Jak si vybrat termín hypotéky na bydlení

Podle MBA bylo v červnu 2012 15% všech hypoték určených na refinancování majitelů nemovitostí pro netradiční podmínky, zatímco pouze 2% hypoték na nákup domů byly pro netradiční úvěrové podmínky. Ve skutečnosti 85% z úvěrů na nákup byly půjčky s pevnou sazbou na 30 let.

Pokud uvažujete o refinancování, může být atraktivní netradiční hypoteční doba 20, 10 nebo lichý termín 17 nebo 23 let, protože můžete splácet svůj úvěr na konkrétní datum, jako je odchod do důchodu nebo co by byly datum výplaty původní 30leté půjčky.

Možnosti výpůjčního období

Podmínky úvěru na míru jsou k dispozici, dokud existují hypoteční úvěry, zejména od malých komunitních bank a družstevních záložen. V dnešní době někteří z větších poskytovatelů hypotečních úvěrů skočili do nabídky individualizovaných hypotečních úvěrů. Například Quicken Loans intenzivně inzeruje svůj program „VAŠE“, který umožňuje vypůjčovatelům zvolit si výpůjční dobu od 8 do 30 let s pevnou sazbou. Tyto půjčky jsou k dispozici za 25 000 až 417 000 USD. Pokud jste majitelem domu, můžete refinancovat až 95% své domovské hodnoty, a pokud jste kupující, můžete si koupit dům se zálohou až 5%.

Zatímco obvyklé podmínky, například 7 nebo 17 let, nejsou vždy k dispozici od větších finančních institucí, někteří věřitelé, jako je Chase Hypotéka, nabízejí půjčky s pevnou sazbou na 10, 15, 20, 25, 30 a 40 let.

Kratší úvěrové podmínky a alternativní úvěrové podmínky se v posledních letech staly populárnější ze dvou důvodů: Zaprvé, extrémně nízké úrokové sazby činí měsíční splátky z kratších hypoték dostupnější pro dlužníky. Zadruhé, recese a děsivá míra nezaměstnanosti přiměly mnoho spotřebitelů k tomu, aby přijali koncept eliminace veškerého dluhu, včetně hypoték..

Proč zvolit alternativní úvěrový termín?

Existuje několik důvodů, proč byste si mohli vybrat alternativní termín půjčky:

• Menší zájem. Kratší podmínky úvěru bývají spíše populární u refinancujících majitelů domů než kupujících. Důvodem je to, že tito majitelé domů splácují zůstatek svých půjček několik let a chtějí zůstat na dobré cestě, aby splatili svůj domov v původním časovém rámci své první půjčky - obvykle 30 let. Pokud máte 30letou hypotéku a platíte 11 let, možná nebudete chtít refinancovat další 30letou půjčku, protože to znamená, že budete platit úroky a splácet hypotéky mnohem delší dobu. Můžete ušetřit tisíce dolarů v úrokových platbách s kratší výpůjční lhůtou a použít tyto peníze na jiné investice.
• Pohodlné datum výplaty. Kromě toho, že se chcete držet svého hypotečního plánu, možná budete chtít zvážit jinou dobu půjčky, aby se datum výplaty hypotéky shodovalo s datem odchodu do důchodu nebo když vaše dítě začne chodit na vysokou školu. Někteří refinanční majitelé domů chtějí, aby jejich nová půjčka skončila, když skončí jejich původní půjčka, a proto by se měli přesunout na 20letou hypotéku, pokud měli současnou půjčku 10 let.
• Rozpočtová omezení. Kupující i majitelé domů si možná budou chtít vybrat přizpůsobenou výpůjční lhůtu, aby našli co nejlepší shodu mezi jejich rozpočtem na bydlení a jejich hypoteční dobou. Například, pokud jsou platby příliš vysoké na 15letou půjčku, mohou být dostupné za 20letou půjčku, i když je úroková sazba o něco vyšší.

Jak si vybrat úvěrový termín

Ať už jste kupující nebo refinanční majitel domu, vaše rozhodnutí o úvěrové lhůtě by mělo být učiněno v souvislosti s finančním plánem. Rozhodněte se, kolik si můžete dovolit utratit za svou měsíční splátku hypotéky, než začnete s věřitelem diskutovat o možnostech půjčky. I když vám půjčovatel řekne, že máte nárok na větší hypotéku nebo na krátkodobější půjčku, můžete mít jiné způsoby, jak byste raději utratili své peníze.

