Měli byste si koupit Starter Home jako první kupující domů?

Pokud jste v této pozici, klíčem k tomu, abyste jednoho dne vlastnili svůj vysněný dům, by mohlo být koupi domu, který právě teď není vaším vysněným domem. Tím, že svůj první dům koupíte za levný „startovací dům“, můžete si vybudovat kapitál, který můžete vydělat na koupi „navždy domů“ několik let po silnici.

Koupě starterového domu je běžnou strategií pro první kupce domů, kteří se snaží proniknout na trh s bydlením. Někteří odborníci však varují, že to není správné rozhodnutí pro všechny. V závislosti na vaší situaci může být lepší pokračovat v pronajímání a šetřit peníze, dokud nebudete připraveni se vrhnout na svůj navždy domov.

Zde je, co potřebujete vědět o kladech a záporech nákupu startovacího domu a jak se rozhodnout, zda je pro vás ten pravý krok.

Druhy Starter Homes

Startovací dům potřebuje pouze jednu klíčovou funkci: ceníková cena, která je výrazně pod průměrem ve vaší oblasti. Do této kategorie patří několik typů domů, včetně:

Připojené domy

Jakýkoli dům s připojenou jednotkou, který sdílí alespoň jednu zeď s jiným domem, bude pravděpodobně stát méně než samostatný dům. Tato kategorie zahrnuje byty, měšťanské domy, družstva (forma cohousing) a dvojdomy, například polovinu duplexu.

Malé domy

Některé samostatné domy jsou ceny podprůměrné, protože jsou pro většinu rodin příliš malé. Vzhledem k průměrné velikosti nových amerických domů na 2 266 čtverečních stop, lze podle amerického sčítání lidu Bureau of Bureau, domy až 1500 metrů čtverečních považovat za malé domy. Nejextrémnějšími příklady jsou malé domy, které nemají více než 400 čtverečních stop prostoru a stojí mnohem méně než obyčejné domy.

Fixer-Uppers

Ostatní domy se prodávají za méně než průměr, protože nejsou v nejlepším stavu. Nákup jednoho z těchto upper-upers a sprucing to může být skvělý způsob, jak vybudovat kapitál, zejména pokud jste schopni provést opravy sami. Renovace a oprava fixátoru však vyžaduje hodně práce a často i spoustu peněz, takže si před provedením domu jako je tento váš první nákup domů musíte pečlivě promyslet..

Domy v méně žádaných oblastech

Konečně, některé domy jsou ceny podprůměrné kvůli jejich umístění. Méně žádoucími lokalitami jsou čtvrti s vysokou kriminalitou, oblasti s předměstskými školními obvody a příměstské domy s dlouhou dojížďkou do města. V závislosti na vaší situaci však tato „nežádoucí“ místa nemusí být pro vás problémem. Například školní čtvrť nezáleží na tom, jestli nemáte děti a neplánujete mít brzy, a zdlouhavé dojíždění není problém, pokud jste na volné noze, která pracuje z domova.

Výhody Starter Homes

Hlavní výhodou koupě startovacího domu je to, že vám pomůže dostat nohu do dveří realitního trhu. Když si koupíte dům, část každé měsíční splátky hypotéky jde na vybudování vlastního kapitálu - to je podíl nemovitosti, která patří vám. Pár let po silnici můžete dům prodat, vydělat peníze v tomto kapitálu a dát ho na nákup vašeho navždy domova.

Zde jsou některé z konkrétních věcí, které vám koupí startovacího domu pomůže.

1. Peníze za rostoucí ceny

Budování vlastního kapitálu v domě obvykle trvá dlouho. Když poprvé začnete splácet hypotéku, většina z každé platby jde směrem k úrokům z půjčky, pouze malá část směřuje do vlastního kapitálu. Pokud však žijete na horkém trhu s bydlením, kde ceny neustále rostou, je to jiný příběh. Od prvního dne, kdy jej koupíte, se hodnota vašeho nového startovního domu zvýší a spolu s ním se zvýší i váš kapitál.

