Jak se vypořádat se špatnými nájemníky - 13 problémů majitelů tváří

I když nižší nájemné zjevně ovlivňuje ziskovost pronajímatele, vystěhování je také drahé a může stát pronajímateli čas, peníze a zdroje na vedení. Kromě základních nákladů na obrat, jako je marketing, ztracené nájemné, nová malování a opravy zařízení, mohou být honoráře právníků za vystěhování nájemce urážlivé. Nájemce také může odvrátit svůj hněv úmyslným poškozením majetku.

Ať už jste po většinu svého života pronajímatelem, nebo se chystáte pronajmout si svůj první majetek, je důležité pochopit, že možná budete muset někdy během své kariéry projít procesem vyhoštění. I když jste dobrým pronajímatelem a snažíte se budovat pozitivní vztahy s nájemníky, v některých případech jsou vztahy jen kyselé. Ale raději než okamžité vypovězení o vystěhování, možná budete chtít vyzkoušet některý z mnoha prověřených tipů pro řešení běžných problémů s nájemníky.

Běžné problémy, kterým čelí pronajímatelé

1. Nájemníci odmítají platit nájemné

Nájemci mohou zadržovat nájemné od pronajímatelů z mnoha důvodů, od nedostatku peněžních toků nebo dočasné nezaměstnanosti, až po spory při opravě a údržbě. Komunikace je při řešení tohoto problému kritická a je důležité porozumět nájemci a povaze problému a pokusit se vyjednat, pokud je to možné.

Struktura platebních možností
Pokud má nájemce problémy s peněžními toky, nejúčinnějším způsobem výběru nájemného je struktura platebních možností. Jako pronajímatel byste měli uznat, že lidé občas bojují s účty, takže se můžete pokusit implementovat politiku přijímání částečné platby od rezidenta jednou ročně. Dalším dobrým způsobem, jak vybírat, je rozdělovat poplatky za pozdní a delikventní nájemné po zbytek nájemního nájemného..

Rovněž můžete vyjednat týdenní dílčí platby, které vám pomohou s peněžním tokem nájemce, a dokonce použít část kauce, abyste zmírnili tlak na nájemcovu peněženku. Stanovení přísného platebního plánu a následná opatření k zajištění toho, aby nájemce zůstal v souladu s platebním plánem, je vaším konečným klíčem k úspěchu. Obecně platí, že nájemci nejvhodnější pro flexibilní platební plány jsou ti s krátkodobými finančními problémy, kteří mají tendenci platit, kdykoli mají peníze, spíše než za podmínek pronájmu.

Změňte živé uspořádání
Pokud si nájemník nemůže nájemné dovolit, pronajímatelé je mohou připravit se spolubydlícími nebo je přesunout do menších, levnějších jednotek. Pronajímatelé, kteří vyvíjejí toto úsilí a nabízejí možnosti nájemcům, mohou být nájemci odměněni za celý život.

Pokud však vyjednávání a komunikace problém nevyřeší, můžete se pokusit přesvědčit nájemníka, aby dobrovolně odešel. Pokud nájemce není schopen platit, může jim vysvětlit dlouhodobý dopad vystěhování na jejich úvěrovou a nájemní historii, aby je převedl do vlastnictví jednotky. Opuštění vlastní vůle může být mnohem lepší možností, než čelit soudním poplatkům a nedobytným pohledávkám.

2. Špatní nájemníci klouzají skrz váš proces promítání

Snadná kontrola kreditu a aplikace nemusí dostatečně odhalit předchozí nájemní problémy, ale je to skvělé místo, kde začít. Zde je několik způsobů, jak mohou pronajímatelé pomoci zajistit, aby jejich proces prověřování nájemníků vyřadil problémové nájemníky:

