Měli byste si koupit dům s přítelem? - Co je třeba zvážit

Můj kámoš byl vynalézavější než váš průměrný 20-letý, ale jeho příběh nebyl tehdy atypický. Nebyla ani praxe spoluvlastnictví, kdy dva nebo více neromantických partnerů, jako jsou přátelé nebo spolubydlící, kupují společně primární bydliště. Opravdu, kdyby spolubydlící mého přítele byli více vynalézaví sami, mohli by být přesvědčeni, aby do nákupu vložili nějaký kapitál.

Od té doby se oba praktiky - spoluvlastnictví a pronajímání volných místností v obydlí obývaných majiteli - rozšířily. Zde je podrobnější pohled na to, proč tomu tak je, výhody a nevýhody spoluvlastnictví a na to, co by měli aspirující spolumajitelé zvážit před tím, než se ponoří.

Proč je spoluvlastnictví stále populárnější

Američané odkládají manželství déle než kdy předtím. Podle amerického sčítání lidu Bureau, průměrný věk prvního manželství se zvětšil asi o sedm roků od 1960 k 2016.

Současně, Yardeni Research hlásí, vytváříme nové domácnosti rychlostí, která se od 80. let minulého století nemění. Zpráva společnosti Deloitte Insights z roku 2015 zjistila, že podíl domácností pro jednu osobu se mezi lety 1960 a 2014 více než zdvojnásobil. Vzhledem k tomu, že Američané čekají ještě déle, než spojí uzel nebo ztratí dlouhodobá domácí partnerství, vypadá podíl domácností pro jednu osobu nastavený zvýšit na nadcházející roky.

Od začátku roku 2010 se tyto podmínky kombinovaly s rostoucí ekonomikou a nízkými úrokovými sazbami, které způsobily rozmach bytů ve městech, jako je San Francisco, Denver a Washington, DC Millennials a Gen Zers, kteří se rozhodli nakoupit domy svých vlastních, vloupali se do nově postavených bytových komunit. a starší nájemní bydlení v městských centrech bohatých na vybavení.

Trh s bydlením obývaným majitelem také explodoval. Průměrná cena za prodej domů vzrostla z 222 900 dolarů v prvním čtvrtletí roku 2010 na 331 800 dolarů v prvním čtvrtletí roku 2018, podle Federální rezervní banky v St. Louis. Ocenění bylo ještě výraznější v prosperujících městech. Podle Trulia se střední cena prodeje domů v San Franciscu více než zdvojnásobila z 655 000 USD v lednu 2010 na 1,35 milionu USD v lednu 2018.

Pro miliony nepřipojených tisíciletí a Gen Zers, kteří míří do městských domácností s jedním příjmem, se vlastnictví domů nikdy nezdálo vzdálenější - tím spíše pro ty, kteří se zabývají ochromující úrovní studentských dluhů. Na drahých trzích s bydlením žije mnoho nájemců podle potřeby se spolubydlícími dobře do svých 20 a 30 let a úzkostlivě čekají na den, kdy si mohou dovolit vlastní místo.

Ale ne každý je tak rychlý na sólo. Dokonce i poté, co se jejich finance zlepší, mnoho nájemníků se drží u svých společníků v bydlení nebo si najde nové. Někteří se dokonce rozhodnou koupit nemovitost obývanou vlastníkem společně. Když si jednoduše nemůžete dovolit dům, který chcete, ve svém současném příjmu, je koupě domu s přítelem nebo známým přesvědčivá vyhlídka..

Je to také potenciálně plné nebezpečí. Nezáleží na tom, jak dlouho jste žili se svým bývalým a budoucím spolubydlícím, nákup domu s někým, s kým nejste v legálním domácím partnerství, není něco, co by se mělo rozhodnout lehce.

Výhody nákupu nemovitosti s přítelem

Proč koupit nemovitost s přítelem (nebo dvěma)? Patří mezi nejviditelnější výhody:

1. Dva příjmy jsou lepší než jeden

Na drahých trzích s bydlením mohou mít jednotliví kupující s jedním příjmem - i relativně pohodlným - málo možností. Se dvěma (nebo více) příjmy je mnohem pravděpodobnější, že budete vyhledávat 20% zálohu a dovolit si potenciálně statné splácení hypotéky na další roky.