Studie GOBankingRates z roku 2018 identifikovala 20 amerických měst, kde ceny domů v předchozím roce vzrostly o více než 10%. Pokud budou ceny nadále růst stejným tempem, mohl by dům v hodnotě 200 000 USD zakoupený v jednom z dnešních měst za pět let stát přes 322 000 dolarů. To by vám dalo dalších 122 000 dolarů na nákup vašeho domu navždy.

Pokud žijete na jednom z těchto horkých trhů s bydlením, je koupě starterového domu vaší nejlepší šancí dostat se do přízemí a dát ty rostoucí ceny, aby pro vás pracovaly. Pokud sedíte na vedlejší koleji a počkáte, až si můžete dovolit svůj vysněný domov, existuje riziko, že prudký nárůst cen domů překoná růst vašich příjmů, takže váš sen zůstane mimo dosah..

2. Využijte nízké úrokové sazby

Od září 2018 byla podle Bankrate průměrná úroková sazba pro 30letou hypotéku 4,9%. To je vyšší než před rokem, ale podle historických standardů je stále relativně nízká.

Koupě starterového domu vám nyní dává šanci stát se majitelem domu a začít budovat kapitál, i když je stále poměrně cenově dostupný. Pokud budete čekat několik let na koupi vašeho domu navždy, ceny mohou být mnohem vyšší a váš domov snů už nemusí odpovídat vašemu rozpočtu..

3. Ušetřete na nákladech

Startovací domy nejsou jen levnější; oni jsou také levnější vlastnit. Některé typy výdajů jsou nižší s domovem startéru, včetně:

Dane z nemovitostí. Výše daně z nemovitosti, kterou obvykle platíte, závisí na hodnotě nemovitosti. Čím levnější je váš dům, tím menší je váš daňový účet.
Účty. Protože startovací domy jsou obvykle menší než průměr, stojí méně tepla a chladu. To vám pomůže ušetřit na účtech.
Údržba. Pokud si nekoupíte fixační svršek, bude mít váš startovací dům pravděpodobně nižší náklady na údržbu. Je to proto, že budete mít jednoduše méně místa na údržbu: menší střecha, menší dvůr a menší místnosti.

Peníze, které na tyto výdaje ušetříte, mohou jít do vašeho domovského fondu a jsou připraveny vám pomoci s nákupem domu navždy.

4. Prodejte, až budete připraveni

Až přijde čas prodat svůj startovací dům, můžete si být jisti, že kupce rychle najdete. Po startovacích domech je vždy spousta poptávky, protože jsou tak oblíbenou volbou pro první kupce domů.

Podle Trulie způsobila konkurence o snižující se zásobu startovacích domů průměrnou katalogovou cenu těchto domů mezi lety 2017 a 2018 téměř o 10%. Pokud tento trend bude pokračovat, neměli byste mít problémy s prodejem startovacího domu po několika letech pro čistý zisk.

Nevýhody Starter Homes

Navzdory výhodám není nákup starterového domu bez přemýšlení. Při jakémkoli nákupu domů se vyskytují některé problémy, plus několik dalších problémů, které se týkají domovů pro začátečníky.

1. Vyšší náklady než pronájem

Ačkoli začátečníky jsou levnější než větší domy, stále stojí více než mnoho nájemných. Podle Trulia by hypoteční splátky průměrného startovního domu v roce 2018 spotřebovaly více než 40% průměrného příjmu prvního kupujícího. Kromě toho, vlastnictví domu přichází s náklady, které nájem ne, jako jsou daně z majetku, údržba, pojištění majitelů domů a možná vyšší náklady na dopravu, pokud se přesunete na předměstí a najdete dům, který si můžete dovolit.

Sečtěte všechny tyto výdaje a měsíční náklady na vlastnictví startovacího domu by mohly být o něco více, než kolik byste zaplatili za pronájem domu podobné velikosti. Možná bude lepší pokračovat v pronajímání a investování dalších peněz, abyste je mohli později vložit do svého domu navždy.

2. Omezené možnosti

Vysoká poptávka po domovech pro začátečníky znamená, že při nákupu jednoho nedostanete mnoho možností. Trulia podotýká, že i když ceny za startovní domy rostly, jejich kvalita klesla. Průměrný dnešní startovací dům je menší, starší a pravděpodobně bude potřebovat opravu, než tomu bylo před šesti lety.

