Co je soukromé pojištění hypotéky (PMI) - Jak se vyhnout placení

Ale proč to platíte? V zásadě váš věřitel požaduje, abyste zaplatili pojistné za pojistnou smlouvu, která je částečně splácí, pokud byste nezaplatili hypotéku. Budeme diskutovat o tom, kdy musíte mít PMI, co toto pojištění chrání, kdo ho musí nést, a způsoby, jak se vyhnout placení.

Poměr půjčky k hodnotě (LTV)

Poměr půjčky k hodnotě (LTV) je to, co věřitel hledá, aby určil, zda je třeba platit PMI, a kdy jej můžete zastavit. Pro výpočet tohoto poměru vezměte částku půjčky a porovnejte ji s aktuální hodnotou vašeho domu. Pokud je například vaše hypotéka 150 000 USD a váš domov má v současné době hodnotu 200 000 USD, poměr vaší půjčky k hodnotě je 75%.

Když si koupíte nový domov, váš věřitel se podívá na výši vaší zálohy ve srovnání s prodejní cenou, aby určil poměr vaší půjčky k hodnotě. Takže pokud si koupíte dům za 200 000 dolarů a odložíte 20 000 dolarů, poměr vaší půjčky k hodnotě je 90%. Pokud je poměr vaší půjčky k hodnotě vyšší než 80%, budete obvykle muset zaplatit PMI.

Co je soukromé pojištění hypotéky?

Když žádáte o hypotéku, věřitel se chce ujistit, že váš domov bude mít dostatek vlastního jmění, aby mohl splatit zůstatek úvěru, pokud byste se dostali do výchozího stavu a zablokovali. Ale protože uzavřené domy jsou často prodávány za „slevu“, věřitelé chtějí nárazník ve výši nejméně 20%. Jinými slovy, chtějí si být jisti, že mohou získat zpět peníze, které vám půjčili, pokud je třeba dům prodat za nižší cenu, než je původní prodejní cena..

To však neznamená, že věřitelé nejsou ochotni psát půjčky, když odložíte méně než 20%. Prostě vám účtují více za oprávnění prostřednictvím služby PMI. Tímto způsobem získáte hypotéku, která minimalizuje jejich riziko při poskytování půjčky. Soukromé hypoteční pojištění je skutečná pojistná smlouva vydaná pojišťovací společností, která těží vašemu věřiteli. Pokud se váš domov dostane do uzavření trhu a věřitel není schopen získat zpět nevyrovnaný zůstatek prodejem domu, pojišťovna, která vydala váš PMI, zaplatí věřiteli rozdíl.

PMI se nazývá „soukromý“, protože je nabízen pouze soukromým společnostem, nikoli vládním agenturám nebo veřejným hypotékám. Veřejné programy, jako jsou hypoteční programy FHA a VA, mají své vlastní hypoteční pojištění, ale je provozováno jinak a interně spravováno. Jedním pozoruhodným rozdílem mezi PMI a hypotečním pojištěním spojeným s mnoha půjčkami FHA a VA je však to, že tyto úvěry nikdy nevyprší. Jinými slovy, budete pokračovat v placení hypotečního pojištění u úvěrů FHA a VA, i když poměr vaší půjčky k hodnotě klesl pod 80%.

Kdo potřebuje soukromé pojištění hypotéky?

Obecně platí, že pokud je váš poměr LTV menší než 80%, máte jasno. Pokud však máte špatný úvěr nebo jste jinak považováni za vysoké riziko pro věřitele, může se od vás vyžadovat, abyste nosili PMI, i když máte poměr půjčky k hodnotě 70%, 60% nebo dokonce 50%..

Můžete být považováni za „vysoce rizikové“, pokud jste v nedávné době prodali více domů, byli zabaveni, nebo pokud máte nestabilní nebo nezdokumentovaný příjem. To by však mělo být jasně uvedeno ve vašich dokumentech o půjčce, a pokud si nejste jisti, jak to funguje, před podepsáním smlouvy o půjčce obdržíte jasnou odpověď od svého vedoucího půjčky..

