Co je hypoteční REIT (mREIT) - definice, rizika a vhodnost

V poslední době roste zájem o třídu REIT označovaných jako mREIT, které rovněž vyplácejí vysoké dividendy, ale představují mírně odlišný soubor rizik.

Co je MREIT?

„M“ znamená „hypotéka“, protože mREIT jsou zvláštní skupinou REIT, které zakládají své investice do nemovitostí na hypotečním trhu. Z větší části to znamená, že MREIT kupují hypotéky na sekundárním hypotečním trhu - jinými slovy, kupují hypoteční dluhy.

Poté, co banka půjčí peníze někomu, kdo koupí dům, banka prodá tuto hypotéku hypotečnímu kupci (například MREIT), a protože sazby hypoték jsou vázány na trh státních dluhopisů, jsou i MREIT úzce spjaty s tímto trhem..

Druhy mREITů

Když je vytvořen MREIT, obvykle se specializuje na jeden typ hypotečního dluhu. Některé společnosti kupují pouze hypotéky, které jsou podporovány federální agenturou, jako je Fannie Mae, Freddie Mac nebo Ginnie Mae. Tyto hypotéky si vybírají, protože jsou kryty federální zárukou, a proto existuje nižší riziko selhání, což znamená, že jsou také méně ziskové.

Jiné mREIT, někdy nazývané neagenturní mREIT, se specializují na hypotéky, které federální agentura nezaručuje. Ty mají sklon platit vyšší dividendy, hlavně proto, že existuje vyšší riziko nesplácení hypotéky.

Vlastnické akcie

Investoři mohou nakupovat do těchto MREITů nákupem akcií ve společnostech, které jsou veřejně obchodovány na burze. Jako částečný vlastník ve společnosti dostávají akcionáři dividendy z MREIT - a právě tam přicházejí tyto atraktivní vysoké výnosy.

Stejně jako jiné veřejné společnosti, i hodnota MREIT stoupá a klesá, protože trh přehodnocuje hodnotu společnosti. Pokud se investoři domnívají, že MREIT bude méně ziskový, protože je pro ně dražší získávat peníze nebo protože hypotéky budou špatně dosahovat, cena akcií klesne. Protože se mnoho investorů dívá na MREITy jako na zdroj pasivního příjmu díky těmto vysokým dividendám, budou se mrežovat i akcie MREIT, pokud se investoři domnívají, že dividendy klesnou.

Zdanění

Ačkoli vysoké výnosy z dividend mohou být atraktivní, MREIT dividendy by se neměly brát za nominální hodnotu. Důvodem je, že MREITové společnosti musí platit alespoň 90% svých příjmů akcionářům podle zákona, což znamená, že příjem není zdaněn REIT, ale je namísto toho zdaněn jako běžný příjem akcionáři. MREIT dividendy se proto nepovažují za kvalifikované dividendy způsobilé pro preferované daňové zacházení, ale jsou považovány za běžné dividendy a jsou zdaněny podle mezní daňové sazby pro akcionáře. Čím vyšší je vaše daňová sazba, tím méně budete profitovat.

Protože REIT jsou zdaněny běžnou sazbou příjmu a nikoli nižší sazbou dividend, mohou být velmi neefektivním způsobem, jak vydělat pasivní příjem z daňového hlediska. Pro některé lidi je to irelevantní, ale pokud příjem z investice REIT přesune investora do vyššího daňového pásma nebo pokud již jsou v jednom, pravděpodobně by bylo pro investora moudřejší zvolit nižší výnosy akcií s výnosem z dividend které jsou zdaněny nižší dividendovou sazbou.

Existuje jeden způsob, jak se vyhnout daňové peněžiti dividend REIT: Ponechejte REIT podíly na daňově odloženém penzijním účtu, abyste se vyhnuli tomu, aby se tyto REIT dividendy přidávaly k vašemu zdanitelnému příjmu zcela, zatímco stále pracujete..

MREIT a dluhopisy

Jedním z hlavních faktorů, který ovlivňuje ziskovost a výnos z dividend, je změna na dluhopisovém trhu. mREIT nekupují pouze hypotéky s reinvestovaným ziskem z činnosti společnosti. Ve skutečnosti, protože tolik zisku společnosti jde na investory, musí si společnost půjčit peníze na nákup hypoték.

