Co je VA půjčka na bydlení - způsobilost k hypotéce, výhody a limity

Zaměstnanci ozbrojených sil mají mnoho přímých i nepřímých finančních výhod, aby pomohli vyrovnat osobní oběti.

Pokud jste současným nebo bývalým členem ozbrojených sil a vážíte, zda si chcete koupit dům, máte tu jednu výhodu potřeba Chcete-li se dozvědět více o: půjčka VA. Čtěte dále a dozvíte se, jak můžete ušetřit tisíce dolarů jako majitel domu.

Co je VA půjčka?

Podle amerického ministerstva pro záležitosti veteránů je půjčka VA „výhoda záruky na půjčku na bydlení…, která vám pomůže koupit, postavit, opravit, udržet nebo přizpůsobit dům pro vaši osobní potřebu.“ Je to jedna z nejlepších finančních výhod, které mohou členové armády získat.

VA Základy půjček

Stejně jako u běžných hypoték je většina půjček VA vydávána soukromými věřiteli. Jsou však podporovány (ve většině případů až do výše 417 000 dolarů v hodnotě půjčky) plnou vírou a úvěrem federální vlády USA.

Tato záruka snižuje riziko pro věřitele a umožňuje jim nabízet výhodnější podmínky, včetně potenciálně nižších úrokových sazeb a osvobození od soukromého hypotečního pojištění (PMI) u úvěrů s poměrem půjček k hodnotě (LTV) vyšším než 80%.

Rovněž umožňuje půjčovatelům získat půjčky VA na nákup bez nutnosti zálohy - majitelé domů jsou tak v dosahu pro členy služeb s omezenými osobními úsporami. Konvenční půjčky vyžadují zálohy - obvykle až 20% hodnoty nemovitosti. Ostatní typy půjček pro majitele domů, například půjčky FHA, také vyžadují peníze.

Historie úvěrového programu VA

Spolková vláda garantovala půjčky na bydlení veteránům od roku 1944, kdy Kongres schválil zákon o opravě vojáků (SRA). SRA zmocnila VA k zaručení půjček na bydlení poskytnutých kvalifikovanými poskytovateli úvěrů.

Zpočátku se toto povolení vztahovalo pouze na půjčky poskytnuté veteránům, kteří nakupují nemodulární domy. V roce 1970 Kongres změnil SRA tak, aby pokrýval půjčky poskytované v mobilních domech. V roce 1992 byl zákon dále rozšířen na prakticky všechny aktivní povinnosti a čestně propuštěné veterány ozbrojených sil, jakož i členy armádní rezervy a národní gardy, kteří byli poctěni alespoň šest let. V některých případech jsou bývalí manželé členů služeb oprávněni také na záruky na půjčky VA.

SRA poskytuje další finanční výhody a ochranu pro určité třídy členů služeb, včetně pevného 6% hypotečních úrokových sazeb během aktivní služby..

Druhy půjček a grantů VA

Půjčky VA a finanční granty přicházejí v několika variantách:

Koupit půjčku: Úvěr na nákup je určen k tomu, aby pomohl kvalifikovanému členovi služby financovat nákup domů obývaný majitelem bez jakýchkoli peněz. Nákup půjček může provádět některou z následujících akcí: koupit existující rodinný dům; koupit bytovou jednotku v projektu schváleném VA; postavit novou výstavbu domů; současně koupit a zrekonstruovat dům (podobně jako rehabilitační půjčka FHA 203k); nebo koupit vyrobený dům nebo šarži již vyrobeného domu.
Refinanční půjčka na výplatu hotovosti: Úvěrový refinanční úvěr je určen k nahrazení stávající hypotéky na dům, který dlužník již vlastní, a zároveň poskytuje dlužníkovi paušální platbu v hotovosti bez omezení. Stávající hypotéka nemusí být nutně půjčkou VA. Hotovostní refinanční půjčky jsou podobné půjčkám na bydlení, které vám také umožňují půjčit si proti hodnotě vašeho domu, ale liší se některými důležitými způsoby: nahrazují stávající hypotéky (půjčky na vlastní kapitál ne), obvykle (ale ne vždy) mají nižší úrokové sazby než úvěry na bydlení a nesou náklady na uzavření (úvěry na bydlení ne). Mnoho věřitelů povoluje poměr půjček k hodnotě až 100% u výpůjčních refinančních úvěrů zajištěných VA, oproti 80% u většiny úvěrů na bydlení a úvěrových linek. Pokud tedy stále dlužíte 100 000 USD za hypotéku 150 000 USD a váš dům stojí v hodnotě 200 000 USD, může být váš výplata refinančního úvěru stejně velká jako 200 000 USD - z čehož je 100 000 USD k dispozici na výplatu a to, jak uznáte za vhodné.
Refinanční půjčka na snížení úrokové sazby (IRRRL): Tento produkt, známý také jako refinanční půjčka VA Streamline, vám umožňuje refinancovat stávající půjčku VA a zajistit nižší úrokovou sazbu, aniž byste museli podruhé projít procesem žádosti o půjčku VA. Na rozdíl od výplaty refinančních půjček nelze IRRRL použít k získání vlastního kapitálu pro peníze za hotovost, s výjimkou příspěvku 6 000 $ na energeticky efektivní projekty na zlepšení domácnosti. I když se nemusíte podrobovat úvěrové kontrole nebo jiným aspektům typického procesu upisování hypotéky, musíte prokázat, že žijete doma, proti kterému je půjčka zajištěna.
Americký přímý úvěrový program (NADL): Jedná se o novější, méně běžný typ půjčky VA určené speciálně pro servisní členy a veterány z indiánského původu. Na rozdíl od nákupu a refinancování půjček je to přímá půjčka, což znamená, že VA funguje jako půjčovatel a správce. Je vždy strukturována jako pevná sazba, 30letá půjčka, a musí být použita k „financování nákupu, výstavby nebo zlepšení domů ve spolkové zemi důvěry (rezervace země) nebo k refinancování předchozí NADL za účelem snížení úroková sazba. “
Upravené granty na bydlení: Tyto dva bezúvěrové produkty (Speciálně přizpůsobené granty na bydlení a Granty na přizpůsobení bydlení) jsou pro veterány s „trvalým a úplným zdravotním postižením spojeným se službami“ nebo s postižením, které splňují podmínky pro 100% kompenzaci zdravotního postižení podle Plánu VA pro hodnocení postižení a jsou neočekává se, že se časem zlepší. Způsobilá postižení zahrnují ztrátu používání obou nohou nebo paží, ztrátu používání jedné nohy a jedné paže, těžké popálení a slepotu v obou očích a těžká respirační zranění. Veteráni mohou použít granty k financování nebo kompenzaci nákladů na výstavbu bydlení přizpůsobeného pro zdravotně postižené od základů, na nákup již upraveného bydlení, na nákup a přizpůsobení aktuálně neupraveného bydlení nebo na přizpůsobení již existujícího bydlení.

Poplatek za financování VA

Hypoteční úvěry VA mají zvláštní poplatek, který se nevztahuje na ostatní hypoteční úvěry: poplatek za financování VA. Tento poplatek se liší podle odvětví služby žadatele a zálohy, ale obvykle se pohybuje od 0,5% do 3,3% z kupní ceny.

Struktura poplatků je následující:

Prvotní nákup a výplaty refinančních dlužníků (veteráni): 2,15% pro zálohy méně než 5% (včetně žádné zálohy); 1,50% pro zálohy mezi 5% a 10%; 1,25% pro zálohy 10% nebo více
Prvotní nákup a výplaty refinančních dlužníků (rezervisté a národní garda): 2,40% pro zálohy méně než 5% (včetně žádné zálohy); 1,75% pro zálohy mezi 5% a 10%; 1,50% pro zálohy 10% nebo více
Následní nákup a výplata refinančních dlužníků (veteráni): 3,30% pro zálohy méně než 5% (včetně zálohy); 1,50% pro zálohy mezi 5% a 10%; 1,25% pro zálohy 10% nebo více
Následní nákup a výplata refinančních dlužníků (rezervisté a národní garda): 3,30% pro zálohy méně než 5% (včetně zálohy); 1,75% pro zálohy mezi 5% a 10%; 1,50% pro zálohy 10% nebo více
IRRRL (všechny třídy členů služeb): 0,50%
Půjčky na program NADL (všechny třídy členů služeb): 1,25% pro koupi úvěru; 0,50% pro refinanční půjčku
Vyráběné, trvale nepřipojené půjčky na bydlení (všechny typy a třídy): 1,00%
Veteráni se zdravotním postižením (všechny typy): 0,00%

