FHA vs. VA vs. konvenční hypoteční úvěry - jak se liší?

Ať už kupujete nový dům na stavbu nebo starý domek s fixačními prvky, je velká šance, že nemáte dostatek peněz na to, abyste si dům mohli koupit přímo. Budete muset financovat nákup hypotečním úvěrem.

Stejně tak, pokud jste si koupili svůj dům, když byly úrokové sazby vyšší, ale nemáte dostatek hotovosti na splacení hypotéky v plné výši, můžete být připraveni refinancovat svůj nákupní úvěr. To znamená, že uzavření nové půjčky na bydlení vám vyplatí stávající půjčku a uzamkne nižší úrokovou sazbu, která vám ušetří tisíce - a možná i desítky nebo dokonce stovky tisíc - po zbývající dobu trvání vaší půjčky.

Druhy úvěrů na bydlení: Vyhovující a nevyhovující

Úvěry na nákup a refinancování přicházejí v mnoha různých konfiguracích. Předtím, než učiníte nabídku na bydlení nebo se zavázáte k refinancování vaší současné hypotéky, budete muset zhodnotit své možnosti a vybrat tu, která nejlépe vyhovuje vašim potřebám.

Úvěry na bydlení lze rozdělit do dvou širokých kategorií: konvenční a nekonvenční. Občas se také může zobrazit odkaz na „vyhovující“ a „nevyhovující“ půjčky. Tyto pojmy nejsou synonymem, ale někdy se používají zaměnitelně.

Konvenční vs. nekonvenční půjčky: klíčové rozdíly

Nejdůležitější rozdíl mezi konvenčními a nekonvenčními půjčkami je, že konvenční půjčky nejsou vydávány nebo podporovány federální vládní agenturou.

Naopak, nekonvenční půjčky jsou poskytovány nebo zajištěny odbory výkonné pobočky, včetně ministerstva pro záležitosti veteránů (VA), federální správy bydlení (FHA, součást ministerstva pro bydlení a rozvoj měst) a ministerstva zemědělství. (USDA).

Splnění požadavků na půjčku

Nejběžnější půjčky jsou vyhovující, což znamená, že se musí řídit úvěrovými limity stanovenými Federální národní hypoteční asociací (Fannie Mae) a Federální hypoteční společností pro hypotéky (Freddie Mac), dvěma kvazi-vládními podniky, které mají obrovský vliv na americký průmysl půjčování domácností. Fannie Mae a Freddie Mac zaručují půjčky, které splňují tyto limity, a zajišťují tak likvidní sekundární trh s hypotečními úvěry na bydlení.

Limity velikosti úvěru

Aby bylo možné kvalifikovat se jako vyhovující půjčka, nesmí jistina úvěru překročit tvrdé maximum, které se každý rok upravuje nahoru tak, aby odráželo tržní podmínky. V roce 2017 byl tento limit přibližně 424 000 USD pro rodinné domy v kontinentálním USA a přibližně 625 000 USD ve vysoce nákladných oblastech (včetně Aljašky, Havaje a drahých pobřežních měst, jako jsou Seattle a San Francisco)..

Nevládní půjčky s většími jistinami se nazývají jumbo půjčky. Fannie a Freddie nezajišťují půjčky Jumbo, takže jejich sekundární trh je menší a riskantnější.

Způsobilé typy nemovitostí

Způsobilé typy nemovitostí zahrnují rodinné domy s jedním až čtyřmi rodinami, byty, nové stavební domy v plánovaném vývoji, družstevní bydlení a vyrobené domy. Condos, družstevní domy a domovy vyráběné však podléhají určitým dalším omezením.

Požadavky na úvěr a dluh

Ve většině případů jsou vyhovující půjčky vyhrazeny pro dlužníky s dobrým až výborným úvěrem. Pro dlužníky, kteří mají skóre FICO pod 680, je vzácné, že mají nárok na vyhovění půjčkám, i když věřitelé mají určitou pravomoc učinit výjimky. Hlavní ceny jsou vyhrazeny pro majitele domů s vynikajícím kreditem.

