10 nejlepších měst na koupi domu - trhy kupujících ve Spojených státech

Americký trh s bydlením prošel od traumatu z bytové havárie na konci 20. let dlouhou cestu. Na mnoha místních trzích jsou nyní ceny pohodlně nad vrcholem před recesí a zásoby uzavřených a prodaných domů jsou mnohem blíže historickým průměrům. Opravdu stojí za to se zeptat, zda nějaké dostupné trhy zůstávají.

Krátká odpověď zní, ano, stále je možné najít trhy kupujících ve Spojených státech. Tento seznam obsahuje 10 amerických trhů s bydlením - roztroušených po každém regionu země - které jsou dostupné a dostupné jakýmkoli opatřením. Tyto trhy metra mají přiměřené ceny ve srovnání s národními a regionálními průměry, dostatek dodávek atraktivních domů a dobré vyhlídky na další zhodnocování cen. Měly by být na vrcholu každého seznamu kupujících domů, kteří hledají výhodnou cenu - alespoň ti, kteří jsou ochotni a schopni se pohybovat za lepšími nabídkami bydlení.

Co dělá kupujícího na trhu?

Ve světě nemovitostí označuje pojem „kupující trh“ místní nebo regionální trh, na kterém nabídka bydlení převažuje nad poptávkou po bydlení. Trhy kupujících se vyznačují relativně přijatelnými cenami, negativními rozdíly mezi poptávkovými cenami a prodejními cenami, obecně pomalým tempem prodeje domů a některými dalšími prozrazujícími faktory.

Tyto podmínky mohou být frustrující pro prodejce, kteří nechtějí nic víc, než prodávat své domovy a pokračovat ve svém životě, ale jsou skvělé pro kupující pacientů, kteří hledají dlouhodobé investiční příležitosti - nebo kteří chtějí pouze přejít na lepší domov v rozumná cena. Protože se vyznačují nízkými cenami a dostatečnou nabídkou, jsou trhy kupujících zvláště atraktivní pro první kupce domů. Díky online agregátorům dat, jako jsou Trulia a Zillow, je identifikace a kapitalizace na trzích kupujících snadnější než kdykoli předtím.

Důležitá kritéria ovlivňující cenovou dostupnost bydlení

Realitní profesionálové používají různé metriky ke klasifikaci trhů kupujících. Každé číslo říká potenciálním kupcům něco o celkové síle a dostupnosti daného trhu s bydlením:

Střední domácí cena. Střední cena domů prodávaných v oblasti metra je rozhodující pro určení, zda je oblast dostupná pro běžné kupce domů.
Prodejní sleva na katalogovou cenu. Když se domy prodávají za vyšší cenu, než je jejich požadovaná cena, naznačuje to, že poptávka předjímá nabídku na trhu. Na skutečných trzích kupujících se domy obvykle prodávají za cenu nižší, než je jejich požadovaná cena. V každém seznamu jsou oblasti, kde domy prodávají za takovou slevu, označeny symbolem „-“ následovaným procentem. Oblasti, ve kterých domácnosti prodávají za své prémiové ceny prémii, jsou označeny symbolem „+“ následovaným procentem.
Jednoletá změna. Změna průměrných cen domů v předchozích 12 měsících je dobrým ukazatelem celkové cenové dynamiky na trhu. Rychle posilující ceny naznačují, že trh kupujícího může brzy skončit. Klesající ceny mezitím často svědčí o probíhajícím kupujícím trhu. Zatímco jednoroční poklesy cen mohou také znamenat, že trh je nadhodnocen a musí se korigovat na nižší cenovou hladinu, kupující se mohou vyhnout uvíznutí na klesajícím trhu tím, že se podívají na celkové jednoroční, tříleté a pětileté cenové trendy . Když se zdá, že tempo poklesu cen klesá - jinými slovy, je-li jednoletá změna buď kladná, nebo jen mírně záporná po výraznějších třech a pětiletých poklesech - kupující si mohou být jistější, že dostávají v blízkosti spodní části trhu.
Tříletá změna. Tato střednědobá hodnota měří cenovou dynamiku v delším časovém období a naznačuje celkovou sílu trhu kupujícího. Vzhledem k tomu, že se národní průměr domácích cen v posledních třech letech mírně zvýšil, mohou být trhy, které zaznamenají pokles, podhodnoceny - a proto mohou být dobrými kandidáty na příležitostné kupce.
Pětiletá změna. Tato dlouhodobá metrika ukazuje, jak se ceny domů zdály od hloubky finanční krize a recese. Zatímco většina trhů kupujících během tohoto období zaznamenala pokles cen, trhy se zvláště velkými poklesy mohou mít strukturální nebo ekonomické problémy, které by mohly bránit jakémukoli oživení cen. Kupující by měli být na takových trzích opatrní.
Průměrná doba na trhu. Tato metrika představuje průměrnou dobu, která uplyne mezi datem uvedení domu na trh a datem uzavření na každém trhu. Nižší hodnoty „doby na trhu“ naznačují zvýšenou poptávku po domech. Trhy kupujících mají obvykle větší čísla „doba na trhu“. Tato data nemusí být k dispozici pro některá z menších měst v seznamu.
Míra místní nezaměstnanosti. Samozřejmě to nesouvisí přímo s bydlením, ale míra nezaměstnanosti je dobrým ukazatelem celkového ekonomického zdraví oblasti metra. Ekonomicky silné regiony, které i nadále zažívají měkkost na trhu s bydlením - jak ukazují zvýšené údaje o nabídce bydlení, pomalé prodejní sazby a klesající ceny - se mohou brzy obrátit na roh a vytvořit lukrativní příležitosti pro kupující domů, kteří svůj nákup načasují správně.

