Uzavření domu - proces, hypoteční dokumenty a postupy

Proces uzavření však začíná ihned poté, co prodejce přijme vaši nabídku. To je obvykle 30 až 60 dní před skutečným datem uzávěrky - za předpokladu, že půjčka upisuje zádrhel, nízké ocenění nebo závažnou vadu objevenou během rutinní domácí inspekce obchod nezdržuje. Během tohoto období je prodej vašeho domu označen jako „čekající“. Pokud je na vašem trhu obvyklé provádět podstatný vklad (v některých případech až 10% sjednané kupní ceny) na vázaný účet, jakmile je vaše nabídka přijata, můžete také hovořit o závěrečném procesu jako o vázaném období - jako in, „domov, který kupujeme, je v úschově do našeho závěrečného dne.“

Nezáleží na tom, čemu říkáte, mezi dnem, kdy prodejce přijme vaši nákupní nabídku, a dnem, kdy si sednete, aby se transakce stala oficiální, je třeba hodně. Zde je přehled obecné posloupnosti událostí, které se vyskytnou během procesu uzavření rezidenčních nemovitostí, co a kolik můžete očekávat, že zaplatíte před a v den uzavření, a dokumenty a zveřejnění, které musíte pochopit a podepsat, aby se vaše skutečné úředník transakce s nemovitostmi.

Klíčové milníky uzavírání procesů

Je důležité si uvědomit, že celní a právní požadavky, kterými se řídí transakce s nemovitostmi, se v jednotlivých místech podstatně liší. I když je následující obecná časová osa a popis toho, co můžete očekávat (a kdy) mezi dnem odeslání vaší nákupní nabídky a dnem, kdy jste na pozemku blízko, skutečná zkušenost se může lišit. Chcete-li se dozvědět více o tom, jak tento proces funguje na vašem konkrétním trhu, obraťte se na nestranného realitního odborníka se zkušenostmi v této oblasti.

1. Přijatá nabídka nákupu

Proces uzavírání oficiálně začíná, jakmile prodejce přijme, podepíše a vrátí vaši nákupní nabídku (známou také jako kupní smlouva). Ve většině případů pak prodávající vloží kupujícímu šek na peníze - obvykle 0,5% až 2% z kupní ceny - na vázaný účet..

Kupní smlouvu lze obvykle změnit tak, aby odrážela vyjednávání na poslední chvíli nebo nepředvídané události, například problém odhalený během domácí inspekce, aniž by sabotovala dohodu. Všechny strany účastnící se transakce - kupující a prodávající, jejich zástupci, věřitel, titul nebo zprostředkovatel úschovy a případně právníci kupujícího a prodávajícího - však zahajují proces uzavření za předpokladu, že kupní smlouva je konečná.

V některých státech a trzích musíte krátce poté, co prodejce přijme vaši nabídku, provést vklad 5% až 10% na úschovu (na vaši zálohu a / nebo náklady na uzavření). Kupující, kteří pracují s právními zástupci, mohou obvykle čekat, až jejich právní zástupci zkontrolují kupní smlouvu a provedou svěřené vklady.

Pokud si nejste jisti, zda je na vašem trhu vyžadován vklad úschovy, zeptejte se svého realitního agenta s dostatečným časovým předstihem, abyste se ujistili, že máte k dispozici dostatek likvidních prostředků, abyste mohli provést vklad.

2. Domácí prohlídka objednaná kupujícím

Během několika dnů od přijetí vaší kupní nabídky prodávajícím musíte naplánovat domácí inspekci s profesionálním inspektorem. Cílem domácí inspekce je hledat drobné a velké závady, jako jsou strukturální problémy, nefunkční zařízení a prvky, které mohou porušovat místní stavební předpisy..

Mnoho věřitelů to vyžaduje jako podmínku upisování hypotečního úvěru. I když to vaše není, je tu nevýhoda pro získání důkladného pohledu na dům, který se chystáte koupit. Pokud kontrola odhalí závažný problém, který je třeba vyřešit před uzavřením (nebo má za následek snížení dohodnuté kupní ceny), bude standardní kontrolní poplatek 300 až 500 USD vypadat jako výhodná smlouva.

3. Vznik a upisování úvěru

Jakmile prodejce nabídku přijme, odešlete ji vašemu věřiteli. V tomto okamžiku váš věřitel začne časově náročný (a nákladný) proces vytváření a upisování vaší půjčky.

Pokud si nekoupíte starší dům se spoustou fyzických vad, jedná se o část procesu uzavírání, která s největší pravděpodobností povede ke zpožděním nebo fatálním chybám, které celý problém omezí - zejména pokud máte nerovnoměrný úvěrový profil nebo nestabilní tok příjmů.

Vytvoření a uzavření úvěru vyžaduje hodně práce jménem vašeho věřitele. Z vašeho pohledu se však v zásadě scvrkává na jednu otázku: Splníte podle věřitelského znaleckého posudku svůj závazek splatit mnoho tisíc dolarů, které požadujete, aby vám půjčil?