Zde se trh s dluhopisy stává pro operace mREIT zásadní. Jednoduše řečeno, MREIT si půjčuje peníze za krátkodobé úrokové sazby dluhopisů a půjčuje je za úrokové sazby blízké vyšším dlouhodobým úrokovým sazbám - když kupují hypotéky, půjčují tyto peníze v podstatě za současné hypoteční sazby. Vzhledem k tomu, že úrokové sazby hypoték jsou vázány na vyšší, dlouhodobé úrokové sazby dluhopisů, jsou zisky MREIT přímo úměrné rozdílu (nebo „rozprostření“) mezi krátkodobými a dlouhodobými úrokovými sazbami dluhopisů.

Vzhledem k tomu, že úrokové sazby hypoték jsou vázány na sazby dluhopisů, je třeba, aby se investor v MREITech podíval na dluhopisový trh, jakož i na trhy nemovitostí a hypotéky, aby pochopil tento ziskový potenciál. Čím větší je mezera mezi krátkodobými a dlouhodobými úrokovými sazbami dluhopisů, tím výhodnější se stává MREIT podnikání. Pokud bude Federální rezervní systém dodržovat svůj slib udržovat nízké úrokové sazby, rozpětí dluhopisů by měla zůstat vysoká a MREIT dividendy by měly zůstat vysoké.

Největší hrozbou pro MREIT je zvýšení krátkodobého výnosu státní pokladny. To je částečně důvodem, proč se mREIT v průběhu roku 2012 staly populárními. V lednu předseda Ben Bernanke oznámil záměr Fedu udržet nízké sazby do konce roku 2014, což v zásadě zaručuje ziskové marže MREIT po dobu tří let. Příslib, že v září QE3 bude pokračovat v přísunu hotovosti, způsobil další skokové ceny MREIT, stejně jako prohlášení Bernankeho, že Federální rezervní systém plánuje udržovat nízké sazby do roku 2015.

Rizika a úskalí pro investory MREIT

Než dojdete a naplníte své portfolio spoustou mREITů, je třeba zvážit několik bodů. Přestože potenciální zisk může být vysoký, rizikoví investoři riskují ztrátu peněz v podkladové ceně akcií a také snížením dividend.

1. Dividendové řezy
Řada MREITů v posledních letech snížila výplaty dividend. Existuje mnoho možných důvodů: nesplácené úvěry, špatná správa a zmenšující se příležitosti na sekundárním hypotečním trhu. A protože MREIT dividendy jsou velmi citlivé na výkyvy úrokových sazeb dluhopisů a na výši hotovosti v ekonomice, pokud se Federální rezervní systém rozhodne zvýšit úrokové sazby, bude MREIT jako první ztratit hodnotu.

2. Hypoteční selhání a refinancování
Vyšší výpůjční náklady by ovlivnily všechny MREITy, ale jednotlivé mREITy mohou být také zraněny úvěry se špatnou výkonností. Jsou-li hypotéky držené MREITem prodlení, ztrácí MREIT peníze. Přestože jsou MREIT obvykle velmi diverzifikované mezi různými hypotékami, jsou stále omezeny na jeden trh, a tak jim chybí rozmanitost, aby vydržely kolaps na hypotečním trhu..

Pokud další katastrofa, jako je hypoteční krize na nižší úrovni, způsobí, že držitelé hypotéky neplní své hypotéky, mohlo by to zničit trh MREIT. Existuje však jeden způsob, jak toto riziko zmírnit: Některé mREIT investují pouze do hypoték zajištěných agenturou, jako jsou půjčky Fannie Mae a Freddie Mac. Vzhledem k tomu, že tyto půjčky agentur mají vládní záruku USA, jsou nižší riziko než neobchodní úvěry a obvykle nabízejí nižší dividendový výnos.

Druhý extrém je však stejně špatný: Je-li hypotéka splacena brzy, ztratí MREIT také peníze, protože už nebude dostávat zaplacený úrok z tohoto dluhu a bude muset koupit nový dluh. Vysoká míra refinancování hypoték v roce 2012 zranila některé MREITy, a přestože si stále mohou půjčit peníze za nízké sazby a nakupovat hypotéky, tyto hypotéky pravděpodobně budou mít nižší sazby.

3. Provozní ztráty
Zatřetí a co je nejhorší, mnoho z největších MREITů pracuje s malým ziskem nebo ztrátou. Pokud bude MREIT nadále pracovat se ziskem menším, než je částka, kterou musí rozdělit na dividendy, bude třeba tuto dividendu snížit. Při oznámení těchto snížení dividend obvykle klesá také cena akcií MREIT. Samozřejmě, pokud společnost bude operovat se ztrátou dostatečně dlouho, půjde z podnikání a akcie budou bezcenné.

