8 věcí, které je třeba zvážit před investováním do nemovitostí na klíč

Jistě, někteří investoři do nemovitostí vytvářejí kapitál rekonstrukcí nemovitostí. Ale najímání, správa a vyjednávání s dodavateli přichází s vlastními bolestmi hlavy. A někteří investoři nemají žaludek pro hádky s povolením, rozvrhy půjčování věřitelů a překvapivé náklady na opravu.

Naštěstí mohou investoři, kteří chtějí diverzifikovat svá aktiva a koupit si pronájem nemovitostí, přeskočit renovace s nemovitostmi na klíč prostřednictvím webové stránky jako Střecha. Real estate na klíč je přesně to, co zní: nemovitost, která je buď ve stavu připraveném k pronájmu nebo je již pronajata platícímu nájemci.

Zní to jako sen pro nového investora do nemovitostí? I když to může být způsob, jak začít s investováním do pronájmu, s nízkým zapojením, není to jako klepnout na tlačítko, abyste si koupili důvěru investic do nemovitostí nebo nemovitostí. Od vysokých počátečních investičních nákladů po nízkou likviditu, nemovitosti - i ve formě nemovitostí na klíč - přicházejí s výzvami a výzvami pro investory..

Nejdůležitější informace o vlastnostech na klíč

Než začnete nakupovat na klíč, musíte vědět, do čeho se dostáváte. Vzhledem k tomu, že každá nemovitost stojí jen desítky tisíc dolarů v nákladech na uzavření a zálohy, nemůžete si dovolit udělat mnoho chyb.

Zde je osm věcí, které byste měli zvážit, když začnete vyhodnocovat potenciální vlastnosti na klíč jako investice.

1. Cap Rate

Největší nevýhodou vlastností na klíč je obtížné najít dobré nabídky.

Přemýšlejte o tom. Někdo jiný už pro vás provedl veškerou práci při aktualizaci nemovitosti a uvedení do perfektního stavu připraveného k pronájmu. Prodávají vám hotový produkt, připravené začít chrlit pasivní příjem.

To ponechává malé maso na kosti pro kupujícího na klíč ve formě hodnota za peníze. Prodávající, často ploutev, již vynutil vlastní kapitál aktualizací nemovitosti a případně do ní vložil nájemce. Když vám prodávají, vydělávají na tomto majetku.

Takže kupujete za nebo blízko plné tržní hodnoty nemovitosti.

Jako investor s příjmy leží vaše zaměření spíše na tržebním potenciálu nemovitosti než na jeho současné tržní hodnotě. Investoři z příjmů často měří tento potenciál výdělku pomocí míry kapitalizace nebo míry kapitalizace.

Cap sazby jsou jedním měřítkem návratnosti nemovitosti. Vzorec vypadá takto:

Čistý provozní příjem (NOI) ÷ kupní cena

Čistý provozní příjem je roční příjem, který může nemovitost generovat po odečtení všech provozních nákladů, jako jsou opravy, údržba, poplatky za správu nemovitosti, míra neobsazenosti, daně z nemovitostí a pojištění.

Představte si, že uvažujete o dvou identických vlastnostech přes ulici od sebe. Obě nemovitosti přinášejí roční čistý provozní příjem 20 000 USD. Jeden prodejce však požaduje 275 000 USD, zatímco druhý požaduje 250 000 USD, sazba stropu 7,3% oproti 8%, v tomto pořadí.

Mějte na paměti, že zatímco stropní sazby poskytují způsob, jak objektivně porovnat vlastnosti, nezohledňují vaši návratnost investic. Za tímto účelem musíte vypočítat návratnost hotovosti.

2. Návratnost hotovosti

Když financujete nemovitost na klíč, přijdete z kapsy jen s určitou částkou své vlastní hotovosti. Konkrétně přijdete s prostředky na zálohy a náklady na uzavření.

Investujete méně peněz, ale každý rok také uvidíte menší čistý příjem, protože máte hypoteční splátku. Návratnost hotovosti měří návratnost peněz, které jste museli položit.