Většina poskytovatelů úvěrů navíc vyžaduje, aby vyhovující žadatelé o úvěry měli poměr dluhu k příjmu (DTI) nižší než 43%. Někteří věřitelé jsou přísnější a vyžadují poměry pod 36%. V některých případech však mohou ukazatele DTI vzrůst nad 50%, i když úrokové sazby půjček s vysokým DTI budou pravděpodobně vyšší. Váš poměr dluhu k příjmu je definován jako podíl (procento) vašeho měsíčního příjmu stráveného za dluhovou službu, včetně nezajištěných úvěrových produktů, jako jsou kreditní karty a zajištěných úvěrových produktů, jako jsou bankovky.

V následujících částech se budeme hlouběji zabývat rozdíly mezi běžnými hypotečními úvěry, hypotečními úvěry FHA a hypotečními úvěry VA.

Konvenční hypoteční úvěry: sazby, podmínky a parametry

Druhy konvenčních půjček

Běžné úvěry na bydlení přicházejí v několika různých konfiguracích. Pokud není uvedeno jinak, lze tyto typy půjček použít k nákupu nebo refinancování:

Pevná sazba. Úrokové sazby úvěrů s pevnou sazbou jsou pevně stanoveny po celou dobu trvání úvěru. Podmínky úvěru s pevnou sazbou se pohybují od 10 do 40 let, běžnější jsou však 15 a 30leté podmínky. Ve většině případů mají dlouhodobější úvěry vyšší úrokové sazby - například začátkem roku 2018 byly 30leté roční procentní sazby RPR o téměř 1 procentní bod vyšší než desetileté roční procentní sazby pro dlužníky s vynikajícím úvěrem. Nejlepší ceny jsou rezervovány pro hlavní dlužníky - ty, kteří mají skóre FICO nad 740.
Nastavitelná míra. Úrokové sazby úvěrů s nastavitelnou sazbou (ARM) zůstávají pevné po stanovené počáteční období. Na konci tohoto období se upravují směrem vzhůru a poté se každoročně nebo dvakrát ročně mění s převládajícími úrokovými sazbami (s referenčním standardem LIBOR nebo jiným obecně přijímaným standardem). Většina ARM má periodické a celoživotní omezení úrokových sazeb - obvykle 1 až 2 procentní body ročně a 5 až 6 procentních bodů po celou dobu trvání půjčky, což znamená, že ARM s počáteční sazbou 4% se může zvýšit pouze na 5% nebo 6 % během jednoho roku a 9% až 10% za celé období. Počáteční podmínky mohou být kratší než 1 rok a až 10 let. Když jsou všechny ostatní věci stejné, počáteční APR ARM jsou výrazně nižší než APR s pevnou sazbou, i když vždy stoupají nad převládající APR s pevnou sazbou. Některé ARM jsou konvertibilní, což znamená, že za určitých okolností mohou být převedeny na půjčky s pevnou sazbou.
Zájem pouze ARM. Úrokové ARM jsou strukturovány jako tradiční ARM, s jedním důležitým rozdílem: Během počátečního období platí dlužník pouze úrok z zůstatku úvěru. Tím se podstatně sníží platby na začátku, ale brzdí se tvorba kapitálu a nesnižuje se jistina půjčky. Po počátečním období půjčka amortizuje a dlužník je zodpovědný za výplatu jistiny a úroků. Přechod od výplaty úroků pouze k výplatě jistiny a úroků může být neskutečný, takže si dlužníci musí před zajištěním úročených ARM dovolit, aby si mohli dovolit budoucí platby jistiny a úroků. Úrokové ARM jsou často vhodné pro kupující, kteří očekávají, že své domovy prodají v krátkodobém až střednědobém horizontu, než dojde k zaplacení jistiny a úroků a zvýšení sazeb. Některá ARM (včetně úroků) však obsahují sankce za předčasné splacení, které se uplatňují, když jsou plně splaceny v předem stanoveném časovém rámci..

Záloha

Záloha je klíčovým faktorem pro kupující, kteří hledají úvěry na nákup. Úvěry na refinancování nevyžadují zálohy, i když nesou značné náklady na uzavření.

Historicky požadovali věřitelé alespoň 20% slevu u konvenčních půjček, např. 40 000 USD na 200 000 USD. V posledních letech se věřitelé stali méně přísnými. Do roku 2014 mnoho z nich začalo přijímat zálohy až 3%, např. 6 000 USD na půjčku 200 000 USD.