2. Vlastnictví příjmové nemovitosti se stává realističtější

Pokud plánujete nákup duplexního nebo většího domu s jednou jednotkou s prostorem pro nájemce, pravděpodobně zaplatíte prémii, čímž se majitel domu ještě více dostane mimo dosah jediného příjmu.

3. Kvalifikace hypotéky může být snazší

Věřitelé upisují každého, jehož jméno se objeví na názvu nemovitosti - jinými slovy, zvažují kumulativní příjem skupiny kupujících. Za předpokladu, že průměrné kreditní skóre vaší skupiny je dobré, budete mít téměř jistě snadnější časovou kvalifikaci.

4. Vaše nabídka může být pro prodejce atraktivnější

Díky kombinovaným zdrojům budete mít menší potíže s sestavením větší zálohy nebo zaplacením veškeré hotovosti, pokud to zdroje dovolí. Hotovostní nabídky jsou obvykle pro prodejce atraktivnější.

5. Příležitost k budování vlastního kapitálu

Majitelé domů vytvářejí kapitál s každou splátkou jistiny. Pokud pro vás není život jediného majitele domu realistický, je nákup s přítelem (nebo přáteli) jediným způsobem, jak si vybudovat kapitál ve vlastním vlastnictví.

6. Průběžné výdaje na vlastnictví domu jsou lépe zvládnutelné

Drsné pravidlo platí, že majitelé domů by měli očekávat, že ročně vydělají na údržbu přibližně 1% hodnoty svého domova. Tento podíl může být nižší na drahých trzích s bydlením, kde kupující platí více za metr čtvereční. Jakékoli sdílení nákladů je užitečné.

Nevýhody nákupu nemovitosti s přítelem

Myslíte si, že byste dvakrát přemýšleli o tom, že byste šli do domu s kamarádem nebo ne-romantickým partnerem? Tyto nevýhody vám mohou poskytnout pauzu:

1. Nemovitost je nelikvidní

I při pečlivém odchodu z vaší smlouvy není oddělení vašeho zájmu o společně vlastněný dům něco, co byste mohli dělat přes noc, a prodej celého domu nebo jednotky bude pravděpodobně trvat měsíce.

2. Vaše hypotéka může ovlivnit vaši schopnost kvalifikovat se na jiné půjčky

V případě velké hypoteční půjčky ve své osobní rozvaze může být poměr dluhu k příjmu vyšší, než by si půjčovali půjčovatelé. Pokud se chystáte požádat o jiné formy úvěru - jako je půjčka na auto, kreditní karta nebo osobní půjčka - brzy se zeptejte, zda je ten pravý čas na koupi domu.

3. Nesprávné finance partnera by vás mohly ovlivnit

To je jedno z největších rizik při koupi domu s přítelem. I přes důkladnou due diligence nemůžete ovládat finanční situaci svých přátel. Pokud by se jejich podíl na platbách snížil, mohl by být váš kredit ovlivněn.

4. Stejné vlastnictví může vytvářet nepřátele

V partnerství dvou osob může být 50-50 vlastnictví receptem na napětí nebo bezvýchodné situace. Proto je velmi důležité, abyste se u svého spolumajitele setkali před vlastním nákupem domu. Poslední věcí, kterou chcete udělat, je ohrožení dlouhodobého přátelství.

5. Nerovnoměrné vlastnictví může vytvořit nerovnováhu výkonu

Nerovnoměrné vlastnictví nutně nezaručuje harmonii. Jako menšinový vlastník se můžete cítit ignorován nebo šikanován majoritním vlastníkem nebo majiteli.

6. Nesprávné titulkování může ohrozit váš vklad

Pokud vaše jméno není v názvu domu nebo nejste zákonným vlastníkem podílu na obchodní jednotce, která vlastní dané aktivum, nejste zákonným vlastníkem - i když zaplatíte část hypotéky a obsazujete domov. Jinými slovy, i když jste dobrými přáteli u svého spolu-kupujícího, je nutné, abyste formalizovali dohodu a zajistili právní nárok na nemovitost.

