Výhody a nevýhody vlastnictví a správy nemovitostí k pronájmu
Výplaty spojené s nemovitostmi bohužel nejsou tak snadné přijít. Přestože nájemní nemovitosti mohou určitě generovat značné příjmy, je důležité si uvědomit, že vlastnictví a správa nemovitosti je stále prací. Než se pustíte do světa příjmových nemovitostí, věnujte nějaký čas vážnému zvážení kladů a záporů takového uspořádání, abyste si mohli být jisti, že vaše silné a slabé stránky odpovídají odpovídajícím výhodám a nevýhodám práce.
Výhody správy nemovitosti k pronájmu
1. Měsíční výplata
Měsíční výplaty, které můžete vydělat za vlastnictví a správu nájemní nemovitosti, jsou jednou z mála příležitostí, kdy můžete někdy vybírat příjmy za téměř nic. Když je nemovitost v dobrém stavu a váš nájemce je zodpovědný, můžete sbírat nájemné, abyste mohli kompenzovat náklady na hypotéku a další výdaje na správu nemovitosti. Pokud je hypotéka nižší než to, co sbíráte k pronájmu, můžete se ocitnout v šťastné situaci, kdy každý měsíc máte přebytek.
Nezapomeňte však, že musíte vyčlenit peníze na vylepšení a opravy domů, budoucí pracovní místa a daně. Částka, kterou jste zrušili, závisí na vaší daňové kategorii, stavu domu a vašich projekcích na neobsazená místa a obrat nájemce.
Ale i když každý měsíc přijdete o majetek (výdaje jsou vyšší než příjmy), může to stát za vaši investici. To záleží na tom, jak moc očekáváte, že nemovitost ocení během doby, kdy ji chcete držet, kolik očekáváte, že se trh s pronájmy během této doby zlepší, a jaký dopad bude mít ztráta na vaše daně..
Společnost Roofstock, která je tržištěm investičních nemovitostí na klíč, obsahuje velmi důkladnou zprávu o každém finančním majetku, který vám pomůže pochopit potenciální peněžní tok každý měsíc.
2. Vlastní kapitál jako investice
Vlastnictví a správa nájemní nemovitosti, stejně jako jakékoli investice, přichází s riziky. Ale pro ty, kteří riskují, existuje možnost významné odměny.
Mohou se stát dvě skvělé věci: Za prvé, nemovitost může časem zhodnocovat hodnotu, a za druhé, vaše investice do nemovitosti je kompenzována a může být zcela pokryta částkou peněz, které vyděláváte. Navíc můžete získat podstatnou daňovou úlevu z vaší investice, protože kromě všech svých výdajů můžete odepsat splátky úroků z hypotéky.
Pokud se tyto dvě věci vyskytnou, pak budete pravděpodobně moci vyzvednout podstatnou kontrolu, když nemovitost prodáte nebo refinancujete na webu Figure.com. Jen nezapomeňte vyčlenit část svého předpokládaného odběru domů na daně z kapitálových výnosů při prodeji a peníze na pokrytí poplatků spojených s refinancováním nebo prodejem nemovitosti. Na rozdíl od primárního bydliště jsou veškeré peníze, které vyděláte za prodej svého pronájmu - méně nákladů - zdanitelné.
3. Alternativa k prodeji
Pronájem nemovitostí může poskytnout příjemnou alternativu k prodeji, pokud je trh v propadu. Například pro potenciální kupující je stále obtížnější najít financování, takže nemusí být dostatek poptávky po vašem majetku, aby vygeneroval prodejní hodnotu, která stojí za to. Pokud se jedná o nemovitost, kterou vlastníte, může být moudré si ji pronajmout, dokud se trh nezlepší. Pronajmutím nemovitosti před jejím prodejem si můžete vybudovat vlastní kapitál a přitom vyjet na špatný trh.
Obrovskou výhodou pronájmu vašeho majetku na trhu s nemovitostmi je navíc to, že některé ztráty si budete moci odepsat, když přijde čas na prodej. To se nejlépe provede, pokud očekáváte, že nemovitost se odpisuje dále, jakmile ji začnete pronajímat. Tento důvtipný tah může zmírnit bolest při prodeji vašeho domu se ztrátou, protože jako obchodní nemovitost máte nárok na část této ztráty jako odpočet proti vašemu příjmu, což je zvláště užitečné, pokud máte vyšší daňová skupina. Můžete odepsat ztrátu až 25 000 $.