Pokud není uvedeno jinak, statistiky jsou aktuální k prvnímu čtvrtletí roku 2019.

Nejlepší rezidenční trhy kupujících v Americe

Patří mezi nejlepší kupující trhy v Americe pro rezidenční nemovitosti.

1. Cleveland, Ohio (Cleveland-Elyria-Mentor, OH)

V červnu 1969 chemická škvrna na řece Cuyahoga vzplala na dohled od centra města Cleveland. Slovo se rychle rozšířilo a následující měsíc se na jeho obálce objevil obraz z dřívějšího, mnohem vážnějšího ohně Čas časopis, stmelující Clevelandův obraz jako znečištěná průmyslová pustina. Město se okamžitě stalo žertem. Jeho obraz se ještě plně nezotavil.

Kupující ze severovýchodního Ohia a dále se však ještě jednou dívají pod kapotu regionálního trhu s bydlením. Dokonce i po desetiletí zanedbávání, během kterého uschlé bytové domy v sousedních městech uschly, se Cleveland a jeho předměstská předměstí tramvají začaly v historických domech datovat do prvních tří desetiletí 20. století; mnoho z nich nepotřebuje nic víc než čerstvý nátěr a některé moderní úpravy.

Ačkoli na severovýchodě Ohia dominuje těžký průmysl, Cleveland není tak jednoznačný, jako je například v blízkosti Cantonu, dlouho-vybledlý automobilový gumový kapitál. Díky velké části díky přítomnosti kliniky Cleveland, největšího soukromého zaměstnavatele ve městě, je to špičkové centrum zdravotní péče. Spolu s Univerzitou Case Western Reserve University a univerzitními nemocnicemi v Clevelandu je klinika Cleveland také spojnicí pro biotechnologický výzkum. NASA zde má dokonce i výzkumné zařízení: Glenn Research Center, pojmenované pro rodáka Ohioana Johna Glenna.

Střední cena domů: 139 900 $
Prodejní sleva / Prémiová cena: -27,8%
Jednoletá změna: +3,0%
Tříletá změna: +19,8%
Pětiletá změna: +23%
Průměrná doba na trhu: Není dostupný
Míra místní nezaměstnanosti: 3,8%

2. Toledo, Ohio

Poloha města Toledo v srdci Rust Belt byla jednou z výhod pro místní ekonomiku - v nepříliš vzdálené minulosti bylo město hlavním světovým dodavatelem automobilového skla. Dnešní severozápadní Ohio trpí problémem s obrazem, a to i přes oživení zaměstnanosti v továrně a společné úsilí státních a místních tvůrců politik o přeorientování regionu mimo těžký průmysl.