Hypoteční aplikace
Přestože je každý věřitel jiný, většina žadatelů o hypotéku podléhá intenzivní kontrole. Váš věřitel vám pravděpodobně pošle hypoteční žádost v celkovém rozsahu 30 nebo 40 stránek a včetně formulářů, jako je žádost o uvolnění vaší kreditní zprávy od jednoho nebo více úřadů pro úvěrové zpravodajství, žádosti o přepisy daní za předchozí rok a informace o vašich předchozích místech rezidence.

Spolu s aplikací bude váš věřitel pravděpodobně požadovat doklad o příjmu a majetku, jako například:

Vaše poslední daňová přiznání (jeden nebo dva roky)
Vaše poslední výplaty (alespoň poslední dva)
Vaše poslední prohlášení W-2 (jeden nebo dva roky)
Vaše poslední bankovní výpisy (jeden až tři měsíce)

Hodnotit zámek
Pokud jste obdrželi předběžný souhlas s hypotečním úvěrem, který obvykle vyžaduje kontrolu úvěru, váš věřitel pravděpodobně nastaví (nebo „zamkne“) sazbu vaší půjčky v době, kdy rozešle aplikační materiály. Pokud žádáte o hypotéku s nastavitelnou sazbou (ARM) nebo jiný typ půjčky bez pevné sazby po celé období, může se zámek vztahovat pouze na počáteční sazbu.

Sazby jsou obvykle zamčené na úrovni, která ovlivňuje převládající úrokové sazby v té době plus úvěrové riziko dlužníka. Čím nižší je vaše kreditní riziko, tím nižší bude pravděpodobně vaše uzamykaná sazba.

Pokud nejste předběžně schváleni, bude věřitel pravděpodobně čekat na výsledky vaší kreditní žádosti, aby vaši sazbu uzamkl. K tomu může dojít kdykoli mezi datem přihlášky a týdnem před uzavřením. V každém případě je blokace sazeb dobrá pouze na pevně stanovenou dobu - obvykle je 30 až 60 dní.

Odhad úvěru
S použitím uzamčené sazby (nebo, pokud není uzamčeno, nejlepšího odhadu věřitele o počáteční sazbě), věřitel vytvoří odhad půjčky, který si můžete prohlédnout, podepsat a vrátit se. Odhad úvěru je dokument v jednoduchém jazyce, který shrnuje, co můžete očekávat, že zaplatíte za hypotéku a uzavření a kdy a kdy.

Obsahuje následující informace:

Identifikace půjčky. To zahrnuje jedinečné identifikační číslo, typ (fixní sazba, nastavitelná sazba), délku trvání (15 let, 30 let, 5/1), účel (nákup, refinancování) a trvání blokování sazeb.
Podmínky půjčky. Nastiňuje jistinu vaší půjčky, úrokovou sazbu nebo rozsah úrokových sazeb, měsíční splátky jistiny a úroků, penále (je-li k dispozici) a placení balónem (je-li k dispozici).
Předpokládané platby. Sčítá komponenty vaší celkové měsíční platby, včetně odhadovaného pojištění, daní a jistiny a úroků. Může také stanovit, jak se mají platit daně a pojištění - například z vázaného účtu.
Závěrečné náklady. Zahrnuje podrobné vyúčtování vašich odhadovaných nákladů na uzavření a celkovou hotovost do uzavření (což zahrnuje vaši zálohu). Označuje také, za které uzavírací náklady jste oprávněni nakupovat, například pojištění titulu, a za které nemůžete nakupovat, například odhadce věřitele.
Porovnání. Obsahuje snímek toho, kolik můžete očekávat, že zaplatíte jistinu a úroky během příštích pěti let, APR vaší půjčky a celkové procento úroků - poměr vaší celkové platby úroků k vaší celkové výši půjčky. Tyto informace jsou užitečné pro srovnání vaší půjčky s půjčkami jiných věřitelů.
Další úvahy. Zahrnuje důležité upozornění a informace, například o tom, zda lze půjčku převzít (převést na budoucího kupujícího beze změny podmínek), zda půjčovatel plánuje převést vaši půjčku na servisní společnost, a pokuty za opožděnou platbu.

Před říjnem 2015 většina poskytovatelů úvěrů používala odhady dobré víry (GFE) k poskytování odhadů úvěrů a závěrečných nákladů. GFE a odhady půjček obsahují podobné informace, ale GFE jsou formátovány odlišně a mají méně vysvětlení v jednoduchém jazyce. Jakmile je odhad úvěru ve vašich rukou, může váš věřitel stanovit předběžné datum uzávěrky - v závislosti na hladkém upisování, původu a vyhledávání titulů..

4. Hodnocení věřitele

Věřitelé chrání své investice nebo alespoň snižují pravděpodobnost ztrát tím, že zadají ocenění v určitém okamžiku během upisovacího procesu. Kupující obvykle platí poplatek za hodnocení, a to buď před nebo před datem hodnocení, nebo v den uzávěrky. Poplatek za zhodnocení je obvykle stejný jako poplatek za domácí inspekci.

