spoluautor knihy „Koupit ještě níže: Pravidelný průvodce po nemovitostech bohatých lidí“, poznamenává, že většina lidí za své nemovitosti platí příliš mnoho: „Zisk je uzamčen okamžitě, jakmile investor nemovitost koupí. Kvůli chybám v analýze investor platí příliš mnoho a je překvapen, když nevydělává žádné peníze. “

Heller radí, že úspěch v investování do nemovitostí vyžaduje:

Důkladné plánování. Příliš mnoho lidí se zamiluje do nemovitosti bez strategie, jak vydělat.
Realistické očekávání. Nákup, vlastnictví a prodej nemovitostí není snadný způsob, jak zbohatnout. Eric Tyson, spoluautor filmu „Real Estate Investing for Dummies“, poznamenává, že musíte být inteligentní, ochotní pracovat a být si vědomi své tolerance vůči rizikům osob.
Podrobné due diligence. Ve snaze uzavřít obchody před konkurencí mnoho kupujících nedokáže adekvátně zkontrolovat historii, podmínky a omezení potenciálního nákupu nemovitosti, což končí překvapivě nákladnými náklady na rehabilitaci..
Kompetentní a zkušení poradci. Úspěšní skuteční investoři mají vždy tým poradců, kteří jim pomáhají při hledání, analýze, nákupu, financování, správě a prodeji svých nemovitostí..

Druhy nemovitostí

Termín „nemovitost“ zahrnuje různé typy majetku, včetně:

Nerozvinutá nemovitost. Investoři získávají surovou půdu pro různé účely, včetně farem a rančů, využívání přírodních zdrojů, jako je těžba dřeva nebo těžby uhlí, subdivize a prodej pozemků nebo budoucí vývoj. Cena surové půdy závisí na nejvyšším možném využití, ať už zemědělské nebo na místě administrativní budovy. Blízkost městských oblastí a schválené účely územního plánování často určují hodnotu nemovitosti.
Rezidenční nemovitosti. Nemovitost se běžně používá pro obytné účely, ať už jde o rodinné domy nebo rodinné domy, včetně bytů a bytů. Tyto vlastnosti - od jediného duplexu po vývoj se stovkami nájemních jednotek - vyžadují stálou údržbu a aktivní správu, aby byla zachována obsazenost a zvýšena hodnota.
Komerční nemovitosti. Tento segment zahrnuje kancelářské budovy, maloobchodní nemovitosti, jako jsou obchody s potravinami a obchody, a průmyslové nemovitosti včetně skladů a výrobních závodů. Komerční nemovitosti vyžadují aktivní správu kvůli konkurenci, fyzické údržbě, neustálému obratu nájemců a rozmanitosti a složitosti podmínek pronájmu. Majitelé nemovitostí se pravidelně potýkají s právními, územními a ekologickými otázkami.

Nemovitosti se také dělí na:

Bez zlepšení. Nezlepšené vlastnosti jsou surová půda, která se lidskou činností nezměnila, tj. Bez budov, struktur, silnic, umělých rybníků nebo jezer. Vzhledem k tomu, že půda je považována za nekonečnou užitečnou životnost, nelze ji odepisovat pro daňové účely. Odpočty z vyčerpání však mohou být k dispozici, pokud jsou z majetku odebrány přírodní zdroje, jako je dřevo, ropa a další minerály..
Vylepšená vlastnost. Vylepšené vlastnosti jsou pozemky, které byly změněny přidáním budov a umělých struktur, bytových nebo komerčních. I když nelze půdu odepisovat, náklady na zlepšení mohou být zachyceny po dobu jejich životnosti. V mnoha případech je povoleno zrychlené odpisování skutečných aktiv.

Pravidla a předpisy týkající se daně z nemovitostí

Vlastnictví nemovitosti na investice do nemovitostí může majiteli poskytnout významné daňové výhody, pokud je správně organizováno a spravováno. Obecná pravidla platná pro daňové zacházení s investičními nemovitostmi jsou:

Náklady spojené s pořízením nemovitosti (poplatky za vlastnictví, registrační poplatky) se připočítávají k nákladové základně nemovitosti a odepisují se
Náklady spojené s financováním nemovitosti (poplatky za půjčky, poplatky za žádosti o hypotéku) se amortizují po celou dobu trvání úvěru
Náklady vzniklé v důsledku provozu nemovitosti (daně, pojištění, veřejné služby) jsou odečitatelné jako běžné náklady

Daňová pravidla jsou však složitá a jejich použití závisí na druhu majetku a na daňovém zařazení jeho vlastníka. Jinými slovy, jeden investor může být schopen chránit ostatní příjmy z daní, zatímco druhý nemůže.