Poplatek za financování můžete zaplatit při uzavření nebo zabalit do hodnoty vaší půjčky, i když však obalení vede k větší měsíční platbě. Úplný přehled poplatků za financování VA najdete v tabulce poplatků za financování VA.

VA Úvěrové výhody a omezení

Půjčky VA mají některé užitečné (a potenciálně lukrativní) výhody, které nejsou k dispozici jiným třídám dlužníků:

Nevyžaduje se záloha: Pro dlužníky s omezenými penězi je to největší výhoda půjčky s podporou VA. Většina ostatních typů hypotečních úvěrů vyžaduje alespoň 3% a mnoho věřitelů dává přednost 10% nebo více. Buďte upozorněni, že někteří věřitelé stále požadují zálohy na půjčky VA, ale toto odvětví je konkurenceschopné a pravděpodobně budete moci nakupovat, abyste se tomuto požadavku vyhnuli..
Není vyžadován žádný PMI: Úvěry zajištěné VA nevyžadují soukromé hypoteční pojištění. Naproti tomu konvenční půjčky vydané s více než 80% LTV vyžadují PMI, dokud LTV dlužníka neklesne pod 78% (nebo 80%, pokud dlužník požádá o včasné odstranění PMI). V závislosti na jistině půjčky a hodnotě zálohy to může ušetřit kdekoli od několika do několika stovek dolarů za měsíc v porovnání s konvenční půjčkou s PMI.
Relativně Lenientské upisování: Věřitelé drží kvalifikované žadatele o úvěry VA na nižší úvěrové standardy než žadatelé o konvenční hypoteční úvěry. I když máte spravedlivý nebo průměrný kredit, můžete mít stále nárok na půjčku s podporou VA.
Limity požadovaných nákladů na uzavření: Dlužníci, kteří mají nárok na půjčky VA, nemusí platit určité náklady na uzavření, včetně poplatků za upisování, poplatků za úschovu, poplatků za právní zastoupení a poplatků za zpracování dokumentů. Věřitel může částečně vyrovnat své ztráty z těchto nepovolených položek tak, že dlužníkovi účtuje poplatek za založení až do 1% jistiny půjčky. V opačném případě může prodávající souhlasit s tím, že jim zaplatí (protože je docela běžné, že prodejci zaplatí náklady na uzavření), agent kupujícího může při uzavření účtu vydat agentovi úvěr a zasáhnout zásah do provize, nebo věřitel může jednoduše sníst náklady prostřednictvím úvěrový úvěr při uzavření. Věřitelé jsou oprávněni účtovat dlužníkům způsobilým k VA za určité závěrečné položky, včetně pojištění titulu, úvěrové zprávy, hodnocení nemovitosti, průzkum majetku a zaznamenávání.
VA Inspekce nových stavebních domů: Když se půjčka VA použije na financování nového stavebního domu, VA pošle licencovaným inspektorům, aby vyhodnotili postup výstavby a potvrdili, že domov odpovídá specifikacím VA. Stavitel je povinen poskytnout na nový domov minimálně jednoletou záruku. Někteří stavitelé nabízejí záruky až na 10 let, čímž poskytují novým majitelům domů zásadní klid.
Žádné peněžité platby předem: Výpůjčky VA neobsahují žádné pokuty. Pokud se chcete vyhnout úrokovým poplatkům zrychlením výplaty vaší půjčky nebo provedením dalších plateb vůči hlavnímu, můžete tak učinit bez sankcí. Někteří věřitelé účtují značné penále - často až 80% šestiměsíčního úroku, který může u velké půjčky činit více než 10 000 $.
Pravděpodobnost: Půjčky VA jsou předpokládatelné, což znamená, že je lze převést z prodávajícího na kupujícího s minimální (nebo žádnou) změnou sazeb a podmínek. To je velmi užitečné v prostředí rostoucí úrokové sazby. Kupující však stále musí pokrýt rozdíl mezi zbývajícím zůstatkem úvěru a odhadovanou hodnotou domu, a to buď odložením hotovosti nebo odebráním druhé hypotéky.

