Jak refinancovat hypotéku u vás doma

Před přihlášením si uvědomte, co od vás bude hypoteční věřitel požadovat, jaký typ hypotéky hledáte (a ne) a zda má smysl teď refinancovat nebo čekat.

Pokud jste připraveni refinancovat, postupujte podle těchto kroků a získejte nejlepší možnou nabídku vaší nové hypotéky.

5 kroků k refinancování hypotéky

1. Připravte si finanční přehled

Věřitelé potřebují vaši úplnou finanční situaci, aby zjistili, zda si můžete dovolit svou novou splátku hypotéky. Než to však poskytnete, je nejlepší zkontrolovat své finance sami.

Nejprve si přečtěte svou kreditní zprávu. Pokud zjistíte jakékoli nepřesnosti, požádejte úvěrové úřady o jejich opravu. Nechcete, aby věcné nepřesnosti zhoršovaly vaše kreditní skóre nebo zvyšovaly úrokovou sazbu, kterou nabízíte.

Dále si dejte dohromady dokumentaci. Každý bankovní nebo hypoteční zprostředkovatel, se kterým pracujete, bude požadovat určité položky. Nejlepší je také zkontrolovat tyto položky jako první, takže se nemusíte potýkat s žádnými překvapeními:

• Důkaz o příjmu, včetně daňových přiznání, výplatních pásků nebo bankovních výpisů
• Nedávné hodnocení vašeho domova (zejména pokud nemáte dostatek vlastního kapitálu)
• Aktuální kreditní skóre a úvěrové zprávy
• Účty za nemovitost

2. Určete hypotéku, kterou chcete

Refinancování hypotéky vám dává šanci na „do-over“. Pokud jste nedostali to, co jste chtěli poprvé, využijte příležitosti a přizpůsobte svou novou hypotéku přesněji vašim potřebám.

Vaše kreditní skóre se také mohlo zlepšit po několika letech včasných splátek hypotéky a nyní se můžete kvalifikovat za lepší sazbu, než tomu bylo dříve. Ale než začnete nakupovat, rozhodněte se, co chcete, z vaší refinancování.

Jak dlouho chcete mít půjčku??
Možná budete chtít strukturovat svou refinancovanou hypotéku tak, aby byla splacena ve stejném plánu jako původní hypotéka. Pokud byste například měli hypotéku na 30 let a refinancovali ji v šestém roce, doba trvání vaší nové hypotéky by byla 24 let.

Můžete také získat delší nebo kratší období, než jste původně měli. Pokud jsou úroková sazba a poplatky stejné, při delším období dostanete nižší platbu. Nicméně, protože to bude trvat déle, se vyplatí, budete nakonec platit více v zájmu. Pokud chcete splácet svůj dům rychleji a platit méně úroků, bude vhodnější kratší doba půjčení, například 15 nebo 20 let, pokud si můžete dovolit vyšší platby.

Chcete hypotéku s pevně stanovenou sazbou?
Hypotéka s nastavitelnou sazbou neboli ARM byla před patnácti lety prakticky neslýchaná. Nyní jsou však široce dostupné a často jsou jednou z prvních možností, které úvěrový úředník představuje.

Většina hypoték s nastavitelnou úrokovou sazbou má pevnou úrokovou sazbu již od několika měsíců do více než pěti let. Po tomto bodě se úroková sazba upraví podle indexu úrokových sazeb, jako je LIBOR. Výhoda ARM spočívá v tom, že úroková sazba za prvních několik let je ve srovnání s 30letou fixní sazbou velmi nízká. Také tyto hypotéky bývají snadněji kvalifikovatelné.

Pokud jste si jisti, že u vás doma nezůstanete déle, než je počáteční období s pevnou sazbou, může být dobrou volbou ARM. Pokud však hypotéku budete držet i po tomto bodě, vaše úroková sazba se pravděpodobně zvýší a možná i vaše platby nebudou dostupné.

Kromě toho vám hrozí další zvýšení sazby. Ve skutečnosti se mnoho lidí refinancování nyní dostává z ARM a do hypotéky s pevně stanovenou sazbou. Bohužel je to částečně proto, že úvěrové úředníky tyto úvěry v minulosti zkreslily.

Například, pokud vám váš referent půjčky řekne, že je sazba pevná, zeptejte se ho, jak dlouho je stanovena. Protože mnoho lidí žádá o hypotéku „30 let s pevnou úrokovou sazbou“, někteří bezohlední věřitelé předloží 30letou půjčku s pevnou sazbou, ale nezmiňují se o tom, že sazba je pevně stanovena pouze na dva roky. To je jeden z důvodů, proč je nutné před podpisem důkladně zkontrolovat všechny dokumenty o půjčce.

Jaký je váš domov teď??
Protože ceny domů rostou a klesají, možná nevíte, kolik vlastního kapitálu máte doma. Výše vlastního kapitálu je jednoduše částka, kterou váš dům stojí, mínus částka, kterou dlužíte za hypotéku a jakékoli úvěrové linie, domácí kapitálové půjčky nebo druhou a třetí hypotéku.