• Proveďte důkladné promítání na pozadí. Důkladná kontrola na pozadí zahrnuje screening k ověření historie zaměstnání a pronájmu, úvěrových kontrol a pohovorů pro všechny budoucí nájemníky. Chcete-li provést kontrolu kreditu, získejte žadatelovo číslo sociálního zabezpečení, adresu a jméno a ujistěte se, že máte jeho oprávnění. Někteří pronajímatelé požadují platbu nákladů za provedení kontroly kreditu, která může stát kdekoli mezi 30 a 50 $. I když si nemůžete objednat zprávu přímo od Experian, TransUnion nebo Equifax, můžete získat pomoc skríningové služby nájemců nebo agentury pro hlášení úvěrů.
• Rozhovor žadatelů na výstavě. Prvotním cílem pronajímatele během představení není prodat potenciálnímu obyvateli jednotky. Spíše je to příležitost využít pohovor s uchazeči a zjistit, proč opouštějí své současné bydliště, a určit, co očekávají od své nové nemovitosti nebo nájemní komunity..
• Po zobrazení žádosti požádejte o vyplněnou aplikaci. Požádejte potenciální nájemce, aby vyplnili přihlášku během prvního představení. Tím, že jim umožníte vrátit formulář později, v podstatě dáváte žadatelům šanci vytvořit historii a najmout členy rodiny nebo přátele, aby vylíčili předchozí a současné zaměstnavatele a pronajímatele..
• Mluvte s předchozími pronajímateli. Při zkoumání pozadí žadatele promluvte s jeho předchozím, ne aktuálním, pronajímatelem. Pokud je nájemce nežádoucí, může současný pronajímatel dát zářící doporučení a doufat, že se nájemce stane vaším problémem..
• Kontaktujte přímého nadřízeného žadatele. Spíše než kontaktovat oddělení lidských zdrojů potenciálních nájemních zaměstnavatelů, oslovte své přímé nadřízené. Kooperativní, čestný a spolehlivý zaměstnanec pravděpodobně projeví stejné rysy osobnosti jako nájemce.

Prostor pro kompromis téměř vždy existuje. Někdo se špatným úvěrem nemusí být nutně špatným nájemcem, protože lidé mají sklon platit nejprve své nájemné. Postupujte opatrně, pokud je pošpiněna pouze jedna část kontroly pozadí žadatele. V závislosti na závažnosti problému můžete žadateli nabídnout zkušební období s větším než normálním vkladem nebo na tříměsíční zkušební dobu.

3. Budova má špatnou pověst

Od hlasitých večírků k nepříznivým lidem přetrvávajícím ve stínu, existuje několik důvodů, proč si bytové domy mohou rutinně rozvinout nechutné pověsti, které ovlivňují schopnost pronajímatele přilákat kvalifikované a slušné nájemníky. Konkrétní opatření, jako je změna názvu budovy, oprava zanedbaných terénních úprav a překreslení, musí být rychlá, aby obyvatelé viděli okamžité změny - i když jsou na začátku malé.

Promluvte si o vymáhání práva
V případě potřeby se obraťte na policii a zjistěte, zda určité jednotky ve vaší budově generují nadprůměrný počet hovorů úředníkům činným v trestním řízení. Při aktivní spolupráci ze strany policie byste neměli mít potíže s odstraňováním špatných nájemců z nemovitosti.

Další možností je zaplatit za vaši nemovitost policejní stanici v jedné z leasingových kanceláří. To lze provést obnovením prázdné jednotky, aby se stala menší kanceláří s omezenými službami. Chcete-li zjistit, zda je takové uspořádání možné, musíte se obrátit na místní šerifské oddělení.

Pokud vy a stanice nedohodnete dohodu, nabídnutí bezplatných bytů nebo jednotek se sníženým nájemem probačním úředníkům a policistům může způsobit skutečným problémovým nájemcům, aby okamžitě a dobrovolně opustili prostory.

Vytvořte systém
Poté, co jste vyřadili špatné nájemníky, implementujte systém, ve kterém kvalitní nájemci dostávají částečné měsíční nájemné, hotovost nebo dárkové karty za doporučení. Zavedení takového systému může pomoci znovu osídlit váš majetek dobrými a slušnými obyvateli.

Je také důležité propagovat vaše úsilí. Vytváření vztahů a vytváření sítí s dalšími správci nemovitostí ve vaší oblasti může pomoci šířit slovo o pozitivitě, kterou se snažíte přinést do komunity. Zkuste vybudovat dopravní značky, které oznamují novou správu a jméno nemovitosti, a budovat tak povědomí komunity.