VA Úvěrová omezení

Půjčky VA nesou některá významná omezení a omezení:

Hlavní úvěr: I když neexistuje žádná horní hranice hodnoty nemovitosti, ke které je vaše půjčka připojena, VA zaručuje jistinu úvěru pouze do výše 417 000 USD - mezní hodnota mezi běžnými a jumbo hypotékami. Tato horní hranice může být zrušena v určitých regionech s vysokými náklady na bydlení, většinou na Aljašce, Havaji a ve velkých pobřežních metropolitních oblastech, jako je San Francisco.
Vyhodnocení výplaty refinancování a LTV: Věřitelé obvykle omezují výplatu refinančních LTV na 100%, což znamená, že si nemůžete půjčit víc, než je odhadovaná hodnota vašeho domova. Během procesu upisování je vyžadováno posouzení.
Úroková sazba IRRRL: Pokud refinancujete hypotéku s nastavitelnou sazbou (ARM) na produkt s pevnou sazbou, musí být úroková sazba vaší IRRRL nižší než sazba původní půjčky.
IRRRL Omezení výnosů: Výnosy z IRRRL musíte použít ke splacení stávající půjčky VA nebo k investování do kvalifikovaných upgradů energetické účinnosti.

VA Požadavky na zapůjčení úvěru

Požadavky na způsobilost k půjčce VA se liší podle odvětví služby žadatele, délky a data služby a stavu absolutoria. (Nesprávně propouštění členové služby nemají za žádných okolností nárok na půjčky VA.)

Požadavky na způsobilost pro nečestně vyúčtované členy služby

Od 8. září 1980 mají pracovníci Ozbrojených sil, kteří vykonávali alespoň 24 po sobě jdoucích měsíců služby v aktivních nebo nečinných rolích, nárok na půjčky VA. Osoby povolané k aktivní službě v kterémkoli okamžiku své kariéry jsou způsobilé po výkonu nejméně 90 až 181 dní v aktivní službě, v závislosti na tom, kdy služba nastala. Osoby v současné době v aktivní službě jsou způsobilé po výkonu nejméně 90 po sobě následujících dnů v aktivní službě.

Od 2. srpna 1990 mají pracovníci státní gardy a rezervisté, kteří poskytli alespoň 90 po sobě jdoucích dní v aktivní službě, nárok na půjčky VA. Personál národní gardy a rezervisty, který nedal alespoň 90 po sobě jdoucích dní v aktivní službě, je způsobilý, jakmile se přihlásí alespoň šest let v příslušné pobočce služby a splní některá z následujících kritérií:

Důchodci (zařazeni do seznamu důchodců)
Převedeno do stavu rezervy jiné než vybraná rezerva (včetně rezervy v pohotovostním stavu nebo připravené rezervy)
Zbývá ve stavu vybrané rezervy

Další informace naleznete v tabulce způsobilosti VA.

Další způsobilé třídy

Ostatní mají nárok na půjčky VA:

Přežívající manželé: Několik typů pozůstalých manželů služebních partnerů má nárok na půjčky VA. Patří sem nevydané manželé / manželky služebníků, kteří zemřeli ve službě; nevydané manželé / manželky služebníků, kteří zemřeli v důsledku zdravotního postižení; pozůstalí manželé, kteří se znovu oženili po 16. prosinci 2003 a po dosažení věku 57 let; a pozůstalým manželům nebo veteránům s úplným postižením, jejichž smrt nelze přesvědčivě přičíst zdravotnímu postižení.
Naturalizovaní občané USA: Do této třídy patří jednotlivci, kteří během druhé světové války sloužili v některých zahraničních ozbrojených silách spojených se Spojenými státy a následně se stali naturalizovanými občany USA.
Členové některých vojensky orientovaných servisních organizací: Tato třída zahrnuje jednotlivce, kteří sloužili jako kadeti na Vojenské akademii USA, Letecké akademii letectva nebo Akademii pobřežní stráže; jako úředníci veřejného zdravotnictví; jako midshipmen na americké námořní akademii; a důstojníci Národní správy oceánů a atmosféry.