Řekněme, že si koupíte nemovitost ve výše uvedeném příkladu za 250 000 USD. Odepsali jste 20%, nebo 50 000 $, plus 10 000 $ na závěrečné náklady za celkové hotovostní výdaje 60 000 $. Ale to vám dává hypotéku ve výši 200 000 dolarů, což vám řekne, že vás stojí 30 000 dolarů měsíčně za 30letou půjčku se 6% úrokovou sazbou. Hypoteční splátka snižuje váš roční čistý příjem z 20 000 USD na 5 600 USD.

Vaše výplata za nemovitost nyní vypadá takto: 5 600 $ ročního příjmu děleno vaší investicí 60 000 USD za roční návratnost 9,3%. To vám ukáže sílu pákového efektu nejen při snižování vašich peněžních investic, ale také při zrychlování vašich peněžních výnosů.

3. Financování

Jak bylo ukázáno, financování mění vaše výpočty - někdy k lepšímu, ale ne vždy. Předtím, než učiníte nabídku, musíte vědět, jaké finanční podmínky lze očekávat pro danou nemovitost.

Řekněme například, že ve svém domovském městě máte místního věřitele ochotného vám půjčit 80% z kupní ceny nemovitosti za 6%. Ale nepůjčují ze státu. Když se tedy podíváte dále na vlastnosti na klíč, budete muset hledat jiného věřitele, který může mít odlišné podmínky půjčování.

Navažte vztahy s několika věřiteli na každém trhu, na kterém chcete investovat v případě, že váš věřitel z první volby neumožňuje danou nemovitost z jakéhokoli důvodu. Každý věřitel má svá vlastní pravidla pro upisování a ani ti nejsou vždy předvídatelní. V některých případech si půjčovatel prostě nepřeje vzhled nemovitosti a odmítne půjčku.

Také mějte na paměti, že pro nemovitosti na klíč potřebujete spíše dlouhodobé financování než krátkodobou půjčku na tvrdé peníze. Podívejte se na věřitele portfolia a místní komunitní banky, zejména ty, které neuvádějí svůj úvěr na půjčky na investice do nemovitostí.

4. Správa nemovitostí

Před zakoupením nemovitosti k pronájmu byste měli mít plán, kdo ji spravuje.

To byste samozřejmě mohli být vy. Správa vlastních nemovitostí k pronájmu, zejména při prvním investování, je skvělý způsob, jak se odvětví rychle naučit. To z vás dělá lepšího investora s hlubším pochopením toho, jak se liší náklady a správa práce mezi různými typy nemovitostí, čtvrtí a nájemců.

Ale není vždy praktické spravovat vlastní nájemní nemovitosti. Pokud žijete v jiném státě, porodíte trojčata, náročnou novou práci nebo hromadíte desítky nemovitostí, musíte se připravit na den, kdy je nemůžete sami spravovat. Z toho důvodu mnoho majitelů zjistilo, že správa nájemného přichází s příliš mnoha problémy a prostě to nenávidí. Takže i když máte v úmyslu spravovat nemovitost sami, máte pohotovostní plán pro správu nemovitostí.

A ujistěte se, že máte rozpočet na správu nemovitostí, i když jej původně neplánujete používat. Správa nemovitostí je pracovní náklady, ať už vykonáváte tuto práci nebo je někdo jiný. Pronájem nemovitostí není zcela pasivním zdrojem příjmů.

Pokud se rozhodnete najmout správce nemovitosti, ujistěte se, že jste před koupí nemovitosti provedli průzkum a pohovořili s společnostmi na trhu. Jako výchozí bod při vyhledávání ve správci nemovitostí se podívejte na Roofstock, který udržuje celostátní seznam certifikovaných správců nemovitostí.

5. Stávající nájemci

Má již majetek nájemníky? Pokud ano, jak dlouho tam byli? Jaký je jejich kredit? Jejich příjem? Byli někdy vystěhováni? Jaká je jejich platební historie?

Je vhodné koupit nemovitost s čistým a spolehlivým dlouhodobým nájemcem. Stejně snadno však můžete zdědit nájemníka noční můry, který bude výchozí ve vašem prvním měsíci vlastnictví.

Pokud má nemovitost nájemce, proveďte je stejným způsobem jako u nového uchazeče. Zkontrolujte jejich historii plateb, všechny jejich kontroly na pozadí, jejich žádost o pronájem a jejich příjem.