Je také těžké najít startovací domy v nejžádanějších čtvrtích. Zakoupením jednoho vás můžete vytlačit na předměstí daleko od své práce a vašich přátel. To by zase mohlo přispět k mnohem delší dojíždění a možné sociální izolaci, což jsou dva hlavní zdroje neštěstí.

3. Riziko poklesu cen

Jak se ukázalo, krach nemovitostí v letech 2007 až 2008, hodnoty nemovitostí mohou klesat i stoupat. Pokud trh s bydlením poklesne brzy poté, co si zakoupíte svůj startovací dům, najednou by se mohlo stát, že uvíznete v domě, který stojí za méně, než jste za něj zaplatili..

Pokud k tomu dojde, váš startovací dům by se mohl proměnit ve váš domov „v dohledné budoucnosti“. Místo toho, abyste jej prodali za účelem zisku a obchodovali až do svého navždy domova, byste mohli skončit tím, že tam budete muset zůstat, dokud se trh neobnoví. Naštěstí stále vysoká poptávka po domovech pro začátečníky znamená, že nemusíte čekat, dokud lidé žijí ve větších domech.

4. Dane z kapitálových výnosů

Když si koupíte startovací dům, pravděpodobně v něm budete žít nejméně několik let, než se obchodujete. Někdy vám však život hodí kouli. Například vaše práce vás možná přenese do jiného města a musíte se přestěhovat. Nebo možná najednou zjistíte, že máte dítě, a váš domov pro začátečníky je nyní pro vaši rostoucí rodinu příliš malý.

Bohužel, pokud budete muset rychle začít prodávat svůj startovací dům, mohli byste čelit prudkému daňovému účtu. Normálně, když prodáváte své primární bydliště, můžete vydělat až 250 000 dolarů na zisku, nebo 500 000 dolarů na manželské páry, aniž byste museli platit daň z kapitálových výnosů. Tato výjimka se však vztahuje pouze na dům, ve kterém jste žili nejméně dva z posledních pěti let. Pokud tedy existuje šance, že nebudete moci svůj startér nechat doma po dobu nejméně dvou let, nemusí být jeho koupě za to riziko.

Faktory, které je třeba zvážit

Koupě starterového domu není univerzálním řešením pro všechny. To, zda je pro vás to pravé, záleží na vašem životním stylu, umístění a financích. Pokud uvažujete o koupi starterového domu, je třeba zvážit několik faktorů.

1. Váš rozpočet

Než se rozhodnete pro nákup domů, musíte zjistit, kolik domu si můžete dovolit. Chcete-li to zjistit, podívejte se na všechny náklady na nákup domu, nejen na zálohu. Odborníci, jako je Neale Godfrey z Forbes a Julie Park, realitní agent, s nímž hovořili americké zprávy a zprávy z celého světa, varují, že první kupci domů často podceňují náklady na uzavření a další výdaje spojené s vlastnictvím domu, jako například:

Daň z nemovitostí
Údržba, opravy nebo renovace (zejména pokud kupují fixační svršek)
Pojištění majitelů domů
Utility
Péče o dvůr
Stěhovací náklady
Náklady na dopravu (pokud se pohybují z města na předměstí závislá na autě)

To je mnoho faktorů, které je třeba zvážit, ale existují nástroje, které mohou pomoci. Nejprve se obraťte na kalkulačku dostupnosti domů, jako je tato od NerdWallet. Sleduje váš příjem, další dluhy, umístění a zálohu a zjistí, kolik můžete utratit za dům, aniž by došlo k přetížení vašeho rozpočtu. Stránka má také nástroj, který vám pomůže vypočítat vaše náklady na uzavření.

Chcete-li vypočítat náklady na dopravu, podívejte se na index dostupnosti H + T. Ukazuje, jaké procento jejich obyvatel v určité oblasti obvykle utratí za bydlení a dopravu. Může také poskytovat podrobnosti, jako je průměrný počet aut na domácnost a průměrné náklady na vlastnictví automobilu. To je zvláště užitečné, pokud porovnáváte domy v různých oblastech.

