Kolik domu si mohu dovolit? - Domácí cenová kalkulačka

Jakmile se ale usadíte ve svém novém krásném domě, zjistíte, že se nemůžete uvolnit a užít si ho. Jste příliš zaneprázdněni tím, že děláte ty vysoké měsíční splátky hypotéky. Nemáte žádné peníze na zábavu a jste neustále zdůrazňováni, že platíte všechny své účty. Tehdy se z romantiky stane kyselá.

Abyste se vyhnuli tomu, aby byli chyceni v takovémto špatném vztahu, musíte plánovat dopředu. Než začnete nakupovat, zjistěte, kolik domu si můžete dovolit. Pak se ujistěte, že zůstanete v rámci svého rozpočtu na nákup domů tím, že odmítnete podívat se na cokoli mimo své cenové rozpětí. Tímto způsobem nebudete riskovat, že vás někdo z domu vyhodí z domu, který vám jen zlomí srdce.

Nebezpečí nákupu příliš mnoho domu

Když si koupíte více domu, než si můžete dovolit, nejenom ohrožujete svou finanční budoucnost. Také tady a teď obětujete své štěstí. Zde jsou některé z problémů, které přicházejí s předraženým domem:

Být dům chudý. Být chudý znamená, že věnujete tolik svého příjmu měsíční platbě domu, že už nezbude nic. Jste obklopeni nádherným tvrdým dřevem a mramorem, ale jste rozbití. Radost ze života v nádherné čtyřpokojové koloniální kolonii rychle mizí, když si ji nikdy nemůžete dovolit opustit, protože i film nebo večeře jsou pro váš rozpočet příliš vysoké.
Žít na hraně. Když se snažíte každý měsíc splácet hypotéku, není ve vašem rozpočtu žádný prostor kroutit. Pokud dojde k náhlému poklesu příjmů - řekněme proto, že se zkracuje pracovní doba - nebudete si moci platby dovolit vůbec. Totéž by se mohlo stát, kdyby se vaše výdaje zvýšily v důsledku zdravotních problémů nebo prosté staré inflace. To znamená, že jen jeden malý neúspěch by vás mohl stát váš domov.
Riziko rostoucích plateb. Riziko, že nebudete schopni splácet hypotéku, je ještě větší, pokud máte hypotéku s nastavitelnou sazbou (ARM). ARM nabízejí nízkou počáteční sazbu, díky čemuž by vaše měsíční platba měla být snadno spravovatelná. Tato nízká sazba je však dobrá pouze na několik let. Poté vaše platba skočí na úroveň na základě aktuálních úrokových sazeb. Pokud si nemůžete dovolit novou, vyšší platbu, musíte refinancovat nebo ztratit dům. To se stalo mnoha kupujícím v hypoteční krizi v roce 2008.
Stres peněz. Pokud budete mít štěstí, problémy, jako jsou tyto, nenastanou. Ale i když ne, jen s vědomím, že by mohl být stálým zdrojem stresu. Žít s tímto druhem stresu každý den může poškodit vaše zdraví a vaše vztahy. To může vést ke ztrátě spánku, zvýšenému krevnímu tlaku a dokonce i srdečním onemocněním a mozkové příhodě. Může vás také přimět k depresi a podráždění s přáteli a rodinou.
Obětování úspor. Když každý penny směřuje k vaší hypotéce, nezanechává vám nic pro úspory. Už si nemůžete dovolit vyčlenit peníze na odchod do důchodu nebo ušetřit na vysokoškolské vzdělání svého dítěte. Pro pohodlný domov právě teď riskujete celou svou finanční budoucnost - a své děti.

Stanovení toho, co si můžete dovolit

Je lákavé předpokládat, že nejjednodušší způsob, jak zjistit, kolik domu si můžete dovolit, je požádat hypotéku. Koneckonců, zjistíte, že jsou to experti. Pokud řeknou, že máte nárok na půjčku ve výši 300 000 $, musí to znamenat, že si můžete dovolit hypotéku ve výši 300 000 $.