Ve druhém čtvrtletí 2012 vykázaly některé z největších MREIT tržní kapitalizace ztráty milionů dolarů a provozní marže -30% až -60%. Důvodem je, že dlouhodobé úrokové sazby dluhopisů klesaly, což zúžilo rozpětí mezi krátkodobými a dlouhodobými úrokovými sazbami dluhopisů, protože investoři hledali bezpečný trh dluhopisů..

Protože žádná společnost nemůže fungovat navždy se ztrátou, tyto zklamající výnosy vyvolávají nepříjemné otázky týkající se udržitelnosti zhodnocování MREIT, pokud se rozpětí dluhopisů bude nadále zužovat. Vyvolává také otázku, kolik spekulací a rizik je na trhu MREIT, protože tyto ztráty zasáhly společnosti právě v době, kdy jejich ceny akcií stoupaly.

4. QE3 a riziko předplacení
Nedávné rozhodnutí Federálního rezervního systému zahájit třetí kolo kvantitativního uvolňování (QE3) je dalším problémem mREITů. QE3 je na rozdíl od svých předchůdců zaměřena na hypotéky zajištěné hypotékou - Fed plánuje nákup neomezeného množství těchto cenných papírů měsíčně, dokud ekonomika nebude vypadat lépe..

Tyto cenné papíry jsou stejné, do kterých investují MREIT, takže toto oznámení je přímo ovlivňuje. S Federálním rezervním systémem agresivnějším hráčem na trhu může být pro držitele hypotéky více možností refinancovat. To je špatné pro MREIT, protože refinancování znamená, že hypotéka, kterou drží, je splacena brzy - a příjem, který vydělali z úrokových plateb, se zastaví.

Na druhé straně může mít QE3 pozitivnější dopad na sekundární hypoteční trh. Podporováním více upřesnění vytváří větší hypoteční aktivitu, a tím i více obchodních příležitostí pro MREIT. Protože také udržuje nízké úrokové sazby krátkodobých dluhopisů, mělo by zůstat zachováno velké rozpětí mezi krátkodobými a dlouhodobými úrokovými sazbami dluhopisů, což by mREITům umožnilo půjčovat si peníze za mnohem nižší sazbu, než jakou půjčují.

5. Základní kapitál
Protože tyto společnosti musí vrátit akcionářům 90% svých příjmů, jsou přísně omezeny na to, jak mohou spravovat a reinvestovat své zisky, což ztěžuje růst v dobrých časech a udržení nad vodou ve špatných časech. Díky tomu je struktura REIT neodmyslitelně riskantní záležitostí. Kompromisem pro toto riziko je mnohem vyšší krátkodobý dividendový výnos, ale tento kompromis není vždy udržitelný.

Vhodnost

Jelikož MREIT jsou volatilní a snadno ovlivnitelné hypotečním trhem, realitním trhem a federálním trhem státních dluhopisů, jedná se o riskantní sázku. Jejich vysoké výnosy a přímá výplata zisků pro investory však z nich v krátkém období znamenají skvělý zdroj hotovosti.

Dále nabízejí likvidní formu investic do nemovitostí a přístup k profesionální správě. Nákupem podílů na MREITu mohou jednotliví investoři nepřímo půjčit peníze lidem na hypotečním trhu. Pokud si myslíte, že dojde na zotavení na realitních a hypotečních trzích, jsou MREIT jedním ze způsobů, jak tuto sázku dosáhnout.

Mladší a agresivnější investoři, kteří sami nevlastní žádnou nemovitost, ale kteří bývají na nemovitostech, by mohli chtít zvážit MREIT. MREIT však mohou mít také místo ve vyspělejších portfoliích, pokud procento, které tvoří, není větší, než si může investor dovolit převzít ztrátu.

Závěrečné slovo

Úskalím v MREIT neznamená, že by se jim mělo vždy vyhýbat. Díky výhodám spready dluhopisů, které jsou spravedlivě předvídatelné a nabízejí likviditu na trhu s nemovitostmi, poskytují MREITS cennou službu a příležitost pro investory předat své prostředky odborníkům, kteří mohou hrát trhy dluhopisů i nemovitostí, aby dosáhli zisku.

Než začnete investovat, podívejte se za rámec těchto dvouciferných výnosů z dividend, bez ohledu na to, jak se poprvé objeví tantalizující. Při pohledu na rozvahu MREIT, výkazy o peněžních tocích a minulou výkonnost mohou investoři získat dobrý přehled o tom, zda se vyplatí investovat do společnosti, a zda mohou toto riziko přežít.

Jaké jsou vaše myšlenky na investování do MREITS?