Jak zastavit a zabránit uzavření trhu ve vaší domácnosti

Majitelé domů mohou v této situaci skončit z mnoha různých důvodů. Někteří ztratí práci a už nemohou dosáhnout konce. Pro ostatní je zdravotní krize zanechává bohatých lékařských účtů, které sníží jejich dostupné prostředky. A někteří prostě udělají chybu, když si koupí více domů, než si mohou dovolit, takže i malá změna jejich financí stačí, aby byly platby mimo dosah..

Bez ohledu na to, proč se to stane, uzavření trhu je hrozný zážitek. Ztráta domova je vždy děsivá a depresivní, ale když ji ztratíte, protože jste nemohli splnit platby, můžete mít pocit, že je to vaše chyba. To hromadí pocity hanby a viny na vrcholu všech vašich ostatních stresu. A aby to bylo ještě horší, uzavření trhu vážně poškozuje vaše kreditní skóre, takže je pro vás mnohem těžší koupit si další dům v budoucnosti.

Pokud čelíte tomuto problému, má smysl dělat vše, co je v jeho silách, abyste se mu vyhnuli. Existuje několik způsobů, jak majitelé domů s omezenými penězi zabránit uzavření trhu - nebo se alespoň chránit před některými nejhoršími účinky uzavření trhu..

Zvyšování extra hotovosti

Pokud jste nezůstali pozadu ve svých splátkách hypotéky o více než měsíc nebo dva, stále máte šanci se vrátit zpět na trať. Pokud se vám podaří získat dostatek peněz navíc, můžete vynechat zmeškané platby a zachránit tak dům před vyloučením.

Zde je několik způsobů, jak rychle vydělat peníze.

Snižte své výdaje

Začněte tím, že vyřadíte všechny doplňky z vašeho rozpočtu, pokud jste tak již neučinili. Zrušte svou kabelovou televizi, změňte měřítko zpět na levnější tarif mobilního telefonu, zrušte členství v tělocvičně, přestaňte pít balenou vodu a přestaňte chodit jíst, i když je ráno jen na kávu.

Pokud to nestačí k překlenutí mezery ve vašem rozpočtu, je čas přejít k extrémnějším strategiím. Hledejte způsoby, jak snížit vaše účty s potravinami, najít dostupnou zdravotní péči a případně se dokonce vzdát svého auta. Napínání řemene je tak bolestivé, ale je to lepší, než ztratit domov.

Použijte programy pomoci

Pokud máte nárok na jakoukoli formu státní podpory - například Medicaid, SNAP (známky potravin) nebo pomoc s vytápěním - vezměte si ji. Extra peníze, které uvolní ve vašem rozpočtu, vám umožní udržet krok s vaší hypotékou. Vyhledávač výhod na Benefits.gov vám pomůže najít a požádat o programy ve vašem státě.

Prodáváme věci

Hledejte ve svém domě něco hodnotného, co můžete prodat, abyste získali nějaké peníze. Mezi vysoce hodnotné položky patří šperky, elektronika, sběratelské předměty, nástroje, hudební nástroje a dokonce i nějaký nábytek nebo druhé auto, pokud můžete vyjít bez nich. Můžete prodat své věci na eBay, zveřejnit je na Craigslistu nebo je vzít do zastavárny.

Zvyšte svůj příjem

Podívejte se na způsoby, jak vydělat nějaký extra příjem, abyste dosáhli cílů. Zjistěte, zda je váš šéf ochoten vám dát nějaké další směny nebo přesčasové hodiny v práci. Pokud to nefunguje, podívejte se na získání druhé práce nebo vedlejšího koncertu, jako je jízda po Uber. Pronájem pokoje ve vaší domácnosti, pokud jej máte, je dalším způsobem, jak přivést nějaké peníze navíc.

Klepněte na váš důchodový fond

Pokud máte peníze vyňaté z penzijního fondu, zvažte předčasné výběr. Pokud máte Roth IRA, můžete z ní vybírat peníze, aniž byste museli platit další daně nebo penále. Dosáhnete-li toho, bude vás to mít stále na starobním důchodu, ale můžete si dělat starosti s dobíjením později, jakmile vaše finanční krize pomine.

Máte-li tradiční IRA nebo 401k, budete muset zaplatit daně a penále při jakémkoli předčasném výběru, ale cena by mohla stát za to, abyste zachránili svůj domov..

