Koupě druhého rekreačního domu - klady a zápory, co je třeba zvážit

Budou ceny klesat? Nelze to říct, ale Stan Humphries, hlavní ekonom společnosti Zillow, říká: „Je bláznovo poslání pokusit se načasovat dno jak pro ekonomy - tak pro kupující a prodávající. Pokud najdete dům, který máte rádi a chcete být na dlouhou dobu, nyní je potenciálně vhodný čas, aby se brodili na trh. “

Výhody vlastnictví druhého domu

Ať už jste lyžař, který miluje horské svahy v Coloradu nebo Utahu, milovník pláží v jižní Kalifornii a na Floridě, nebo potenciální důchodce, který se snaží uniknout zasněženému severovýchodu pro široké otevřené slunné země Arizony nebo jihu V Texasu jsou k dispozici domy pro splnění široké škály rozpočtů. Stejné výhody vlastnictví domu platí i pro majitele kondominia v Bostonu nebo sídla v usedlosti v Hot Springs ve Virginii.

1. Dlouhodobý zisk
Zatímco všechna aktiva krátkodobě kolísají, hodnota rekreačních nemovitostí si s větší pravděpodobností uchová svou hodnotu a ocení jednoduše proto, že se nacházejí v oblíbených oblastech s geograficky omezenou nabídkou. K dispozici je konečný břeh nebo hora, na kterém lze stavět domy, a pouze 18 jamek na golfovém hřišti.

Nemovitosti, jako akcie, dluhopisy a další investice, však vždy kolísaly, pokud jde o hodnotu, a pravděpodobně tak budou i nadále pokračovat. Proto si uvědomte, že neexistuje žádná záruka, že druhý dům se v budoucnu prodá za vyšší cenu.

2. Daňové odpočty
Mnoho lidí, kteří vlastní druhé domovy, dává přednost tomu, aby byli neobsazeni, pokud nejsou využíváni k osobnímu požitku. Pokud povolíte a účtujete nájemné za užívání po dobu nejvýše dvou týdnů ročně, úrok z hypotéky a daně z nemovitosti jsou plně odpočitatelné z vašeho hrubého příjmu. Jinými slovy, pro daňové účely můžete s touto hypotékou zacházet stejně jako s hypotékou na vašem hlavním bydlišti.

3. Příjem z pronájmu
Pokud se rozhodnete pronajmout si svůj dům, ale nemovitost používáte i osobně, budete muset určit, zda máte nárok na odpočet provozních nákladů. Chcete-li to zjistit, sčítejte dny, kdy jste si nemovitost pronajali. Pokud jste obývali nemovitost méně než 10% dnů, které jste si pronajali, nebo po dobu kratší než dva týdny - podle toho, co je větší - můžete si odečíst všechny provozní náklady domu včetně úroků, pomůcek, poplatků za úklid, údržby trávníku a správy poplatky. Pokud potřebujete pomoc s určením toho, co máte nárok na odpočet, kontaktujte daňového odborníka nebo si přečtěte publikaci IRS 527 o prázdninách.

Nájemné se liší v závislosti na ročním období a popularitě umístění letoviska. U většiny letovisek jsou týdenní nájemné v hlavní sezóně obvykle rovny nebo vyšší než měsíční splátka hypotéky, takže se můžete rozejít i při roční obsazenosti kolem 30% z pohledu cash flow.

4. Znalost
Návrat na stejné místo a čas od času může být uklidňující, protože se s místem seznámíte a budete s ním spokojeni. Umožňuje vám svobodu být sám sebou a příležitost rozšířit dlouhodobá přátelství s obyvateli - můžete se stát součástí sociální struktury.

5. Pohodlí
Schopnost pohodlně ukládat předměty, které se používají výhradně v druhém domě, zjednodušuje cestování a balení. Lyžařské vybavení mé rodiny, spolu se zvláštním zimním oblečením, bylo uloženo v našem domě v Breckenridge v Coloradu, což nám umožnilo snadno uskutečnit neplánované výlety na víkendové lyžování bez potíží s balením nebo obavami, pokud by naše lyže dorazily na stejný let letecké společnosti.

6. Start do důchodu
I když můžeme milovat místa, kde pracujeme a žijeme, má každé místo své nevýhody. Pokud například žijete v Texasu, léta o teplotách nad 100 stupňů jsou brutální. Lidé v Chicagu, Philadelphii a dalších severních městech často nenávidí každoroční boj se sněhem.

