Jak vypočítat poměr dluhu k příjmu u hypotéky nebo půjčky

I když nepotřebujete encyklopedické znalosti o všech složkách dobrého úvěrového skóre nebo o úvahách zahrnutých do rozhodnutí o upisování úvěru, neublíží vám vědět, co potěší věřitele - a co je vypíná.

Kromě vlastního úvěrového skóre je jednou z metrik hodných dalšího vyšetřování váš poměr dluhu k příjmu.

Je obtížné zveličovat ústřední roli dluhu vůči procesu upisování. Pokud je váš poměr příliš vysoký, bude pro vás velmi obtížné zajistit osobní půjčky a jiné typy úvěrů za přiměřené ceny. To může mít vážné důsledky pro váš životní styl a osobní finanční zdraví, o některých z nich se budeme podrobněji zabývat níže.

Zde je, co potřebujete vědět o poměru dluhu k příjmu: jak se vypočítává, proč na tom záleží, jeho omezení jako ukazatele finančního zdraví a co můžete udělat pro zlepšení vašeho osobního poměru nebo poměru domácnosti.

Jaký je poměr dluhu k příjmu?

Je to docela jednoduchý koncept.

Váš poměr dluhu k příjmu se porovná co dlužíš proti co vyděláváte. Matematicky se jedná o podíl vašich měsíčních závazků vydělený vaším hrubým měsíčním příjmem: R = D/Já, kde D je váš celkový dluh, I je váš celkový příjem a R je váš poměr dluhu k příjmu.

Jak vypočítat poměr dluhu k příjmu

Poměr dluhu k příjmu si můžete spočítat ve čtyřech jednoduchých krocích:

Přidejte své dluhy. Nejprve sečtěte všechny své dluhy. Mezi závazky běžně používané pro výpočet poměru dluhu k příjmu patří hypotéka (včetně vázaných daní a pojištění) nebo splátky nájemného, platby za auto, platby studentských půjček, osobní (a jiné) půjčky, platby za půjčky na jakékoli půjčky, které spolu- podepsané (důležitá řádková položka pro rodiče s dospělými dětmi zatíženými dluhy), výživné, podpora dítěte, výplaty půjčky na vlastní kapitál a minimální platby kreditní kartou (i když účtujete více). Toto není úplný seznam dluhů, které se mohou promítnout do vašeho poměru dluhu k příjmu. Pokud si nejste jisti, co váš věřitel hledá, zeptejte se přímo svého vedoucího půjčky.
Vyloučit výdaje, které nejsou považovány za dluhy. Čitatel poměru dluhu k příjmu zahrnuje pouze výdaje považované za dluhy. Nejedná se o celkové zúčtování vašich měsíčních závazků. Nefaktorové náklady obvykle zahrnují platby za služby (jako je voda a elektřina), většina typů pojištění (včetně pojištění automobilů a zdravotního pojištění), náklady na dopravu (kromě půjček na auta), účty za mobilní telefony a další telekomunikační výdaje, potraviny a potraviny, většina daní (bez daně z vlastnictví) a diskreční výdaje (například zábava).
Přidejte svůj hrubý příjem. Sečtěte všechny zdroje příjmu před zdaněním. Pokud máte práci na plný úvazek W-2, je to stejně snadné jako při pohledu na poslední výplatu. Pokud máte více pracovních míst na částečný úvazek, pracujete jako nezávislý dodavatel více klientů nebo vlastníte malý podnik, je pravděpodobně nejsnadnější odkázat na daňové přiznání z předchozího roku (za předpokladu, že se váš příjem významně nezměnil), nebo ručně sčítat příjmy pomocí vaše poslední výpisy z bankovních účtů.
Rozdělte krok 1 krokem 3. Vydělte své celkové měsíční dluhy definované v kroku 1 hrubým příjmem definovaným v kroku 3. To je váš současný poměr dluhu k příjmu!

Zde je jednoduchý příklad. Řekni své celkový agregovaný měsíční dluh, bez nedluhových nákladů je 1 500 $. Vaše hrubý měsíční příjem, před zdaněním a výdaji domácnosti, je 4 500 $. Vaše poměr dluhu k příjmu je 1 500 $ / 4 500 $ nebo 33,3%.