Co zahrnout do spoluvlastnictví nebo smlouvy o provozu

Bez ohledu na to, jak dobře znáte své partnery, musíte svůj zájem chránit dohodou o spoluvlastnictví, která podrobně vysvětluje fungování vaší dohody o vlastnictví. Je to podobné dohodě o soužití, kterou byste podepsali se svým domácím partnerem, i když méně expanzivní. Pokud se rozhodnete vytvořit formální obchodní entitu, jako je vícečlenná LLC, která bude držet aktivum, má provozní dohoda účetní jednotky stejný účinek.

Můžete najít cenově dostupné, obecné dohody o spoluvlastnictví online. NOLO má právní průvodce pro nesezdané páry, které stojí méně než 25 USD a kompilaci právních forem pro malé podniky pod 30 USD. Ujistěte se, že vaše dohoda je v souladu s platnými zákony státu.

Vzhledem k tomu, že vlastnictví nemovitostí je komplikované a vesmír možných problémů, který by mohl nastat, je obrovský, lépe by vám posloužila přizpůsobená spoluvlastnictví nebo dohoda o provozování vypracovaná právníkem v oblasti nemovitostí. Očekávejte, že zaplatíte několik set dolarů nebo více za přizpůsobenou dohodu vypracovanou licencovaným profesionálem, ale je to malá cena, kterou zaplatíte za ochranu takového cenného aktiva.

Vaše spoluvlastnictví nebo provozní smlouva LLC by měla uvádět většinu nebo všechny následující.

1. Struktura vlastnictví

Nejprve budete muset zjistit, zda budete držet spoluvlastnický dům v LLC nebo bez vlastnického práva.

Měli byste se obrátit na svého právníka s nemovitostmi a daňového profesionála za radu, kterou lze uplatnit. To znamená, že mějte na paměti, že vlastnictví společnosti LLC nemusí mít smysl pro nemovitosti, které nepřinášejí příjem. Pravidelné pojištění majitelů domů může stačit k řešení otázek odpovědnosti, které vyvstávají při pravidelném průběhu vlastnictví domu obsazeného majitelem, a držení primárního bydliště v LLC může vyloučit osvobození od usedlosti u vašeho daňového dokladu o majetku.

Pokud vaše skupina plánuje získat jednu nebo více nemovitostí vytvářejících příjmy, řádně strukturovaná LLC vás může ochránit před osobní odpovědností a může nabídnout značné finanční výhody prostřednictvím odpočtů daně z obchodních nákladů. Pro začínající kupce s omezenými hotovostními rezervami je však hlavní úlovek: Věřitelé zřídka vydávají hypoteční úvěry podnikatelským subjektům s malým nebo žádným majetkem a mohou půjčku půjčit - nebo požadovat splacení v plné výši - pokud převedete titul na po nákupu.

Nejjistějším způsobem, jak tomu zabránit, je, aby LLC koupila nemovitost v hotovosti. To je těžké požádat o první kupce s omezenými osobními úsporami - dokonce i pro ty, kteří spojili své síly s více partnery - zejména na drahých trzích. To znamená, že věřitelé obvykle vyžadují větší zálohy na nemovitosti produkující příjmy; Typická je 25% nebo vyšší.

2. Druh vlastnictví

Nezapsaní partneři vlastnění domu obvykle používají jeden z těchto dvou typů vlastnictví:

Společné nájemní právo

Společní nájemci současně získávají stejné podíly na majetku na stejném jednání. Společní nájemci mají práva na přežití, což znamená, že podíl zemřelého společného nájemce přechází při jejich smrti na ostatní společné nájemníky ve stejném měřítku, aniž by procházel prozkoumáním závěti.

Když společný nájemce převede svůj zájem na jinou stranu, dohoda se převede na společný nájem. Společný nájem je běžnější mezi manželskými a nesezdanými domácími partnery než nesouvisející vlastníci.

