Skutečné náklady na nákup a vlastnictví domu - můžete si to dovolit?

I když to není hmatatelná výhoda, pocit vlastnictví je jedním z nejlepších aspektů koupě domu. Jmenovitě jste šéfem - nemusíte odpovídat pronajímateli, který vám nedovolí malovat zdi, instalovat novou lednici nebo přestavovat. Když vlastníte dům, máte co dělat s tím, co chcete.

2. Daňové výhody

Daně nepředstavují nejzajímavější část vlastnictví domu, ale úspora peněz prostě může. Když vlastníte bydliště, úrok, který platíte za hypotéku, je odpočitatelný z daní. Můžete také využít federální odpočet daně z daní z nemovitostí zaplacených v průběhu roku.

Můžete mít také možnost využít osvobození od daně z kapitálových výnosů, pokud se vaše bydliště zvýší a nakonec jej prodáte za účelem zisku. Upozorňujeme, že můžete získat nárok až do výše 250 000 USD u jediného daňového poplatníka, nebo až do 500 000 USD u společného daňového poplatníka. A musíte udržovat nemovitost jako své primární bydliště alespoň dva roky před prodejem.

3. Potenciální návratnost investic

Vlastnictví domu není spolehlivou investiční strategií, jakou bývala. Svědčí o tom kdokoli, kdo koupil nemovitost na začátku roku 2000 a skončil prodejem za velkou ztrátu - nebo, co je horší, byl vyloučen -.

Druhá možnost - utrácet peníze na nájem - však nemá žádný investiční potenciál. Vlastnictví, navzdory svému riziku, přináší přinejmenším možnost návratnosti investice.

Spousta věcí může pomoci zlepšit vaše šance na sklizeň návratnosti vašeho nákupu domů, včetně využití historicky nízkých úrokových sazeb a nákupu na nově vznikajícím místě. Samozřejmě je jednou z nejdůležitějších věcí, které si musíte pamatovat, že musíte koupit dům, který si můžete v první řadě dovolit.

„Trap

Tančí v hlavě vize žulových desek a vačkových nohou? V závislosti na tom, kde se nacházíte, by vlastnosti ideálního domova mohly znamenat něco od vynikajících školních čtvrtí po geografickou blízkost baru se zabijáckými speciálními hodinami.

Velké skříně, podlahy z tvrdého dřeva a garážové prostory jsou samozřejmě skvělé, ale neznamenají absolutně nic, pokud vám za ně zaplatíte, když na konci každého měsíce necháte byt. Lidé, kteří jsou „chudí“, utratí neúměrně vysoké procento svých příjmů na hypotéky a náklady spojené s bydlením, což jim ponechává relativně malý diskreční příjem. Představte si, že sedíte ve svých nádherných domovech o ploše 3 000 čtverečních stop každou noc a budete mít obrázek.

Ať už jste sledovali příliš mnoho epizod „Real Housewives“, nebo se prostě snažíte držet krok se svými přáteli, existuje spousta důvodů, proč se lidé při koupi domu přesahují. V první řadě existuje společná tendence spojovat nákup domu s koupí domu snů. Pravda je, že domov - ať už je to váš první, druhý nebo třetí - nemusí být dokonalý. Dnes to prostě musí vyhovovat vašim účelům.

Skutečné náklady na nákup domu

Mnoho lidí hrubě podceňuje skutečné náklady na koupi domu. Zde je seznam výdajů, které byste měli mít na paměti.

1. Záloha

Zlatý standard pro zálohu je 20% z kupní ceny. V domě s 250 000 $ to znamená vydělat více než 50 000 dolarů v hotovosti.

Před recesí by vám mnoho věřitelů nechalo uniknout s mnohem menší částkou, nebo by vám umožnilo převést zálohu na měsíční splátky hypotéky. Avšak dnes, i když existují výjimky, téměř všichni věřitelé požadují soukromé hypoteční pojištění (PMI), pokud provádíte zálohu méně než 20% z kupní ceny.

Dobrá věc na vyšší zálohy je, že snižuje částku dluhu, který přijímáte při koupi domu. To znamená menší úrok a lepší poměr dluhu k příjmu.

2. Závěrečné náklady

Pokud si vymažete svůj bankovní účet kvůli neuvěřitelné záloze, zadržte dech - protože je toho víc. Očekává se také, že se ukážeš na konci s dalším kusem hotovosti, který pokryje určité náklady splatné věřiteli a dalším stranám. Tyto „náklady na uzavření“ spojené s logistikou nákupu domu obvykle zahrnují pojištění titulu, poplatky za vyhledávání titulu, hodnocení, upisování, průzkum a vznik půjčky.

Kupující mohou obecně očekávat, že v závěrečných nákladech zaplatí mezi 2% a 5% z kupní ceny domu. Pro náš hypotetický dům 250 000 $ to znamená 5 000 až 12 500 $. Někdy mohou kupující vyjednat prodávající na pokrytí těchto nákladů, ale není to něco, na co byste se měli spolehnout.