4. Nájemce pravidelně narušuje sousedy

Implementace důkladného skríningového procesu může eliminovat mnoho problémových nájemců, ale nemusí zabránit budoucím hádkám mezi sousedy. Činnosti nájemníků mohou běžně, negativně a přímo ovlivňovat jejich sousedy.

Umožněte nájemcům vyřešit problémy
Řešením takových sporů je navrhnout, aby všichni nájemci řešili spory mezi sebou. Udělejte do nájemní doložky klauzuli, která výslovně stanoví, že všichni nájemníci se musí snažit vyřešit argumenty bez vašeho zásahu. Uveďte zprávu, že pokud se musíte zapojit, nemusí být jeden nájemník s řešením spokojen a někdo má dobrou šanci opustit nemovitost.

Pokud zjistíte, že dva nájemníci se hádají prostřednictvím jiného obyvatele, zdvořile jim připomeňte podmínky smlouvy a možné důsledky, jako je například vystěhování, které mohou být v jejich budoucnosti. Zatímco nájemníci se pravděpodobně budou hádat, mohou se také naučit vycházet a respektovat jeden druhého.

Vstoupit, když je to nutné
Pokud nájemníci jednoduše nemohou jednat slušně vůči sobě, může být jedinou možností zprostředkování. Pokud žádná ze stran nespolupracuje, vysvětlete klidně důsledky pomoci při řešení krize. V určitém okamžiku vaši obyvatelé doufají, že pochopí, že čistý dopad je na ně, ne na vás

Jako dodatečná ochrana - pokud by se nájemce pokusil obviňovat vedení - se ujistěte, že každá nájemní nebo nájemní smlouva obsahuje kromě přísných ustanovení týkajících se těchto neshod také majetkové předpisy a pravidla. Můžete informovat „tři stávky a jste venku“ nebo se s vaším správcem nemovitosti informovat o svých zkušenostech s řešením sporů. Vždy je ve vašem nejlepším zájmu mít nějakou formu dokumentace, na kterou se můžete vrátit později, když zjistíte, že čelíte problémovému nájemci.

5. Budova má vysokou fluktuaci nájemců

Jedním z nejčastějších problémů, kterému nájemci čelí a které způsobují, že opustí byt, jsou opravné spory. Zajištění toho, aby všechny odpovědi na žádosti o údržbu byly profesionální, kvalitní a aktuální, je proto jedním z nejúčinnějších způsobů, jak udržet pozitivní vztah s nájemníky. Pro usnadnění požadavků zasílejte měsíční oznámení, že nájemníci se mohou odhlásit a vrátit se do kanceláře, pokud potřebují nahlásit problém se svými jednotkami.

Zde je několik dalších věcí, které můžete zkusit vyplnit vaše aktuální nabídky:

• Opravy a upgrade jednotek. Než si nájemníci stěžují, ujistěte se, že jsou vyřešeny všechny poškozené nebo poškozené příslušenství. Předvídání stížností a náprava problému vyjadřují vaši úctu k nájemcům i vaši hrdost na budovu. Například vyměňte nitě, opotřebované koberce a nainstalujte energeticky úsporná zařízení, spíše než provádějte opravy pomocí „Band-Aid“..
• Často sledujte vybavení a nájemné konkurenčních vlastností. Nájemníci se obyčejně uvolňují, aby ušetřili peníze v jiném domě. Abyste tomu zabránili, sledujte konkurenci. Sledujte trh a víte, jak se do něj vejde - a pokud vidíte, jak se na obzoru klesá nájemné, snižte své nájemné hned teď. To zajišťuje vysokou obsazenost a zároveň minimalizuje ztráty pro konkurenty.
• Předjednávejte obnovení. Mezi dobrými pronajímateli je obvyklé vyjednat obnovu s respektovanými nájemníky přibližně tři až čtyři měsíce před ukončením pronájmu. V závislosti na aktuálním stavu obsazenosti a aktuálním trhu můžete nabídnout pobídku nebo slevu na obnovu. Pokud je nutné zvýšit nájemné, zašlete oznámení nájemníkům spolu s dopisem s poděkováním a vysvětlením. Ujistěte se, že vy nebo zaměstnanec osobně doručíte dopis každému nájemci. U dlouhodobých nájemců místo toho zkuste mírné zvýšení ročního nájemného. Přizpůsobení celé komunity aktuálním tržním standardům může nějakou dobu trvat, ale můžete Uložit peníze tím, že nemusíte hledat nové nájemníky, pokud vytlačíte stávající nájemníky.
• Vytvořte silný smysl pro komunitu. Hostujte prázdninové nebo společenské večírky nebo soutěže o dekoraci a zahrádkářství nebo distribuujte měsíční zpravodaj, do kterého mohou nájemníci sdílet informace a přispívat články.