To je důležité, protože k získání nároku na refinancování obvykle potřebujete určitou částku vlastního kapitálu. To znamená, že i když máte málo vlastního kapitálu nebo jste vzhůru nohama na hypotéku, můžete se stále kvalifikovat k refinancování prostřednictvím vládně podporovaného programu „Home Home Dostupný“. Tradičním způsobem může být získání hypotéky na dům s méně než 10% vlastním kapitálem obtížné nebo nemožné, nebo nemusíte mít nárok na dostatečně nízkou sazbu, aby náklady na refinancování stálo za to.

Jste převrácení jiného dluhu do vaší hypotéky?
V některých případech může být chytré kombinovat úvěrovou linku s domácím kapitálem, půjčku s vlastním kapitálem nebo druhou hypotéku s vaší primární hypotékou v refinancování. To vám umožní získat lepší úrokovou sazbu z dluhu a případně jej splatit rychleji.

Pokud však uvažujete o převedení dluhu na vysoké kreditní kartě na novou hypotéku, nejprve pečlivě zvažte možné důsledky. Například to, co bylo kdysi nezajištěným dluhem kreditní karty a způsobilé k propuštění v konkurzu, bude zajištěno vaším domovem. Jinými slovy, vystavujete svůj dům riziku, pokud nemůžete splácet částku, kterou jste vložili do hypotéky.

Také, pokud používáte k zaplacení jakéhokoli dluhu existující domovský kapitál, nutně snížíte výši vlastního kapitálu ve vašem domě a budete možná muset zaplatit soukromé hypoteční pojištění nebo PMI. Kvůli PMI může někdy stát, že váš dluh HELOC nebo kreditní karty bude oddělený, i když jsou vyšší. PMI je obecně požadováno, pokud máte doma méně než 20% vlastního kapitálu a náklady se mírně liší podle věřitele.

Jak dobrý je váš kredit?
Dobrý hypoteční makléř vám může poskytnout informace o sazbách, na které se budete kvalifikovat na základě svého kreditního skóre. Pokud se nemůžete kvalifikovat pro nižší sazbu, je pro vás rafinan méně výhodný. Ujistěte se, že víte, jakou sazbu musíte získat v požadované době půjčky, aby refinancování stálo za cenu.

Poté, co jste na tyto otázky odpověděli, připojte informace k hypoteční kalkulačce, abyste odhadli platby, abyste mohli lépe porovnat nabídky věřitelů a zjistit, které z nich jsou „příliš dobré, aby to byla pravda“.

Dostanete pokutu za platbu předem?
Protože věřitelé profitují z úroků, které platíte, jejich zisk klesá, pokud splácíte hypotéku dříve, než se očekávalo refinancováním nebo prodejem vašeho domu. Proto do rovnice zavedli trochu jistoty (pro sebe) prostřednictvím sankce za hypotéku.

Hypotéka s penále předem vám v zásadě účtuje poplatek navíc, pokud refinancováte nebo prodáte svůj dům během prvních několika let od uzavření hypotéky. Toto trestné období je často mezi třemi a pěti lety, může však být až deset let nebo delší. Navíc, účtovaná pokuta je často strmá, například šestiměsíční úrok, pokud splatíte půjčku brzy.

Proč byste tedy na zemi chtěli zaplacení penále? Mnoho lidí ne. Ale na druhou stranu je to, že vám může poskytnout nižší sazbu. Přijímání penále je riskantní, protože nikdy nevíte, jaký život na vás hodí a kdy se budete muset pohnout. To znamená, že pokud jste si jisti, že budete ve stejných domácích letech od nynějška, prozkoumejte výhodu přidání penále do vaší půjčky a hledejte ten, který vás penalizuje, pouze pokud refinancováte, a ne, pokud prodáváte.

3. Určete nejlepší čas na refinancování

Pokud chcete refinancovat mimo ARM, můžete vynechat potenciální úspory, pokud tak učiníte před vypršením původní nízké sazby. Existují však i další faktory, které je třeba zvážit, například, kam směřují úrokové sazby a trh s bydlením.

Například pokud máte dva roky před úpravou sazby ARM, ale váš domovský kapitál se pohybuje kolem 20%, můžete se rozhodnout refinancovat nyní, takže nebudete muset platit PMI, pokud hodnota vašeho domu klesne. Zjistěte od svého hypotečního správce, kdy se vaše sazby začnou měnit, a porovnejte možná rizika a odměny z pobytu v ARM o něco déle oproti refinancování nyní.

Na druhou stranu můžete chtít svůj čas refinancovat podle jiných událostí, jako je čekání, než budete mít dva roky ve své současné práci, splácení dluhu nebo úspora peněz za náklady na refinancování. Každý z těchto faktorů může usnadnit proces kvalifikace úvěru nebo snížit vaši platbu. Vzhledem k tomu, že žádost o refinancování ublíží vašemu kreditnímu skóre, je nejlepší před odesláním žádosti počkat, až se zavázáte. V opačném případě může být obtížnější se kvalifikovat, pokud proces zastavíte a restartujete, řekněme, o šest měsíců později.