Hypoteční věřitelé bohužel nejsou nejlepší lidé, na které se mohou zeptat. Vydělávají peníze tím, že půjčují, takže je v jejich zájmu, abyste si vzali co největší půjčku. Za tímto účelem mohou žonglovat všemi druhy čísel - úroky, body, příjmy - přijít s měsíční platbou, která prostě zapadá do vašeho rozpočtu. Pokud se musíte natahovat každý měsíc, abyste mohli platit svým domem, není to jejich problém, pokud to budete dělat dál.

Tím nechceme říci, že všichni hypoteční věřitelé jsou nepoctiví. Většina z nich nemá v úmyslu vás přimět k půjčce, kterou si nemůžete dovolit - alespoň ne záměrně. Stále však mají všechny důvody, aby vás povzbudili, abyste si půjčovali co nejvíce. Také prostě nevědí tolik o vaší finanční situaci, jako vy.

To je důvod, proč se vyplatí dvakrát zkontrolovat údaje o bankách tím, že uděláte matematiku sami. Podívejte se na své finance, rozdělte čísla a přijďte s platbou, která se snadno vejde do vašeho rozpočtu - ne toho, s nímž se budete potýkat.

Když začnete přesně určovat, kolik domu si můžete dovolit, jsou úrokové sazby důležitým prvním krokem. Poloviční rozdíl může být rozdíl mezi cenově dostupným a nedostupným. Vydejte se na půjčovací strom a během několika minut můžete získat dobrý odhad současných sazeb.

Poměr dluhu k příjmu

Všichni věřitelé používají stejný základní vzorec, aby zjistili, kolik domu si můžete dovolit. Říká se tomu poměr dluhu k příjmu, neboli DTI. Toto je procento z vašeho měsíčního příjmu, který směřuje k úhradě všech vašich dluhů, včetně vaší hypotéky.

Zde je příklad. Lou a Christy mají kombinovaný měsíční příjem 7 400 $. Z toho platí:

Studentská půjčka pro Lou: 600 $ měsíčně
Studentská půjčka pro Christyho: 600 $ měsíčně
Půjčka na auto: 300 $ měsíčně
Minimální platby na kreditní kartě Lou: 200 $ měsíčně
Minimální platby na kreditní kartu Christyho: 150 $ měsíčně
Celkové platby dluhu: 1 850 $ měsíčně

Pokud však přidají měsíční splátku hypotéky ve výši 1 500 USD, jejich celková splátka dluhu se zvýší na 3 350 USD. To by odrazilo jejich DTI až na více než 45%. Jinými slovy, téměř polovina jejich příjmů každý měsíc by směřovala k jejich dluhům. Většina bank by souhlasila, že je to příliš mnoho, takže Lou a Christy by pravděpodobně neměli nárok na tento hypoteční úvěr. Vydělujíce svůj celkový dluh příjmem 7 400 $, jejich DTI je nyní 25%.

Pokud však splatí některé ze svých dalších dluhů, vypadají věci jasněji. Například, pokud mohou splatit jednu ze svých studentských půjček, snížilo by to jejich celkový dluh na 2 750 $ měsíčně, za 37% DTI. Vyplacení obou studentských půjček by snížilo jejich dluh na 2 150 $ měsíčně a jejich DTI na 29%. To je částka, kterou by většina bank schválila.

Najděte dostupnou platbu

Chcete-li zjistit, kolik domu si můžete dovolit, vypočítají banky vaši DTI dvěma různými způsoby. Nejprve se podívají na to, čemu říkají „front-end ratio“. Toto je částka vašeho příjmu, kterou by vaše měsíční platba na bydlení - jistina, úroky, daně a pojištění - brala sama o sobě.

Obvykle platí, že platba by neměla překročit 28% z vašeho celkového příjmu. Podívejte se například na Lou a Christy. Jejich měsíční příjem je 7 400 $ a 28% z toho je 2 072 $. To je maximum, které mohli utratit za platbu v domě, pokud neměli jiné dluhy.

Lou a Christy však mají jiné dluhy, které také jedí do svých příjmů. Pro tyto účely banky používají poměr „back-end“. Jedná se o částku vašeho příjmu, která se vztahuje na všechny vaše dluhy dohromady.