Refinancování

Někteří lidé se ocitnou v potížích kvůli hypotékám s nastavitelnou sazbou, které mají nízkou, zvládnutelnou platbu za prvních několik let, a potom najednou vyskočí na úroveň, která je mimo dosah. Mezi nejhorší pachatele patří úročené půjčky, které jsou mnohem dražší, když musíte začít platit jistinu i úroky. Jiní lidé mají hypotéky s pevnou sazbou, ale úroková sazba je velmi vysoká - snad proto, že měli špatný úvěr, nebo snad proto, že sazby právě tehdy byly v té době vysoké.

Pokud se nacházíte v některé z těchto situací, může refinancování hypotéky stačit k tomu, aby vaše měsíční splátka klesla na úroveň, kterou zvládnete. To může být možnost, i když jste na úvěru vzhůru nohama. Banky obvykle nechtějí refinancovat hypotéku, pokud nemáte spravedlivou částku vlastního kapitálu, ale pokud je alternativou vyloučení z úvěru, může banka vydělat více peněz tím, že vám umožní refinancování, než tím, že projde procesem uzavření trhu..

Refinancování vs. uzavření trhu

Refinancování vaší půjčky na bydlení, pokud je to možné, je obvykle nejlepší alternativou k uzavření trhu. Nabízí několik výhod:

Nejméně dopad na úvěr. Žádost o novou půjčku vždy sníží vaše kreditní skóre, ale pokles je pouze dočasný. Ve srovnání s jinými možnostmi - například krátkým prodejem, úpravou půjčky nebo skutkem namísto uzavření trhu - by refinancování mělo v dlouhodobém horizontu co nejméně poškodit váš rating..
Cenově dostupnější půjčka. Refinancování vašeho domu nahrazuje nedostupnou půjčku za dostupnou. Budete mít měsíční platby, které se pohodlněji vejdou do vašeho rozpočtu, namísto toho, abyste je natahovali na limit nebo za něj.
Udržujte svůj domov. A co je nejdůležitější, refinancování vám umožní udržet váš domov. Budete muset projít několik potíží vyplňování papírování, ale to je mnohem méně problémů, než se stěhovat do nového domova.

Způsoby refinancování

Pokud jste si ve svém domě vybudovali dostatek vlastního kapitálu, měla by být vaše banka ráda refinancovat hypotéku za vás. I když nemůžete získat nižší úrokovou sazbu, měli byste být schopni snížit své měsíční platby prodloužením vaší výpůjční lhůty.

Například, pokud jste měli půjčku ve výši 200 000 $ a již jste vyplatili 50 000 $, můžete si vzít novou 30letou půjčku za 150 000 $. Bude to trvat déle, než se váš dům vyplatí tímto způsobem, ale to je lepší, než ztratit svůj domov úplně.

Pokud nemáte dostatek vlastního kapitálu, existuje šance, že můžete refinancovat pomocí některých speciálních programů. Tyto zahrnují:

HARFA. Program Home Reffordable Refinance Program (HARP) pomáhá majitelům domů, jejichž domy ztratily hodnotu, refinancovat hypotéky, i když jsou nyní vzhůru nohama. Tento program je k dispozici pouze pro hypotéky, které vznikly do května 2009 prostřednictvím programů sponzorovaných vládou Fannie Mae nebo Freddie Mac. Web HARP vám může sdělit, zda se kvalifikujete a pomůžete se přihlásit. Platnost HARP vyprší na konci roku 2018, takže pro použití tohoto programu budete muset jednat rychle.
Programy FHA. Pokud je vaše hypotéka kryta Federálním úřadem pro bydlení (FHA), můžete pro refinancování využít některé speciální programy FHA. Jednoduchá refinancování FHA je dobrá volba, jak získat co nejnižší úrokovou sazbu a udržet nízké náklady mimo kapsu, zatímco FHA Streamline Refinance vám pomůže rychle refinancovat a vyhnout se papírování.
IRRRL. Majitelé domů s hypotékou financovanou Ministerstvem pro záležitosti veteránů (VA) se mohou kvalifikovat na refinanční půjčku na snížení úrokové sazby (IRRRL). Tato půjčka, která se někdy označuje jako půjčka VA Streamline nebo VA-to-VA, vám pomůže refinancovat nižší úrokovou sazbu. Tento typ půjčky může poskytnout kterýkoli věřitel, ale žádný věřitel se od něj nepožaduje, takže možná budete muset nakupovat a najít banku, která vám půjčku poskytne.

Hypoteční cvičení

Pokud nemůžete refinancovat svůj úvěr na bydlení, můžete se pokusit přimět svého věřitele, aby souhlasil s „hypotečním cvičením“. Zní to jako plán cvičení pro váš dům, ale ve skutečnosti je to plán, který vám pomůže „vypracovat“ způsob, jak si hypotéku lépe spravovat. Existuje několik typů hypotečních cvičení, včetně úprav půjček, splátkových plánů a splátkových plánů.

