Výhody a nevýhody nákupu bytu - stojí to za to?

Nákup bytů může být skvělou volbou, ať už právě založíte rodinu nebo uniknete syndromu prázdného hnízda. Bydlení v bytě však není pro každého. Než si koupíte byt, je třeba se zeptat na několik důležitých otázek a tolik nevýhod, kolik přináší výhody. Pojďme se podívat na výhody a nevýhody bytového života.

Co je byt?

Byt je jako byt, který vlastníte, že? Jaksi. Mezi bytem a bytem jsou však velké rozdíly.

Byt, který je zkratkou „kondominia“, je soukromou rezidencí ve větší budově nebo komunitě, zatímco byt je pronajatou rezidencí ve větší budově nebo komunitě. Condos sdílí společné oblasti se všemi ostatními jednotkami v jejich komunitě; tyto společné prostory mohou zahrnovat fitness centrum, bazén a upravená hřiště. Na rozdíl od bytu však majitelé bytů platí měsíční poplatky za udržování těchto zařízení v dobrém stavu.

Condos mohou být měšťanské domy, které jsou připojeny na jedné nebo obou stranách k jiné jednotce. Nebo, pokud je byt ve větší budově nebo výšce, může být obklopen jinými jednotkami.

Výhody koupě bytu

Vystřihujete se z toho, že jste majitelem bytů, nebo jste lepší kupovat rodinný dům? Je to složitá otázka. Někteří lidé rádi žijí v komunitě bytů, zatímco jiní v průběhu času zjistí, že budou šťastnější s trochou soukromí a svobody. Condos nabízí dlouhý seznam výhod a nevýhod. Nejprve začneme s pozitivy.

1. Méně údržby

Jednou z největších výhod bydlení v bytě je to, že údržbu provádějí jiní lidé. Řezají trávu a udržují půdu, opravují střechu a lopatu sníh a nemusíte se starat o nalezení někoho, kdo nahradí vlečku. Pokud jste majitelem domu poprvé, ve špatném zdravotním stavu, jste zaneprázdněni prací, rádi cestujete, nebo se prostě nechcete zabývat všemi těmito pracemi, je to velká výhoda.

Condos může být také dobrou volbou, pokud chcete stárnout na místě, protože máte blízké sousedy, zkušený personál údržby, který se postará o velké opravy, a spoustu činností, které vás udržují v kontaktu s vaší komunitou..

2. Zabezpečení

Mnoho bytů nabízí rezidentní nebo zamčené vstupy, vrátníky, nebo dokonce bezpečnostní profesionály pro obyvatele. Pokud žijete sami nebo bezpečnost je pro vás starostí, může to být uklidňující, protože by to mohlo snížit riziko domácích vloupání. Kromě toho žijete v těsné blízkosti mnoha dalších lidí, což znamená, že v případě nouze budete mít spoustu lidí, na které se obrátí o pomoc.

3. Vybavení

Chcete bazén? Fitness centrum? Středeční herní noci v komunitním klubu? Mnoho bytových komunit nabízí obyvatelům vybavení, které je pro průměrného majitele domu mimo dosah.

Díky tomuto vybavení lze mnohem snáze poznat své sousedy. Pokud žijete sami nebo se rádi stýkáte, může to být skvělý výhoda.

4. Cenová dostupnost

Kondominia jsou často cenově nižší než rodinné domy. Podle Národní asociace REALTOR (NAR) se průměrná prodejní cena rodinného domu v srpnu 2018 pohybovala kolem 260 000 USD. Condos mají obvykle nižší průměrnou prodejní cenu - podle NAR kolem 248 200 $. V závislosti na regionu a komunitě může být požadovaná cena výrazně nižší než u rodinného domu. Takže, pokud se chcete ponořit do vlastnictví domu, máte omezený rozpočet, byt může být skvělým prvním krokem.

5. Ocenění

V minulosti se byty obvykle oceňovaly pomaleji než rodinné domy, protože rodinné domy jsou přitažlivější pro více lidí. Ještě důležitější je, že dostanete pozemky, když si koupíte dům, a pozemky jsou obrovským faktorem v ocenění.

To se však mění. The Washington Post, citující výzkum provedený společností Trulia, uvádí, že tržní hodnota bytů mezi lety 2012 a 2017 vzrostla o 38,4%, zatímco hodnota rodinných domů vzrostla pouze o 27,9%.

6. Blízkost městského života

Mnoho bytů se nachází v blízkosti pulzujících centrálních oblastí, což je atraktivní z mnoha důvodů.

Za prvé, někteří lidé chtějí mít možnost chodit, dojíždět na kole nebo cestovat veřejnou dopravou do své práce, protože jsou nemocní utrácet hodinu denně nebo více sedět v dopravní špičce. Život v blízkosti vaší práce vám může ročně ušetřit tisíce dolarů v nákladech na údržbu pohonných hmot a automobilů.