Chcete-li odhadnout náklady na přesun, vyzkoušejte kalkulačku Moving Cost Calculator z webu Moving.com. Může ukázat přibližné náklady na přesun na základě umístění, velikosti domu a služeb. A konečně, abyste zjistili své celkové náklady na vlastnictví, podívejte se na kalkulaci domácích nákladů ze seznamu Angie's List. Pokud zadáte cenu domů, podrobnosti o hypotečním úvěru a umístění, může vám poskytnout odhad nákladů, jako jsou poplatky za energie, majetkové daně, pojištění a opravy..

2. Váš místní trh s nemovitostmi

Jakmile budete vědět, jaké by to stálo každý měsíc vlastnit dům, můžete rozbít některá čísla, abyste viděli, jak to ve srovnání s náklady na pronájem a které pravděpodobně budou z dlouhodobého hlediska přínosem pro vás. Zde je několik otázek:

Jak se nájemné porovnává s nákupem? Pokud v současné době pronajímáte dům, sčítejte částku, kterou právě utratíte - včetně pronájmu, pomůcek a dopravy - a budete bydlet tam, kde žijete. Pak to porovnejte s celkovou částkou, kterou byste strávili každý měsíc, pokud jste si koupili domov pro začátečníky. Pokud nyní neplatíte nájemné nebo se stěhujete do jiné oblasti, můžete se podívat na náklady na pronájem ve vámi vybrané čtvrti na Trulia.
Ceny domů rostou nebo padají? Pokud ceny domů ve vaší oblasti rostou, koupě starterového domu dnes může být dobrou investicí, protože jej pravděpodobně můžete za pár let prodat za účelem zisku. Pokud však padají, je tu velká šance, že peníze, které jste vložili do svého startovacího domu, nedostanete, když je čas prodat. Může být lepší počkat, až trh skončí, takže si můžete kupovat na cestě nahoru. Chcete-li zjistit, jakým způsobem jsou ceny domů ve vaší oblasti trendy, jděte na Zillow a podívejte se na umístění vašeho současného domu nebo možného startovního domu, který chcete koupit. Klikněte na „Zestimate history and details“, abyste viděli, jak se hodnota vašeho domu a obecné ceny domů v této oblasti v posledních několika letech změnily, a jak se mohly změnit v příštím roce..
Rostou nebo klesají úrokové sazby? Pokud jsou úrokové sazby na vzestupu, koupě domu vám nyní dává šanci získat hypotéku, zatímco jsou stále relativně nízké. Pokud však padají, můžete ušetřit peníze čekáním o něco déle.
Co byste mohli vydělat investovat své peníze jinde? I když ceny domů rostou, startovací dům nemusí být nutně tou nejlepší investicí, kterou byste mohli udělat. Pokud je pronájem mnohem levnější než nákup, můžete udělat lepší pronájem a investovat další peníze někde jinde. Podívejte se na současné výnosy nízkorizikových investic, jako jsou CD, státní cenné papíry a fondy komunálních dluhopisů. Pak pomocí investiční kalkulačky, jako je tato od Bankrate, zjistěte, kolik byste mohli s jednou z těchto investic vydělat v příštích několika letech. Pokud je to více než částka, kterou váš domovský dům bude pravděpodobně růst, hodnota pronájmu a spoření je lepší smlouva.

3. Vaše současné potřeby

Podle definice je startovní dům takový, ve kterém neočekáváte dlouhodobý život. Takže vaše nemusí být dostatečně velké pro šest dětí, které očekáváte, že budou mít nějaký den, nebo být v sousedství s nejlepšími školami pro tyto děti. Musí to však být místo, kde byste mohli v příštích několika letech žít šťastně.

Jedním z nejdůležitějších faktorů je umístění. Domy v centru města nebo v jeho blízkosti jsou obvykle dražší, zejména pokud jsou v luxusních nebo moderních čtvrtích. Přesun na předměstí vám poskytne více místa pro váš dolar bydlení, ale to nutně neznamená, že je to dobrý nápad. Pokud absolutně milujete svou současnou čtvrť - nebo pokud nenávidíte myšlenku dlouhého dojíždění - budete šťastnější v tom sousedství, i když to znamená pokračovat v pronájmu, dokud nebudete moci ušetřit více peněz..

