Podvody s úlevou na hypotékách a úpravou úvěru, na které byste si měli dát pozor

Johnsons dychtivě předal poplatek, ale společnost je nikdy nezavolala zpět. Podnik, který řekl, že by jim to pomohlo, nebyl ničím jiným než finančním podvodem, aby získali své peníze.

Tento příběh je smyšlený - ale problém, který popisuje, je velmi reálný. Existuje spousta podvodů s hypotečními úlevami, které extrahují stovky nebo dokonce tisíce dolarů od lidí, kteří se snaží zachránit své domovy. Slibují, že pomohou majitelům domů refinancovat, jednat se svými věřiteli nebo použít nějaký právní trik, aby se dostali ze své stávající hypotéky. Vše, co opravdu dělají, je vzít si peníze z kapes těch, kteří si to mohou nejméně dovolit, a nechat je v horším stavu než kdykoli předtím.

V lednu 2018 Federální obchodní komise (FTC) poslala kontroly vrácení peněz 862 obětem hypotečního úlevu, který jim účtoval 2 500 až 3 500 USD za „služby“, které jim nic nepomohly. To byl jen jeden ze stovek případů podaných proti poskytovatelům falešných hypotečních úlev v posledních několika letech a je pravděpodobné, že mnoho dalších, které nikdy nebyly postaveny před soud.

Jak podvodníci najdou oběti

Podvody s hypotečními úlevami jsou kořistí zoufalých lidí, kteří se snaží zachránit své domovy před vyloučením. Podvodníci mají několik triků, jak najít majitele domů v potížích. Tyto zahrnují:

1. Kontrola oznámení o uzavření trhu

Podvodníci prohledávají veřejná oznámení o uzavření trhu v novinách a online nebo procházejí soubory na úřadech místní správy. Zapisují si jména majitelů domů a kontaktují je přímo s nabídkou „pomoci“.

2. Cílení na konkrétní skupiny

Někteří podvodníci se zaměřují na členy konkrétních náboženských nebo etnických skupin. V roce 2016 vystavila FTC skupinu podvodníků v jižní Kalifornii, kteří lovili hispánské majitele domů. Společnost dokonce šla tak daleko, že najala španělsky mluvící prodejce, aby oslovila majitele domů a získala jejich důvěru.

3. Vytváření celých čtvrtí

Podvodníci často zaměřují svou pozornost na konkrétní sousedství - například na takové, kde již existuje spousta domů na prodej nebo v uzavření trhu. Jdou po okolí a distribuují letáky nebo vizitky nabízející své tzv. Služby a mohou dokonce chodit od domu ke dveřím, aby osobně hovořili s majiteli domů.

4. Předstírání jiné identity

Někteří podvodníci podvádějí majitele domů tím, že tvrdí, že pocházejí z jejich současné banky nebo hypoteční společnosti. Nabízejí jim pomoc při refinancování nebo úpravě jejich hypotéky, ale řeknou jim, že musí začít posílat hypoteční splátky na jinou adresu. Netřeba dodávat, že tyto platby do banky opravdu nepůjdou.

5. Široká reklama

Někdy se podvodníci neobtěžují vypátrat nespokojené majitele domů k cílení. Místo toho přistupují k širokému přístupu a zveřejňují reklamy, kde je uvidí spousta lidí - včetně majitelů domů, kteří potřebují pomoc -.

Tyto reklamy mohou být v místních novinách, v televizi a rádiu nebo online. Podvodníci mohou také zveřejňovat letáky na telefonních sloupech, na autobusových zastávkách a na středních pásech dálnice.

Co podvodníci slibují udělat pro vás

Podvodníci nabízejí pomoc nouzi domů různými způsoby, z nichž všechny jsou falešné. Zde jsou některé z věcí, které mohou slíbit:

1. Vyjednávejte se svým věřitelem

Podvodníci nabízejí vyjednávání s bankou vaším jménem, aby vám pomohli refinancovat nebo upravovat váš úvěr na bydlení a snižovat platby. Někdy tvrdí, že mají „zvláštní vztahy“ s bankami, které jim pomáhají získat nižší sazby nebo rychlejší schválení. Mohou vám také poradit, abyste sami kontaktovali věřitele nebo aby nepromluvili s právníkem nebo jiným úvěrovým poradcem.