Běžné půjčky s nízkým splacením (zálohy do 10% z kupní ceny) se označují jako běžné půjčky 97. Úrokové sazby mohou být u těchto půjček vyšší, stejně jako jsou vyšší u dlužníků s vedlejšími úvěry. Mějte na paměti, že mnoho poskytovatelů úvěrů se vyhýbá konvenčním 97 půjčkám, takže je obtížnější je najít ve vaší oblasti, zejména pokud máte úvěr na hlavní úvěr.

Soukromé pojištění hypotéky (PMI)

Dlužníci, kteří odložili méně než 20% na konvenční půjčku, musí platit soukromé hypoteční pojištění nebo PMI. Prémie za PMI se obvykle vyplácejí měsíčně. V závislosti na poměru půjčky k hodnotě (LTV) mohou roční platby PMI u konvenčních půjček přidat až 1% jistiny půjčky, přičemž vyšší poměr LTV vytváří vyšší platby PMI.

Závěrečné náklady

Existuje spousta hypotečních poplatků, kterým je třeba se vyhnout, ale většina konvenčních půjček stále přichází s množstvím nákladů na uzavření. Mezi nejčastější položky patří:

Předplacené daně z nemovitostí. Kupující obvykle potřebují platit daně z nemovitostí, které vzniknou mezi datem uzavření a dalším datem splatnosti daně z nemovitosti. Sazby daně se liší podle jurisdikce, ale kupující by si měli na tuto položku naplánovat alespoň několik set dolarů.
Předplacené pojištění nebezpečí. Kupující musí také platit pojistné na majitele domů za první rok, které se může pohybovat od méně než 0,25% do více než 1% z odhadované hodnoty domu.
Průzkum a hodnocení majetku. V závislosti na typu nemovitosti a umístění budete možná muset provést průzkum. Ve většině případů postačuje relativně dokonalý průzkum hypotéky za cenu nižší než 500 USD. Budete také muset financovat znalecké posudky na nemovitost, které potvrzují, že za nemovitost nepřevyšujete, a tím snižuje expozici věřitele finanční ztrátě při uzavření trhu. Hodnocení obvykle stojí méně než 500 USD.
Stanovení povodní a hodnocení vlivů na životní prostředí. I když se zdá, že nemovitost není zranitelná vůči povodním, je k potvrzení toho, že povodňové pojištění není nutné, nutné stanovení povodně. Stanovení povodní obvykle stojí 20 až 50 USD. V některých regionech může být požadováno další posouzení vlivů na životní prostředí, například posouzení nebezpečí požáru.
Domácí inspekce. Domácí inspekce je volitelná, ale vysoce se doporučuje, protože může odhalit možné vady a bezpečnostní rizika dříve, než se transakce stane oficiální. Náklady na důkladné kontroly se blíží 500 USD.
Hledání titulu a pojištění. Vyhledávání titulů ověří, že prodejce má právo vám nemovitost prodat - že nikdo jiný nemá na svůj titul platný nárok. Pojištění titulu zahrnuje náklady na opravu jakýchkoli problémů objevených při prohlídce, jakož i všech problémů (včetně nároků na majetek), které mohou nastat v budoucnu. Náklady na vyhledávání titulů jsou obvykle spojeny s náklady na pojištění titulu a celý balíček obvykle přesahuje 1 000 USD (jednorázový, splatný při uzavření).
Nahrávání a přenos. Tyto poplatky pokrývají náklady na zaznamenání prodeje u příslušných úřadů (obvykle městského nebo okresního úřadu) a formalizaci převodu pomocí nástrojů známých jako „razítka“. Náklady na nahrávání a přenos se obvykle pohybují od 300 do 700 USD.
Poplatek za založení. Toto je řádková položka typu catch-all, která spojuje menší náklady na uzavření. Mezi náklady běžně zahrnuté v původním poplatku patří kurýrní poplatky, poplatky za úschovu, poplatky za dokumenty a poplatky za právní zastoupení. Tyto poplatky by měly být jasně stanoveny v odhadu dobré víry, který obdržíte během procesu uzavírání. Poplatky za založení se mohou výrazně lišit, ale 1% z kupní ceny je běžné.
Sleva Body. Jedná se o volitelný, byť běžný způsob, jak věřitelé zvýšit výtěžek úvěru nad stanovené úrokové sazby. Diskontní body jsou v zásadě předem zaplacené úroky, přičemž každý bod odpovídá 1% celkové výše úvěru a snižuje úrokovou sazbu až o 0,25%. Kupující s dostatečnou hotovostí při uzavření mohou snížit své probíhající měsíční platby (a zlepšit cash flow své domácnosti) placením bodů.