Jak se vyhnout placení soukromého pojištění hypotéky

Nejlepším způsobem, jak se vyhnout placení PMI, je to, že jej nezačnete s půjčkou! Pokud kupujete nový domov, ale nebudete mít významnou zálohu, požádejte svého půjčovatele o návrhy, jak se vyhnout PMI.

V minulosti byla oblíbenou variantou hypotéka 80-10-10 nebo piggyback, která použila kombinaci druhé hypotéky nebo půjčky na vlastní kapitál a vaší zálohy ke snížení poměru půjčky k hodnotě primární hypotéky. To může být stále k dispozici prostřednictvím některých věřitelů dnes.

Ale pokud již máte hypotéku, která má PMI, máte dvě možnosti, jak ji odstranit:

1. Splňte poměr půjčky k hodnotě

Pokud se vaše půjčka blíží hranici 80% nebo jakémukoli limitu, který vám věřitel stanovil v počátečních hypotečních dokladech, půjčitel PMI automaticky odstraní. V praxi většina věřitelů čeká na 78%, ale pokud zavoláte a zeptáte se, odstraní jej dříve.

Protože váš věřitel vypočte LTV z původní kupní ceny, budete muset sledovat aktuální tržní hodnotu vašeho domova. Jinými slovy, pokud váš domov zvýšil hodnotu, můžete získat profesionální ocenění a předložit jej věřiteli jako důkaz, že hodnota se zvýšila.

Zatímco profesionální hodnocení obvykle stojí několik set dolarů, může to být dobře vydělané peníze, pokud vás dostane z placení PMI několik měsíců nebo let dříve, než byste jinak měli.

2. Refinancování hypotéky

Před refinancováním hypotéky porovnejte náklady s měsíčními úsporami. Také se ujistěte, že porovnáváte jablka s jablky. Jinými slovy, pokud vám zbývá 25 let na vaší aktuální půjčce, požádejte věřitele o kotaci na 25letou hypotéku na vaši aktuální částku zůstatku úvěru a podívejte se, jak se čísla sčítají.

Pokud váš současný úvěr vyžaduje PMI a nový by to neudělal, a pokud se také kvalifikujete pro nižší úrokovou sazbu, bude pravděpodobně mít smysl refinancování. Řekněme například, že vaše současná půjčka vyžaduje poměr půjčky k hodnotě 70%, než budete moci přestat platit PMI, a váš současný poměr půjčky k hodnotě je 75%.

Pokud se váš kredit od doby, kdy jste zažádali o původní hypotéku, zlepšil, je možné, že budete moci refinancovat novou hypotéku, kde je limit pro PMI 80%. To znamená, že nemusíte platit PMI novou hypotékou.

Ale abyste zjistili, zda vám toto refinancování skutečně ušetří peníze, podívejte se, jak dlouho trvá, než vám vrátí vaše závěrečné náklady prostřednictvím měsíčních úspor, a ujistěte se, že budete v domě tak dlouho. Znovu, a to nelze přeceňovat, ujistěte se, že porovnáváte jablka s jablky, když kontrolujete úvěrové nabídky: nová výpůjční lhůta a zůstatek musí být stejné jako to, co je na vaší aktuální hypotéce.

Závěrečné slovo

Placení soukromého hypotečního pojištění je často nezbytným nákladem, pokud si chcete koupit dům bez výrazné zálohy. Musíte však porozumět podmínkám vaší současné hypoteční smlouvy a vypočítat poměr půjčky k hodnotě, abyste se vyhnuli platbě déle, než je nezbytně nutné.

Navíc vědět, kdy a jak odstranit PMI, sníží váš měsíční hypoteční účet. Postupujte podle výše uvedených tipů a při příštím podání žádosti o hypotéku, ujistěte se, že rozumíte pravidlům PMI a požádejte o vysvětlení před podepisování.

Platíte soukromé hypoteční pojištění? Jaké jsou některé kroky, které podnikáte, abyste jej odstranili ze svého hypotečního úvěru?