Většina bank tvrdí, že tento součet by neměl tvořit více než 36% vašeho celkového příjmu. Pro Lou a Christy by tato částka činila 2 644 $ měsíčně. Jejich další dluhy však již stojí 1 850 $ měsíčně. To jim ponechá jen 814 dolarů měsíčně, aby mohli utratit za hypotéku.

Naštěstí pro ně existuje mezera. Banky jsou často ochotny v případě „kvalifikovaných hypoték“ natáhnout poměr back-end až na 43%. Jedná se o hypotéky, které splňují určitá pravidla, která usnadňují jejich placení. Například to nemohou být balónové hypotéky nebo půjčky s úrokovým obdobím.

Při použití tohoto pravidla mohli Lou a Christy zaplatit až 3,182 dolarů měsíčně ze všech svých dluhů. Mínus 1 850 $, které nyní platí, což jim ponechává 1 322 $ měsíčně pro platbu domu.

Faktory, které je třeba zvážit

I když se můžete kvalifikovat na půjčku, která vám dává 43% DTI, neznamená to, že je to dobrý nápad. Pokud věnujete velkou část svého měsíčního příjmu dluhu, zbývá vám jen 57% na pokrytí všech vašich dalších potřeb. Musíte přijít na to, jestli je to dost žít dál, než se rozhodnete.

Chcete-li zjistit, co si můžete dovolit, zvažte tyto faktory:

Měsíční příjem. První věc, kterou potřebujete vědět, je přesně to, kolik peněz přinesete každý měsíc. To zahrnuje váš plat a jakékoli další zdroje příjmu, například investice. Váš celkový příjem je základem pro zjištění, kolik si můžete dovolit platit za bydlení každý měsíc.
Platby dluhů. Máte-li již existující dluhy, je již za část vašeho měsíčního příjmu řečeno. Zjistěte, kolik musíte měsíčně utratit za úplatu za další dluhy, jako jsou studentské půjčky, půjčky na auta nebo dluhy na kreditní kartě.
Ostatní výdaje. Platby dluhů samozřejmě nejsou vaše jediné náklady. Musíte také pokrýt další potřeby, jako je jídlo, pomůcky, péče o děti a doprava. Věřitelé obvykle o tyto náklady nepožadují při zvažování půjčky. Neví, zda utrácíte hodně za to, že posíláte své děti do soukromé školy, nebo hodně šetříte tím, že žijete bez auta. To je něco, co budete muset zjistit sami. Podívejte se na rozpočet domácnosti a zjistěte, kolik vašich měsíčních výdajů jde na potřeby, které nemůžete snížit. Pokud nemáte rozpočet, je to dobrý čas, aby se jeden, protože budete pravděpodobně potřebovat jako majitel domu.
Úspory. Poslední měsíční výdaje jsou peníze, které chcete ušetřit. Pokud například vyčleníte 250 dolarů měsíčně, abyste ušetřili na důchod nebo financovali plán spoření svých dětí, je to další část vašeho příjmu, kterou nemůžete dát na bydlení.
Dostupné prostředky. Poskytování domu není jen otázkou plnění měsíčních plateb. Musíte také mít po ruce dostatek hotovosti na pokrytí nákladů na zálohu a uzavření. Částka, kterou zaplatíte předem, také ovlivní měsíční platby. Pokud si můžete dovolit velkou zálohu, nebudete si muset půjčit tolik na hypotéku, což sníží vaše měsíční platby. Na druhou stranu, pokud spořená částka nestačí na zálohu nejméně 20%, pravděpodobně budete muset platit za soukromé hypoteční pojištění (PMI). Tím se k vaší měsíční platbě přidá 50 až 200 $. Podívejte se na všechny dostupné prostředky, jako jsou úspory a investice, a zjistěte, kolik můžete ušetřit na nákup vašeho domu.
Úvěrový rating. Nakonec musíte zvážit své kreditní skóre. Máte-li velmi dobrý nebo vynikající úvěr - tj. Skóre FICO alespoň 750 -, získáte nárok na nejlepší úrokové sazby z vaší hypotéky, díky které budou vaše měsíční splátky nízké. Na druhou stranu, pokud máte spravedlivý až špatný úvěr - ne lepší než 700 - budete pravděpodobně platit vyšší sazby a zvyšovat své platby. Pokud nevíte, jak dobrý je váš kredit, existuje několik způsobů, jak ověřit své kreditní skóre zdarma. Obvykle používám Credit Karma, abych získal své kreditní skóre každý měsíc.