Úvěrová modifikace

V případě úpravy půjčky souhlasí váš věřitel se změnou podmínek vaší hypotéky, aby platby byly dostupnější. Například by věřitel mohl snížit úrokovou sazbu, změnit vaši půjčku z nastavitelné sazby na pevnou sazbu nebo prodloužit dobu trvání půjčky. Jednou z výhod úprav úvěru je, že žádost o jednu dočasně zastaví proces uzavření trhu, což vám poskytne více času na záchranu vašeho domova.

Chcete-li mít nárok na úpravu půjčky, musíte prokázat, že jste utrpěli finanční potíže a že již nemůžete splnit vaše aktuální splátky úvěru. Chcete-li to dokázat, musíte poskytnout dokumenty, jako jsou výplaty, daňová přiznání a bankovní výpisy. Musíte také projít zkušebním obdobím a prokázat, že si můžete dovolit provést nové, nižší platby.

Existuje mnoho různých programů úpravy úvěru. Nejtěžší zasažený fond (HHF), který poskytuje úpravy úvěru na bydlení a další pomoc majitelům domů s problémem, je k dispozici v 18 státech a v okrese Columbia do konce roku 2020. Pro půjčky VA a FHA jsou k dispozici speciální programy úpravy půjček. stejně jako programy provozované bankami.

Chcete-li požádat o změnu půjčky, obraťte se na oddělení pro zmírnění ztrát vašeho věřitele (známé také jako oddělení pro zadržování domů). Měli byste být schopni najít kontaktní informace pro toto oddělení ve vašem měsíčním výpisu z hypotéky nebo na webových stránkách věřitele. Internetová stránka Making Home Affordable (MHA) obsahuje více informací o tom, co musíte použít.

Trpělivost

V některých případech je finanční krize, která staví vaši hypotéku mimo dosah, pouze dočasná. Například jste možná přišli o práci, ale víte, že za několik měsíců začnete novou. Nebo možná máte zdravotní problémy, které vám dočasně neumožnily pracovat.

V takové situaci vám dohoda o odškodnění pomůže, dokud se nevrátíte na nohy. V rámci těchto plánů se hypoteční věřitel zavazuje snížit nebo dokonce pozastavit splátku hypotéky na stanovenou dobu. Rovněž slibují, že během tohoto období nezabrání majetku. Na oplátku souhlasíte s pokračováním v splácení hypotéky v plné výši, jakmile lhůta vyprší, a navíc budete platit navíc, abyste dohonili zmeškané platby..

Proces hledání splácení úvěru začíná stejným způsobem jako získání modifikace půjčky: kontaktujte svého věřitele a požádejte ho, aby vám pomohl nastavit plán. Jen si pamatujte, že snášenlivost je jen dočasné řešení. Nepomůže vám to zůstat v domě, který si nemůžete dovolit.

Splátky plánu

Možná vám hrozí vyloučení z trhu, protože jste během krátkodobé krize zmeškali několik hypotečních plateb, ale nyní jste zpět na nohou a znovu je splácíte. V tomto případě vám splátkový plán nabízí způsob, jak vás chytit a vyhnout se uzavření trhu.

V splátkovém plánu sdělí váš věřitel všechny platby, které jste zmeškali, a poté rozdělí celkovou částku na malé kousky, které se přidají k vaší pravidelné splátce hypotéky po pevně stanovené období. Například, pokud jste pozadu o 3 000 $, můžete přidat dalších 500 USD ke každé hypoteční splátce na následujících šest měsíců. Délka doby splácení se liší, ale typická je doba od 3 do 6 měsíců.

Krátký výprodej

Pokud si svůj domov už nemůžete dovolit, nejlepší možností by mohlo být jeho prodej. Problém je v tom, že pokud ceny bydlení klesly, částka, kterou váš domov získá na trhu, by mohla být menší než částka, kterou dlužíte na hypotéce, a zůstane tak v červené barvě. V takovém případě může být řešením krátký prodej - prodej vašeho domu za méně než částka, kterou jste ponechali na hypotéce. Pokud s tím váš věřitel souhlasí, můžete svůj dům prodat, odejít a začít znovu.

Předpokládejme například, že v současné době dlužíte hypotéku 100 000 dolarů. Chcete-li tuto částku splatit a také uhradit své závěrečné náklady na prodej, musíte uvést dům za 105 000 $. Trh s bydlením ve vaší oblasti je však tak chladný, že za tuto cenu nedostanete žádné nabídky.