2. Proveďte forenzní úvěrový audit

Někteří podvodníci se účtují jako forenzní půjčka, hypoteční úvěr nebo „auditoři“ zabraňující uzavření trhu. Výměnou za poplatek nabízejí, že právník nebo jiný odborník projde vaše hypoteční doklady, aby zjistil, zda váš věřitel porušil nějaké zákony.

Tvrdí, že vám to pomůže vyhnout se uzavření trhu, získat souhlas s úpravou půjčky, snížit jistinu vaší půjčky, nebo se může z půjčky úplně dostat. Někdy dokonce provádějí tento „audit“, jak bylo slíbeno.

Bohužel, neexistuje žádný důkaz, že audit forenzní půjčky vám vlastně pomůže získat úvěrovou modifikaci nebo jakoukoli jinou dohodu od věřitele..

3. Žalovat svého věřitele

Někteří podvodníci s hypotečními úlevami, jako ti v Kalifornii v roce 2016, tvrdí, že jsou právníky nebo zástupci advokátní kanceláře. Nabízejí vám, aby vám pomohli žalovat hypotečního úvěru nebo se připojit ke třídě akčnímu obleku.

Existují federální zákony, které vám umožňují žalovat hypotečního úvěru nad chybami v dokumentech o půjčce, ale nemáte žádnou záruku, že vyhrajete, a to i se skutečným právníkem. A i když vyhrajete soudní spor, váš věřitel stále nemá povinnost snižovat platby, aby byly dostupnější.

4. Spojte se s programy státní podpory

Podvody s úlevou na hypotékách vám někdy nabídnou, že vás naučí vládním programům, které majitelům domů pomohou refinancovat jejich domy nebo změnit podmínky jejich půjček na bydlení.

Tyto programy existují, ale nemusíte si někoho najímat, abyste je mohli používat. Veškerou pomoc, kterou potřebujete, můžete získat zdarma na vládním webu Zpřístupnění domova (MHA) nebo voláním 888-995-HOPE (4673). Program MHA již nenabízí pomoc s refinancováním nebo úpravami půjček, ale stále poskytuje bezplatné poradenství a pomoc majitelům domů při řešení hypotečních půjček..

5. Pomůžeme vám podat návrh na prohlášení konkurzu

Ostatní podvodníci nabízejí pomoc při podání návrhu na prohlášení konkurzu, abyste se zbavili splácení hypotéky. Podání žádosti o bankrot v kapitole 7 dočasně zastaví uzavření domu, ale nezachrání váš domov, který budete muset prodat, abyste splatili své dluhy. Úpadek podle kapitoly 13 vám může umožnit udržet si dům, ale nezruší to váš dluh vůči bance; jen to restrukturalizuje.

V obou případech nepotřebujete právníka ani nikoho jiného, kdo by vám pomohl podat návrh na prohlášení konkurzu. Můžete to udělat sami pomocí formulářů dostupných na webových stránkách amerických soudů. A nejde o rychlou nebo snadnou opravu; je to dlouhý, komplikovaný proces, který trvá několik měsíců a má své vlastní negativní důsledky. Úpadek bankrotu na vašem rekordu snižuje vaše kreditní skóre, což v budoucnu ztěžuje koupi domu nebo automobilu a může dokonce poškodit vaše šance na získání zaměstnání.

6. Staňte se vaším novým pronajímatelem

Jedním z nejnebezpečnějších podvodů s hypotékou je podvod s „nájemným na nákup“. Podvodníci vám říkají, že pokud jim předáte dům, mohou využít jejich dobrého úvěrového ratingu k jeho refinancování za nižší úrokovou sazbu. Můžete tam žít jako nájemce, zatímco refinancování prochází, a poté jej koupit zpět.

Ve skutečnosti scammer buď uteče s penězi a poté splácí novou půjčku, nebo, co je horší, zvedne nájem, dokud si to už nemůžete dovolit, a v tom okamžiku vás vyhostí. Ať už jste tak či onak, ztratili jste svůj domov a stále vám dlužíte tolik skutečného hypotečního úvěru, jako jste to udělali dříve.

7. Prodejte svůj dům za vás

Jiní podvodníci vám mohou sdělit, že mohou najít kupce pro váš dům, pokud jim předáte listinu a odstěhujete se. Slibují, že vám zaplatí část zisku, jakmile dům prodá. Samozřejmě to, co opravdu dělají, je udržovat dům a pronajímat jej, takže vám zůstane bez domova - a stále na háku hypotečního úvěru.