Hypoteční úvěry FHA: Ideální pro začínající homebuyery

Hypoteční úvěry FHA jsou poskytovány soukromými věřiteli a jsou garantovány Federální správou bydlení. Navržené pro první homebuyers s omezenými aktivy a méně než perfektní úvěr, FHA nákup půjčky byly historicky klíčovou pomocí pro Američany s nižšími příjmy, kteří hledají výhody vlastnictví domu. Až na jednu výjimečnou výjimku musí být domy zakoupené nebo refinancované s úvěry FHA obývány majitelem a použity jako primární bydliště dlužníka..

Úvěry na nákup FHA mohou být fixní (hypoteční úvěr 203b, který se vztahuje na rodinné domy s jednou až čtyřmi rodinami, je nejčastější) nebo s nastavitelnou sazbou (úvěr podle § 251 se vztahuje na rodinné domy s jednou až čtyřmi rodinami) ). Obě konfigurace umožňují různé termíny, přičemž nejběžnějšími možnostmi pevné sazby jsou podmínky 15 a 30 let.

Refinanční půjčky FHA, jako je produkt refinancování zefektivnění FHA, umožňují majitelům domů s financováním FHA refinancování za nižší cenu než běžné refinanční půjčky. Jsou také k dispozici v konfiguracích s pevnou a nastavitelnou sazbou. Zjednodušené refinanční půjčky FHA nemají požadavky na pojištění hypotéky (MIP) - obrovská finanční pomoc majitelům domů za přísných rozpočtů.

Rozdíly mezi FHA a konvenčními půjčkami

Půjčky FHA a konvenční půjčky se liší některými důležitými způsoby:

Maximální úvěrové limity. Na většině trhů je maximální přípustná nákupní půjčka FHA 115% průměrné ceny místního prodeje (obvykle se počítá na úrovni okresu). V kontinentálním USA je nejnižší maximum 271 050 USD (na nízkorozpočtových trzích) a nejvyšší maximum 625 000 USD (na vysokorychlostních trzích). Na Aljašce, Havaji a zámořských protektorátech, jako je Guam, je maximální výše 938 250 $. Tyto limity se mohou měnit s převládajícími cenami domů. U reverzních hypoték (nebo HECM, populárního produktu FHA) je maximální přípustný úvěrový limit 625 000 USD všude v kontinentálním USA a 938 250 USD v jiných než kontinentálních jurisdikcích. K určení místních limitů použijte kalkulačku hypotéky HHA pro hypotéku.
DTI a poměr bydlení. Půjčky FHA umožňují vyšší poměry DTI - spolehlivě až 43% a někdy i vyšší. Poměr bydlení nebo poměr nákladů na bydlení k příjmu dlužníka může být také vyšší než 28% běžný úvěrový standard - až 31%, ve většině případů.
Záloha. Pro dlužníky s skóre FICO 580 nebo lepším může být splátka FHA na výplatu úvěru nízká až 3,5% z kupní ceny, např. 7 000 $ na dům 200 000 $. To je výrazně méně než historický požadavek na zálohu ve výši 20% u konvenčních půjček, např. 40 000 USD na dům 200 000 USD. Je to také méně než 10% mezní výplata mezi konvenčními a konvenčními 97 půjčkami, např. 20 000 $ na dům 200 000 $.
Hypoteční pojištění. Hypoteční pojištění je mnohem dražší u úvěrů na nákup FHA a většiny refinančních úvěrů FHA (kromě racionálních refinančních úvěrů). Podle zákona jsou dlužníkům účtovány paušální poplatky ve výši 1,75% z částky úvěru při uzavření, bez ohledu na typ půjčky, termín nebo sazbu. Tento poplatek je obvykle zabalen do půjčky, čímž se zvyšuje jistina, ale lze ji také vyplatit mimo kapsu. V budoucnu musí dlužníci, kteří začínají s 90% LTV nebo vyšším (o 10% nebo méně), platit průběžné pojistné na hypotéky až do splacení celého úvěru - až 1,05% z výše úvěru každý rok, v závislosti na době trvání úvěru a financovaná částka. Dlužníci, kteří začínají s méně než 90% LTV, musí platit průběžné pojistné po dobu nejméně 11 let. Naproti tomu konvenční vypůjčovatelé úvěrů, kteří začínají na 80% LTV nebo méně, nemusí vůbec nést hypoteční pojištění. Jediným způsobem, jak může většina dlužníků FHA zrušit své hypoteční pojištění, je prostřednictvím racionálního refinančního programu FHA.
Úrokové sazby. Když jsou všechny ostatní věci stejné, půjčky FHA na nákup a refinancování mají téměř vždy nižší úrokové sazby než srovnatelné konvenční půjčky. Úspory úrokových sazeb však mohou být kompenzovány vyššími pojistnými na hypoteční pojištění.
Požadavky na úvěr. Úvěry FHA mají volnější požadavky na upisování než běžné půjčky. Můžete získat úvěr FHA o 3,5% dolů se skóre FICO 580 nebo lepší a úvěr FHA o 5% se skóre FICO 500 nebo lepší.
Náklady na uzavření placené prodejcem. Půjčky FHA umožňují prodejcům zaplatit až 6% z kupní ceny směrem k uzavření, např. 12 000 $ na dům 200 000 $. To je potenciálně obrovská výhoda na trzích kupujících. Konvenční půjčky omezují náklady na uzavření placené prodejcem ve výši 3% z kupní ceny, např. 6 000 $ na dům 200 000 $.
Předpoklad. Půjčky FHA jsou předpokládatelné, což znamená, že je lze převést z prodávajícího na kupujícího s minimálními změnami sazeb a podmínek. Přestože předpoklady podléhají schválení FHA a upisování věřitelů, jakož i schopnosti kupujícího pokrýt rozdíl (buď v hotovosti nebo prostřednictvím druhé hypotéky) mezi zbývajícím zůstatkem úvěru a oceněnou cenou domova, jsou obrovské čas a stres -spořiče pro motivované prodejce. Obvyklé půjčky obecně nelze předpokládat.

Druhy úvěrů FHA

Kromě půjček 203b a § 251 na rodinné domy s jednou až čtyřmi rodinami mají půjčky FHA několik dalších forem:

Půjčky na byty. Známé jako půjčky podle oddílu 234c, kondominiové půjčky pojištěné FHA sdílejí mnoho společného s 30letými půjčkami pojištěnými FHA pro rodinné domy. Pevná 30letá doba je však jedinou možností financování financovanou agenturou FHA pro nákup bytů. Pro získání nároku musí být půjčka podle § 234c použita na nákup jednotlivé bytové jednotky v rámci rozvoje s nejméně pěti jednotkami. Požadavky na obsazenost majitele jsou volnější pro půjčky podle oddílu 234c, ale program vyžaduje, aby alespoň 80% půjček pojištěných FHA v jakémkoli vývoji bylo poskytnuto obyvatelům vlastníka.
Bezpečná refinanční půjčka. Úvěry zajištěné refinancováním FHA převádějí konvenční hypoteční úvěry, včetně půjček, které upadly do delikvence kvůli úpravám úrokových sazeb na konvenčních ARM, na úvěry s pevnou sazbou zajištěné FHA. Pokud se rozhodnete pro refinancování v hotovosti, horní limit výpůjčky je 85% LTV. U bezhotovostních rafinérií je horní limit 97,75% LTV.
FHA Streamline Refinance. Zjednodušené refinanční půjčky FHA jsou určeny k refinancování stávajících půjček FHA bez hodnocení domova a relativně nízkých nákladů na uzavření (obvykle méně než 4% jistiny). Požadavky programu jsou docela mírné na papíře - například můžete technicky refinancovat hluboce podvodní dům a neexistují žádné formální limity pro příjem ani zaměstnání. Většina věřitelů však vyžaduje slušný kredit (FICO na 620 nebo vyšší) a ověření zaměstnání. Půjčky také nemohou být vážně delikventní. Chcete-li se kvalifikovat, musí nová půjčka snížit měsíční platbu alespoň o 5% (například z 1 000 na 950 $). Někteří věřitelé nabízejí možnost zabalit závěrečné náklady do jistiny úvěru, což má za následek půjčku „s nulovými náklady“, i když to má za následek vyšší měsíční splátku po celou dobu trvání úvěru.
Hypotéky na konverzi vlastního kapitálu (HECM nebo reverzní hypotéka). Úvěry HECM, které se také nazývají reverzní hypotéky, pomáhají seniorům s majitelem-majitelům (ve věku 62 a více let) využívat jejich vlastní kapitál, aniž by prodávali své domovy a odstěhovali se. Neobvykle u hypotečního produktu HECM nevyžadují měsíční platby. Místo toho jsou ideálním zdrojem bezdaňové hotovosti pro dlužníky s pevnými příjmy a omezenými aktivy. Vzhledem k jejich významným právním a finančním důsledkům je však nejlepší HECM neuzavřít před konzultací s právníkem nebo finančním poradcem..
Odstupňovaný platební úvěr. Úvěry s odstupňovanými splátkami nebo půjčky podle oddílu 245 mají zpočátku velmi nízké měsíční splátky. Během prvních 5 až 10 let životnosti půjčky se tyto platby postupně zvyšují sazbami mezi 2% a 7,5% ročně. Na konci období zvyšování plató zůstávají plató a zůstávají konstantní po zbytek funkčního období. Úvěry s odstupňovanými platbami jsou ideální pro dlužníky, kteří očekávají, že jejich příjmy v průběhu času výrazně vzrostou.
Rostoucí akciový úvěr. Známé jako půjčky podle oddílu 245a, rostoucí kapitálové půjčky jsou v podstatě všestrannější a finančně odpouštějící verze odstupňovaných plateb. Platí pro většinu typů bydlení, včetně družstevních jednotek a stávajících domů určených k renovaci nebo rehabilitaci. Roční zvýšení plateb je postupnější než možnost odstupňovaných plateb - roční zvýšení je omezeno na 5%. Podmínky jsou také kratší - max. 22 let.

Výhody půjček FHA vs. konvenčních půjček

Zde je shrnutí klíčových výhod půjček FHA oproti konvenčním půjčkám:

Požadavky na volné upisování (kreditní skóre)
Požadavky na nižší zálohu (až 3,5% u dlužníků s FICO na 580 nebo lepší)
Pravděpodobnost (může být převedena z prodávajícího na kupujícího s minimálním třením)
Vyšší příspěvek na závěrečné náklady placené prodejcem
Nižší úrokové sazby
Volnější DTI a požadavky na poměr bydlení

Nevýhody půjček FHA vs. konvenčních půjček

A zásadní nevýhody půjček FHA oproti konvenčním půjčkám:

Splátky zálohy na hypoteční pojištění požadované zákonem o úvěrech na nákup a neefektivních refinančních úvěrech (1,75% z výše úvěru)
Vyšší průběžné pojistné na hypoteční pojištění (až 1,05% z výše úvěru ročně)
Nelze zrušit pojištění hypotéky s výjimkou racionálního refinancování
Nižší garantované úvěrové limity na nízkorozpočtových trzích (v těchto oblastech nevýhodné pro špičkové kupující)
Domy musí být obydleny s bydlištěm v hlavním sídle

VA Hypoteční úvěry: Skvělé pro vojenské rodiny

Program VA na domácí půjčky, schválený zákonem o úpravě servisních zástupců z roku 1944 (SRA), pomáhá současným a bývalým servisním zástupcům realizovat sen o vlastnictví domu. Stejně jako půjčky FHA, většina úvěrů VA je poskytována soukromými věřiteli a je podporována Ministerstvem pro záležitosti veteránů - nejedná se o přímé půjčky podle VA. Stejně jako půjčky FHA lze i půjčky VA použít pouze do domů obývaných majiteli, které se kvalifikují jako primární rezidence dlužníků.

Úvěry VA mohou financovat nákupy a refinancování. Stejně jako FHA a konvenční půjčky jsou k dispozici v široké škále konfigurací, včetně 15- a 30leté fixní sazby a různých podmínek s nastavitelnou sazbou. Úrokové sazby jsou obvykle srovnatelné s běžnými úvěry a vyšší než úvěry FHA.