Další možností je zůstat v blízkosti centra města, ale vybrat si menší dům, například byt nebo městský dům. Opět je to otázka toho, co je pro vás nejdůležitější. Pokud máte rádi, že jste v centru města a žijete v autě bez životního stylu, může být byt v městské části dobrou volbou. Pokud však chcete z příštího domu, je dvůr, kde můžete zasadit zahradu nebo nechat svého psa pobíhat, byt pro vás nebude vhodný..

4. Vaše plány do budoucna

Podle příběhu z USA z roku 2015 o domovech pro začátečníky odborníci obecně souhlasí s tím, že není dobrý nápad koupit dům, pokud neočekáváte, že v něm budete žít nejméně pět let. To znamená, že před nákupem musíte zvážit nejen svůj současný životní styl, ale také své plány do budoucna.

Například, pokud máte v plánu vychovat rodinu jednou, přemýšlejte o tom, jak brzy chcete začít. Malá chalupa s jednou ložnicí by mohla vypadat jako ideální domov pro vás nebo vás a vašeho manžela. Pokud však existuje šance, že tam vychováváte děti, pravděpodobně budete potřebovat více místa - a to znamená více peněz.

Podobně, pokud již máte alespoň jedno dítě, zvažte místní školský systém. Pokud vaše dítě bude chodit do školy, když jste ve vašem domovském domě, musí to být v oblasti s dobrými školami, což také zvýší cenu. To je něco, co musíte vzít v úvahu při určování relativních nákladů na nákup a pronájem.

Pokud jsou vaše plány do budoucna ve vzduchu, nemusí být koupě domu právě teď dobrým nápadem. Například, pokud pracujete ve společnosti, která by vás mohla najednou přesídlit po celé zemi s výpovědí pouze pár měsíců, nedává vám to moc času na prodej vašeho domu. Dalo by se nakonec skončit se ztrátou a pokud by to bylo méně než dva roky od koupě domu, mohli byste dokonce dlužit daně z kapitálových výnosů.

Tipy pro koupi Starter Home

I když jste si jisti, že zakoupení startovacího domu je pro vás tím správným krokem, je nejlepší postupovat opatrně. Udělejte si čas na plánování nákupu a najděte správný startér domů ve správném sousedství za správnou cenu.

Zde je několik tipů odborníků na nákup starterového domu.

1. Napřed

Když si koupíte startovací dům, nezapomeňte, že jej plánujete prodat a nakonec pokračovat. Než si dům koupíte, měli byste mít představu o tom, jak dlouho tam chcete žít a co s ním plánujete, když se odstěhujete.

Prodáte dům nebo si jej pronajmete a stanete se pronajímatelem? Dozvíte-li se to předem, pomůže vám strategická rozhodnutí o tom, které okolí si vybrat a jak dům udržovat. Například, pokud máte v úmyslu prodat nakonec, budete chtít vybrat projekty na zlepšení domova, které přidanou hodnotu pro budoucí kupce. Pokud si ji pronajímáte, můžete si vybrat povrchové úpravy, které v budoucnu vyžadují méně údržby.

2. Získejte předběžný souhlas

Hypoteční půjčovatelé doporučují seřazení vaší půjčky na bydlení dříve, než začnete nakupovat dům. Proces schvalování hypotéky může trvat dlouho a nechcete riskovat, že vám bude chybět perfektní domov, zatímco se snažíte zajistit financování. S předběžným schvalovacím dopisem od známého místního hypotečního půjčovatele budete pro prodávajícího mnohem přitažlivější, čímž zvýšíte pravděpodobnost, že váš ideální startér bude doma, jakmile jej najdete.

3. Vyberte správné sousedství

Protože v tomto domě budete bydlet nejméně pět let, je důležité vybrat místo, které odpovídá vašim potřebám. V závislosti na vašem životním stylu to může znamenat blížící se sousedství v centru města nebo příměstské umístění vhodné pro rodiny s dětmi..