Dále se zamyslete nad tím, jak dlouho chcete zůstat doma a jaké budou vaše budoucí výdaje na děti, vysokou školu nebo důchod. I když plánujete prodat svůj dům do pěti až sedmi let a chcete si udržet nízké měsíční platby, pamatujte, že s krátkodobější půjčkou budete stavět kapitál rychleji, a proto při prodeji získáte větší zisk.

Porovnání úvěrových funkcí

Možnosti půjčky byste měli porovnat několika způsoby:

• Úrokové sazby a poplatky. Někteří věřitelé nabízejí alternativní úvěrové podmínky za vyšší poplatek než standardní úvěrové podmínky, takže se ujistěte, že víte, kolik musíte zaplatit, než se rozhodnete pro specializovaný úvěr. Úrokové sazby jsou u krátkodobějších úvěrů nižší, ale rozpětí mezi nimi se mění tak často, jak se mění sazby hypoték. Rozdíl mezi 30letou a 15letou půjčkou je obvykle větší než rozdíl mezi 20letou a 15letou půjčkou. Váš věřitel může účtovat stejnou úrokovou sazbu pro 20letou a 23letou půjčku, proto se před rozhodnutím, která pro vás bude pracovat, porovnejte všechny možné podmínky půjčky..
• Amortizace. Váš věřitel může připravit amortizační tabulky pro různé úvěrové podmínky a sazby, aby vám ukázal jistinu a úrok v různých bodech vaší půjčky. S kratší výpůjční lhůtou začnete splácet jistinu rychleji; během prvních několika let 30leté hypotéky s pevnou sazbou jsou však vaše platby téměř výhradně úroky. Amortizační tabulka vám ukáže, o kolik méně byste platili v zájmu, pokud se rozhodnete pro kratší dobu půjčky.
• Měsíční platby. Vaše měsíční platby se velmi liší v závislosti na vaší výpůjční lhůtě. Obvykle jsou vaše hypotéka a splácení úroku vyšší u krátkodobější půjčky, ale protože úrokové sazby jsou u těchto hypoték nižší, nemusí být platba tak vysoká, jak si myslíte.

Zvažte hypotéku 200 000 USD porovnáním 30letých a 10letých úvěrových podmínek. Při 30leté hypotéce s pevnou úrokovou sazbou na 3,37% by vaše měsíční jistina a úrok činily 884 USD, zatímco u 10leté půjčky s pevnou úrokovou sazbou na 2,75% by vaše měsíční jistina a úroky činily 1 908 $.

Po pěti letech by zůstatek úvěru na 30leté půjčce při této sazbě činil 178 610 USD oproti 105 193 dolarům na 10letou půjčku. Ušetřili byste 89 280 $ v úrokových platbách výběrem 10leté hypotéky kvůli nižším úrokovým sazbám v kratším období hypotéky.

Pamatujte, že zatímco placení méně úroků je dobrá věc, a zkrácení vaší výpůjční lhůty vám umožní splácet hypotéku rychleji, váš odpočet daně z úroků z hypotéky se sníží a nakonec zmizí. Pokud zvolíte kratší výpůjční dobu, nezapomeňte plánovat potenciálně vyšší daně.

Závěrečné slovo

Při výběru výpůjční lhůty nezapomeňte zvážit důležitost dalších finančních cílů, jako je splácení dluhu na kreditní kartě nebo studentské půjčce a úspory na vysoké škole nebo odchodu do důchodu. Nezapomeňte také, že potřebujete, aby se příjmy kvalifikovaly pro vyšší splátky úvěru spojené s kratší dobou půjčky, takže nemusí být schválena krátkodobá půjčka, pokud váš poměr dluhu k příjmu nezapadá do pokyny věřitele. Cíle splácení hypotéky můžete vždy dosáhnout tím, že dobrovolně zaplatíte navíc jistinu.

Jak dlouho je vaše hypoteční úvěr? Přejete si, abyste si vybrali jiný termín?