Proč záleží na poměru dluhu k příjmu

Dluh k příjmu patří mezi nejdůležitější faktory, které věřitelé používají k hodnocení žadatelů o úvěr.

Pro věřitele je váš poměr dluhu k příjmu spolehlivým ukazatelem vaší schopnosti splácet novou půjčku včas. Statisticky platí, že čím vyšší je vaše stávající dluhové zatížení ve vztahu k vašemu současnému příjmu, tím je pravděpodobnější, že na dluhové službě zaostáte.

Hypoteční věřitelé jsou si obzvláště vědomi poměrů dluhu k příjmu žadatelů. Hypoteční upisovatelé a servisní společnosti, které nakupují většinu hypoték poté, co jsou vydány, mají malou motivaci k vydávání rizikových půjček žadatelům, kteří by se mohli potýkat se splněním svých stávajících závazků.

Věřitelé, kteří vydávají hypoteční úvěry s vyšším rizikem - známé jako hypotéky na nižší hypotéku - kompenzují přidané riziko požadováním větších zálohových plateb a přiřazením vyšších úrokových sazeb. Hypoteční úvěry na nižší úrovni často vyžadují zálohy dobře na sever od 20% a účtují úroky přesahující 8% APR, ve srovnání s 3% až 5% u prvotřídních hypoték.

Jaký je dobrý poměr dluhu k příjmu pro věřitele?

Každý věřitel je jiný, ale 36% je obecně uznávaná mezní hodnota pro hlavní hypoteční úvěry. To je maximální poměr dluhu k příjmu povolený podle pravidel Fannie Mae pro ručně upsané půjčky.

Fannie Mae udělá výjimky z pravidla 36%. Podle matice způsobilosti Fannie Mae umožňuje Fannie Mae poměr dluhu k příjmu až 45% z půjček poskytnutých dlužníkům s vyšším kreditním skóre a peněžními rezervami.

Úvěry poskytnuté dlužníkům, jejichž poměr dluhu k příjmu přesahuje 43%, mohou postrádat důležitou ochranu dlužníka, jako jsou například limity předem stanovených „bodových“ poplatků a úroková období. Další informace o tom, co je a co není povoleno, najdete v literatuře Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů o kvalifikovaných hypotékách.

Menší věřitelé jsou osvobozeni od pravidel upravujících kvalifikované hypotéky, a proto mohou dlužníkům poskytovat výhodné hypoteční úvěry s poměrem dluhu k příjmu vyšším než 43%. Malí věřitelé jsou definováni jako věřitelé s aktivy nižšími než 2 miliardy USD as 500 nebo méně hypotékami vydanými v předchozím roce. Mějte na paměti, že věřitelé mají konečnou pravomoc rozhodovat o upisování - a že bez ohledu na to, jak je váš věřitel mírnější, budete pravděpodobně muset čelit vyšším úrokovým sazbám a požadavkům na zálohy, pokud váš poměr dluhu k příjmu přesáhne 36%.

Je poměr dluhu k příjmu dobrým ukazatelem finančního zdraví?

Pravděpodobně je nyní jasné, že poměr dluhu k příjmu není náhradou za peněžní tok domácností. Vyloučením širokých kategorií výdajů, jako jsou veřejné služby, pojištění a potraviny, je dluh k příjmu přinejlepším neúplným obrazem celkového finančního zdraví. I když je snazší utratit více, než vyděláte, s peněženkou plnou kreditních karet nebo s velkým portfoliem osobních půjček, nadměrná páka není jediným faktorem, který může ohrozit vaši finanční odolnost..

Dluh k příjmu je dobrým ukazatelem vaší osobní bonity, i když pouze kvůli míře, v jaké se na něj věřitelé spoléhají při rozhodování o upisování. Ale váš poměr dluhu k příjmu „out of the box“, definovaný ve výše uvedených čtyřech krocích, nestačí k vytvoření uceleného obrazu o vaší finanční pohodě.

Abyste toho dosáhli, musíte předefinovat „dluh“.