Další běžné problémy nájemce

6. Problémy s škůdci

Nikdo nechce žít v domě s hlodavci nebo šváby pobíhajícími kolem. Pokud se rutinně vyhýbáte najímání vyhlazovače, pravděpodobně zaznamenáte výrazně vysokou míru obratu ve svých nemovitostech.

Duplexy, byty a rodinné domy mohou vyvinout problémy s bugem, když do těchto tvorů přivede buď rezident, nebo jeho soused, a pokud zjistíte, že jedna jednotka je kontaminována štěnice, nebude to dlouho před všemi jednotkami jsou. Spíše, než nechat situaci spirálu vymknout kontrole, kontaktujte vyhlazovatele, aby problém vyřešil, jakmile uslyšíte nebo obdržíte stížnost.

7. Zastřešení

Pokud víte, že střecha v budově uniká, okamžitě ji opravte - a nikdy zkuste si pronajmout nemovitost netušícímu nájemci. Nájemníci mají všechna zákonná práva na bezpečný domov a čím déle opouštíte střechu, tím více škod a odplaty budete čelit.

I ty nejmenší netěsnosti mohou vést k plísním a plísním, způsobit poškození vodou nebo dokonce udělat jeskyni na střeše. Nájemci mohou ze zákona umístit své peníze na nájem na účet úschovy a zadržet je od vás, dokud nebude střecha správně upevněna, takže je nejlepší je vyřešit tyto problémy před naplánováním představení.

8. Broken Appliances

Pokud vaše nájemní smlouva stanoví, že nemovitost je dodávána se spotřebiči, jste právně zodpovědní za údržbu a opravy těchto zařízení, pokud nestanovíte jinak. Můžete například vložit klauzuli, která potvrzuje, že vlastnost přichází s použitou pračkou a sušičkou, ale za výměnu odpovídá nájemce. Pokud ale slibujete spotřebiče a pronajímatel se přestěhuje do jednotky a zjistí například, že je kamna rozbitá, je třeba situaci co nejdříve napravit.

Při nákupu nového spotřebiče není zdaleka levné. Pokud tak učiníte, než se nájemce nastěhuje, může vám ušetřit spoustu potíží a stížností. Mějte na paměti, že nájemníci se mohou proti vám domáhat nároku nebo zapsat své platby nájemného u soudu nebo na samostatný spořicí účet, dokud neopravíte nebo nevymažete poškozené spotřebiče..

9. Problémy s vkladem

Pokud se jeden z vašich nájemníků mylně domnívá, že může použít kauci k zaplacení nájemného za poslední měsíc, můžete mít nějaké problémy. Ke zmatku dochází, když nájemce neoprávněně věří, že není povinen platit nájemné za poslední měsíc a že pronajímatel může místo toho jednoduše použít kauci. Zatímco občanský zákoník stanoví, že pronajímatel může zadržet kauci na pokrytí nájemného za poslední měsíc nebo jakéhokoli nezaplaceného nájemného v průběhu nájemní smlouvy, pokud nájemce nic nezaplatí, kauce nemusí stačit na pokrytí posledního měsíce plus výdaje.

Pokud jste obdrželi úmysl vypovědět nájemce, ale stále se stydí měsíční nájemné, můžete zahájit proces vyhoštění, pokud máte pocit, že je to nejlepší řešení. Někteří pronajímatelé v nájmu objasňují, že kauce nebude použita jako náhrada za minulý měsíc. Můžete také vyzvednout první měsíční nájemné, poslední měsíční nájemné a třetí platbu, která bude použita jako záloha. Pokud si však zvolíte tuto trasu, zajistěte si absolutní jistotu, že je to v leasingu jasné a že nájemce plně rozumí, než podepíše dokument.