Společný nájem (TIC)

Nájemní obyčejně je flexibilnější uspořádání umožňující nerovnoměrné vlastnictví a postupné nabytí. Například společný nájem tří osob může vzniknout následovně:

Majitel A a B koupí 50% nemovitosti v lednu roku 1.
Vlastník C poté získá polovinu podílu vlastníka B v lednu roku 5, přičemž majiteli A zůstane 50% podílu a vlastníkům B a C každý po 25%.

Nájemníci obyčejně nemají standardně práva na přežití; zemřelý nájemce společného podílu převádí na svůj majetek a odtud na své dědice. Společní nájemci však mohou dávat přednost partnerství před dědicemi svých členů tím, že do své vlastnické smlouvy zapíší klauzuli „právo prvního odmítnutí“..

3. Pojištění

Standardní pojištění majitelů domů obvykle poskytuje dostatečnou ochranu odpovědnosti u nemovitostí obsazených majiteli, které nevytvářejí příjem. Pokud si však chcete pronajmout nájemce, kteří nejsou majiteli, budete potřebovat další ochranu - obecně, pojištění pronajímatele nebo deštníkové pojištění, v závislosti na povaze vašeho vlastnictví. Podívejte se na Allstate's primer na pojištění pronajímatele a dozvíte se více.

Musíte uzavřít zastřešující pojištění individuálně. Poraďte se s pojišťovacím agentem o tom, co je pro vaši situaci vhodné, a poté do smlouvy napište doložku o minimálním pokrytí pro každého spoluvlastníka.

4. Vlastnický podíl

To platí pouze pro nájemní smlouvy ve společných a podnikových strukturách vlastnictví. V partnerství dvou osob je rozdělení vlastnictví 50–50 uklizené, ačkoli mnoho spoluvlastníků souhlasí s tím, že jednoho partnera určí jako správce nemovitosti nebo osobu odpovědnou za výkonná rozhodnutí o věcech, jako je běžná údržba, opravy a dodržování předpisů..

Ve společnostech LLC a TIC je vlastnictví obvykle úměrné kapitálovým vkladům partnerů nebo jejich podílům na záloze (je-li financována) nebo na výplatě hotovosti (je-li zakoupena přímo). Pokud přispíváte 50% z kupní ceny a každý z vašich dvou partnerů přispívá 25%, budete vlastnit polovinu nemovitosti. Pokud rozdělujete výplatu úvěru v poměru k vlastnickým podílům partnerů, ujistěte se, že každý může zvládnout požadovanou měsíční platbu. (Více k tomu níže.)

5. Odpovědnost za opravy a údržbu

Jak je uvedeno, je rozumné určit bodovou osobu odpovědnou za rozhodování o rutinních opravách a údržbě - doufejme po konzultaci se spoluvlastníky. To platí dvojnásob, pokud plánujete, aby v objektu bydleli nájemníci, kteří nejsou vlastníky. Potřebují vědět, na koho se v případě problémů obrátit.

Budete také chtít identifikovat důvěryhodné strany schopné dokončit tuto práci. Pomáhá mít ve vaší spoluvlastnické skupině handypersona. Pokud tak neučiníte, proveďte průzkum a získejte reference pro poskytovatele služeb třetích stran.

Nakonec budete muset určit, jak zaplatit za nezbytné opravy a údržbu. Rozdělení nákladů podle podílu vlastnictví každého partnera je logické, pokud se nedohodnete na jiném ujednání.

Nezapomeňte si objednat domácí prohlídku, než zavřete. Důkladná odborná inspekce by měla identifikovat většinu hlavních problémů, které by se mohly objevit v prvních několika letech vlastnictví domu, jako je pec nebo ohřívač vody na konci své životnosti..

6. Odpovědnost za vylepšení

Nechcete věřit své osobě údržby, aby jednostranně zadala velké projekty na zlepšení domova. Konec konců, ne všechny projekty na zlepšení domova zvyšují hodnotu dalšího prodeje. V partnerstvích dvou osob je výhodnější systém založený na konsensu, pokud podíl vlastnictví není nerovný. Ve skupinách s více osobami má smysl vážit hlasy vážené vlastnickým podílem.