Důsledkem toho je, že sofistikovaní vlastníci nemovitostí často používají ke koupi, správě a prodeji svých nemovitostí kombinaci právnických osob - trustů, korporací C, voleb podle podkapitoly S a společností s ručením omezeným (LLC). Majitelé obvykle provádějí následné komplexní transakce mezi subjekty, aby minimalizovali právní a finanční odpovědnost nebo maximalizovali své osobní daňové výhody.

Každá strategie je vytvořena za účelem zohlednění konkrétních okolností vlastníka (vlastníků), zamýšleného použití nemovitosti, přidání významných zlepšení, doby držení aktiva a konečného dopadu strategie na nesouvisející příjmy a daňovou povinnost.

Od daňového poplatníka může být požadováno, aby zdůvodnil daňové postavení IRS. V důsledku toho je získání profesního účetnictví a právního poradenství vždy zaručeno, ne-li nezbytné, před zahájením provádění strategie snižování daní..

A konečně, potenciální investoři do nemovitostí by si měli být vědomi toho, že výhody daňových pobídek mohou být pro daňové poplatníky s vyššími příjmy omezeny kvůli postupným ukončením a alternativní minimální dani (AMT)..

Otázka pasivního příjmu

Podle IRS je pasivním příjmem příjem, který je výsledkem nájemní činnosti nebo činnosti, na které se daňový poplatník významně nepodílí. Ztráty z pasivního příjmu lze kompenzovat pouze pasivním ziskem - ztrátu nelze použít ke snížení běžného příjmu daňového poplatníka a následného daňového zatížení.

Protože většina vylepšených podniků s nemovitostmi generuje zdanitelné ztráty v prvních letech vlastnictví kvůli použití zrychlených odpisů, je neschopnost vyrovnat tyto ztráty běžným příjmem nevýhodou pro mnoho vlastníků nemovitostí.

Definice investorů do nemovitostí

To, zda je příjem z pronájmu považován za pasivní nebo pasivní, závisí na totožnosti daňového poplatníka v jedné ze čtyř kategorií IRS pro investora do nemovitostí:

Investor do nemovitostí. Investor do nemovitosti je entita (fyzická nebo právnická organizace), která kupuje nemovitost s úmyslem držet nemovitost a vytvářet kapitálový zisk. Příjmy a ztráty pro poplatníka klasifikovaného jako realitní investor jsou považovány za „pasivní“ a nelze je použít k vyrovnání běžného příjmu z jiných zdrojů. Existuje jedna výjimka: Investoři s upraveným upraveným hrubým příjmem (MAGI) nižším než 100 000 USD, kteří se aktivně podílejí na nájemních činnostech nemovitosti, mohou vyrovnat běžný příjem zvláštním povolením 25 000 USD podle oddílu 469 IRC (formulář 8582). Pasivní ztráty více než pasivní příjem a zvláštní příspěvek lze převádět až do doby, než zaniknou. Investoři do nemovitostí mají rovněž nárok na zacházení s kapitálovými zisky při prodeji svého majetku.
Prodejce nemovitostí. Investor do nemovitostí je charakterizován jako obchodník, pokud má v úmyslu koupit nemovitost k prodeji, spíše než k investici - jinými slovy, nákup a prodej nemovitostí v četných častých nebo nepřetržitých transakcích (jako je prodej ve vývoji). Hlavní výhodou, že se jedná o prodejce, je to, že příjmy a ztráty jsou považovány za běžné a mohou kompenzovat ostatní příjmy. Majetek klasifikovaný jako obchodník ve vlastnictví nemůže současně používat zacházení s kapitálovými zisky, splátkový prodej (publikace 537) ani podobné burzy (kód IRC, oddíl 1031). Také příjem získaný jako obchodník s nemovitostmi podléhá dani ze samostatné výdělečné činnosti.
Realitní profesionál. Investoři do nemovitostí se mohou kvalifikovat jako profesionálové v oblasti nemovitostí, pokud každý rok tráví nejméně 750 hodin v oblasti nemovitostí a více než polovina jejich pracovní doby se věnuje konkrétním činnostem v oblasti nemovitostí. Kvalifikovanou činností v oblasti nemovitostí je jakýkoli vývoj, přestavba, výstavba, rekonstrukce, pořízení, přeměna, pronájem, provoz, správa, leasing nebo prodej nemovitostí. Máte-li práci na plný úvazek, která nesouvisí s nemovitostmi, je nepravděpodobné, že se kvalifikujete. Správné vedení záznamů včetně záznamu vašich hodin je také důležité, protože IRS pravděpodobně zpochybní vaše použití klasifikace. Realitní profesionálové jsou zdaňováni podobně jako investoři do nemovitostí s tím rozdílem, že mohou odečíst 100% pasivních ztrát z běžných příjmů. Zatímco příjem z pronájmu profesionálních realit je výslovně vyloučen z daní ze samostatné výdělečné činnosti placených obchodníkem s nemovitostmi, jejich příjem podléhá 3,8% daně z čistého příjmu z investic zahrnutých do zákona o sladění zdravotnictví a vzdělávání z roku 2010.
Realitní developer. Osoba nebo entita, která přestavuje nebo staví nemovitost, je IRS považována za developera nemovitostí. Developer musí kapitalizovat všechny náklady nebo vývoj nemovitosti. Včetně přímých nákladů, jako jsou úroky z půjček, daní a stavebních nákladů, jakož i nepřímých nákladů, jako je správa, správa a průběžné náklady na provoz podniku. Dokud není nemovitost uvedena do provozu nebo prodána, nejsou pro daňové účely možné odpočty. Hlavní nevýhodou klasifikace vývojáře je neschopnost vyrovnat výdaje, pokud k nim dojde podle Jednotných pravidel kapitalizace.