Krátkým prodejem byste mohli snížit požadovanou cenu domu na 95 000 dolarů. S 5 000 USD na náklady na uzavření zůstane pouze 90 000 dolarů na splacení vaší staré hypotéky. Věřitel však souhlasí s tím, že tuto menší částku přijme jako plnou platbu za vaši půjčku, než aby prošel drahým a časově náročným procesem uzavření trhu doma. Někteří věřitelé ve skutečnosti vyžadují, abyste vyzkoušeli krátký prodej dříve, než zváží jakékoli jiné alternativy k uzavření trhu, jako je změna půjčky..

Krátký prodej vs. uzavření trhu

Krátký prodej má oproti uzavření trhu několik výhod, má však i některé nevýhody. Tady je srovnání:

Méně čekání na koupi nového domu. Pokud váš dům prochází vyloučením, musíte počkat pět až sedm let, než vám banka znovu poskytne hypotéku. Tato čekací doba může být zkrácena na tři roky, pokud můžete prokázat, že uzavření trhu bylo způsobeno okolnostmi mimo vaši kontrolu. Po krátkém prodeji však můžete získat úvěr na bydlení znovu za pouhých dva roky.
Kontrola prodeje. Krátkým prodejem kontrolujete proces prodeje vašeho domu. Můžete se rozhodnout, kolik toho za to budete chtít, a budete vědět, kdo je konečný kupující. Při uzavření trhu banka jednoduše zabaví váš domov a nemáte možnost vědět, co se s ním stane.
Méně sociální stigma. Pro mnoho majitelů domů je krátký prodej mnohem méně trapný než uzavření trhu. Sousedům to vypadá stejně jako jakýkoli jiný prodej domů; pouze banka ví, že za nemovitost máte méně, než dlužíte.
Pokračující platby. I když prodáváte svůj dům krátce, stále jste na háku, abyste mohli splácet hypotéku, dokud nebude prodej dokončen. Pokud je váš dům ve vyloučení, můžete naopak zastavit provádění plateb a nadále žít v domě, dokud vás banka nevykopne..
Stejný vliv na kreditní skóre. Krátký prodej a uzavření trhu poškozují váš rating přibližně o stejnou částku. Každá z těchto možností může způsobit, že se vaše kreditní skóre sníží o 105 až 160 bodů. Oba nechají negativní známku, která se bude držet vaší kreditní zprávy až sedm let, ale vaše skóre se může začít zotavovat po prvních dvou letech..

Jak udělat krátký prodej

Chcete-li získat souhlas s krátkým prodejem, obraťte se na oddělení pro zmírnění ztrát vaší banky, stejně jako u úpravy úvěru na bydlení. Budete muset vyplnit žádost a zálohovat ji spoustou dokumentů zobrazujících všechny podrobnosti o vašich financích. Banka použije tyto informace, aby zjistila, zda je krátký prodej skutečně jedinou alternativou k uzavření trhu.

Většina bank také vyžaduje, abyste měli nabídku od kupujícího, než přijmou krátký prodej. Musíte tedy uvést dům za nižší cenu, získat nabídku, vzít ji do banky, poté počkat, až uslyšíte, zda byl schválen krátký prodej, než se rozhodnete, zda nabídku přijmete. To vše tam a zpět mezi prodejcem, kupujícím a věřitelem dělá z krátkého prodeje velmi komplikovaný proces, který může trvat až celý rok..

Je důležité zajistit, aby v případě, že věřitel schválí prodej, souhlasí také s tím, že vás nebudeme žalovat za částku, kterou jste ještě na hypotéku nezaplatili. Věřitel někdy souhlasí s uvolněním zástavního práva nebo zákonného pozastavení vlastnictví, abyste jej mohli prodat, ale nesouhlasí s přijetím výnosu jako plné platby vaší půjčky. Namísto toho může proti vám požádat o „posouzení nedostatku“, abyste vybrali další peníze takovým způsobem, jako je ozdobení vaší mzdy.

V několika státech - konkrétně v Arizoně, Kalifornii, Nevadě a Oregonu - jsou rozsudky o nedostatku po krátkém prodeji nezákonné. Pokud nežijete v jednom z těchto čtyř států, musíte od svého věřitele získat písemnou dohodu, v níž bude uvedeno, že ho nehledají. V opačném případě byste mohli prodat svůj dům za méně, než by stálo za to a být stále v díře.

Listina v Lieu o uzavření

Pokud všechno ostatní selže, je tu ještě jedna věc, kterou můžete udělat, abyste se vyhnuli dlouhému, bolestivému procesu uzavření trhu. Říká se tomu skutek místo uzavření trhu a jedná se o transakci, při které v podstatě předáte svůj domov hypotečnímu úvěru. Na oplátku věřitel souhlasí s tím, že vás osvobodí od vašeho dluhu, i když to bylo víc, než to, co nyní stojí za domov.