8. Kupte si svůj dům

Někteří podvodníci jsou po vašem domě, ne vaše peníze. Nabízejí to od vás, ale za mnohem nižší cenu, než stojí za to.

Může se to zdát, jako by stálo za to zbavit se svých hypotečních problémů, ale prodej domu vás nezbavuje hypotečního dluhu. Stále budete muset splatit to, co dlužíte bance, a už nebudete mít šanci prodat dům za jeho skutečnou hodnotu.

Jak podvodníci získávají peníze od obětí

Jakmile mají podvodníci své oběti na háku, získají od nich peníze různými způsoby. Nejběžnější je účtovat poplatek za předběžný audit forenzní půjčky nebo jinou falešnou právní službu. Tyto poplatky mohou běžet stovky nebo dokonce tisíce dolarů. Jakmile mají podvodníci peníze, jednoduše přestanou vracet hovory oběti.

Podvodníci také vydělávají peníze vybíráním obětí nájemného nebo hypotéky. Někteří z nich přesvědčují své oběti, aby jim začali platit hypotéky přímo, nikoli do banky, zatímco „jednají“ s věřitelem. Po několika měsících s penězi zmizí a oběti zůstanou dále za skutečnými hypotékami než dříve.

V některých případech podvodníci neberou jen peníze od svých obětí; skutečně ukradli své domy. Dostanou vlastníka, aby podepsal smlouvu, slibuje, že půjčku znovu projedná a prodá ji zpět majitelům, nebo ji prodá někomu jinému a podělí se o peníze. Místo toho udržují dům, vykopávají původní majitele a prodávají nebo pronajímají někomu jinému.

Con umělci dokonce byli známí, že přiměli lidi, aby podepsali své domy, aniž by o tom věděli. V podvodu „návnady a výměny“ máte v rámci procesu refinancování k dispozici hromadu papírů k podpisu. Skrytý v zásobníku je však forma, která předává název vašemu domu podvodníkům. Pokud si před podpisem každého z těchto článků nečtete pečlivě, můžete ztratit svůj domov, než bude uzavřeno uzavření trhu.

Chraňte se před podvody s hypotékou

Pokud máte potíže s hypotékou, můžete si trochu zoufat. Když podvodníci s úlevou na hypotéce přijdou se svými falešnými sliby, je až příliš snadné se uchopit za tuto „záchrannou lanu“, aniž by skutečně viděli, k čemu je připojena. V době, kdy si uvědomíte, že je to spíš kotva než záchranář, jsou podvodníci s penězi už dávno pryč.

Klíčem k tomu, jak se vyhnout podvodům s hypotečními úlevami, je být informován a hledat. Znáte svá práva při jednání s advokátní kanceláří nebo jinou společností a buďte ostražití ohledně varovných signálů podvodů. A i když nabídka vypadá legitimně, podnikněte některá základní opatření k ochraně sebe a svého domova v případě, že se ukáže, že jde o podvod.

Znát svá práva jako majitel domu

V roce 2010 zveřejnila FTC své Pravidlo pomoci při poskytování hypoteční pomoci (nebo pravidlo MARS) na ochranu majitelů domů před podvody s hypotečními úlevami. Podle tohoto pravidla nemůže společnost slibující půjčku od vás vybírat žádné poplatky po přinesl vám výsledky, které slíbil. I když souhlasíte s přijetím pomoci společnosti, nemusíte platit penny, dokud neobdržíte a nepřijmete písemnou nabídku hypotéky od banky.

Pravidlo MARS také vyžaduje, aby společnosti ve svých reklamách a telemarketingových voláních uváděly některé základní skutečnosti. Musí sdělit, že nepracují pro vládu nebo hypotečního úvěru a že ani vláda ani váš věřitel jejich služby nijak neschválili. Musí vás také varovat, že váš věřitel nemusí souhlasit s úpravou vaší půjčky na bydlení.

Kromě toho vám společnost nemůže právně říct, abyste přestali mluvit se svým hypotečním úvěrem. Vždy byste měli mít možnost jednat přímo s vaší bankou a zjistit, jaké možnosti nabízí. Společnost umět radit, abyste přestali platit hypotéku, ale musí vás také varovat, že by to mohlo poškodit váš kredit a možná způsobit ztrátu domova.