Bydlení v blízkosti prosperujícího centra také usnadňuje návštěvu nových restaurací, nakupování a prohlídky živých vystoupení. Pokud můžete chodit nebo jet veřejnou dopravou, pravděpodobně zjistíte, že máte více cvičení, protože je snazší se dostat ven. Také byty umístěné v hlavních čtvrtích mohou zvýšit hodnotu rychleji než byty na předměstí, což z nich může učinit hodnotnou investici.

Nevýhody nákupu byt

I když existuje spousta výhod bytového života, existuje jen tolik nevýhod.

1. Poplatky za sdružení majitelů domů

Jak si můžete představit, ten bazén, fitness centrum, bezpečnostní systém a posádka údržby stojí peníze. Když si koupíte byt, v podstatě se stanete obchodním partnerem v této komunitě. Každý měsíc platíte měsíční poplatek asociaci majitelů domů (HOA), navíc k vaší hypotéce, která směřuje na údržbu nemovitosti, jakož i na budoucí investice, jako je obnova parkovacího místa nebo přidání parku pro psy..

Poplatky HOA se velmi liší v závislosti na umístění, velikosti a kvalitě vaší komunity a Trulia hlásí, že poplatky HOA rostou po celé zemi. V roce 2005 činil průměrný poplatek HOA 250 $ měsíčně; do roku 2015 se zvýšila na 331 $. Samozřejmě, kde žijete, hraje důležitou roli. Například průměrný poplatek HOA v New Yorku je 571 $ měsíčně, zatímco průměr v Charlotte v Severní Karolíně je pouze 218 $.

Stálé zvyšování poplatků není překvapivé, když vezmete v úvahu inflaci; náklady rostou téměř v každém sektoru. Co je překvapivé je, že když Trulia porovnala poplatky HOA s nárůstem a poklesem domácích hodnot, nedošlo k žádné shodě; Poplatky HOA nadále rostly i v letech, kdy průměrné domácí hodnoty klesaly. Od roku 2005 do roku 2015 poplatky HOA vzrostly o 32,4% ve srovnání s 15,1% nárůstem domácích hodnot.

Nejenže musíte platit odvážný měsíční poplatek, abyste mohli žít v bytě, ale můžete počítat s tím, že tyto náklady budou v nadcházejících letech neustále stoupat. Pokud nemáte rozpočet na zvýšené poplatky, riskujete, že vám budou ceny z vašeho bytu, protože si nemůžete dovolit tam žít.

2. Potenciálně špatně spravované fondy

Měli byste si myslet, že pokud platíte 300 $ měsíčně v poplatcích HOA, bylo by o vše postaráno okamžitě, ale není tomu tak vždy.

Každá HOA má dva typy účtů: provozní účet a rezervní účet. Prostředky na provozním účtu se používají na běžné náklady na údržbu, jako je sečení trávníku, údržba bazénu a odhazování sněhu. Rezervní účet je určen pro velké nebo dlouhodobé projekty, jako je obnova povrchu parkoviště, výměna plotu kolem obce nebo výstavba nového hřiště. Ber to jako nouzový spořicí účet.

Dobře spravovaná HOA zajistí, že oba účty budou dobře financovány, takže bude dostatek peněz na pokrytí běžných výdajů a také dost peněz na dlouhodobé nebo nouzové projekty. Existuje však mnoho HOA, které nejsou dobře spravovány. Pokud v rezervním fondu není dostatek peněz a dojde k nárůstu neočekávaných výdajů, jako je například pád stromu na střechu, rada bude hlasovat o výběru zvláštního posouzení pro všechny majitele domů. To znamená, že budete povinni platit dodatečný poplatek, který může být stovky nebo dokonce tisíce dolarů, abyste tento rozdíl vykompenzovali.

Stalo se to obyvatelům Sudden Valley v Bellinghamu ve Washingtonu. Jak Bellingham Herald hlásí, Sudden Valley HOA se pokusila zvýšit měsíční poplatky o 48%, z 832 $ na 1 237 $, aby pokryla běžné i neočekávané opravy. Nebylo dost peněz na pokrytí nákladů, protože desky v předchozích letech odložily i běžné opravy a investovaly do pochybných vylepšení, jako je zastávka školní autobus se solárními panely.

Tento nedostatek finančních prostředků je běžný. Podle studie provedené asociací Reserves, společností, která pomáhá komunitním sdružením spravovat jejich prostředky, je až 70% všech HOA podfinancováno. I zdravé HOA fondy mohou být zničeny, když jsou finančně negramotní členové hlasováni do představenstva nebo když skupina kolektivně činí špatná rozhodnutí.