Společným cílem odchodu do důchodu je mít místo útočiště pro období roku, které se nám na našem hlavním sídle nejvíc nelíbí. Nalezení a koupě druhého domu před odchodem do důchodu vám umožní zažít výhody útočiště před skutečným odchodem do důchodu, čas na opravu a úpravu vašich plánů, pokud je realita jiná než sen.

7. Místo pro shromáždění
Místa vyvolávají vzpomínky na lidi, vztahy a dobré časy. Jako člen velké rozšířené rodiny jsem si vždy užíval každoroční Den nezávislosti, který se konal v domku jezera mého bratrance. Setkání se začalo, když jsem byl malý chlapec, když můj otec a jeho dva bratři koupili hodně na velkém jezeře v západním Oklahomě a pokračovali narozením svých dětí a vnoučat. Každoroční návštěva se stala tradicí, která udržovala naši stále rostoucí rodinu blízko, když jsme se šířili napříč regionem a zemí.

Nehmotný přínos vlastnictví a přechodu majetku z generace na generaci - zejména dům, který byl a bude místem mnoha šťastných setkání - je nevyčíslitelný..

8. Přístup do jiných rekreačních domů
Mnoho druhých domů se nachází v oblastech, které lidé rádi navštěvují - letoviska, golfová hřiště, hory, mořské pobřeží - a jejich přitažlivost je univerzální. Výsledkem je, že majitelé na jednom místě často zařizují, aby obchodovali čas ve svém domě za čas v domě nacházejícím se v jiném regionu. Tomu se říká domácí výměna.

Jako partner v domě v Pebble Beach v Kalifornii jsem jednou vyměňoval týden v mém domě na dva týdny v domě (s kuchařem a hospodyní) na karibském ostrově. Majitel domu St. Maarten chtěl vzít své kamarády na dlouhý golfový výlet na známá hřiště na Pebble Beach, zatímco jsem chtěl vzít svou rodinu na delší plážovou dovolenou. Výměna fungovala dobře pro obě strany.

Nevýhody vlastnictví druhého domu

Vlastnit druhý domov, bez ohledu na místo, není pro každého.

1. Počáteční nákupní náklady
Většina lidí má vyšší očekávání od nemovitosti, kterou hodlají vlastnit, než k pronájmu. Tato očekávání se mohou promítnout do vysokých cen.

V populárních oblastech, kde je omezený prostor, může být cena domu vyšší než cena vašeho primárního domu. Navíc noví majitelé domů obvykle hradí náklady na vybavení nového nákupu se vším od nábytku po prádlo a nádobí, náklady, které mohou snadno přesáhnout 25% až 33% kupní ceny..

2. Vysoké hypotéky
V nedávné minulosti byli věřitelé na trhu s rezidenčními nemovitostmi těžce spáleni, a proto nemusí být ochotni půjčit na nový nákup. Procento zálohy a úroková sazba z jakékoli hypotéky bude pravděpodobně vyšší u rekreační nemovitosti. V závislosti na lokalitě, stavu a tržní hodnotě nemovitosti (stejně jako na vašem vlastním finančním stavu a úvěrové historii) vyžaduje typická 15 až 30letá hypotéka na nemovitost neobývanou majitelem obvykle 20 až 30% % zálohy z prodejní ceny (čím vyšší záloha, tím snáze najdete ochotného věřitele).

3. Údržba domu
Jako majitel domu nebo člen skupiny majitelů domů jste zodpovědní za veškerou údržbu domu. Když dojde k prasknutí potrubí nebo k úniku střechy, musíte zaplatit náklady na opravu. Můžete být také tím, kdo problém identifikuje, zařídí instalatéra nebo elektrikáře a setká se s nimi na místě. V některých případech můžete celou návštěvu strávit prací na nemovitosti, což určitě není to, co jste očekávali, když jste snili o vlastnictví.

4. Čas cesty
Se vší pravděpodobností bude druhý domov umístěn několik hodin od vašeho hlavního bydliště, což vyžaduje buď dlouhé cesty autem, nebo lety leteckých společností. Možnost využití domu pro krátké víkendové výlety závisí zcela na vzdálenosti, kterou musíte cestovat. Pokud uvažujete o koupi domu na druhé straně země, plánujte jít méně často, ale zůstat delší dobu.

5. Nepružnost
Pokud platíte značné množství peněz každý měsíc za druhý domov, můžete mít pocit, že je třeba neustále a výhradně navštěvovat nemovitost, abyste odůvodnili svou investici. V důsledku toho byste si měli být jisti, že se vám budou vaše návštěvy v budoucnu líbit 5 až 10 let, stejně jako si dnes užijete návštěvu místa. Domy nejsou likvidní investice - pokud se rozhodnete prodat, může trvat několik měsíců nebo dokonce let, než se dostane cena, kterou chcete.