Pamatujte, že kvalita vašich nájemníků určuje kvalitu vašich návratů.

6. Věk mechanických systémů

Našli jste nemovitost v životním stavu, který je připraven inzerovat pro nové nájemce nebo s existujícími nájemníky na místě. Ale to neznamená, že pec na vás příští měsíc nezemře nebo že kabeláž není peklo čekající na to, aby se stalo.

„Živý“ není synonymem „nového“, „renovovaného“ nebo „moderního“. I když prodejce prodává nemovitost jako „aktualizovanou“ nebo „renovovanou“, neznamená to, že nahradil každou součást na nemovitosti.

Podívejte se na každý mechanický systém a konstrukční součást nemovitosti a zhodnoťte její věk a zbývající životnost. Zeptejte se na vstup svého realitního agenta a potvrďte tyto názory domácímu inspektorovi.

To, že jeden nebo více systémů stárne, neznamená, že se s touto vlastností nechcete posunout kupředu. Ale musíte vědět, do čeho se dostáváte a podle toho rozpočet.

7. Kvalita renovace

Stejně tak proto, že nemovitost byla nedávno zrekonstruována, neznamená, že byla dobře zrekonstruována.

Ploutve nemusejí žít v majetku nebo jej dlouhodobě udržovat; jejich prioritou je zisk. Jejich cílem je utratit co nejméně peněz za vytvoření hotového produktu. To někdy znamená nižší výdaje na sekundární dodavatele nebo materiály.

Vyberte si nemovitost jemně ozubeným hřebenem a požádejte svého domácího inspektora, aby udělal totéž. Zeptejte se inspektora a realitního agenta na jejich názory na kvalitu renovací.

Pokud se vám třem nelíbí to, co vidíte, přeskočte vlastnost a přesuňte se na další. Viditelný důkaz otravné práce je pouze povrchem problému - to, co nevidíte, by vás mělo opravdu vyděsit.

8. Dlouhodobé ekonomické zdraví místního trhu

Nákup nemovitostí k pronájmu, na rozdíl od převrácení domů, zahrnuje dlouhodobou investici. Chcete investovat do města a sousedství s rostoucí populací, pracovními místy a poptávkou po bydlení. Také chcete město s klesající kriminalitou, neobsazenými místy a sociálními problémy.

Už neinvestuji do města, kde jsem vyrůstal, protože nedůvěřuji jeho dlouhodobému ekonomickému a politickému zdraví. Dozvěděl jsem se tvrdě, že dolní čtvrti často vypadají dobře na papíře s vysokými stropy, ale tyto stropy zakrývají méně viditelné náklady, jako je obrat, zločin a protekcionistické zákony.

Je tu nika investorů, kteří vydělávají dobré zisky v zápasících městech a čtvrtích. Ale to je přesně to: výklenek s jedinečnou dynamikou. Odolejte pokušení nízkých pořizovacích cen a vysokých návratů na papíře. Vydělat peníze tam vyžaduje specializované odborné znalosti.

Pokud si nejste stoprocentně jistí, že se město a okolí pohybují správným směrem, neinvestujte tam.

Kde koupit vlastnosti na klíč

Jste připraveni diverzifikovat pronájem nemovitostí na klíč, ale nejste si jisti, kde je najdete? Diverzifikujte bez bolesti hlavy pomocí možností, které nevyžadují dlouholeté zkušenosti s investováním do nemovitostí.

Střecha

V posledních několika letech, Střecha se stala přední platformou pro pronájem nemovitostí na klíč. Pro prodávající je to levnější než pronájem realitní kanceláře a kupujícím poskytuje obrovské množství dat.

Tato data zahrnují podrobnosti o sousedství, jako je kvalita místních škol, střední hodnoty domova a historie zhodnocování. Pro samotnou vlastnost zahrnuje platforma nastavitelné kalkulačky a údaje o limitech, interní míře návratnosti a odhadovaném zhodnocení.