Při určování klasifikace vlastníka nemovitosti IRS přihlíží ke svému prvotnímu záměru při koupi nemovitosti, jakož i k množství jeho času stráveného na nemovitosti a k uvedenému účelu podnikání. Zatímco stanovení je často subjektivní, klasifikace má významný daňový dopad na daňového poplatníka.

Problém je dále komplikovaný, protože označení se může lišit v závislosti na vlastnictví. Ve skutečnosti by vlastník nemovitosti mohl být považován za investora do nemovitosti pro jednu nemovitost a za nemovitostního prodejce pro jinou. V důsledku toho vlastníci nemovitostí často používají různé právnické osoby k získání, vývoji a držení nemovitostí, aby získali maximální daňovou výhodu.

Další úvahy o daních z nemovitostí

Investoři, kteří vlastní vylepšené nemovitosti, mohou využít různé daňové postupy ke snížení své daňové povinnosti, včetně:

Amortizace

Odpisování je proces úhrady nákladů na aktivum po dobu jeho životnosti. Zatímco pozemky, které mají nekonečný život, nelze odepisovat, nebytové budovy a vylepšení nemovitostí mají užitečnou životnost 39 let a rezidenční nájemní nemovitost je podle publikace IRS 946 životnost 27,5 let..

V závislosti na třídě nemovitosti mohou vlastníci nemovitostí použít lineární nebo zrychlenou metodu odpisování. První metoda poskytuje konzistentní částku odpočitatelnou každý rok po celou dobu životnosti nemovitosti (náklady na vylepšení děleno dobou použitelnosti v letech, tj. 3 500 000 $ náklady / 39 let = 89 744 $ odpisy každý rok). Zrychlené odpisy generují největší odpisy v prvních letech a poté klesají.

Investoři často oddělují různé složky struktury pro daňové účely z důvodu jejich různých životností. Například vylepšení pronájmu - ty ubytování provedené pro konkrétního nájemce - mohou být odepisovány po dobu 15 let nebo méně, zatímco kancelářský nábytek a příslušenství mají životnost 7 let. Oddělením aktiv se maximalizuje odpis, čímž se vytvoří zdanitelná nebo „papírová“ ztráta.

Oddíl 179 předpisu IRS umožňuje, aby se v roce akvizice zaúčtovalo do nákladů 500 000 USD na nákup určitých způsobilých zařízení (například klimatizačních nebo topných jednotek). Kvalifikační vybavení sahá od užitkových vozidel a nábytku po počítačový hardware a software nezbytný pro pokračování v podnikání. Kongres také poskytuje v některých letech bonusové odpisy nad 179 limitů, v současné době na 2 miliony dolarů.

Kapitálové zisky a ztráty

Při prodeji podléhají osobní nebo investiční aktiva dani z kapitálových výnosů. Zisk nebo ztráta z aktiva je určena rozdílem mezi „základní“ cenou - kupní cenou včetně úprav, jako jsou odpisy, jak jsou definovány v publikaci IRS 551 - a čistou prodejní cenou. Zisky nebo ztráty se považují za krátkodobé, pokud jsou drženy po dobu kratší než jeden rok, nebo dlouhodobé, pokud je doba držení delší než jeden rok.