Jak vypočítat osobní poměr dluhu k příjmu

Váš osobní poměr dluhu k příjmu by měl odpovídat za opakující se nevyhnutelné osobní nebo rodinné výdaje, které nejsou zahrnuty do definice „dluhů“ v kroku 2. Tyto výdaje mohou zahrnovat:

Zdravotní pojištění
Auto pojištění
Pojištění domácnosti, pokud není svázáno v úschově
Náklady na péči o děti, pokud máte malé děti v domácnosti s jedním rodičem nebo ve dvou výdělečných domácnostech
Daň z příjmu, pokud není zcela vybrána z výplaty
Náklady na služby a komunikaci
Koloniál

Je zřejmé, že čím více výdajů zahrnete, tím blíž se dostanete k jednoduchému promytí rozpočtu vaší domácnosti. (Pokud ještě nemáte rozpočet pro domácnost, přečtěte si, jak si poprvé vytvořit osobní rozpočet.)

Tomu se můžete vyhnout soustředěním na největší povinnosti: ve většině případů zdravotní pojištění a péče o děti. Než vypočítáte svůj osobní poměr dluhu k příjmu, odečtěte od svého hrubého příjmu své náklady na zdravotní pojištění a náklady na péči o dítě (pokud existují)..

Pokud máte nárok na daňové úlevy nebo odpočty související s některými výdaji, přidejte je zpět. V závislosti na vašem příjmu můžete mít nárok na daňový kredit rovnající se 20% až 35% kvalifikované péče o děti nebo jiné výdaje na dohled nad dětmi a závislými osobami mladšími než 18 let 13, maximální částka 3 000 dolarů na jedno dítě a 6 000 dolarů na dvě nebo více dětí. Celý kredit je k dispozici pouze rodičům s nižšími příjmy. Pokud vyděláváte více než 43 000 $ ročně, je váš kredit omezen na 20%. (Tato prahová hodnota podléhá změnám v každém daňovém roce. Před provedením jakýchkoli předpokladů týkajících se vaší způsobilosti si proto přečtěte poslední daňové přiznání a aktuální publikace IRS.)

Výpočet poměru dluhu k příjmu: Příklad

Podívejme se na příklad. Řekněte svůj podíl na svém plán zdravotního pojištění vás stojí 2 500 $ ročně, vaše výdaje na péči o děti celkem 11 000 $ ročně pro dvě děti, A tvůj hrubý roční příjem je 70 000 dolarů. Za předpokladu, že vaše děti mají nárok na daňový kredit pro dítě a závislou péči, můžete si nárokovat 2 200 $.

Chcete-li najít svůj „skutečný“ základ pro výpočet osobního dluhu k příjmu, odečtěte 13 500 $ z 70 000 dolarů, pak přidejte zpět 2 200 $: Roční příjem 58 700 $, nebo přibližně 4 892 $ měsíčně.

Poté můžete pomocí svého příjmu stanovit maximální doporučené dluhové zatížení na základě mezních hodnot dluhu věřitelů. Pokud žádáte o hypotéku a chcete mít jistotu, že máte nárok na nejlepší možné sazby a podmínky pro svůj kreditní profil, střílejte maximálně na více než 36% dluh k příjmu. Na základě měsíčního příjmu 4 892 $, bez účtování jakýchkoli dalších nákladů si můžete dovolit utrácet víc než 1 761 $ měsíčně o dluhové službě.

Tipy, jak zlepšit svůj poměr dluhu k příjmu

Snížení poměru dluhu k příjmu se může zdát samo-vysvětlující, ale splácení dluhu je často jednodušší říkat než udělat. Postupujte podle těchto tipů a vytvořte smysluplný a včasný dopad na poměr dluhu k příjmu před žádáte o hypotéku nebo jinou významnou půjčku:

Spotřebujte každý měsíc z vašeho rozpočtu jeden diskreční výdaj. Může to být ranní latte, balíček s kabelovým telefonem a internetem, který sotva používáte, předplatné na jídlo, na které nemáte čas na vaření. Identifikujte jednu takovou finanční slabost měsíčně, naplánujte si život bez ní a osvobozte ji ze svého rozpočtu.
Zrychlete platby dluhů na splátky. Splátky půjček zahrnují půjčky na auta, hypotéky, osobní půjčky a další půjčky s pevnými měsíčními splátkami. (Naproti tomu kreditní karty a domácí kapitálové linky úvěrové péče jsou známy jako „revolvingové“ dluhy, protože je můžete čerpat z nich volně a nesplacený zůstatek může podle toho stoupat nebo klesat.) Pokud vaše vysoké měsíční platby na splátky půjdou do vašeho zvýšeného poměr dluhu k příjmu, zkuste ke každé platbě přidat částku, abyste snížili počet měsíců potřebných k vyplacení zůstatku. Pro dlužníky, kteří se primárně zabývají snižováním dluhu v krátkodobém až střednědobém horizontu, tato strategie nejlépe funguje, pokud se půjčky blíží výplatě: řekněme, půjčka na auto se zbývajícími 24 měsíčními splátkami. Není to tak efektivní pro nedávno vydané dlouhodobé půjčky: řekněme, 30letá hypotéka, zbývající 280 měsíců zbývá. Každý měsíc platit více na jistiny dlouhodobějších půjček umět snížit celkové úrokové náklady půjčky. To je dobré pro vaše dlouhodobé finanční zdraví, ale není to přímo relevantní pro vaši krátkodobou situaci, kdy bude dluh vydělán.
Vyplatit kreditní karty v plné výši každý měsíc. Pokud nevyužíváte omezenou dobu 0% propagace RPMN k financování velkého nákupu nebo ke splacení dluhu na vyšší kreditní kartě prostřednictvím převodu zůstatku, nepřenášejte měsíční zůstatky na kreditní kartě. Tím se zvýší vaše minimální měsíční platba - a tím váš poměr dluhu k příjmu.
Využijte nabídky převodu zůstatku. Pokud je váš kredit v dobrém stavu, můžete mít nárok na kreditní karty s nízkou APR, jako je Chase Slate nebo Citi Simplicity. Tyto karty často přicházejí s dlouhým 0% převodem zůstatků APR, které v zásadě zmrazují akumulaci úroků z převedených dluhů na vysoké kreditní kartě, což snižuje náklady na jejich zaplacení. Využijte je!
Každý týden vyzvedněte několik hodin práce na volné noze. Zvyšování příjmů je často snazší než snižování dluhu. Pokud máte obchodovatelné dovednosti nebo talenty, které se dobře promítají na nezávislý kontraktační nebo poradenský trh, zavěste digitální šindel. Hledejte pracovní místa na renomovaných nezávislých webových stránkách.
Odložit velké nákupy. Plánujete velký projekt zlepšení domova? Pining pro nové auto? Zvažte odložení těchto nákupů, dokud nebudou vaše stávající dluhy pod kontrolou. Pokud potřebujete financovat jakoukoli část těchto nákupů, zvýšíte poměr dluhu k příjmu, čímž zrušíte část nebo všechny tvrdé práce, které jste vložili.
Vyvarujte se žádostí o nové půjčky nebo kreditní karty. Tyto „předem schválené“ kreditní karty nabízejí jsou lákavé, ale nejsou pro váš poměr dluhu k příjmu dobré. Vyvarujte se přijímání nových dluhů, zejména půjček s vysokým úrokem a úvěrových linek, dokud nebude váš poměr dluhu k příjmu pod kontrolou. Vyhýbejte se dravé půjčky, jako jsou půjčky před výplatou.

Závěrečné slovo

Poměr dluhu k příjmu je snadno pochopitelný abstraktně. Tam, kde guma dopadne na silnici, věci nejsou vždy tak jasné.

Pokud z tohoto příspěvku vyvodíte jeden závěr, doufám, že váš poměr dluhu k příjmu není rozhodčím o vašem finančním zdraví. Ano, pro věřitele je to kritická úpisová smlouva a vysoký poměr dluhu k příjmu pravděpodobně zvýší vaše výpůjční náklady nebo vás zcela vyloučí ze sporu. Z tohoto jediného čísla však nelze získat úplný, měřený obrázek o vaší finanční situaci.

Vypočítali jste svůj poměr dluhu k příjmu v poslední době? Je to v dobrém stavu nebo je třeba udělat více práce?