Listina v Lieu vs. uzavření

Skutečný skutek je ve skutečnosti stále vyloučením, ale je to rychlejší a snazší. Jakmile dům předáte, váš dluh je okamžitě zrušen. Také se vyhnete velmi veřejnému rozpakům z řízení o uzavření trhu.

Skutek místo toho pravděpodobně poškodí vaše kreditní skóre stejně jako normální uzavření trhu. Nebudete však muset čekat tak dlouho, než budete moci znovu koupit dům. Volba skutku namísto toho by mohla zkrátit dobu čekání z minimálně pěti let na čtyři - nebo dokonce dva, pokud můžete prokázat polehčující okolnosti.

Jak získat listinu v Lieu of Foreclosure

Proces listinného jednání začíná kontaktováním oddělení pro zmírnění ztrát vaší banky. Budete muset vyplnit stejný druh papírování, jako byste potřebovali k úpravě půjčky nebo krátkému prodeji, což ukazuje, že jste utrpěli finanční potíže a již nedokážete splnit své platby..

Stejně jako vy, vaše banka s největší pravděpodobností vypadá jako skutek jako poslední možnost. Je to méně nákladné a časově náročné než uzavření trhu, ale není to tak dobré jako refinancování nebo dokonce krátký prodej. Některé banky budou vyžadovat, abyste vyzkoušeli prodej nemovitosti dříve, než přijmou listinu, a požádají o doklady, které prokazují, že jste ji uvedli na trh..

Pokud vaše banka souhlasí se skutkem, musíte podepsat dva dokumenty. První předání vašeho domu věřiteli a druhé, zvané čestné prohlášení, vysvětluje, zda banka přijímá listinu jako úplnou platbu za váš hypoteční dluh. Ve většině případů vás banka uvolní z vašeho dluhu po skutku místo toho, ale ve vzácných případech si může vyhradit právo požádat proti vám rozsudek pro nedostatek. Chcete-li se tomuto problému vyhnout, ujistěte se, že před podpisem papírování výslovně uvádí, že váš skutek místo toho urovná váš dluh.

Co nefunguje: Uzavření podvodů

Možná se divíte, proč tento článek nezmínil žádnou ze služeb „nápovědy pro vyloučení“, které inzerují prostřednictvím místních novin, letáků a online reklam. Tyto služby tvrdí, že výměnou za poplatek mohou zachránit váš domov před vyloučením. Mohou nabídnout:

Vyjednat se svým věřitelem o refinancování vaší půjčky
Převzměte půjčku, abyste jim zaplatili hypotéku, nikoli bance
Proveďte forenzní audit půjček a zjistěte, zda váš věřitel porušuje nějaké zákony
Pomůžeme vám najít pomocné programy pro majitele domů v nouzi
Pomůžeme vám podat návrh na prohlášení konkurzu

Bohužel tyto tzv. Služby jsou skutečně finanční podvody, které ohrožují zranitelné lidi, kteří se zoufale snaží zachránit své domovy. V nejlepším případě vás jednoduše spojí se skutečnými programy, jako je HARP, které můžete použít zdarma. V nejhorším případě ukradnou hypoteční splátky, které by měly jít do banky, a kopat tě ještě hlouběji do dluhů.

Obecně můžete bezpečně předpokládat, že jakýkoli program, který vám pomůže vyhnout se uzavření trhu za poplatek - na rozdíl od skutečných vládních programů, které jsou zdarma - je podvod.

Závěrečné slovo

Někdy neexistuje způsob, jak zachránit váš dům před uzavřením trhu nebo některou z jeho alternativ, jako je krátký prodej. Dobrou zprávou je, že je možné znovu vytvořit svůj kredit, abyste mohli někdy opět vlastnit dům. Soustřeďte se na rychlé zaplacení všech faktur a na zaplacení jakýchkoli jiných dluhů, jako jsou zůstatky kreditních karet. Asi po dvou letech byste měli vidět, jak se vaše kreditní skóre začíná zotavovat.

Když jste konečně připraveni znovu koupit dům, poučte se ze své chyby, abyste nekončili další hypotékou, kterou si nemůžete dovolit. Než se ucházíte o dům, udělejte matematiku a ujistěte se, že měsíční platba nejí více než 28% vašeho příjmu. Čím nižší můžete získat platbu, tím lepší jsou vaše šance na udržení domu, pokud čelíte další finanční překážce.

Jakou radu byste dali někomu, kdo čelí možnosti uzavření trhu?