Online kalkulačky

Jak vidíte, existuje mnoho faktorů, které ovlivňují vaši měsíční platbu domu. Snažit se je přidat všechny a zjistit, co si můžete dovolit, může být neuvěřitelně komplikované. V určitém okamžiku procesu je lákavé zvednout ruce a rozhodnout se nakonec jít s odhadem banky.

Naštěstí nemusíte dělat celou tuto matematiku sami. Existuje spousta kalkulaček dostupnosti, které to dokážou za vás. Jediné, co musíte udělat, je úder do některých informací o sobě, jako je váš příjem, dluhy a zálohy. Pak kalkulačka rozdrtí čísla a řekne vám, kolik domu si můžete dovolit.

Jeden z mých oblíbených kalkulaček je od Zillowa. Kalkulačka cenové dostupnosti v Zillow má dvě verze:

Rychlá a snadná verze vyžaduje tři čísla - příjem, dluhy a zálohy - a vyplivuje maximální domácí cenu.
Pro přesnější odhad klikněte na „pokročilé“ a zadejte podrobnosti o podmínkách půjčky. Na rozdíl od ostatních kalkulaček vám tento také umožňuje upravit cílovou DTI. Místo toho, abyste se spoléhali na standardní hodnotu 36%, můžete nastavit DTI na jakoukoli část svého příjmu, kterou pohodlně utratíte za bydlení. Čím nižší je tato hodnota, tím více si můžete být jistí, že váš nový dům se snadno vejde do vašeho rozpočtu.

Příprava na nákup

V některých případech je vidět drsné probuzení, kolik domu si můžete dovolit. Může to být dokonce depresivní, pokud je součet tak nízký, že ve vaší oblasti není nic, co by zapadalo do vašeho cenového rozpětí.

Naštěstí existují způsoby, jak tento problém vyřešit. Pokud svůj finanční dům nastavíte v pořádku dříve, než začnete lovit dům, můžete svůj rozpočet natáhnout tak, aby pokrýval mnohem více domu. Zde je několik kroků.

1. Vybudujte nouzový fond

Nejprve se ujistěte, že jste vytvořili nouzový fond. Vlastnictví domu je drahé - a nepředvídatelné. Nikdy nevíte, kdy vaše střecha začne vytékat nebo když se váš ohřívač vody vzdá ducha. Bez peněžního polštáře se budete muset spoléhat na úvěr, abyste zaplatili za velké opravy, jako je tento, což bude více zatěžovat váš rozpočet..

Nouzový fond může být také obrovskou pomocí, pokud náhle ztratíte práci nebo máte zkrácené hodiny. Se spoustou hotovosti v ruce budete stále moci provádět platby, takže neztratíte domov, na kterém jste pracovali tak tvrdě,.

Odborníci říkají, že byste měli mít dostatek peněz v nouzovém fondu na pokrytí životních nákladů v délce nejméně šesti měsíců. Pokud toho tolik nemáte, ještě nejste připraveni si koupit dům. Začněte každý měsíc odkládat trochu stranou, abyste si vytvořili vejce s hnízdem, a počkejte, dokud nedosáhne plné velikosti, než začnete nakupovat dům.

2. Proveďte zálohu

Spolu s nouzovými úsporami musíte ušetřit až do zálohy - čím větší, tím lepší. Čím více hotovosti můžete dát dopředu, tím méně budete muset utratit za své měsíční platby.

V ideálním případě chcete položit alespoň 20% nákladů na dům, takže nebudete muset platit PMI. Takže, pokud si chcete koupit dům v hodnotě 200 000 $, měli byste se snažit získat 40 000 $ na zálohu.

