Daňové důsledky a důsledky krátkého prodeje nebo uzavření trhu

Normálně, pokud splácíte úvěr nebo dosáhnete vypořádání za méně než celou splatnou částku, váš věřitel vydá daňový formulář 1099 za rok, ve kterém došlo k prodlení, a nutí vás zahrnout nezaplacenou - nebo „odpuštěnou“ - část dluhu jako příjem z daňových přiznání. Pokud k tomu dojde, budete muset zaplatit daň z „příjmu“, která vám nikdy neprošla rukama. To může být velmi frustrující, nemluvě o vašem rozpočtu. V závislosti na velikosti odpuštěného dluhu může být dodatečný příjem - az toho vyplývající daň - značný.

Naštěstí daně nutně nezruší léčivé účinky vaší odpuštěné půjčky. Koncem roku 2007 schválil Kongres zákon o odpustení dluhu na základě hypotéky, který poskytoval daňové úlevy milionům, kteří byli nuceni vypořádat hypoteční úvěry za méně než částku, kterou dlužili. Podle IRS:

Zákon o odpustení dluhu z hypotéky z roku 2007 obvykle umožňuje daňovým poplatníkům vyloučit příjem z propuštění dluhu na svém hlavním bydlišti. Dluh snížený restrukturalizací hypotéky, jakož i hypoteční dluh odpuštěný v souvislosti s vyloučením z trhu, mají nárok na toto osvobození. Toto ustanovení se vztahuje na dluh odpuštěný v kalendářních letech 2007 až 2012. Na toto vyloučení se vztahuje až 2 miliony dolarů odpusteného dluhu (1 milion USD, pokud se manželé samostatně podávají). [důraz byl přidán]

Zákon se vztahuje nejen na zabavení majetku, ale také na krátký prodej nebo vyrovnání dluhů na vašem hlavním bydlišti za méně než plnou dlužnou částku.

Jak funguje zákon o odpustení dluhu na hypotéku

Přestože zákon pomůže snížit vaši daňovou povinnost, nebude to snižovat množství papírování, se kterým budete jednat. Abyste získali daňovou úlevu, musíte ještě zaznamenat a nahlásit budoucí příjem. Když vypořádáte dluh za méně, než je hodnota, měl by váš věřitel vydat formulář 1099-C (zrušení dluhu). Tento formulář uvádí reálnou tržní hodnotu vašeho domu těsně před uzavřením trhu a částku odpuštěného dluhu. Daňové důsledky odpuštění dluhu jsou hlášeny a vypočteny na daňovém přiznání na formuláři 982.

Budete muset nahlásit dva možné daňové důsledky:

1. Příjem ze zrušení nebo odpuštění dluhu
2. Možný zisk z dispozice domu

Pro výpočet zrušení dluhu na formuláři 982 odečtěte reálnou tržní hodnotu domu (jak je uvedeno v 1099-C, kolonka 7) od celkové částky dluhu těsně před uzavřením trhu. Bude představovat číslo větší než nula příjem z odpuštění dluhu a měl by být přenesen do řádku 21 (ostatní příjmy) na stránce 1 vašeho daňového formuláře 1040. Stejně jako u většiny prvků daňového řádu existují i ​​výjimky a výjimky, o nichž budeme diskutovat.

Chcete-li vypočítat zisk z dispozice domu, odečtěte upravený základ v domácnosti - to, co jste za domov zaplatili, plus hlavní vylepšení domova, která zvyšují hodnotu - od reálné tržní hodnoty domu při uzavření trhu (opět od 1099 ° C, řádek 7). Pokud je hodnota domu při uzavření trhu vyšší než váš upravený základ, budete mít zisk reportovatelný na formuláři 1040, Plán D (Kapitálové zisky a ztráty).

Co Není Kryté

Všimněte si použití slova „obecně“ ve vysvětlení IRS. Je to pravděpodobně jediné nejvíce načtené slovo, které se objevuje v předpisech IRS. A tato nejednoznačná úniková klauzule slova se v jejich předpisech objevuje poměrně často. V tomto případě to znamená, že se nevztahuje na všechny zabavení majetku a krátký prodej, takže musíte vědět, zda vám akt může skutečně pomoci, nebo ne.