3. Platba hypotéky

Pokud se vám nepodařilo koupit si dům za hotovost, musíte každý měsíc bojovat s splátkou hypotéky - a částka přispívá několika faktory.

• Ředitel školy. Toto je částka peněz, které jste si půjčili na financování svého domu. S domem 250 000 dolarů, za předpokladu, že jste provedli zálohu 50 000 $, byste dlužili částku 200 000 USD.
• Zájem. Úrok je v podstatě poplatek, který věřitelé účtují výměnou za půjčky, které poskytují majitelům domů. Úrokové sazby hypoték divoce kolísají, ale v době psaní této zprávy se pohybovaly kolem 3,7% u konvenční 30leté fixní půjčky, opět za předpokladu, že se jedná o 20% zálohu..
• Daň z nemovitosti. Vaše místní vláda vybírá daně z vašeho majetku za účelem pokrytí orby sněhu, údržby ulic, údržby stromů, státní správy, policie, hasičského sboru a dalších městských služeb. Daň z nemovitostí také financuje veřejné školy, knihovny a parky. V současné době věřitelé obecně vyžadují, aby dlužníci platili své daně na vázaný účet. Spíše než rozvětvení celého vašeho účtu daně z nemovitosti jednou za rok, je to rozděleno na měsíční částky, které jsou zahrnuty do vaší splátky hypotéky a vloženy na samostatný účet vedený věřitelem. Až bude vaše nemovitost splatná, váš věřitel ji zaplatí za použití těchto prostředků. Daň z nemovitosti se počítá jako procento hodnoty vašeho domu a sazby se výrazně liší podle místa. Zatímco 1,2% je běžný odhad (při zaokrouhlování nahoru pro náš vzorový dům to odpovídá 3 000 $ ročně), stojí za zmínku, že byste mohli v Louisianě zaplatit jen 0,18%, ale více než desetinásobek překročením hranice do sousední Texas.
• Pojištění. Vaše hypoteční splátka může také zahrnovat pojištění majitelů domů, které je, stejně jako platby daně z nemovitostí, uloženo na vázaném účtu. Poté, co uzavřete pojištění majitele domu, váš věřitel pravděpodobně provede platby vaším jménem. Zásady půjčování se však liší, proto se ujistěte, že se to týká vaší situace. Na rozdíl od výše uvedeného soukromého hypotečního pojištění se pojištění vlastníků domů často týká krádeží, vandalismu, požáru a poškození počasí. Povodně a zemětřesení bývají ze standardních politik vyloučeny. U domu 250 000 $ je 1 500 $ solidní odhad ročního pojištění majitelů domů.
• Soukromé pojištění hypotéky (PMI). Jak již bylo zmíněno, vaše banka bude pravděpodobně vyžadovat soukromé hypoteční pojištění, pokud provedete zálohu méně než 20%. V případě, že přestanete splácet hypotéku nebo úplně splátíte, soukromé hypoteční pojištění pomáhá chránit věřitele tím, že kryje vaši povinnost. PMI je často vrácena do vaší měsíční hypotéky také, i když někteří věřitelé umožňují paušální platbu. PMI stojí mezi 0,5% a 1% z výše půjčky ročně.

Souhrnně řečeno, následující představuje měsíční splátku hypotéky na vzorkovnici 250 000 USD:

• Hlavní a zájmy: 931,31 USD
• Daň z nemovitosti: 250,00 $
• Pojištění majetku: 125,00 $
• Celkový: 1 306,91 $

Tato čísla předpokládají, že jste provedli zálohu ve výši 20%. Pokud tak neučiníte, je třeba vzít v úvahu náklady na PMI, což by v tomto scénáři činilo 1 250 až 2 500 $ ročně.

O 30 let později, poté, co konečně splácíte svou půjčku ve výši 200 000 $, jste zde strávili celkem:

• Ředitel školy: 200 000 $
• Zájem: 135 489,29 $
• Dane z nemovitostí: 90 000 $
• Pojištění: 45 000 $
• Celkový: 470 489,29 $

Přidejte si své zálohy a závěrečné náklady ve výši 50 000 $ a utratili jste výrazně více než dvojnásobek původní kupní ceny vašeho domova - a to pouze tehdy, pokud se vám podařilo uzamknout dobrou úrokovou sazbu.

Náklady na vlastnictví domu

Skutečný nákup je samozřejmě jen začátek. Vlastnictví a údržba domu s sebou přináší spoustu nákladů.

1. Nástroje

Pokud jste si někdy pronajali, jste pravděpodobně zvyklí na účty za elektřinu. Je však pravděpodobné, že některé z nich byly zabudovány do vašeho měsíčního nájemného. Jako majitel domu musíte zaplatit za všechny následující:

• Teplo
• Elektřina
• Plyn
• Kanalizace
• Voda
• Koš a recyklace
• Volitelné předměty jako kabel a internet

2. Údržba

S domem se může pokazit mnoho věcí. Pec může vyhodit do povětří, ohřívač vody by se mohl rozbít, roury by se mohly roztrhnout, systém HVAC může jít na seno a váš elektrický systém nemusí vyhovovat kódu. Navíc může vaše střecha vytéct, váš komín může prasknout, vaše izolace může být nedostatečná a vaše batole se může natahovat po stěnách v permanentní značce.