Pravidlo MARS také stanoví některé požadavky pro právníky, kteří nabízejí hypoteční službu. Mohou si účtovat poplatek předem, ale pouze pokud poskytují skutečnou službu způsobem, který je v souladu se všemi pravidly státní etiky. Veškeré peníze, které jim poskytnete, musí jít do klientského důvěrného účtu a mohou si je vybrat pouze po dokončení služby. Musí vás také informovat, kdykoli provedou výběr.

Jak na místě podvod

Obecně platí, že každá společnost, která se vám snaží účtovat poplatek za hypoteční poradenství, úpravu úvěru nebo jiné druhy hypotečních úlev, je s největší pravděpodobností podvod. Několik programů, které mohou skutečně pomoci nouzi majitelů domů, jako jsou programy MHA, je zdarma.

Buďte obzvláště opatrní před jakoukoli společností, která nejen trvá na předběžném poplatku, ale bude akceptovat pouze pokladní šek nebo bankovní převod - dva způsoby platby, které lze velmi obtížně sledovat.

Mezi další varovné příznaky podvodu s hypotékou patří:

1. Garantované výsledky

Dejte si pozor na jakoukoli společnost, která „zaručuje“, že může upravit váš úvěr na bydlení nebo zastavit uzavření trhu. Změnu úvěru může schválit pouze váš hypoteční úvěr a tento výsledek nemůže zaručit žádná třetí strana.

Dokonce i tvrzení, že „téměř všichni“ klienti společnosti dostávají hypoteční úlevu, je podezřelé. Nevěřte ani „záruce vrácení peněz“; je zbytečné, pokud podvodníci zmizí a nemůžete je najít.

2. Falešná adresa

Pokud dostanete dopis nebo telefonický hovor, který říká, že je od vaší hypoteční společnosti, ale chce, abyste začali posílat platby na adresu, která neodpovídá té ve vašem hypotečním výpisu, je to falešný.

Skutečná banka nezmění svou adresu bez předchozího upozornění svých zákazníků. Máte-li jakékoli pochybnosti, kontaktujte svého hypotečního úvěru na jeho starém telefonním čísle a zeptejte se, zda je změna adresy skutečná.

3. Tlak k podpisu

Podvody s hypotečními úlevami, stejně jako jiné podvody, se snaží protlačit vaši obranu tlakem na to, abyste jednali rychle, místo aby přemýšleli. Každý, kdo na vás vyvíjí nátlak, aby podepsal dokument, kterému nerozumíte - nebo dokonce neměl šanci si jej důkladně přečíst - nemá na srdci vaše nejlepší zájmy.

4. Odříznutí od skutečné nápovědy

Podvodníci pro úlevu na hypotéce vám často říkají, abyste se nekontaktovali se svým skutečným poskytovatelem hypotéky, právníkem nebo poradcem v oblasti bydlení. Má to dobrý důvod: kdokoli z těchto dobře informovaných lidí by podvod rychle viděl a varoval vás o tom.

Žádná společnost, která nemá co skrývat, nebude vadit, pokud budete konzultovat s ostatními její služby.

5. Snaží se převzít vaši listinu

Pokud se společnost z nějakého důvodu pokusí přimět vás k podpisu smlouvy do vašeho domu, je to velká červená vlajka. Totéž platí pro jakoukoli společnost, která vám řekne, aby jste přestali platit hypotéky nebo aby do nich platili místo vaší běžné hypoteční společnosti..

Preventivní opatření

Pokud jste majitelem domu, který hledá pomoc s vaší hypotékou, buďte velmi opatrní ohledně jakékoli společnosti, se kterou obchodujete. Zde jsou některá preventivní opatření k ochraně před podvody.

1. Podívejte se na společnost

Před obchodováním s jakoukoli společností proveďte průzkum, abyste se ujistili, že je legitimní. Podívejte se na její webové stránky a ujistěte se, že jsou v nich uvedeny kontaktní informace, včetně skutečné obchodní adresy (nejen poštovní schránky).

Vyhledejte společnost na webových stránkách Better Business Bureau a hledejte její jméno pomocí slova „podvod“, abyste zjistili, co se objeví. Nepředávejte žádné osobní údaje, včetně čísla bankovního účtu nebo čísla sociálního zabezpečení, žádné společnosti, kterou jste nezkoumali.

2. Proveďte kontrolu právníků na pozadí

Udělejte si domácí úkoly u právníků, se kterými chcete obchodovat. Zeptejte se na jejich jména, stát nebo státy, kde mají licenci, a jejich licenční číslo ve vašem státě. Poté se obraťte na advokátní komora ve vašem státě, abyste se ujistili, že právníci jsou legitimní a nemají v současné době potíže s porušováním etických pravidel. (Chcete-li najít přidružení barů ve vašem státě, jednoduše proveďte rychlé vyhledávání na webu „přidružení barů“ a název státu.)