Pokud ještě nejste blízko této částce, musíte začít převádět veškerou volnou hotovost, kterou můžete vložit do svého domovského fondu. Začněte tím, že každý měsíc přeskakujete část své výplaty - dříve, než ji dokonce vyděláte - a vložte ji do fondu. Kromě toho uložte všechny mimořádné hotovostní náplasti, které vám přijdou do cesty: vrácení daně, bonus za výkon, dokonce i úspory z vrácení peněz z vaší kreditní karty. S aplikací Acorns můžete ušetřit ještě více. Zaokrouhlí nahoru každý nákup, který provedete, a investuje rozdíl. Postupem času se to vše sčítá.

3. Vyčistěte si kredit

Čím vyšší je vaše kreditní skóre, tím lepší jsou podmínky pro hypotéku. Pokud je váš kredit pouze takový, jeho zvýšení do dobrého nebo velmi dobrého rozmezí vám může pomoci získat půjčku, kterou si můžete dovolit.

Existuje několik způsobů, jak zlepšit své kreditní skóre:

Zaplaťte své účty včas. Největším faktorem ve vašem kreditním skóre je to, zda platíte své účty včas. Pouhé několik opožděných plateb může vážně zmást vaše skóre. Chcete-li zajistit, aby se vám to nestalo, nastavte ve svém bankovním účtu online připomenutí plateb. Banka vám pošle oznámení, kdykoli máte splatný účet za pár dní. Nebo, snadněji, použijte automatický platební plán plateb k uhrazení faktury, jakmile ji obdržíte.
Splatit dluh. Mít vysoké zadlužení bolí vaše kreditní skóre. Je to proto, že čím větší dluh již nosíte, tím je pravděpodobnější, že budete mít problémy s splácením nových dluhů. Splatením starých dluhů nebo zaplacením jejich zůstatků zlepší vaše kreditní skóre. Jako bonus také uvolní dodatečnou hotovost za platbu vašeho domu.
Zvyšte své kreditní limity. Přestože půjčování více peněz bolí vaše kreditní skóre, bytí schopný půjčit si více peněz jí pomáhá. Řekněme, že máte maximální kreditní kartu s limitem 1 000 $. Pokud limit zvýšíte na 3 000 $, celkový dluh se nezmění, ale nyní využíváte pouze 33% svého dostupného kreditu. To znamená, že již nejdete pod finanční hranicí, takže se skóre zvyšuje.
Plaťte účty častěji. I když platíte své účty v plné výši každý měsíc, zpráva o kreditu neukáže zůstatek 0 $. Místo toho se uvádí, že dlužíte částku za poslední měsíční účet. Takže pokud si účtujete 1 000 $ měsíčně a platíte to všechno, stále to vypadá, že máte dluh 1 000 $. Pokud však zaplatíte polovinu vyúčtování brzy, bude částka na vyúčtování, až ji dostanete, pouze 500 $. Vypadá to, že jste svůj dluh snížili na polovinu - a nestálo by vás to ani cent.

4. Vyplatit další dluhy

Jak můžete vidět od Lou a Christy, čím více dluhů máte, tím těžší je poskytnout hypotéku. Vyplatíte-li staré dluhy, jako je studentská půjčka nebo půjčka na auto, získáte více peněz na měsíční splátku domu. Zlepšuje také vaše šance na získání úvěru za dobrých podmínek.