Získání osvědčení o způsobilosti

Jakmile zjistíte, že máte nárok na půjčku VA, budete možná muset získat certifikát způsobilosti (CoE), který předložíte věřiteli. I když nepotřebujete CoE k získání IRRRL, váš věřitel nepředloží nákup VA ani výplatu refinančního úvěru bez platného CoE.

Důkazy požadované k získání CoE se liší podle kategorie člena služby. Obecné požadavky jsou následující:

Veteráni ozbrojených sil: Formulář 214 ministerstva obrany (DD214), včetně úplného vysvětlení povahy oddělení a charakteru služby.
Aktivní členové služeb: Podepsané prohlášení o službě s uvedením data vstupu do služby člena služby, osobních údajů (včetně data narození a čísla sociálního zabezpečení) a ztracené doby služby (pokud existuje).
Stávající nebo bývalí záložníci a členové národní gardy s aktivními zkušenostmi: Formulář 214 ministerstva obrany popisující povahu oddělení a charakter služby.
Současní záložníci a příslušníci národní gardy bez zkušeností s aktivními povinnostmi: Podepsané prohlášení o službě uvádějící celkovou dobu trvání služby a veškerou ztracenou dobu.
Vyúčtování rezervovaných bez zkušeností s aktivními povinnostmi: Důkaz čestné služby (může se lišit případ od případu) a kopie posledního výpisu bodů odchodu do důchodu.
Členové národní gardy bez absolutoria: Servisní záznamy a zprávy o oddělení pro každý úsek služby Národní gardy nebo výpis z účetnictví důchodových bodů s doloženým dokladem o čestné službě.
Dávky, které přežívají, dostávají závislost a náhradu škody (DIC): Veteránský DD214 (pokud je k dispozici) a VA formulář 26-1817.
Přežívající manželka nedostává výhody DIC: Veteránský DD214 (je-li k dispozici), formulář VA 21-534, úmrtní list nebo zpráva o nehodě ministerstva obrany (DD1300) a oddací list. Tyto dokumenty musí být za účelem zpracování zaslány do místního úřadu VA Compensation and Pension Pension manžela.

Jak se přihlásit do CoE
Nejjednodušší způsob, jak požádat o CoE, je online na portálu VA eBenefits VA. Během procesu upisování se můžete také přihlásit u svého věřitele, i když ne všichni věřitelé tuto schopnost mají.

Pokud dáváte přednost podání žádosti offline, můžete vyplnit a odeslat VA Formulář 26-1880 (Žádost o certifikát způsobilosti) s příslušným důkazem CoE pro vaši třídu služeb. Pokud jste pozůstalý manžel, musíte vyplnit tištěnou kopii formuláře VA 26-1817 VA a buď ji předat věřiteli k předání VA nebo poslat přímo VA.

Jakmile budete mít svůj CoE v ruce, můžete pomocí webu VA najít kvalifikovaného věřitele, který vytvoří půjčky VA a zahájit proces upisování. Další informace o podání žádosti o CoE naleznete na stránce certifikátu způsobilosti VA.

Závěrečné slovo

Sloužit v ozbrojených silách je těžký úkol - proto se rozhodnete strávit svůj život s členem kariérní služby. Nejméně federální vláda může udělat, aby ctila a odměnila oběti členů služeb a jejich blízkých, aby jim usnadnila nákup vlastních domovů. Není divu, že soukromí poskytovatelé půjček od začátku programu poskytli téměř 20 milionů půjček podporovaných VA.

Ve stále bouřlivějším a nejistějším světě si ti, kdo jsou pověřeni udržováním míru, zaslouží vlastní bezpečné prostory.

Využili jste výhod, jako jsou půjčky VA? Jaké další služby by měly být nabízeny současným a bývalým vojenským členům?