Jako nájemce jednoduše zavoláte svému pronajímateli, když se něco pokazí nebo se zhorší. Ale když vlastníte, dolar se zastaví s vámi.

Pojištění vlastníků domů je jedním z řešení těchto potenciálních problémů, ale nepokrývá například běžnou údržbu, plísně, zálohy kanalizací nebo termity. Navíc, i když máte pojištění, nakonec budete platit spoluúčast při uplatnění nároku a vaše sazby se mohou v důsledku zvýšit. Pro zajištění proti jakýmkoli potížím by si každý měl ponechat značnou hotovostní rezervu na pokrytí dodatečných nákladů na údržbu, a to jak rutinních, tak neočekávaných.

Výpočet toho, kolik si můžete dovolit

Tato čísla jsou skličující, ano, ale je důležité absorbovat realitu vlastnictví domu a zajistit, že si koupíte dům, který váš rozpočet příliš neroztahuje. Otázkou tedy je, jak přesně zajistíte přiměřenou kupní cenu pro vaši úroveň příjmu?

Víme, že vzorový dům ve výši 250 000 USD stojí o něco více než 1 300 $ měsíčně po počátečních zálohových a závěrečných nákladech - nepočítáme nástroje a údržbu. Většina finančních odborníků doporučuje - a mnozí věřitelé vyžadují - aby vaše náklady na bydlení nepřesáhly 28% vašeho hrubého měsíčního příjmu. Tyto náklady zahrnují hypotéku a úrok, plus daně a pojištění.

Pro náš vzorový dům budete potřebovat roční příjem asi 56 000 $, abyste dosáhli 28%. A samozřejmě, 28% je maximální doporučený počet pro poměr dluhu k bydlení (HDTI). Můžete být mnohem pohodlnější - tj. Méně „chudí“ - pokud dokážete spravovat 20% až 25% HDTI. Budete potřebovat roční příjem téměř 63 000 $, abyste měli 25% HDTI pro dům s 250 000 $. Na 20%, a váš příjem by musel být zhruba 79 000 dolarů za 20% HDTI ve stejném domě.

Následující tabulka ukazuje přibližně to, co si kupující může dovolit při různých úrovních ročního příjmu. Jedná se samozřejmě o hrubé odhady - náklady se liší podle místa a úrokové sazby se denně mění.

Roční příjem: 30 000 $

• 28% HDTI: 118 000 $ nákupní cena
• 25% HDTI: nákupní cena 104 000 $
• 20% HDTI: kupní cena 82 000 $

Roční příjem: 50 000 $

• 28% HDTI: kupní cena 220 000 $
• 25% HDTI: 193 000 $ nákupní cena
• 20% HDTI: nákupní cena 150 000 $

Roční příjem: 70 000 $

• 28% HDTI: kupní cena 310 000 $
• 25% HDTI: 281 000 $ kupní cena
• 20% HDTI: kupní cena 220 000 $

Roční příjem: 90 000 $

• 28% HDTI: kupní cena 414 000 $
• 25% HDTI: kupní cena 368 000 $
• 20% HDTI: kupní cena 291 000 $

Pokud se můžete dostat pryč s ještě nižším než 20% HDTI, pak to v každém případě udělejte.

Pro většinu lidí nejsou náklady na bydlení jediným dluhem. Proto plné poměry dluhu k příjmu (DTI) zohledňují všechny opakující se měsíční dluhové závazky. Patří sem platby za auta, půjčky pro studenty, výživné pro děti nebo výživné a minimální měsíční platby kreditní kartou. Nechcete, aby váš celkový dluh přesáhl 36% vašeho hrubého příjmu.

Pokud máte v současné době nulový dluh, můžete pohodlněji uniknout zmáčknutím horního konce doporučeného procenta dluhu na bydlení. Pokud však žonglujete s půjčkou na auto, studentskou půjčkou a splácením kreditních karet, musíte nasměrovat daleko, daleko od 28% poměru bydlení.

Závěrečné slovo

Vlastnictví domu je drahé - i za nejlepších okolností. Je rozhodující, že jste realističtí ohledně toho, co si můžete Vy a vaše rodina pohodlně dovolit. Ujistěte se, že můžete snadno provádět své měsíční platby a stále vám zbývají peníze na cestování, oblečení a příležitostné večeře, které nevycházejí z mikrovlnné trouby. Pokud přistupujete k vlastnictví domu opatrně, ne impulzivně, postavíte se do pozice, abyste se mohli moudrým rozhodnutím.

Přemýšlíte o koupi domu?