Zatímco Toledoova ekonomika zůstává utlumená, okolní komunity přidaly za poslední desetiletí tisíce slušných pracovních míst. Ceny pozemků a bytů za výhodné ceny se navíc ukázaly neodolatelné pro investory do nemovitostí a průkopníky měst, kteří znají hodně, když vidí jednu.

Opravdu, naprostá dostupnost je to, co vyniká nejvíce na Toledově trhu s bydlením. V oblasti Toleda žije téměř milion lidí, ale střední cena domů ve městě zůstává překvapivě nízká. Toto číslo rychle roste - prodejní ceny se za pět let zvýšily o téměř 45% - proto nemusí být dost času na to, aby si kupující mohli užít své jednorázové generace. Pro zkušené investory do nemovitostí vás láká spousta domů s fixními domovy; jako v nedalekém Clevelandu, mnoho se datuje do 19. a 20. let 20. století.

Střední prodejní cena: 129 100 USD
Prodejní sleva / Prémiová cena: -12,2%
Jednoletá změna: +8,4%
Tříletá změna: +14,2%
Pětiletá změna: +44,8%
Průměrná doba na trhu: 83 dní (listopad 2018)
Míra místní nezaměstnanosti: 3,4%

3. Philadelphia, Pensylvánie (Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD)

Philadelphia je šestým největším městem Spojených států a jedním z jeho nejoblíbenějších turistických cílů. Je tu velká šance, že jste tu byli předtím, i když jen obdivovat Independence Hall a jeho okolí. Pravděpodobně jste odešli po jednom či dvou dnech, vaše chuť k brzké americké historii byla uspokojena.

Možná byste měli zůstat. Mezi hlavní severovýchodní města, Philadelphia je zdaleka nejlepší hodnota pro homebuyers; získáte mnohem více domu za své peníze než v nedalekém Washingtonu, D.C. nebo New York City. Doprava je drsná, stejně jako jinde na severovýchodním koridoru, ale systém veřejné dopravy se protne nad svou hmotností a poskytuje slušné pokrytí i na předměstí. Pokud plánujete pracovat v centru Philly, je tu velká šance, že budete jet vlakem nebo autobusem do práce.

Když už mluvíme o práci: Není těžké najít ve Philly díky pevné, diverzifikované regionální zaměstnanecké základně a živé technologické scéně. Navíc je New York vzdálen jen 90 mil vlakem; tisíce obyvatel oblasti Philly dělají tak dlouhou a dlouhou dojížďku. Severní předměstí New Jersey, bohatá na pracovní místa, jsou stále ještě blíž; srovnatelně nízké náklady na bydlení ve hrobech Philly a Southern Jersey mohou ospravedlnit doprovodný účet za palivo nebo za vlak.

Blíže k domovu mají Philly a blízké předměstí ohromující řadu okouzlujících řadových domů z 19. a počátku 20. století a detašované domy, které právě prosí o vlastní kapitál potu nových majitelů..

Střední prodejní cena: 213 000 $
Prodejní sleva / Prémiová cena: -23,5%
Jednoletá změna: +7,5%
Tříletá změna: +7,5%
Pětiletá změna: +9,2%
Průměrná doba na trhu: 113
Míra místní nezaměstnanosti: 3,1%

4. Miami, Florida (Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, FL)

Geograficky leží Miami na jihovýchodním kontinentu Spojených států. Kulturně je to všechno v Karibiku. Nekonečné broskve, mávající dlaně, pastely, kubány a ropa vieja habaděj, a ne náznak mrazu - není divu, že se lidé stále hádají na jižní Floridu v dobrých časech a špatných.

V dnešní době jižní Floridians dohlíží na stále se rozšiřující Atlantik - zejména na ty, kteří žijí na ostrovech s bariérami, jako je Miami Beach. Změna klimatu může nakonec učinit pobřežní jižní Floridu neobyvatelnou, ale vy byste to nevěděli tím, že vezmete impuls místního trhu s bydlením. Po dramatickém pádu před recesí a letech anemického zotavení je Miami jasně na vzestupu; ceny se za pět let opět zvýšily o polovinu.