Existuje několik různých způsobů splácení starých dluhů:

Dluhová sněhová koule. S touto metodou každý měsíc vyčleníte určitou částku a vše vložíte do svého nejmenšího zůstatku úvěru. Soustředění se na váš nejmenší dluh nejprve vám pomůže rychle jej splatit, čímž se zvýší vaše morálka. Jakmile je pryč, můžete si každý měsíc vzít všechny peníze, které jste použili na tento dluh, a hodit je na další nejmenší dluh. Časem částka, kterou vložíte na svůj dluh, poroste a poroste a vaše dluhy postupně zmizí.
Dluhová lavina. Tato metoda funguje podobně jako dluhová sněhová koule, ale nejprve se soustředíte na vaši nejvyšší úrokovou půjčku. Vysoký úrokový dluh vás stojí každý měsíc nejvíce peněz, takže jeho splácení vám pomůže rychlejší snížení celkového dluhu.
Dluh Snowflaking. Pokud ve svém rozpočtu nemáte dostatek místa k tomu, abyste mohli každý měsíc fixovat částku na splacení dluhu, můžete své dluhy stále splácet prostřednictvím sněhových vloček. To znamená, že si vezmete každý měsíc malé částky, které můžete vyčlenit, od vrácení daně po úsporu kupónu ve výši 10 $ a jejich vložení do vašeho dluhu. Postupem času se sčítají i takové malé platby. Také můžete kombinovat sněhové vločky s metodou sněhové koule nebo laviny, přičemž tyto malé částky přidáváte k vaší pravidelné měsíční platbě.
Refinancování. Pokud máte dluh s vysokým úrokem, můžete jej splácet rychleji refinancováním za nižší sazbu. Například můžete použít převod zůstatku nebo osobní půjčku od společnosti SoFi pro dluhy s vysokou úrokovou kreditní kartou, můžete snížit úrokové sazby pro studentské půjčky s LendKey, nebo použít půjčku na konsolidaci dluhů. Úspora méně úroků znamená, že více vaší měsíční platby směřuje k jistině, takže váš dluh klesá rychleji. Existuje však poplatek za refinancování dluhu, takže pravděpodobně není třeba dělat, pokud jsou měsíční úspory malé.

Pokud se vám podaří vyplatit Všechno své staré dluhy, můžete převést svůj dluh sněhová koule na úspory sněhová koule. Vezměte si pouze měsíční částku, kterou jste použili k zaplacení svého dluhu, a začněte ji šetřit za zálohu. Můžete jít od sledování snižování dluhu k sledování růstu zálohových plateb měsíc po měsíci.

5. Podívejte se na speciální nabídky

Pokud máte omezený rozpočet, zvažte programy, které vám mohou pomoci získat hodně hypotéky. Mnoho státních vlád nabízí speciální slevy pro první obyvatele domů. Můžete také získat nabídky na základě svého příjmu, vaší práce nebo místa, kde žijete. Navštivte stránky HSH.com a najděte programy ve vašem státě.

Existují také programy, které vám mohou dovolit zálohu. Například Národní fond homebuyerů poskytuje granty kupujícím s nízkým a středním příjmem prostřednictvím programu pomoci při platbě zálohy. Konkrétní státy také nabízejí programy, které pomohou kupujícím s jejich zálohou. Chcete-li jej najít, vyhledejte „pomoc při zálohování“ s názvem vašeho státu.

Závěrečné slovo

Pointa pro domácí kupce je, nepřetěžujte se. Možná byste si mohli koupit ten „dům snů“, pokud jste vyčerpali svůj spořicí účet a vytlačili jste každý poslední cent z vašeho měsíčního rozpočtu. Ale pokud se vaše finance změní, ten sen by se mohl změnit v noční můru.

Dává větší smysl nechat ve vašem rozpočtu trochu dechové místnosti. Tímto způsobem, pokud ceny potravin nebo pohonných hmot vzrostou, nebude to napínat váš rozpočet do bodu zlomu. Pokud narazíte na velké výdaje, jako je například výměna pece, budete mít za to peníze. A pokud ztratíte práci nebo část svého příjmu, nemusíte nutně ztratit také svůj domov.

Nalezení správného domu, například nalezení správného manžela, vyžaduje čas. Je snadné být sváděn dobrým vzhledem a ignorovat všechny nevýhody, které s nimi souvisejí. Ale stojí za to se držet za dům, který vyhovuje vám i vašemu rozpočtu. Dům, který si můžete dovolit, je dům, se kterým můžete opravdu šťastně žít vždycky.

Už jste někdy padli za nedostupný domov? Nebo jste vydrželi něco ve svém cenovém rozpětí?