3. Nedostatek soukromí

Další nevýhodou bytového bytí je to, že strukturálně je to jako byt. A jak si pravděpodobně vzpomínáte na mladou dospělost, někdy není bydlení v bytě všechno, co by mohlo být rozbité.

V bytě máte sousedy na druhé straně stěn a možná i nad a pod vámi. Máte sousedy, kteří chodí nahoru a dolů po chodbě nebo překračují pozemek ve všech hodinách dne a noci. Slyšíte jejich oslavy, jejich argumenty a jejich novorozené pláče každou noc ve 2 ráno.

Pokud hledáte klid a pohodu, nemusí být byt tou správnou volbou.

4. Delikvence

V komunitě bytů sdílíte finanční odpovědnost za údržbu se všemi ostatními. Když se lidé snaží dosáhnout cílů, mohou vypadnout ze zaplacení příspěvků za asociaci. To způsobí, že poplatky půjdou nahoru pro všechny ostatní, aby pokryly delikvenci, což znamená, že jste uvízli a drželi krátký konec tyče.

5. Obtížnost prodeje

Prodej bytů může být obtížný z mnoha důvodů.

Za prvé, ne každý chce žít v bytě. Rodiny s malými dětmi často chtějí dvůr, rodiny s více psy často potřebují dvůr a někteří lidé prostě nechtějí žít na vrcholu někoho jiného. Tyto faktory zužují vaši skupinu potenciálních kupujících.

Za druhé, musíte zvážit svou HOA. Pokud vaše HOA vyžaduje vysoké poplatky, bude to pro některé lidi cena z nákupu. Pokud je vaše HOA nedostatečně financovaná a komunita vypadá opotřebení horší, ostatní lidé tam nebudou chtít žít. Při prodeji bytu hraje vaše HOA velkou roli v tom, jak rychle se pohybuje.

Finanční zdraví vaší HOA bude také faktorem pro kupující, kteří si berou hypotéku. Mnoho věřitelů neschválí půjčku, pokud probíhá soudní řízení proti HOA nebo pokud HOA nemá dostatečné rezervy. Pokud má komunita vysoký poměr nájemců, půjčují někteří věřitelé půjčku. Všechny tyto problémy mohou dále omezit vaši skupinu potenciálních kupujících.

Konečně, protože většina bytů v komunitě vypadá stejně, pokud jsou ve vaší budově prázdné jednotky, pravděpodobně se budou prodávat jako první. A pokud existuje spousta prázdných jednotek, hodně štěstí.

6. Další pravidla

Život v bytě znamená, že musíte žít podle pravidel vedení. Řekněme například, že chcete instalovat technologii zelené energie, například solární panel na střeše, abyste ušetřili energii doma. Místo toho, abyste začínali, musíte požádat sdružení o povolení k pobytu. Pokud vaši žádost zamítnou, máte smůlu.

HOA mohou mít ohromující seznam pravidel, která musí vlastníci dodržovat. Například vaše HOA může omezit počet domácích zvířat, která můžete mít, a dokonce omezit některá plemena. Mohli by stanovit limity pro počet návštěvníků, které můžete mít, nebo nastavit vyhrazené „tiché časy“ pro omezení hluku. Mohou také omezit typ renovací, které můžete provádět, nebo dekorace, které můžete dát.

Žít podle pravidel někoho jiného může být pro některé lidi v pořádku, ale pro ostatní to může být dusivé.

Tipy pro koupi bytu

Máte pocit, že byt je pro váš životní styl vhodný? Pak zvažte tyto tipy, než investujete.

1. Starší Condos mohou být dražší

Jak uvádí Trulia, poplatky za HOA jsou ve starších komunitách často vyšší, jednoduše proto, že tyto komunity vyžadují větší údržbu. Podle jejich údajů pocházejících z amerického sčítání lidu měly budovy postavené v roce 2005 nebo později poplatky HOA, které byly o 90 $ měsíčně levnější než budovy postavené v letech 1960 až 1969.

2. Přečtěte si pečlivě řídící dokumenty

Neřešit spoustu domácích prací v domácnosti je pro mnoho lidí lákavé. Je však důležité, abyste pochopili, které prvky HOA pokrývá a které jsou v konečném důsledku vaší odpovědností. Zde je třeba zvážit tři kategorie údržby.

Jednotka

Nejprve musíte pochopit, jak vaše HOA definuje hranice nebo „jednotky“ ve vaší komunitě. Důležitou součástí nařízení HOA je definování toho, co je součástí standardní jednotky. Ujistěte se, že víte, co vlastníte a co vlastní HOA.

Typicky bude HOA definovat standardní jednotku jako cokoli obsažené uvnitř vnitřních stěn jednotky, včetně spotřebičů. Když otevřete dveře svého bytu, je to váš soukromý prostor, takže budete zodpovědní za malování stěn, upevnění kapání pod kuchyňský dřez a výměnu koberce.