Znamená to, že by potenciální kupující měli počkat na horké pruhy? To není jasné. Miamiův bytový inventář zůstává zvýšený, artefakt přestavby rozmachu v polovině dvacátých let minulého století a vlastnosti mají tendenci na trhu přetrvávat. Pokud nejste nastaveni na pobřežní byt, najdete zde místo, které odpovídá vašemu rozpočtu.

Střední prodejní cena: 270 300 $
Prodejní sleva / Prémiová cena: -24,7%
Jednoletá změna: +4,2%
Tříletá změna: +23,9%
Pětiletá změna: +50%
Průměrná doba na trhu: 105 dní
Míra místní nezaměstnanosti: 2,9%

5. Rockford, Illinois

Rockford se nachází méně než 100 mil od centra Chicaga, ale má malou podobnost s Windy City. Stejně jako mnoho středních měst napříč průmyslovým středozápadem se i Rockford historicky spoléhal na masivní montáže a logistické instalace, aby mohl řídit svou ekonomiku. Netřeba dodávat, že poslední dvě desetiletí k těmto hlavním zaměstnavatelům nebyla laskavá a mnoho z nich snížilo své lokální stopy nebo se pohnulo úplně. Hrstka automobilových a leteckých společností zůstává, ale lídři společnosti Rockford uznávají, že průmyslové dny slávy města jsou pryč navždy.

Naštěstí je Rockford rostoucím střediskem v pojišťovnictví a měl úspěch při získávání špičkových výrobců. Setkávají se zde dva nejrušnější mezistátní státy Midwest, takže město je také pozoruhodným dopravním uzlem. Volejte Rockfordovu ekonomiku nudnou, pokud musíte; lepší než rozmach.

Po ostré a dlouhodobé korekci během recese a po recesi koncem 2000 let se trh s nemovitostmi Rockford pomalu a stabilně zotavuje. Majitelé domů, kteří nakupovali na tom, co se ukázalo jako tržní dno na trhu v letech 2013 a 2014, viděly, že se jejich investice v průměru zhodnotí asi o 20%. Vzhledem k tomu, že nedávné zhodnocování cen bylo zde nižší než průměr v jednotlivých zemích, je logické, že ceny by mohly nadále růst.

Střední prodejní cena: 124 600 $
Prodejní sleva / Prémiová cena: -4,2%
Jednoletá změna: +2,7%
Tříletá změna: +16,2%
Pětiletá změna: +19%
Průměrná doba na trhu: Není dostupný
Míra místní nezaměstnanosti: 5,4%

6. Tulsa, Oklahoma

Tulsa má silnou ekonomiku, která nevykazuje známky zpomalení. Zde sídlí tucty energetických firem a pobočky, takže město těžilo z pokračujícího boomu břidlicového plynu. Pomáhá také poloha Tulsa poblíž jednoho z největších energetických terminálů na světě (v Cushing, Oklahoma). Mezitím je město skokovým bodem pro turisty, kteří chtějí uniknout do pohoří Ouachita, které odtud odtud vycházejí, a do nedaleké jezerní oblasti severovýchodního Oklahomy a jihozápadního Missouri..

I když příležitostní kupci by si mohli být vědomi trhu, který během každého z posledních pěti let zaznamenal výrazné zvýšení cen, zůstává Tulsa podle národních standardů neuvěřitelně cenově dostupný. Pokud je historie průvodcem, pravděpodobně se to brzy nezmění.

Střední prodejní cena: 161 300 $
Prodejní sleva / Prémiová cena: -21,1%
Jednoletá změna: +7,5%
Tříletá změna: +17,7%
Pětiletá změna: +26%
Průměrná doba na trhu: 97 dní
Míra místní nezaměstnanosti: 2,8%

7. Hartford, Connecticut (Hartford-West Hartford-East Hartford, CT)

Hartfordova vybledlá průmyslová sláva, která se nachází v blízkosti geografického středu svého malého hostitelského státu, skrývá své esa v díře: Je to rozbočovač pro globální pojišťovací průmysl, domov pro značný letecký klastr (zakotvený společností United Technologies se sídlem v nedalekém Farmingtonu) a státní kapitál na zavedení.