Kroky k zakoupení rekreačního domu

Nákup domu, ať už je to primární bydliště nebo místo pro dovolenou, může být složitý proces a významný finanční závazek. Dodržováním správných kroků však můžete zážitek učinit co nejbolestivější.

1. Určete ideální polohu
Rekreační oblasti mají obvykle širokou škálu nemovitostí, aby vyhovovaly různým rozpočtům. Čím větší oblast jste ochotni zvážit, tím je pravděpodobnější, že najdete nemovitost, která odpovídá vašemu vlastnímu rozpočtu. Musíte například žít u oceánu nebo na určitém horském svahu, nebo byste byli ochotni jet na pláž nebo k lyžařskému vleku??

2. Stanovte cenové rozpětí
Vlastnění druhého domu by mělo být příjemné, ne zdroj neustálého finančního zatížení. Pro účely cenového rozpětí předpokládejte, že vaše záloha, náklady na uzavření a vybavení bude 33% z kupní ceny. Jinými slovy, pokud máte 50 000 $ v hotovosti, vaše počáteční cenové rozpětí by mělo být mezi 130 000 a 170 000 $.

3. Zvažte částečné vlastnictví
Zatímco většina prázdninových nemovitostí je převáděna v transakcích s listinami (kupující dostane zaznamenaný dokument, který prokazuje jeho vlastnictví v konkrétní identifikované nemovitosti), částečné vlastnictví nemovitosti je alternativou, která se stala populární v 90. letech. To umožňuje kupujícímu lépe sladit jeho předpokládané využití nemovitosti s jeho náklady nebo naopak umožňuje nákup dražší nemovitosti za stejnou investici..

Pokud například investor zakoupí zlomkový úrok za 100 000 USD s právem užívat nemovitost 30 dní v roce, hodnota zakoupené nemovitosti může být až 1,2 milionu USD (12 investorů * 100 000 $ = 1,2 milionu USD). Obvykle je velký rozdíl ve vzhledu, ubytování a schůzkách mezi 100 000 a 1 000 000 USD.

Částečné vlastnictví se liší od timeshare. S částečným vlastnictvím vlastníte část nemovitosti, zatímco u timeshare vlastníte pouze právo použití nemovitosti. Tento rozdíl odpovídá daňovým výhodám zlomkového úroku a schopnosti těžit z jakéhokoli zvýšení ceny nemovitosti.

Jak dílčí vlastnictví, tak timeshares vyžadují koordinaci s ostatními majiteli, aby si rezervovali čas v nemovitosti. Pokud plánujete nemovitost využívat více nebo nechcete jednat s externí agenturou, můžete si vytvořit soukromé partnerství pro nákup a vlastnictví určitého majetku..

Můj dům na Pebble Beach byl sdílen se dvěma partnery a bylo to perfektní uspořádání. Po dohodě s místním Realitním agentem jsme spravovali údržbu nemovitosti za malý měsíční poplatek, takže jsme nemuseli jednat s krajináři, čističi domu nebo místními službami, když jsme byli na místě, takže se náš rekreační dům stal skutečným útěkem.

4. Zapojte místní realitní kancelář
Pomoc místního realitního agenta je neocenitelná při hledání prázdninových domů vašich snů. Dobrý agent vás provede nákupním procesem, pomůže vám najít hypoteční financování a může být schopen spravovat nemovitost, když jste pryč. I když kupujete zlomkový úrok od realitního developera, může vám realitní kancelář pomoci získat lepší nabídku.

Závěrečné slovo

Přítel nedávno koupil dílčí podíl v domě v exkluzivním golfovém resortu v Austinu v Texasu, kde jeho dcera bude navštěvovat vysokou školu. Čtyřpokojový dům, luxusně zařízený a udržovaný, zahrnuje golfová a lázeňská oprávnění v národním golfovém resortu. Prodávající, vlastník stavební společnosti, byl ochoten prodat úrok za méně než původní cenu před osmi lety kvůli obratům ve stavebnictví a následnou potřebou snížit své osobní výdaje napříč deskou.

Ve skutečnosti byl můj přítel schopen koupit část domu pod jeho stavební náklady. Z jeho pohledu má nyní rekreační dům po dobu tří měsíců v roce za cenu, která je nižší než náklady a náklady spojené s pronájmem hotelových pokojů, placením rekreačních poplatků nebo nákupem drahých restauračních jídel. Příležitosti jsou tam - nyní je čas začít hledat svůj vysněný rekreační dům.

Pokud již vlastníte druhý domov, udělali byste to znovu?

(fotografický kredit: Bigstock)