4. Další daňové výhody
Jako pronajímatel můžete odepsat obrovské množství nákladů souvisejících s vlastnictvím a správou vašeho majetku. Pronajímatelé mohou odepsat hypoteční úroky, odpisy, opravy, cestovní náklady a pojištění související s majetkem. A jako každá samostatně výdělečně činná osoba, může pronajímatel také odepisovat výdaje na domácí kancelář, právní a účetní služby a další výdaje spojené s podnikáním.
Tyto odpisy se mohou na konci roku převést na peníze zpět do vaší kapsy. A v mnoha případech, na rozdíl od samostatně výdělečně činné osoby, si nebudete nárokovat svůj příjem podle Přílohy C a nebudete muset platit daň ze samostatně výdělečné činnosti kromě daně z příjmu.
5. Nezávislost
Vlastnictvím a správou nemovitosti můžete být svým vlastním šéfem. Je pravda, že možná nebudete schopni dosáhnout konce s příjmy z pouze jedné nemovitosti, ale existuje mnoho důvtipných investorů, kteří z příjmů z pronájmu promění své obživy. Tito investoři obvykle vlastní a spravují portfolio nemovitostí, což je spousta práce. Kompromisem je samozřejmě to, že jsou schopni investovat, udržovat a využívat podle svých přání a harmonogramu.
Nevýhody vlastnictví nemovitosti k pronájmu
Příjem z pronájmu pro majitele nemovitostí a manažery může být skvělou investicí a zdrojem příjmů. Je to však složitější, než jen výplaty nájemného z nájemného.
1. Nájemníci mohou být vděční
Pronajímatelé mají několik důvodů, aby pečlivě pečovali o nemovitost. V nejlepším případě často nájemce opustí místo, když se on nebo ona odstěhuje, často opustí místo. Stále je třeba překreslit a dokončit základní údržbu domu.
Naneštěstí je známo, že nájemníci, kteří jsou buď hloupí, nebo pomstychtiví nad vnímanými sklípky, zcela vyplenili nemovitost, protože dobře věděli, že za jejich otroctví stojí za to nesmírně drahý vklad ve výši 500 USD. V těchto případech budete možná muset vysvobodit tisíce dolarů, abyste vrátili nemovitost do přijatelné podmínky pro následné nájemníky.
Nájemníci navíc někdy přestanou platit své nájemné, protože vědí, že se s ním pravděpodobně mohou na chvíli dostat pryč kvůli vašim nákladům na jejich vystěhování před soud. Ať tak či onak, hrozní nájemníci vás mohou vrátit zpět desítky tisíc dolarů - a mohou způsobit nespočet bolesti hlavy.
2. Investice vyžaduje kapitál
Kromě kapitálu potřebného pro zálohu na koupi nemovitosti musíte mít k dispozici správu likvidního kapitálu. Možná budete například potřebovat tisíce dolarů na opravu nemovitosti, kterou zboří hrozný nájemce. Možná budete potřebovat stovky dolarů, abyste si vzali nájemce k soudu pro vystěhování. A abyste si nemysleli, že screening slušného nájemce snižuje množství potřebného kapitálu po ruce, neočekávané opravy domů jsou často nákladné a zákonem musíte jako pronajímatel řešit problémy s nemovitostmi rychle a dostatečně.
Například potřebujete po ruce stovky dolarů na výměnu ohřívače vody a možná tisíce dolarů na výměnu prosakující střechy. Pokud si pronajímáte svůj dům, potřebujete také další pojistné krytí, protože pojištění majitelů domů se vztahuje pouze na nemovitosti obývané majiteli.
3. Možné právní důsledky
Když už mluvíme o právních problémech, zákon je na straně nájemce, pokud neprovedete nezbytné opravy kvůli svému časovému nebo finančnímu omezení. Podle Nolo může váš nájemce zadržet nájemné nebo dokonce jít na pronájem bez trestu, pokud se o podnikání řádně nestaráte. Kromě toho, pokud nájemní nájemní smlouva není neprodyšná, můžete mít malou pomoc, pokud váš nájemce poškodí majetek nebo pokud uspokojivě nezaplatí nájemné.
Nezapomeňte mít právníka, který má zkušenosti s pronájmem nemovitosti, zkontrolovat specifika vašeho pronájmu. A nezapomeňte, že pokud nekontrolujete své pojistné smlouvy na dostatečné krytí odpovědnosti, pak se váš nájemce může obrátit na soud, pokud je on nebo ona zraněna na majetku.