Hartford vlastní utrpěl svůj podíl na postindustriálních nemocech a diskriminační bytová politika 20. století zde stále vrhá dlouhý stín, ale relativně různorodá ekonomická základna města ho udržuje v lepší kondici než jiná rezistentní tovární města v Nové Anglii. V městských čtvrtích se většina bytového fondu datuje do konce 19. a začátku 20. století - úlovek pro kutily, kteří vědí, co dělají. Zvýšené hodnoty nemovitostí v novějších, trvale žádaných předměstích jako Farmington, Bloomfield a Vernon pomáhají zvýšit průměr metra.

Hartford je přesto jedním z mála v tomto seznamu, který v posledních pěti letech neviděl výrazné zhodnocení cen, což z něj činí přesvědčivou volbu pro kupce cenových statků, pro které je cena důležitější než umístění. Koneckonců, toto je severovýchod; Hartford nefunguje ve vakuu. Zhruba stejně velká města New Haven (kde sídlí Yale University) a Springfield, Massachusetts, leží dobře v Hartfordově dojíždějícím pásu. O to více důvodů, proč založit obchod v této stále dostupné kapse v Nové Anglii.

Střední prodejní cena: 210 800 $
Prodejní sleva / Prémiová cena: -18,9%
Jednoletá změna: -3,7%
Tříletá změna: +3,4%
Pětiletá změna: +1%
Průměrná doba na trhu: 114 dní
Míra místní nezaměstnanosti: 3,4%

8. Spokane, Washington (údolí Spokane-Spokane, WA)

Spokane, založený na dramatickém šedém zákalu, který je nyní středobodem krásného městského parku, je hospodářským a politickým centrem východních dvou třetin státu Washington. Ačkoli je to sotva čtyři hodiny, Spokane má malou podobnost se Seattle. Klima je suchší a chladnější. Kultura je více orientovaná na rodinu (i když zde je spousta protikultury). Politika je celkově konzervativnější. A není divu, že trh s bydlením je mnohem dostupnější.

Trh Spokane na trhu s bydlením není dokonce ve stejné lize jako Seattle, a to je skvělá zpráva pro kupující. I přes pětileté zvýšení blížící se 45% zůstávají střední ceny domů velmi dostupné a kupující mohou očekávat výrazné slevy oproti katalogové ceně. Relativně nízká průměrná doba uvádění na trh naznačuje, že zásoby jsou těsné, ale nadprůměrná míra nezaměstnanosti v regionu - stále téměř 6%, dokonce s celorepublikovým průměrem 4% nebo méně - může udržet naději na uzdě.

Bez ohledu na nejistou zaměstnanost má Spokane stabilní, rostoucí základnu zdravotnických společností, univerzit a výrobců špičkových technologií, kteří do své komunity investují značné prostředky. Navíc se jeho městský koridor dobře rozprostírá do sousedního Idahu, podél Interstate 90, a oba státy mají vzájemný vztah: Washington nezdaňuje osobní příjem a Idaho má skvěle shovívavou daň z příjmu právnických osob, takže mnoho lidí žije v bývalém státě a dojíždět do dobře placených pracovních míst. Pokud se zde usadíte, ujistěte se, že je přes státní hranici - Coeur d'Alene je krásná.

Střední prodejní cena: 234 500 $
Prodejní sleva / Prémiová cena: -16,2%
Jednoletá změna: +7,1%
Tříletá změna: +29,6%
Pětiletá změna: +44,6%
Průměrná doba na trhu: 49 dní
Míra místní nezaměstnanosti: 5,8%

9. Virginia Beach, Virginia (Virginia Beach-Norfolk-Newport News, VA-NC)

Virginia Beach ukotvuje rozlehlou, podmáčenou jihovýchodní Virginii oblast známou jako Hampton Roads, oficiálně metropolitní oblast Virginia Beach-Norfolk-Newport News. S 35 mil nepřetržité pláže podporující stovky oceánských hotelů a nespočet bytů k dispozici pro krátkodobý pronájem, Virginia Beach je divoce populární destinací pro potem nasáklé městské útržky hledající úlevu od vnitřku jihovýchodní nevytrvalé letní vlhkosti.