Nemovitosti vlastněné developery musí zahrnovat všechny náklady - přímé i nepřímé - do základního výpočtu, dokud není nemovitost uvedena do užívání nebo prodána. Hlavní nevýhodou klasifikace vývojáře je neschopnost vyrovnat výdaje, pokud k nim dojde podle Jednotných pravidel kapitalizace. Příjmy z prodeje nemovitostí ve vlastnictví obchodníků s nemovitostmi jsou považovány za běžný příjem a nejsou způsobilé pro zacházení s kapitálovými zisky.

Krátkodobé kapitálové zisky vyrovnávají krátkodobé kapitálové ztráty, zatímco dlouhodobé kapitálové zisky vyrovnávají dlouhodobé kapitálové ztráty. Zbývající krátkodobá ztráta nebo zisk se kryje se zbývající dlouhodobou ztrátou nebo ziskem. Pokud je čistým výsledkem dlouhodobý kapitálový zisk, polovina zisku je osvobozena od daně a polovina podléhá běžné sazbě daně z příjmů poplatníka. Protože maximální sazba daně je 39,60%, bude dlouhodobý kapitálový zisk zdaněn maximálně do 19,8%. Krátkodobé zisky jsou zdaněny běžnou sazbou poplatníka.

Z běžných příjmů lze v jednom roce odečíst nejvýše 3 000 USD dlouhodobých a krátkodobých ztrát, přičemž zbývající ztráta se převede do dalšího období. Daňoví poradci používají k vykazování kapitálových zisků a ztrát list D D formuláře 1040.

Daně ze zisku z prodeje nemovitostí ve vlastnictví realitních investorů mohou být odloženy, pokud jsou vykázány jako splátkový prodej podle pravidel Topic 705 - Splátkový prodej. Toto zacházení je zvláště výhodné pro krátkodobé kapitálové zisky, protože zisk a daňová povinnost se rozloží na několik let. Každá platba se skládá z částí bez daně návratu kapitálu, úroků a kapitálového zisku.

Investoři do nemovitostí mohou také použít oddíl 1031 IRS k odložení daní z jakéhokoli zisku, pokud obchodují se svým majetkem za podobný majetek na podobné burze. Základ v novém majetku zůstává stejný jako základ ve starém majetku, a tím zůstává možný budoucí zisk neporušený. Avšak základ starého majetku se také převádí na nový majetek pro výpočet odpisů.

Další úvahy

Obchodníci s nemovitostmi podléhají dani ze samostatně výdělečné činnosti a vykazování, zatímco realitní profesionálové mohou být odpovědní za daň z příjmu z čistého příjmu z investic. V důsledku toho realitní profesionál a jejich poradci používají různé strategie k odložení nebo úniku těchto daní. Například příjem z pronájmu, který plyne investorovi ze společnosti S, je vyloučen jako příjem ze samostatné výdělečné činnosti a nepodléhá dani ze samostatné výdělečné činnosti.

Příjem z podnikání, který nepodléhá dani ze samostatné výdělečné činnosti, podléhá dani z čistého příjmu z investic s jednou velkou výjimkou: Příjem, který je podle oddílu 469 považován za pasivní, nepodléhá čisté dani z příjmu z investic. Podle společnosti Forbes to znamená, že příjmy z pronájmu nemovitostí, včetně zisku z prodeje, mohou být osvobozeny od daně 3,8% v případě realitních profesionálů.

Závěrečné slovo

Andrew Carnegie, skotský přistěhovalec v polovině 18. století, si v ocelářském průmyslu vybudoval jmění a stal se jedním z největších filantropů v zemi. (On je připočítán s otevřením 2,800 veřejných knihoven ve městech po celé Americe.)

I přes svůj úspěch jako průmyslník Carnegie uznala investiční hodnotu nemovitosti: „90% všech milionářů se tak stalo vlastnictvím nemovitostí. V oblasti nemovitostí bylo vyděláno více peněz než na všechny průmyslové investice dohromady. Moudrý mladý muž nebo výdělečně činný člověk dnes investuje své peníze do nemovitostí. “

Od Carnegieho pozorování zůstává atraktivita nemovitosti jako investice nepoškozená. Barbara Corcoran, známá americká podnikatelka a častý účastník Shark Tank ABC, prohlašuje: „V oblasti nemovitostí se stane legrační věc. Když se vrátí (po recesi), vrátí se jako gangbusters. “

Zatímco daňové zacházení s nemovitostmi je často matoucí, investoři mohou pomocí daňových strategií snížit riziko a zlepšit návratnost. Zachování kompetentních daňových poradců a sledování změn v pravidlech a předpisech vyplatí dividendy daleko za jejich náklady.

Investujete do nemovitostí? Využili jste daňové předpisy ve svůj prospěch? Přejete si, abyste lépe rozuměli předpisům, abyste je mohli využít?