10. Porušení pravidel

Písemná smlouva stanoví podmínky vašeho pronájmu, včetně toho, zda nájemce může pronajmout část prostoru jinému nájemci, nebo zda má nájemce svolení k chovu domácích mazlíčků na pozemku. Pokud je rezidence ve sdružení vlastníků domu, může být nájemce odpovědný za údržbu krajiny a budovy exteriéru.

Ať už jste sami byli svědky narušení nájemní smlouvy nebo jste k vám přišli prostřednictvím třetí strany, je důležité písemně oznámit nájemci námitku a požádat ho, aby problém napravil nebo jinak čelil vystěhování. Pokud například vaše nájemní smlouva výslovně stanoví, že domácí zvířata nejsou povolena a zjistíte, že jde o psa, zašlete nájemci dopis, v němž oznámí, že porušuje nájemní podmínky a že zvíře musí být z majetku odstraněno určité datum.

Nechte nájemce vědět, že pokud se mu zvíře nevrátí, je možné vystěhování. Alternativně můžete v závislosti na situaci provést nájemní smlouvu tak, že požádáte o další zálohu a zvýšíte měsíční nájemné, abyste zaplatili možnost budoucích škod způsobených zvířetem. Pokud nájemce nevyhoví vaší žádosti do doby provedení inspekce, můžete se rozhodnout, zda je vystěhování vhodným způsobem..

11. Minulé nástroje

Mnoho pronajímatelů nedokáže monitorovat platby za služby, dokud nájemce neodstraní majetek. Zda jsou nástroje ve vašem jménu nebo nájemce, určuje, kdo je zodpovědný za účty po splatnosti. Ujistěte se, že vaše smlouva o pronájmu je jasná a konkrétní.

Pokud například souhlasíte s tím, že služby jsou ve vašem jménu a nájemce vám musí každý měsíc platit, tyto nástroje se stanou vaše odpovědnost, pokud nájemce odejde bez varování. Na druhou stranu, pokud vaše nájemní smlouva uvádí, že služby jsou ve jménu nájemce, bude se společnost poskytující inženýrské služby pokusit vystopovat obyvatele v případě plateb po splatnosti. Utility společnost nemůže právně nutit nového nájemce, aby zaplatil splatný zůstatek předchozího nájemce.

12. Účelné poškození

Je nešťastné, že někteří nájemníci opouštějí pronajímatele se značně vysokými náklady tím, že záměrně způsobí škodu před odjezdem. V každém případě je vždy dobré zdokumentovat stav bytu: Před pronajmutím je třeba vyfotit nemovitost a poté, co se nájemce odstěhuje, vyfotit. Ujistěte se, že na fotografiích je vyznačeno časové a datové razítko, protože to může pomoci dokázat váš případ u soudu.

Musíte také vždy chránit svou investici uzavřením pojištění majetku, které je navrženo speciálně pro pronajímatele. Mějte na paměti, že tradiční pojištění majitelů domů nemusí pokrývat nájemní byt nebo budovu, takže potřebujete politiku, která pokryje vaši odpovědnost při pronajímání budovy, jakož i jakékoli poškození struktury způsobené nájemci.

Objevilo se mnoho případů povodní nebo požárů způsobených problémovými nájemníky nebo jinými obyvateli, kteří nakonec zničili nemovitosti, protože pronajímatel nedokázal jednotku pojistit. To je důvod, proč je naprosto důležité chránit se pomocí pojištění pronajímatele. Naštěstí je krytí odpovědnosti téměř vždy součástí politiky pronajímatele a krytí odpovědnosti vás chrání před soudem, pokud se váš nájemce rozhodne podniknout právní kroky.

Pokud však vaše politika nezahrnuje krytí odpovědnosti nebo pokud chcete zvýšit krytí, u svého poskytovatele pojištění se ujistěte, zda je přidání tohoto krytí možné prostřednictvím zastřešující politiky. Chcete-li se dále chránit, požadujte od nájemce minimální pojištění nájemců.

13. Nezákonné používání domu

Pokud jste informováni o jakýchkoli změnách ve vaší jednotce, je důležité podniknout kroky k ochraně sebe sama hledáním právního zástupce u zkušeného právníka a nahlášením incidentu příslušným úřadům. Nicméně, opatrně šlapejte, abyste se vyhnuli jakékoli vůli nájemce.