V ideálním případě nebude sporné hlasování o projektech na zlepšení domova zapotřebí. Ve své spoluvlastnické nebo provozní dohodě určete realistické renovace a projekty zvyšující hodnotu a stanovte harmonogramy jejich dokončení.

7. Odpovědnost za veřejné služby

Logicky může být snazší mít jméno jednoho spoluvlastníka na účtech domovské sítě. Ve své provozní smlouvě je uvedeno, že je povinností této osoby platit účty za elektřinu včas a v plné výši, a že ostatní spoluvlastníci musí platit kompenzaci před každou splatností platby. Protože podíl vlastnictví nekoreluje se spotřebou vody nebo energie, zvažte, zda by každý spoluvlastník musel platit stejný podíl.

8. Správa daní

Určete, jak bude vaše skupina vlastníků řešit odpočty daně z příjmu související s domácím příjmem - nejvýznamněji platby hypotečních úroků a daně z nemovitostí.

Nejprve musíte určit, kteří spoluvlastníci, pokud existují, plánují rozpis svých odpočtů; mnoho daňových poplatníků ne. Ti, kteří plánují podrobně rozdělit položky, se budou muset rozhodnout, jak je rozdělit, ať už úměrně vlastnickým podílem, nebo s tím, že jeden spoluvlastník vezme 100% povolených odpočtů. O tom, co je zde přípustné, se poraďte s daňovým odborníkem.

Pokud je majetek ve vlastnictví obchodního subjektu, budete muset stanovit, jak se rozdělí náklady spojené s bydlením pro účely odpočtu obchodních nákladů. Spoluvlastníci obvykle odečítají své podíly z způsobilých výdajů. Vesmír přípustných obchodních odpočtů může být větší než osobní odpočty související s domácím; můžete například odečíst svůj podíl na pojištění domácnosti a plateb za služby. Ztráta osvobození od usedlosti by však mohla tuto výhodu vyrovnat. Před vypracováním této části vaší dohody se poraďte s daňovým profesionálem.

9. Správa nájemců

Pokud má nemovitost další místnosti nebo jednotky, určete, zda si tyto prostory pronajmete nájemcům, kteří nejsou majiteli, a pokud ano, v dohodě uveďte logiku správy nájemců včetně:

Zřízení samostatného bankovního účtu pro shromažďování a distribuci plateb nájemného a zpracování výdajů souvisejících s nájemcem
Stanovení podílu každého vlastníka na příjmech z pronájmu
Určení kontaktní osoby pro nájemce
Stanovení nájemného (s povolenkami na budoucí zvýšení)
Vypracování standardní nájemní smlouvy pro nové nájemníky (opět s povolenkami na úpravu)
Jak se vypořádat s budoucími rozhodnutími týkajícími se nájemců (například zastavit nájem nevlastníkům)

10. Ukončete strategii

Vaše spoluvlastnická nebo provozní dohoda musí obsahovat jasná a komplexní ustanovení pro vlastníky, aby mohli uzavřít a ukončit dohodu. Tato ustanovení musí zohledňovat scénáře, jako například:

Smrt spoluvlastníka s vůlí nebo bez vůle
Přání spoluvlastníka prodat svůj podíl na nemovitosti
Neočekávané finanční potíže spolumajitele

Pro nesouvisející spoluvlastníky je běžné, že do dohod o spoluvlastnictví zahrnuli ustanovení o „právu na první odmítnutí“. Pokud jeden spoluvlastník zemře nebo se přestěhuje k prodeji svého podílu, dává právo prvního odmítnutí zbývající spolumajitele přednost před dědicem nebo protějšky odcházejícího spoluvlastníka. Mohou se například rozhodnout odkoupit tento podíl dříve, než se dostane na příbuzného.