3. Sledujte, co podepisujete

Nepodepisujte žádný dokument bez jeho přečtení a pochopení přesně toho, s čím souhlasíte. Máte-li jakékoli potíže s porozuměním jazyku, požádejte právníka nebo jiného nezávislého odborníka, aby formulář zkontroloval a vysvětlil vám jej před podpisem.

4. Pokračujte v provádění hypotečních plateb

Někteří podvodníci vám doporučí, abyste přestali platit hypotéku, zatímco „jednají“ s vaší bankou. Nedělej to! Splacení hypotečních plateb zvyšuje pouze riziko uzavření trhu a poškozuje váš kredit.

Kromě toho nezačínejte zasílat své měsíční splátky hypotéky nikomu jinému než vašemu hypotečnímu věřiteli, ledaže vám věřitel výslovně písemně k tomu povolil.

5. Nepodceňujte svůj dům

Pokud společnost přijde s nabídkou na koupi vašeho domu, zkontrolujte, zda je cena přiměřená. Podívejte se na „kompasy“ nebo ceny podobných domů ve vašem okolí na webu, jako je Zillow nebo Trulia. Pokud je částka, kterou společnost nabízí, mnohem nižší než počet domácích, můžete téměř jistě lépe prodat dům někomu jinému.

6. Nepřihlašujte svůj skutek

Cokoliv uděláš, nikdy podepsat listinu k vašemu domovu před třetí stranou v naději, že to váš dům nějak „zachrání“. Jediný čas, kdy má smysl podepsat smlouvu, je, když prodáte dům nebo když jej odevzdáte své hypoteční společnosti v rámci dohody, která vám odpustí dluh.

Co dělat, když jste se stali obětí

Pokud jste se stali obětí podvodu s hypotékou, existuje několik způsobů, jak to nahlásit:

Asistent pro stížnosti FTC vám umožňuje hlásit podvody všech typů.
Národní asociace generálních prokurátorů vás může kontaktovat s úřadem generálního prokurátora vašeho státu.
Kancelář Better Business Bureau přijímá stížnosti na produkty a služby podniků. Chcete-li s nimi podat stížnost, musíte znát název a umístění firmy.
Úřad pro ochranu spotřebitelských financí řeší stížnosti na finanční produkty a služby. Stížnost můžete podat online nebo na telefonním čísle 855-411-CFPB (2372)..
Pokud se podvod týká bankrotu, můžete to nahlásit do místní kanceláře správce S.S. Místní kancelář najdete na webových stránkách Ministerstva spravedlnosti.
Nakonec můžete nahlásit podezřelé podvody prostřednictvím horké linky MHA na čísle 888-995-HOPE (4673). Tato linka vás také může spojit s legitimními zdroji hypoteční pomoci.

Nahlášení podvodů je vaše nejlepší šance na získání některých vašich peněz. Pravděpodobně to však nebudete mít zpět a proces může trvat roky. Kontroly vrácení peněz, které FTC rozeslala obětem v lednu 2018, byly například vyřízení stížnosti původně podané v roce 2013. Průměrná částka vyplacená každé oběti byla 619,24 USD - asi 26% toho, co ztratili.

Závěrečné slovo

Bohužel neexistuje žádná rychlá a snadná oprava za nedostupnou půjčku na bydlení. Pokud máte potíže s hypotékou, nejlepším krokem je kontaktovat vašeho věřitele, vysvětlit situaci a požádat ho, aby s vámi spolupracoval na vytvoření plánu splácení dlužné částky.

Jít k věřiteli může být děsivé a trapné, ale je to vaše nejlepší šance na záchranu vašeho domova. Uzavření trhu je pro banky časově náročné a drahé, takže mají veškeré pobídky, aby vám pomohly najít jiné řešení, pokud je to možné.

Existují také legitimní vládní programy, které mohou pomoci. Nejlepší způsob, jak je najít, je přes web MHA nebo horkou linku. Můžete také kontaktovat agenturu pro bydlení vašeho státu prostřednictvím Národní rady státních bytových agentur, abyste zjistili, zda má program vyhýbání se uzavření trhu..

Už jste někdy narazili na podvod s hypotékou? Co se stalo?