Existují dvě významné a významné výjimky z aktu:

1. Druhé domy a investiční nemovitosti nejsou předmětem zákona. Pokud věřitel odpustí váš dluh některému z těchto typů nemovitostí, vy musí nahlásit to jako příjem. Ustanovení zákona se vztahují pouze na vaše hlavní sídlo.
2. Možná ještě důležitější je, že zákon stanoví, že můžete vyloučit pouze propuštění zadluženost hlavního bydliště. To je dluh, který se používá k nákupu, výstavbě nebo podstatnému zlepšení vašeho hlavního bydliště nebo k refinancování dluhu vzniklého za těmito účely. Jednoduše řečeno, pokud jste refinancovali svou domácí hypotéku (pouze jednou nebo vícekrát) a vybrali si hotovost nad rámec původního dluhu, nemůžete vyloučit jakýkoli odpuštěný dluh z výplatní části vašeho refi. Musíte to nahlásit jako zdanitelný příjem.

Pokud jste například v loňském roce dali hypotéku ve výši 180 000 USD na dům s 200 000 USD a poté hodnota vzrostla na 250 000 USD, možná jste refinancovali, abyste získali další peníze na splacení kreditních karet. Rozdíl mezi původní hypotékou a novou hodnotou, v tomto případě 70 000 USD, je považován za zdanitelný příjem po uzavření trhu nebo po krátkém prodeji.

Pokud dojde k selhání trhu s nemovitostmi a banka zabaví dům v hodnotě 190 000 USD, pak zbývajících 60 000 $, které váš věřitel odpustil, je zdanitelné. Pokud dům zabrání níže jeho původní hodnota, řekněme na 160 000 $, pak, zatímco 70 000 $ je stále zdanitelné, 20 000 $ odpusteného dluhu (částka pod hodnotou původní hypotéky) stále spadá pod ochranu zákona.

Stejně tak budou vyloučeny úvěrové linky na bydlení a druhé hypotéky, které můžete mít po zakoupení vašeho domu. Pokud ale použijete výtěžek k výraznému zlepšení vašeho domova, budou tyto peníze chráněny.

Několik dobrých zpráv: I když se ocitnete v jedné z výjimek zákona, můžete vyloučit až 250 000 $ (500 000 $, pokud se podáte společně). jednou vyloučení zisku z primárního bydliště.

Pokud se nekvalifikujete

Pokud spadáte do jedné z těchto výjimek nebo pokud IRS zjistí další důvod, proč vás jejich „obecně“ klauzule blokuje, stále můžete najít úlevu v jiných částech daňového řádu..

1. Bankrot. Pokud váš dům a hypotéka jsou zahrnuty a propuštěny prostřednictvím bankrotu, odpuštěný dluh obecně není zdanitelný.
2. Půjčky bez postihu. V několika státech jsou půjčky na bydlení „bez postihu“, což znamená, že náprava vašeho věřitele v prodlení je omezena na hodnotu nemovitosti zajištěné vaší půjčkou. Věřitel může ne pronásledujte svá další aktiva ve snaze uspokojit dluh. Odpuštění nepoužitého úvěru nepředstavuje zdanitelný příjem dlužníka. Hypotéky jsou bez postihu ve 12 státech (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), ale ověřte si u svého právního zástupce, zda existují další ustanovení ve vaší komunitě.
3. Platební neschopnost. Pokud vaše celkové závazky překročí vaše celkové závazky, jste technicky „insolventní“ a odpuštěný dluh se může kvalifikovat v rámci insolvenčního vyloučení. Pokud jste v platební neschopnosti, IRS obvykle nebude vyžadovat, abyste do svého příjmu zahrnuli odpuštěné dluhy. Pokud si myslíte, že spadáte do této kategorie, promluvte si se svým daňovým zástupcem. Požadavky na zdůvodnění tohoto vyloučení jsou značné a budete potřebovat profesionála, který vám pomůže s přípravou papírování.

Závěrečné slovo

Doufejme, že uzavření trhu nebo krátký prodej je situace jednou za život, ale pokud čelíte výzvě ztráty domova, musíte vědět, jaké daňové důsledky a důsledky jsou před tím, než se na vás plíží a způsobí více škody na vašem rozpočtu. Porozumění zákonu o odpustení dluhu na základě hypotéky může pomoci zmírnit některé břemeno nebo alespoň zabránit vám, aby vás překvapil váš účetní nebo IRS..

Rozhodně nechcete řešit papírování, výpočty nebo právní rozhodnutí sami. Nepokoušejte se řešit tyto problémy na samostatně připraveném daňovém přiznání nebo pomocí bezplatného online softwaru pro přípravu daní. Pokud máte co do činění s prominutím dluhu na nemovitostech, měli byste se určitě poradit s CPA, zejména pokud potřebujete použít jednu z metod, na kterou se tento zákon nevztahuje..

Úplné informace o zrušení hypotečního dluhu jsou k dispozici v publikaci IRS 4681, která je v současné době na webu IRS nedostupná. Chcete-li si objednat kopii, kontaktujte přímo IRS na čísle (800) 829-3676 nebo navštivte pobočku IRS.