Tato část vaší dohody by měla také vysvětlit úvahy o situacích, jako jsou:

Když spoluvlastníci mohou ze smlouvy vyjmout problematického partnera
Kolik oznámení musí odcházející spoluvlastník poskytnout před prodejem nebo převodem svého podílu
Posouzení reálné tržní hodnoty domu v rámci přípravy na převod nebo prodej spoluvlastníka (nebo prodej celého majetku)
Příspěvek každého zbývajícího spoluvlastníka v případě výkupu (kupují například zbývající spoluvlastníci v poměru ke svému aktuálnímu podílu na vlastnictví?)

Další úvahy pro spoluvlastníky

Tyto úvahy se nemusí objevit ve vaší spoluvlastnické nebo provozní smlouvě, ale budete je muset pečlivě promyslet, než si koupíte nemovitost s přítelem.

1. Místní nařízení

Některé obce mají obsazovací nařízení omezující počet nepříbuzných lidí žijících ve stejné bytové jednotce. Například předtím, než vstoupila v platnost změna územního plánování, moje rodné město v Minneapolis stanovilo limit pěti nesouvisejících lidí na bytovou jednotku. Skupiny spoluvlastnictví dvou osob by měly být v pořádku všude, ale budete chtít potvrdit, že větší skupiny odpovídají místním zákonům.

2. Časová osa

Jak dlouho chcete místo vlastnit? I když jsou strategie odchodu upřesněny ve závazné formě, rozdílné časové osy mohou způsobit komplikace na cestě. Pokud očekáváte ukončení dohody po pěti letech, váš partner očekává, že se drží na místě po dobu 20 let, a žádný z vás nemá prostředky na vykoupení druhého, vaše partnerství je časovaná bomba.

3. Životní styl

Podle mých vlastních zkušeností se „protiklady přitahují“ nevztahují na vztahy se spolubydlícími. Pokud jste netrpěliví vydržet celoroční pronájem s obtížným spolubydlícím, pravděpodobně nechcete utratit lepší část hypotéky s jedním. Před uzavřením ujednání o vzájemném vlastnictví se upřímně bavte s potenciálními partnery o takových věcech, jako jsou:

Kouření
Vlastnictví domácích zvířat
Společenský život (v míře, v jaké ovlivňuje ostatní majitele nebo nájemce; například časté hosty nebo večírky v domě)

4. Hypoteční sazba

Při hodnocení hypotečních žádostí o více kupujících věřitelé neberou v úvahu pouze to nejlepší úvěrové skóre dané listiny. Za normálních okolností průměrují skóre kupujících. Pokud je vaše kreditní skóre vyšší než u vašich partnerů, znamená to, že vaše úvěrová sazba bude pravděpodobně vyšší, než kdybyste si dům koupili sami.

5. Úvěrové ratingové riziko

Společné vlastnictví znamená společnou odpovědnost. I když jste dobří pro svůj podíl na výdajích domácnosti, vaši partneři možná nebudou. Pokud by jeden z vašich spoluvlastníků upadl do těžkých časů a nemohl by provést své platby, a nemůžete si vybrat zbývající část vašich spoluvlastníků, může se na vaší kreditní zprávě objevit delikvence a nepříznivě ovlivnit vaši kreditní skóre. Pokud se půjčka stane vážně delikventní, může věřitel vyloučit nemovitost.

6. Poměr dluhu k příjmu

I když rozdělujete hypotéku s jedním nebo více partnery, jste osobně zodpovědní za celou půjčku. Jinými slovy, při výpočtu poměru dluhu k příjmu úvěrové úřady využívají zbývající zůstatek úvěru, nikoli pouze část, kterou přímo platíte. Věřitelé mají na pozoru před dlužníky s vysokým poměrem dluhu k příjmu. Podle Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů je maximální poměr dluhu k příjmu kvalifikované hypotéky - půjčka s některými zabudovanými ochranou spotřebitelů - obvykle 43%.

7. Finanční kapacita

Než se dohodnete na koupi domu s přítelem nebo skupinou přátel, nechte se upřímně a důkladně bavit o svých finančních pozicích. Nechcete, aby neschopnost vašeho spoluvlastníka splácet svůj podíl na hypotéce ovlivnila váš kredit, nebo, v nejhorším případě, vás zbaví vašeho domova. Sdílejte finanční výkazy, včetně vašich likvidních aktiv a pasiv, a doklad o výnosech s celou skupinou vlastníků.