Dalším faktorem, který je třeba zvážit, je, zda se okolí v několika letech bude líbit budoucím kupujícím nebo nájemcům. Dům na žádoucím místě bude mnohem jednodušší prodat nebo pronajmout, až budete pokračovat.

4. Držte se svého rozpočtu

Odborníci varují před přílišným utrácením za startovní dům. Je snadné se sundat z nohou u velkého domu s báječnou výbavou, ale hlavním bodem koupě starterového domu je to, aby byl cenově dostupný. Přílišné napínání vašeho rozpočtu by nyní mohlo poškodit vaše kreditní skóre, což vám ztěžuje získání hypotéky, když jste připraveni koupit si navždy domov.

5. Věnujte pozornost výdajům

Když se snažíte zjistit, zda startovací dům odpovídá vašemu rozpočtu, nedívejte se jen na jeho cenu. Nezapomeňte zohlednit náklady na uzavření a náklady na vlastnictví, jako jsou daně z údržby a majetku. Zvažte zejména náklady na opravy a renovace, pokud kupujete fixační svršek. Než dokončíte opětovné zapojení domu, přidáte druhou koupelnu a znovu vybavíte kuchyň, mohlo by to nakonec stát tolik, kolik byste strávili nákupem svého navždy domů hned za netopýrem..

6. Získejte důkladnou inspekci

Domácí inspekce je klíčovou součástí procesu nákupu domů. Pokud je to možné, doprovázejte domácího inspektora a dělejte si poznámky, abyste měli jasnou představu o tom, v jakém stavu je dům. To vám pomůže zjistit, zda budete muset vyměnit něco velkého, jako je střecha nebo pec, v době, kdy vlastníte dům. Pokud zjistíte, že všechny hlavní systémy jsou na jejich poslední části, požádejte prodejce, aby snížil cenu, aby nahradil náklady na jejich výměnu..

7. Buďte flexibilní

Neočekávejte, že váš startovací dům bude mít vše na vašem seznamu přání. Koneckonců tam nebudeš žít navždy. Zjistěte, co je pro vás naprosto nezbytné, například správné umístění nebo dvorek, a buďte ochotni na kompromisu odpočinout. Nezapomeňte také, že pokud dům obecně vyhovuje vašim potřebám, ale postrádá jednu vlastnost, kterou chcete, například garáž nebo palubu, můžete ji vždy přidat. Ujistěte se, že zjistíte, kolik navíc bude stát a faktor, který do kupní ceny, než se rozhodne, zda domov odpovídá vašemu rozpočtu.

8. Nepřiměřujte se

Přestože si můžete svůj startovací dům vylepšit, aby lépe vyhovoval vašim potřebám, odborníci však varují před upgradem příliš daleko. Pokud do svého startovacího domu vložíte příliš mnoho peněz, nemusí se vám při prodeji prodat. Zaměřte se na domácí vylepšení, která vášmu domovu přidají hodnotu a do luxusních kuchyní a koupelen nevkládejte spoustu peněz, které vám nebudou platit zpět.

Závěrečné slovo

Pokud si stále nejste jisti, zda je nákup starterového domu pro vás tím správným krokem, nedělejte to - nebo alespoň nedělejte to hned teď. Koupě prvního domu je velké rozhodnutí a měli byste vzít celou dobu, abyste zvážili své možnosti. Pokračování v pronájmu na chvíli ještě vás nemůže ublížit, ale nákup domu, který neodpovídá vašemu životnímu stylu nebo rozpočtu, je těžkým rozhodnutím vrátit zpět.

A co je nejdůležitější, nekupujte dům jen proto, že máte pocit, že to je to, co byste měli „dělat“ v této fázi vašeho života. To, že koupě domu je pro většinu vašich kolegů tím správným krokem, neznamená, že je to ten pravý krok pro vás. Váš život a okolnosti jsou jedinečné a pouze vy se můžete rozhodnout, zda se stát majitelem domu v tomto okamžiku vašeho života dává smysl. Rozhodování o pronájmu nyní nevylučuje nákup později; trh s bydlením tam bude stále, kdykoli budete připraveni.

Který z nich byste raději dělali: koupte si startovací dům a vyměňte si ho, nebo počkejte, až budete připraveni si svůj domov koupit navždy? Proč?