Je to také v dojíždějící vzdálenosti od námořní stanice Norfolk, jedné z nejdůležitějších instalací americké armády. Nejméně tucet dalších vojenských základen volá Hampton Roads domů, které slouží jako kritický stabilizátor pro místní ekonomiku; vojenské operace zde podporuje více než 50 000 civilistů. Není divu, že hlavní nevojenské zdroje zaměstnanosti se točí kolem dopravy; Společnost Norfolk Southern sídlí zde, stejně jako největší loděnice na světě, provozovaná společností Huntington Ingalls Industries se sídlem v Newport News..

Bydlení, nejlepší pláže Virginia Beach se nacházejí daleko od pobřeží, uprostřed městských desítek kilometrů čtverečních mil příměstského traktu a nízkopodlažních bytů a komplexů domů. Ačkoli byste to nikdy nevěděli z přetížené pláže, většina města Virginia Beach je nevyvinutá. Jak nové bydlení na západních a jižních okrajích města zvyšuje nabídku, ceny mohou zůstat pod kontrolou. To je skvělá zpráva pro výhodné lovce, dnes i zítra.

Střední prodejní cena: 226 900 $
Prodejní sleva / Prémiová cena: -20,4%
Jednoletá změna: +0,4%
Tříletá změna: +11,8%
Pětiletá změna: +18,8%
Průměrná doba na trhu: 92 dní
Míra místní nezaměstnanosti: 2,8%

10. Albuquerque, Nové Mexiko

Porota stále zkouší, zda je „Breaking Bad“ pro Albuquerque dobrá věc. Na jedné straně to vyvolalo obrovskou viditelnost pro největší město Nového Mexika; na druhé straně byl o nemilosrdném obchodníkovi s drogami, který proměnil město v jeho osobní hřiště. Bez ohledu na to, kde stojíte, budete pravděpodobně souhlasit s tím, že Jesse, důvěryhodný pomocník Waltera Whitea, dostal na jeho panské sídlo hodně. Albuquerque nabízí solidní slevu z prodejní ceny a stále, ale ne pozoruhodně oceňující ceníkové ceny. Vysoká míra uzavření trhu sladí dohodu pro kupující, kteří chtějí opravit a prodat.

Mimo její jihovýchodní ropné pole se zdá, že venkovská ekonomika Nového Mexika je v neustálém poklesu. V Albuquerque však věci vypadají lépe, než mají po dlouhé době. Univerzita v Novém Mexiku a několik významných zdravotnických společností podporuje prosperující znalostní ekonomiku a krásné okolí města a jedinečná kultura z něj činí unheralded - ale stále populárnější - turistickou destinaci. (Hodinu po silnici, Santa Fe je už dlouho magnetem pro nevítané návštěvníky.) Prostě udělejte svého kolegu Burquenos a zůstaňte na pravé straně zákona.

Střední ceníková cena: 229 900 $
Prodejní sleva / Prémiová cena: Není dostupný
Jednoletá změna: +2,2%
Tříletá změna: +11,1%
Pětiletá změna: +18,5%
Průměrná doba na trhu: 66 dní
Míra místní nezaměstnanosti: 4,0%

Závěrečné slovo

Dostupnost trhu s bydlením samozřejmě není jediným faktorem, který by měl informovat váš další krok. Dobré školy, živá kultura, dostatek vybavení pro životní styl a silné vyhlídky na zaměstnání jsou rozhodujícími prvky jakéhokoli pohyblivého rozhodnutí. I když ne všechna města na tomto seznamu zaškrtávají všechny jednotlivé políčka, mají jednu společnou věc: působivé slevy na nejdůležitější investice nových příchozích, bydlení.

Trhy kupujících však netrvají věčně, proto je třeba tyto konkrétní trhy prozkoumat dříve, než zmizí.

Dostali jste nedávno v jednom z těchto měst hodně domů? A co místa, která zde nebyla zmíněna?