Střecha také zahrnuje dvě záruky. První z nich je záruka vrácení peněz. Kupující mohou odprodat nemovitost na prodej, pokud s ní nejsou spokojeni do 30 dnů od nákupu, a společnost Roofstock zaručuje, že získá zpět svou kupní cenu. Druhým je záruka umístění nájemce. Pokud si koupíte neobsazenou nemovitost a do ní do 45 dnů nepřijmete nové nájemníky, Roofstock zaplatí 90% tržního nájemného, ​​dokud tak neučiníte.

Zachovat realitní agent

Vždy můžete jít do staré školy a najmout realitní agent. Většina domů v USA stále prodává MLS. Kromě toho prodávající platí nejvíce - pokud ne všechny - z poplatků agenta. Jako kupujícího vás stojí jen velmi málo, když si najmete realitního agenta.

Jen se ujistěte, že si najmete hvězdného realitního agenta, který má zkušenosti s prací s investory - a nejlépe ten, kdo je sám investorem.

Problém s domy veřejně uvedenými na seznamu MLS spočívá v tom, že podle definice prodávají za tržní ceny. Pokud se najde dohoda, je to buď tvrdohlavým jednáním, nebo naprostým štěstím. Nebudete bodovat obchod, o kterém nikdo jiný nevěděl mezi domy otevřeně uvedenými na prodej.

Soukromí prodejci / ploutve na klíč

Mnoho realitních investorů se živí tím, že obracejí domy dlouhodobým investorům. Na chátrajícím domě najdou hodně, zrekonstruují ho a prodají jako nemovitost na klíč. Někteří do ní umisťují nájemce, aby pokryli účetní náklady, zatímco je prodávají.

Zatímco někteří z těchto prodejců uvádějí své nemovitosti na MLS nebo Roofstock, jiní fungují prostřednictvím soukromých seznamů kontaktů. Najdete je pomocí vyhledávače Google pro prodejce na klíč ve vašem vybraném trhu nebo v oblasti nemovitostí investujících do skupin nebo fór Facebooku.

Někdy tito prodejci nechají vyjednat prostor pro vyjednávání bez dodatečných nákladů na realitní agent nebo poplatky za střešní materiál. Ale jako vždy, mějte na paměti výše uvedené úvahy, než si koupíte na klíč od ploutve.

Přistupujte ke stávajícím pronajímatelům

Lidé rádi nenávidí pronajímatele. Faktem však je, že být pronajímatelem má bolesti hlavy, od telefonních hovorů od 3 hodin od křičících nájemců po nezaplacené nájemné až po neustálé stížnosti a požadavky..

Mnoho pronajímatelů je tak mizerných, že vyloží své nemovitosti první osobě, která projeví zájem. Momentálně neplánují nutně prodávat, ale jsou tak nešťastní, že pokaždé, když přijde nabídka, se vzdají pokušení.

Přímá pošta, zasílání zpráv v sociálních médiích, dokonce i telefonní hovory, mohou fungovat jako terénní taktika pro stávající majitele. Vlastnosti často zahrnují placení nájemníků již na místě, což je nejen na klíč, ale také již pronajaté.

To ale neznamená, že jsou to dobrí nájemníci. Sestavte plán pro správu těchto nemovitostí lépe než vaši předchůdci a pevně se držte sběru nájemného, ​​kontroly jednotky a vymáhání nájemní smlouvy.

Závěrečné slovo

Pokud se chcete diverzifikovat do nemovitostí a nechcete mít bolesti hlavy v přímém vlastnictví, máte spoustu možností pro nepřímé investice do nemovitostí..

Ale pro ty, kteří jsou připraveni stát se pronajímatelem, nemovitost na klíč umožňuje relativně rychlý a snadný způsob, jak se diverzifikovat do nájemních nemovitostí - není třeba kladivo a hřebíky.

Kromě dalších výhod existuje spousta daňových výhod investičních nemovitostí. A pokud prodáte nemovitost a nechcete platit daň z kapitálových výnosů z výnosu, můžete vždy provést výměnu 1031 nákupem nemovitosti na klíč s nimi.

Jen se ujistěte, že provozujete čísla a důkladně zkontrolujte majetek a nájemníky, než investujete desítky tisíc vašich těžce vydělaných dolarů.

Uvažujete o koupi nemovitosti na klíč? Co vám brání v investování?