Na druhou stranu můžete mít nájemce, který se dopouští přestupkového chování, které negativně ovlivňuje jejich sousedy, jen aby zjistil, že tyto činnosti jsou zcela legální. V této situaci je nejlepší navrhnout dopis, který formálně požádá nájemce, aby okamžitě zastavil akci nebo byl vystěhován. Například nájemce může cvičit se svou rockovou kapelou od 10:00 do 15:00 každé pondělí a středu. Hlukový řád v obci je však 23 hodin, takže zatímco jeho soused shledává tento nepříjemný a neúctivý, nájemce má legálně právo hrát v těchto hodinách.

Vystoupení: Konečné řešení

Bohužel v některých extrémních případech může být vystěhování jedinou možností. Pronajímatel někdy zjistí, že pokud nájemce dostane jednu šanci, změní se na dvě šance, což pak vyústí ve třetí šanci, a tak dále. To ztrácí čas, způsobuje zhoršení a může vést ke ztrátě příjmů z pronájmu.

Pokud se domníváte, že se v blízké budoucnosti ocitnete u soudu - nebo dokonce jen chcete-li se chránit, jen pro jistotu - je vždy dobré vést podrobné záznamy o problémech s nájemci, protože musíte prokázat důvod pro vystěhování u soudu. Mnoho pronajímatelů podceňuje potřebu papírových stezek při jednání s problémovými nájemníky, chybně věří, že slovní dohody vydrží u soudu. Tento proces však může být mnohem snazší, pokud zdokumentujete každou interakci s problémovými nájemníky.

Obvyklý proces vyhoštění je následující:

1. Porozumět zákonům o vystěhování ve vašem městě a státě
2. Mají platný právní důvod pro vystěhování
3. Pokuste se o nájemce rozumu nebo kompromisu
4. Doručte formální oznámení o vystěhování
5. Podejte své vystěhování u příslušného soudu
6. Připravte se a zúčastněte se soudního jednání
7. Vyjměte nájemce
8. Sbírejte všechny splatné nájemné

Vzhledem k tomu, že náklady na vystěhování mohou být extrémně drahé v závislosti na okolnostech ve vaší konkrétní situaci, mělo by být vaším právním prostředkem k vystěhování nájemce stíhání. Například někteří pronajímatelé uvedli, že utratili tisíce dolarů za odstranění problémových nájemců ze svých nemovitostí, a tyto výdaje mohou zahrnovat:

• Poplatky za soudní podání: 50 až 500 USD
• Poplatky za procesní server: 30 až 150 USD na obžalovaného
• Související výdaje: 400 až 700 USD, v závislosti na obtížnosti oznámení všem nájemcům, protože může být vyžadován více pokusů
• Poplatky za služby společnosti Eviction Service: 140 až 500 dolarů za vyřizování dokladů o vystěhování
• Právní zástupce: 200 až 400 USD za hodinu nebo celkem 500 až 5 000 USD nebo více, celkové náklady na právní zastoupení, pokud nájemce požádá o soudní řízení a najme si svého právníka
• Dodatečné náklady: Závisí na škodách způsobených nájemcem a nákladech na opravy, ztraceném nájemném, nových zámcích a sanaci

Závěrečné slovo

Pokud se rozhodnete, že navzdory vašemu nejlepšímu úsilí, vztah mezi vámi a nájemcem prostě nefunguje, je nejlepší pro všechny zúčastněné zahájit proces vyhoštění. Poraďte se však se svým právním zástupcem a ujistěte se, že dodržujete státní a federální zákony a nepokoušejte se nájemce sami odstranit. Vypnutí obslužných programů, odstranění věcí nájemce nebo změna zámků na hlavních dveřích komplexu nebo nájemní jednotky může mít závažné právní následky. Jediným řešením může být vystěhování, ale aby se zabránilo zapojení soudního systému a právníků, pokuste se zůstat nájemci dostupní a viditelní, než se objeví problémy a poté, co vás upozorní..

Museli jste se vypořádat s problémovými nájemníky? Máte nějaká slova moudrosti pro ostatní pronajímatele, kteří jsou ve stejné situaci?