Další úvahou je, jak dlouho plánujete zůstat doma. Vzhledem k tomu, že refinancování obvykle stojí mezi 2 000 a 4 000 USD v závislosti na velikosti vaší hypotéky a na místě vašeho bydliště, ujistěte se, že před návratem uhradíte náklady. Obecným pravidlem je, že pokud nemáte v plánu žít ve svém domě po dobu nejméně dvou let, bude vás refinancování stát více peněz, než ušetří.

4. Vyžádejte si konzultace o půjčce

Refinancování hypotéky je obecně jednodušší a rychlejší než získání původní hypotéky, takže není dostatek bank a makléřů, kteří by chtěli pomoci.

• Poskytovatelé půjček. Dobrým místem pro začátek je web, jako je Lending Tree, který vám umožní získat cenové nabídky od několika různých věřitelů. Jednoduše vyplníte jeden formulář a poskytnou vaše informace více věřitelům, kteří budou soutěžit, aby vám nabídli nízké sazby. Mějte však na paměti, že nejnižší sazby a nízké náklady na uzavření obvykle nejdou ruku v ruce.
• Hypoteční makléř nebo úvěrový referent. Máte-li s nimi dobré zkušenosti, můžete se také obrátit na hypoteční makléře nebo úvěrové úředníky, kteří vám pomohli s vaší původní hypotékou. Mohou také poskytnout informace o tom, na jaké sazby se můžete kvalifikovat a jak trh vypadá, než se ucházíte.
• Úvěrová unie nebo banka. Družstevní záložny ne vždy nabízejí ty nejkonkurenceschopnější sazby, zejména u větších půjček, jako je hypotéka. Ale pokud máte dlouhodobý vztah s vaší družstevní záložnou nebo bankou, možná budete mít dobrý obchod.

Bez ohledu na to, zda se rozhodnete pro spolupráci s místní bankou nebo družstevní záložnou, hlavní bankou nebo makléřem, měla by být vaše loajalita vůči vaší peněžence. Pečlivě zvažte nabídky ze všech stran, abyste co nejlépe určili, který je pro vás vhodný. Podívejte se na celkové náklady na refinancování (včetně počátečních bodů, diskontních bodů, pojištění titulu a dalších poplatků) a nezaměřte se pouze na náklady na hotovost nebo na platbu. Věřitelé se stali velmi kreativní při poskytování půjček, které jsou ve skutečnosti „vysoké“, se zdají být „nízké“.

Při kontrole různých nabídek také zkontrolujte, zda jablka porovnáváte s jablky. Jinými slovy, potvrďte, že každá přijatá nabídka je pro stejný typ půjčky - ten, který jste požadovali. Bohužel, někteří bezohlední věřitelé vám ukážou úžasné „obchody“, které vás navijou. Později zjistíte, že „dohoda“ se týkala úplně jiného typu půjčky, jako je šestiměsíční ARM. Ve skutečnosti, pokud požádáte o 30letý úvěr s pevnou sazbou na 30 let a úvěrový úředník vám ukáže 30letou hypotéku s nastavitelnou sazbou s pevně stanovenou lhůtou 6 měsíců, vstaňte a odejít!

5. Náklady mimo kapsu

Musíte zvážit, zda platit náklady na refinancování mimo kapsu nebo je zabalit do půjčky. Přestože věřitelé nabídnou nízké nebo žádné náklady na zpřesnění, uvědomte si, že mnozí z nich jednoduše zabalí náklady do půjčky, aby se později vyplatili..

Prozkoumejte nabídky, které obdržíte, a určete, jak budou uhrazeny závěrečné náklady a jak budou ovlivněny podmínky půjčky zahrnutím těchto nákladů proti zaplacení za ně. Nezapomeňte, že pokud své závěrečné náklady financujete, bude vám trvat déle, než je uhradíte. Balení nákladů na uzavření v rámci půjčky vám však může umožnit refinancování, i když nemáte k dispozici dostatek hotovosti na pokrytí nákladů.

Závěrečné slovo

Nejdůležitější věcí, když nakupujete za refinancování, je přijít ke stolu připravený a zkontrolovat vše, co jste řekli nebo „zaručili“. Toto území je stále na pozoru před kupujícím. Nenechte se přimět k tomu, abyste se vydali snadnou cestou ven a „důvěřovali“ každému.

Později byste například mohli zjistit, že obchod, o kterém jste si mysleli, že je příliš dobrý na to, aby to byla pravda, ve skutečnosti přišel s platbou předem, která vám brání v prodeji vašeho domu. Udělejte si laskavost a udělejte si domácí úkoly. Také mějte na paměti, že hypotéka je hypotéka bez ohledu na to, kde ji získáte, a většina bude ihned po podpisu prodána jinému správci.