Požadavky na způsobilost

Požadavky na způsobilost k půjčce VA se poněkud liší podle odvětví, data a délky služby.

Obecně platí, že opraváři v činné službě jsou způsobilí po výkonu služby po 180 po sobě jdoucích dnech služby a někdy jen za 90 po sobě následujících dnů. Veteráni, včetně záložníků a členů národní gardy, jsou způsobilí po 90 až 180 po sobě jdoucích dnech služby v kterémkoli okamžiku své kariéry. Záložníci a personál Národní gardy, kteří nevidí aktivní službu, jsou způsobilí po šesti po sobě jdoucích letech služby. Znečišťující výboje jsou diskvalifikující.

Podívejte se na tabulku způsobilosti VA, kde najdete další informace o kvalifikaci a podrobnosti o žádosti o certifikát způsobilosti (CoE).

Rozdíly mezi VA a konvenčními půjčkami

Kromě požadavků na způsobilost služby se půjčky VA a konvenční půjčky liší některými základními způsoby:

Poplatek za financování. Největší a nejnákladnější rozdíl mezi půjčkami VA a konvenčními půjčkami je poplatek za financování VA. Poplatek za financování VA je jedinečný poplatek, který se nevztahuje na konvenční půjčky nebo půjčky FHA. Výrazně se liší podle odvětví služeb, typu půjčky a velikosti zálohy, ale obecně upřednostňuje homebuery nebo refinanční klienty, kteří mají první čas, s předchozími zkušenostmi s aktivními povinnostmi a pod 90% LTV. V případě nákupu a výplaty refinančních půjček se poplatky za financování obvykle pohybují od 1,25% do 3,3% z jistiny půjčky, např. 2 500 až 6 600 USD u půjčky 200 000 $. U refinančních půjček bez výplaty mohou činit až 0,50% z jistiny půjčky.
Maximální velikost úvěru. Úvěry VA jsou na většině trhů garantovány až do výše 424 100 USD, avšak toto omezení se může měnit podle tržních podmínek. Pokud vás věřitel schválí pro větší půjčku, můžete si ji vzít zdarma, VA však nepřevezme nadměrnou odpovědnost. Na trzích s vyššími náklady může VA garantovat větší půjčky.
Záloha. Jednou z největších výhod úvěru VA je absence požadavku na zálohu u menších půjček. Pokud máte nárok na půjčku VA, můžete potenciálně financovat celou kupní cenu svého domu. Výhoda bez platby však má zásadní praktické omezení: obvykle je omezena na čtyřnásobek standardního nároku VA ve výši 36 000 $ na kupujícího nebo 144 000 USD. Větší půjčky vyžadují zálohy, i když ne nutně 10% -výše zálohy běžně vyžadované běžnými věřiteli.
Hypoteční pojištění. Úvěry VA nevyžadují hypoteční pojištění, i když LTV je vyšší než 80%.
Požadavky na úvěr. Standardy upisování úvěrového programu VA nejsou tak volné jako standardy programu FHA. Většina poskytovatelů úvěrů vyžaduje, aby se kvalifikovali, minimálně skóre FICO 620, výjimky však mohou být stanoveny případ od případu (například dlužníci s vysokými příjmy).
Závěrečné náklady. Podle zákona není věřitelům dovoleno posoudit určité typy nákladů na uzavření úvěrů VA. Patří sem poplatky za právní zastoupení, poplatky za úschovu, poplatky za upisování a poplatky za zpracování dokumentů. Namísto těchto podrobně rozepsaných poplatků mohou věřitelé posoudit počáteční poplatky až do výše 1% z výše půjčky.
Předpoklad. Stejně jako půjčky FHA, i úvěry VA lze předpokládat se souhlasem VA a kvalifikací kupujícího.