4. Časově náročné úsilí
Očekává se, že neočekávané opravy mohou nějakou dobu vyřešit. Celý proces vlastnictví a správy nemovitostí k pronájmu však vyžaduje čas.
Musíte odpovídat za čas a energii potřebnou k nalezení kvalitního nájemce prostřednictvím aplikací, rozhovorů a úvěrových zpráv. Musíte také zůstat na vrcholu nájemníka vklady, kontroly nájemného, dotazy a potřeby. Váš nájemce vám platí nejen místo pobytu, ale také za servis na pozemku. To vše vyžaduje čas a know-how.
Nemůžete jen předpokládat, že váš příjem se bude natékat, aniž by bylo vyčleněno značné množství hodin pro správu nemovitostí. To je obzvláště problematické, pokud se snažíte také potlačit konvenční práci na plný úvazek. V tomto případě můžete outsourcing běžného podnikání v oblasti správy nemovitostí specializované správcovské společnosti, ale to dále sníží vaši dolní hranici o 8% až 10% nebo více v závislosti na tom, kolik vyděláváte. Než začnete, je dobré si promluvit s několika místními společnostmi spravujícími nemovitost, abyste získali představu o tom, jaké služby nabízejí a jak se jim účtují.
5. Sečteno a podtrženo se může kousnout zpět
Stejně jako všechny investice existuje riziko spojené s vlastnictvím a správou nájemní nemovitosti. Trhy se někdy nechovají tak, jak byste chtěli, například když nemovitost spíše znehodnocuje než oceňuje hodnotu. Jindy problémy postihnou nemovitost, například řetězec špatných nájemců nebo nákladné opravy (což je obzvláště zničující, pokud jste nevyčlenili dostatek likvidního kapitálu na řešení problémů). Můžete mít potíže s obsazováním volných pracovních míst nebo s výdělkem, který stojí za čas, který jste do něj vložili. Můžete chránit před neúspěchy diverzifikací portfolia nemovitostí, takže vaše finanční budoucnost není zcela svázána s jedním majetkem s příjmy.
A konečně, nezapomeňte, že vláda přijde klepat o svůj spravedlivý podíl na vašem příjmu. Nezapomeňte pečlivě zdokumentovat své příjmy a výdaje, aby vláda nemohla vzít víc, než je splatná. Máte-li jakékoli otázky týkající se daní z užívání vašeho majetku, jeho příjmů nebo výdajů, obraťte se na svého účetního a ujistěte se, že na konci roku žádná překvapená pravidla nepřekvapuje..
6. Převod primární rezidence na částečný úvazek
Pokud si nejste opatrní, může se malý výtisk vašich ambicí pronajmout nemovitost vrátit, aby vás pronásledoval. Vezměte si například stále populárnější pronájem nemovitostí na dovolenou. Daňové zákony neumožňují vám a vaší rodině opustit areál několik týdnů v roce a získat tak trochu navíc a odpisy. V tomto scénáři jste vítáni, abyste si pronajali svůj dům za zvláštní příjem, ale pravděpodobně nebudete moci provádět žádné další odpočty.
Veškerý majetek, který vlastníte, se stále považuje za primární bydliště, pokud vy a vaše rodina obýváte dům déle než 14 dní nebo více než 10% času, v němž je pronajímáno, podle toho, co je větší. Pokud je nemovitost stále počítána jako primární rezidence, i když jste ji převedli na rekreační nemovitost, nemůžete odečíst své výdaje z příjmů z pronájmu, když přijde čas na daně. (Nicméně, protože je to vaše primární bydliště, v mnoha případech můžete stále odečíst úrok z hypotéky.) Pokud je vaší motivací využívat odpočty spojené s pronájmem vašeho domu, promluvte si se svým účetním dříve, než provedete odvážné kroky s přeměnou svého majetku. do nájemného, abyste nebyli v daňovém čase šokováni.
Závěrečné slovo
Pokud vám pronájem nemovitosti zní lákavě a důkladná správa nemovitostí je nad rámec vašich dovedností, zájmů nebo plánovacích omezení, zvažte pronájem společnosti pro správu nemovitostí. V ideálním případě můžete generovat příjem a / nebo kapitál z nájemného, ale někdo jiný má na starosti každodenní správu majetku, sbírky a dokonce i hledání nových nájemců. Je dobrý rozhovor s více než jedním místním správcem nemovitosti, abyste získali představu o službách, které společnost poskytuje, a zda jejich náklady stojí za to.
Už jste někdy zažili hlavní nevýhodu spojenou s pronájmem nemovitostí?