Společné prvky

Společné prvky jsou ty oblasti nebo funkce, které sdílejí všichni vlastníci. HOA jsou zodpovědné za opravy a údržbu v těchto oblastech. Mohou zahrnovat:

• Bazény
• Tenisové kurty
• Fontány
• Rekreační střediska nebo kluby
• Důvody
• Parkovací místa
• Chodníky
• Vnější obklady
• Střechy
• Chodby
• Oplocení kolem areálu
• Vjezdové brány

Omezené společné prvky

Omezené společné prvky jsou funkce, které nespadají do oblasti vaší standardní jednotky, ale nejsou to úplně běžné prvky. Omezený společný prvek je obvykle ten, který sdílíte s ostatními vlastníky, ale ne se všemi vlastníky v komunitě. Mohou to být funkce, které spadají mimo vnitřní stěny jednotky, například patio. Nebo by to mohla být funkce, kterou mají jen někteří lidé v komunitě, například komín nebo střešní okna.

Například garáž, kterou sdílíte s jiným majitelem, by byla omezeným společným prvkem, stejně jako nosná zeď, kterou sdílíte s osobou vedle. Další příklady mohou zahrnovat:

• Vchody nebo společné dveře
• Poštovní schránky
• Markýzy
• Stoops
• Okenice
• Balkony nebo terasy
• Vnější dveře nebo okna

Každá HOA má jiná pravidla týkající se omezených společných prvků, takže je důležité, abyste si pečlivě přečetli vaše stanovy, abyste určili, za které další funkce budete odpovědní. HOA obvykle přebírají odpovědnost za společné prvky, ale vyžadují, aby majitelé udržovali omezené společné prvky, které jsou připojeny k jejich jednotce. Pokud je třeba opravit omezené společné prvky, může HOA zaplatit část nákladů a požádat majitele, kteří sdílejí prvek, aby zbytek uhradili..

3. Promluvte si se sousedy

Je to chytrý nápad mluvit se sousedy, než učiníte nabídku na byt. Nejenže vám dává příležitost zjistit, kdo budete bydlet blízko, ale také se zeptat, jak dobře je komunita provozována. Současní obyvatelé vám mohou poskytnout užitečné vnitřní informace o členech správní rady, vibraci komunity a počtu nájemných.

Zjištění poměru nájemného je důležité z několika důvodů. Za prvé, jednotky vlastněné investory a pronajaté znamenají, že vždy budou přicházet a odcházet cizinci. Tyto jednotky by se mohly pronajímat ročně jako byt nebo by se mohly pronajímat každý týden na dovolenou. Lidé v prázdninových jednotkách s větší pravděpodobností zůstanou pozdě, budou hluční a možná dokonce způsobí problémy pro komunitu.

Dalším důvodem, proč je poměr nájemného důležitý, je to, že někteří věřitelé neschválí půjčku pro obce s vysokým poměrem nájemného. Toto je obvykle větší problém ve velkých městech, jako je New York nebo Miami, kde investoři nakupují byty a poté je pronajímají turistům..

4. Požádejte o rozpočet HOA

HOA pravděpodobně nepředá potenciálnímu kupci kopii svého současného rozpočtu. Pokud však vážně kupujete byt, můžete požádat prodejce, aby vám poskytl kopii.

Překročení rozpočtu HOA vám dává šanci zjistit, kam peníze směřují a kolik mají v rezervě pro budoucí projekty. Měli byste se také podívat na jejich dluh. Kolik dluhu nese HOA, pokud existuje? Ještě důležitější je, kolik vlastníků neplatí své poplatky? Komunity s vysokou mírou selhání mohou mít finanční potíže, což by pro vás mohlo být drahé po silnici.

Může být také poučné číst zápisy z posledních několika zasedání rady. Ano, je to nudná fuška, ale tyto minuty vám mohou poskytnout několik cenných informací o tom, jak dobře spolupracuje správní rada a komunita. Například budete moci zjistit, zda ten chlap vedle vedlejšího bytu, který chcete koupit, často podá stížnosti na své sousedy, nebo zda rada zvažuje zvláštní hodnocení pro příští rok. Toto jsou informace, které chcete mít, než investujete do komunity.

Závěrečné slovo

Není pochyb o tom, že nákup bytu může být velkým rozhodnutím - pro některé lidi. Stárnoucí prázdná hnízda, mladé rodiny a zaneprázdnění profesionálové často považují za osvobozující žít v domě s nízkými nároky na údržbu, kde hlavní rozhodnutí řeší ostatní lidé. Pokud však milujete své soukromí a nezávislost a nechcete žít podle pravidel někoho jiného, ​​pak pro vás bytový byt pravděpodobně není vhodný.

Žijete v bytě? Líbí se vám, nebo by vám byl rodinný dům lépe vyhovoval?