Samostatně budete chtít spustit kreditní zprávu a kontrolu na pozadí - ano, dokonce i u svého přítele - a identifikovat potenciální červené vlajky, které nemusí být patrné z jejich osobní rozvahy.

Alternativa k spoluvlastnictví: Pronájem svým přátelům

Pokud nemáte zájem o spolupráci - a soužití - s jedním nebo více spolumajitelskými přáteli, zvažte alternativu: přímý nákup domu a pronájem pokojů v domě svým přátelům. Účtování spravedlivého tržního nájemného jednomu nebo více spolubydlícím, kteří nejsou majiteli, je skvělý způsob, jak dotovat hypotéky, pojištění a daně z nemovitostí, kompenzovat náklady na vlastnictví domu a učinit cenově dostupný dům, který by jinak mohl zůstat mimo váš finanční dosah..

Zde je přehled postupu a zákonnosti pronájmu náhradních pokojů nebo jednotek ve vašem obydlí obývaném vlastníky přátelům.

1. Místní nařízení

Ujistěte se, že váš dům nebo jednotka a místnost, kterou plánujete pronajmout, vyhovují všem platným místním nařízením. Například váš místní bytový úřad může vyžadovat, aby ložnice v suterénu měly dostatečně velká okna pro výstup.

Vážnější omezení jsou méně běžná, ale je stále důležité je dodržovat. Některé lokality například majitelům domů zakazují pronajímat pokoje zcela nesouvisejícím lidem. Jiní vyžadují majitele-obyvatelé získat nájemní licence.

2. Pojištění

Standardní pojištění majitelů domů nemusí poskytovat nájemcům odpovídající ochranu odpovědnosti. Zásadní zásada může být vaší nákladově nejefektivnější možností. Podle pojišťovacího informačního institutu můžete očekávat, že utratíte mezi 150 a 300 USD ročně za zastřešující politiku ve výši 1 milionu USD.

3. Nájemce Vetting

Ano, jsou to vaši přátelé, ale nikdy nemůžete být příliš opatrní. Podřizujte jim stejnou zátěž a kontroly na pozadí, jaké byste provozovali u neznámých nájemníků. Tyto přehledy by neměly stát více než 50 $ a můžete je sníst, pokud se cítíte velkorysí.

4. Vypracování nájemní smlouvy

Opět už nemůžete být příliš opatrní. Navrhněte formální nájemní smlouvu s uvedením příslušných práv a povinností. Vaše nájemní smlouva by měla zahrnovat také podrobnosti o vašem bydlení, jako například:

Zda jsou domácí zvířata povolena (a pravidla, kterými se řídí)
Odpovědnost za veřejné služby
Společný přístup do oblasti a povinnosti
Pravidla upravující noční návštěvníky
Pravidla upravující osobní prostor (například za jakých okolností můžete vstoupit do místnosti nájemníka a kolik upozornění musíte dát?)
Sběr, vrácení a propadnutí jistoty

5. Sběr jistoty

Nehledě na to, jak zodpovědně se domníváte, že váš přítel je, může dojít k nehodám. Sbírejte tu zálohu.

Přesná pravidla se liší podle státu, ale pronajímatelé mohou obecně vybírat kauce rovnající se nájemnému na jeden a půl měsíce. V nájemní smlouvě uveďte, jak se vklad drží - obvykle v úschově - a okolnosti, které mohou snížit vrácení jistoty.

Výhody pronájmu pokojů svým přátelům

Proč pronajmout svým přátelům náhradní pokoj nebo jednotku? Kromě zjevné výhody dotování vlastního bydlení patří mezi největší výhody.