Typy půjček VA

Půjčky VA mají několik různých podob:

Koupit půjčku. Úvěry na nákup VA nevyžadují žádné peníze - jinými slovy, přípustný rozsah LTV je až 100%. S určitými omezeními je lze použít pro stávající samostatně stojící domy, domy postavené na míru (nová výstavba), bytové jednotky, vyrobené domy a pozemky a projekty na nákup a obnovu (podobné jako rehabilitační půjčka FHA 203k).
Refinanční půjčka na výplatu hotovosti. Podobně jako u konvenčních a FHA půjček na refinancování, VA půjčky na refinancování nahrazují původní půjčku a poskytují dlužníkovi paušální částku, kterou mohou použít, jak uzná za vhodné. Tato paušální částka může být až 100% vlastního kapitálu dlužníka v domácnosti - například pokud dlužník dluží 100 000 dolarů za dům v hodnotě 200 000 USD, může v hotovosti získat až 100 000 USD. Peníze refinanční půjčky obvykle mají nižší úrokové sazby než půjčky, které nahrazují. Původní (refinancovaný) úvěr nemusí být nutně úvěrem VA.
Refinanční půjčka na snížení úrokové sazby (IRRRL). IRRRL, známá také jako VA Streamline Refinanční půjčka (nebo jednoduše zjednodušená refinancování), jsou speciálně navrženy k refinancování stávajících úvěrů na nákup VA bez druhé žádosti o půjčku VA. Neexistuje žádná možnost výplaty, s výjimkou vyplacení 6 000 $ pro energeticky úsporné projekty na zlepšení domácnosti.
Americký přímý úvěrový program (NADL). Navrženy speciálně pro členy služeb a veterány z indiánského původu, půjčky NADL poskytuje přímo VA. Jsou vždy nakonfigurovány jako 30leté půjčky s pevnou sazbou. Podle VA lze NADL použít pouze k „financování nákupu, výstavby nebo zlepšení domů ve spolkové zemi Trust (rezervační pozemek) nebo k refinancování předchozí NADL ke snížení úrokové sazby.“

VA také poskytuje dva různé typy adaptovaných bytových grantů, které jsou bez půjček pro veterány s těžkým trvalým zdravotním postižením. Tyto granty jsou určeny k financování výstavby, nákupu nebo modernizace bydlení přizpůsobeného pro zdravotně postižené veterány a jejich rodiny. Nemusejí být splaceny.

Výhody půjček VA vs. konvenčních půjček

Zde je rychlá rekapitulace klíčových výhod půjček VA oproti běžným hypotékám:

Nevyžadují se žádné zálohy na konkrétní půjčky
Nevyžaduje se žádné hypoteční pojištění
Pravděpodobnost
Vysoké limity výplaty refinančního úvěru (výplata až 100% vlastního kapitálu v domácnosti)
Nízké náklady na racionální refinancování půjček
Omezení uzavírání typů nákladů a hodnot

Nevýhody půjček VA oproti konvenčním půjčkám

A jejich hlavní nevýhody:

Požadovaný poplatek za financování VA předem
Omezeno na servisní pracovníky, veterány a jejich rodiny
Limity velikosti úvěru, které mohou znevýhodnit kupující na vysoce nákladných trzích
Domy musí být vlastníkem obydlených obydlí

Závěrečné slovo

Pokud žijete v metropolitní oblasti definované sčítáním lidu, je pravděpodobné, že budete mít nárok na konvenční půjčku, VA nebo FHA půjčku. Pokud jste však částečnou součástí široko otevřených prostor, může být vaše nejlepší možnost půjčky na bydlení taková, kterou jsme zde zmínili pouze při půjčování: půjčka USDA.

S podporou amerického ministerstva zemědělství jsou půjčky USDA navrženy speciálně pro první kupce, kteří se chtějí usadit mimo metropolitní oblasti definované sčítáním lidu, kde žije velká většina Američanů. Pro ty, kteří se kvalifikují, je úvěrový program USDA neuvěřitelně velkorysý - nabízí 100% financování (bez peněz), ultra nízké úrokové sazby a diskontované PMI. Než požádáte o konvenční půjčku nebo o jednu z běžnějších nekonvenčních alternativ, udělejte si laskavost (a vaši peněženku) laskavost a prozkoumejte tento nepolapitelný, potenciálně lukrativní produkt financování nemovitostí..

Chcete-li zvýšit své šance na schválení hypotéky, přečtěte si tento článek: 6 tipů, jak schválit hypoteční úvěr na bydlení.

Která z různých hypotečních úvěrů - FHA, VA nebo konvenční - je pro vás ta pravá?