Vaši přátelé jsou známým množstvím. Většina z nás má povídání o špatných spolubydlících. Přátelé mohou být také špatnými spolubydlícími, ale skutečnost, že je znáte společensky, by měla přinést alespoň náznak toho, jak pravděpodobně budou jednat v blízkých čtvrtích..
Nemusíte inzerovat místo. Jakmile váš přítel souhlasí s pronájmem místa, můžete přeskočit rovnou k podpisu smlouvy o pronájmu - není třeba otevírat osobní prostor pro promítání.
Přátelé mohou cítit sociální tlak, aby respektovali váš prostor. Bez ohledu na jejich přirozené sklony mohou vaši přátelé cítit společenský tlak, aby byli vzorovými nájemci, aby nespálili žádné mosty.
Přátelé mohou být více nakloněni, aby pomohli kolem domu. Podobně by vaši přátelé mohli mít sklon jít nad a dále kolem domu - čištění společných prostor, sekání trávníku, odhazování sněhu atd. - zejména pokud jim sekáte přestávku na pronájem nebo nástroje.
Výplaty nájemného vašich přátel zvyšují váš vykázaný příjem. Zatímco příjem z pronájmu je zdanitelný, peníze jsou peníze. Z krátkodobého hlediska mohou dodatečné fondy snížit váš poměr dluhu k příjmu, což je výhoda pro vaše kreditní skóre. Časem mohou vaše příjmy z pronájmu financovat údržbu domu, vylepšení a výdaje na bydlení, nebo to může snížit váš daňový zvýhodněný důchodový účet..

Nevýhody pronájmu pokojů svým přátelům

Jedná se o jednu z největších nevýhod pronájmu prostoru pro vaše přátele.

Možná budete muset být Bad Guy. Doufejme, že už nemusíte od svých přátel požadovat zpětné nájemné ani vyhrožovat vystěhováním. Ale měli byste se připravit na možnost. Pokud vás myšlenka hraní „špatného chlapa“ s vašimi přáteli odradí, zvažte pronájem lidí, které ještě neznáte.
Nepravidelná dynamická dynamika může poškodit vztah. I když váš vztah mezi pronajímatelem a nájemcem nikdy nedosáhne na hlavu, pouhá skutečnost nerovnoměrné dynamiky moci by mohla váš vztah v průběhu času narušit. Koneckonců, váš nájemce-přítel je v podstatě platící host ve vaší domácnosti.
Vaše rozhodnutí neformalizovat vztahový oheň. Můžete být v pokušení pronajmout si dlouhodobého přítele na základě handshake. V případě nešťastné - ale ne neslýchané - události, že váš přítel způsobí vážnou škodu na majetku nebo přeskakuje splatné nájemné, můžete najít tisíce dolarů a v krátké době hledat nového nájemce..
Můžete cítit tlak snížit přestávku v nájmu nebo utilit. I když podniknete obezřetný krok k vypracování právně závazné smlouvy o pronájmu a přijetí kauce, můžete se cítit povinni projevit dobrou vůli tím, že svému příteli odříznete přestávku na nájem nebo krytí nákladů na energie z vlastní kapsy. Pokud se nechcete cítit špatně z poplatků za spravedlivé tržby někomu, koho znáte roky, možná budete chtít pronajmout nájemci, kterého dobře neznáte.
Musíte být schopni domluvit dům na prvním místě. Pokud nemůžete v první řadě vyhledat prostředky na zálohu, je celé toto cvičení prosté a jste zpět k hledání přátel ochotných uzavřít dohodu o společném vlastnictví..

Závěrečné slovo

Nákup domu je v každém případě rozhodnutím, které mění život. Koupě domu s přítelem nebo více přáteli představuje celou řadu úvah, které jednotlivci nebo manželé v domácnosti nemusí brát v úvahu.

To znamená, že koupě domu s jedním nebo více nepříznivými osobami by mohla být vaší jedinou realistickou střelou vlastnění domu dříve, než se začnou objevovat šedé chloupky. Pokud to není dostatečná motivace k prozkoumání netradičních vlastnických ujednání, možná jste připraveni pronajmout si na celý život.

Uvažujete o koupi domu s přítelem nebo o koupi domu na vlastní pěst a pronájmu lidem, které znáte?