Pokud váš odhadce zjistí, že váš domov má hodnotu alespoň tolik, kolik jste za to souhlasili, není třeba se obávat. Pokud však ocenění přijde nízko - pod akceptovanou kupní cenu - věřitel bude souhlasit s financováním částky rovnající se odhadované hodnotě. Nízké ocenění obvykle vyžaduje, aby kupující a prodávající znovu projednali kupní cenu a upravili kupní smlouvu, což by mohlo zpoždění obchodu.

5. Získání majitelů domů a pojištění titulu

Většina poskytovatelů úvěrů vyžaduje, aby kupující předložili doklad o pojištění majitele domu jako podmínku schválení úvěru nebo alespoň před uzavřením. Chcete-li zajistit, že dostanete politiku spravedlivých cen, která vyhovuje vašim a vašim věřitelským potřebám, začněte nakupovat po domově majitelů domů brzy na konci procesu uzavření. Nemusíte nutně platit hned za první rok, i když je to určitě možnost - většina pojišťoven vám umožní spojit své pojistné za první rok s náklady na uzavření, které mají být uhrazeny v den uzávěrky.

I když to váš věřitel nevyžaduje, je také rozumné zakoupit si kupní právo na pojištění kupujícího. Pojištění titulu zahrnuje náklady na vyřešení jakýchkoli vad s vlastnickým právem, jako jsou nezaplacená daň nebo zástavní právo, a chrání váš kapitál před nároky, které mohou v budoucnu vzniknout..

Pokud jste ochotni použít stejnou společnost, kterou věřitel používá pro svou politiku titulů, jednoduše řekněte svému zpracovateli úvěru, že chcete kupující a že obě zásady mohou být sloučeny do vašich nákladů na uzavření. Pokud chcete nakupovat za lepší politiku kupujícího, může váš pojistitel požadovat, abyste za tuto politiku zaplatili předem. Bez ohledu na to, zda platíte za obě politiky při uzavření nebo za politiku kupujícího předem a politiku věřitele při uzavření, můžete očekávat, že celkové kombinované výdaje budou činit 1 000 USD (v průměru), v závislosti na trhu a domácí hodnotě..

6. Schválení úvěru

Vzhledem k tomu, že upisování může trvat měsíc nebo déle, schválení vaší půjčky obvykle proběhne na konci procesu uzavření. Toto je poslední velký kus, který musí zapadnout, aby vaše uzávěrka pokračovala podle plánu.

7. Oznámení o ukončení a zveřejnění

Oznámení o uzavření
Jakmile jsou všechny kusy na místě pro vaše uzavření, váš titul nebo zprostředkovatel úschovy (nebo právník) vám musí zaslat formální oznámení o uzavření s časem, datem, zúčastněnými realitními agenty (kupujícího a prodávajícího) a místem uzavření, což je obvykle kancelář titulu nebo zprostředkovatele úschovy nebo kancelář právního zástupce zapojeného do transakce. V oznámení je také vysvětleno, co musíte k události přinést, obvykle včetně následujících:

Oba kupující (pokud se jedná o manželský pár) nebo notářsky ověřená plná moc, která umožňuje současnému kupujícímu podepsat smlouvu na neexistující
ID fotografie (cestovní pas nebo státem vydávané ID)
Seznam vašich rezidencí za posledních 10 let
Dostatečná platba na pokrytí nákladů na uzavření (obvykle bankovním šekem nebo bankovním převodem)

Závěrečné zveřejnění
Váš titul nebo zprostředkovatel úschovy je také povinen zaslat oficiální závěrečné sdělení nejméně tři pracovní dny před datem uzavření. Před říjnem 2015 sloužil HUD-1 nebo „prohlášení o narovnání“ ke stejnému účelu jako konečné zveřejnění.

Stejně jako odhad úvěru je zveřejnění závěrečné zprávy dokumentem v jasném jazyce, který nastiňuje všechny vaše skutečné finanční závazky související s transakcí - vaše skutečné náklady na uzavření, probíhající daňové a pojistné závazky a rozpis vašeho hypotečního úvěru. Zhruba sleduje šablonu odhadu půjčky, i když je obecně podrobnější a často obsahuje účetní řádkové položky nebo zveřejnění a upozornění, která v odhadu nebyla přítomna..

Pečlivě zkontrolujte své závěrečné zveřejnění
Jakmile obdržíte závěrečné informace, pečlivě si je přečtěte, abyste se ujistili, že uvedené závazky jsou zhruba v souladu s těmi, které jsou popsány v odhadu vaší půjčky. Také se ujistěte, že podmínky vašeho hypotečního úvěru jsou očekávané - například, že se vaše sazba nebo struktura sazeb nezměnila od odhadu úvěru.

Pokud se vaše náklady na uzavření výrazně liší od odhadů nebo se váš hypoteční úvěr liší od původního popisu, mohl by váš zákonník porušit váš věřitel nebo titul nebo agent úschovy. Proto je dobrý nápad - a často finančně výhodný - ponechat si právníka po celou dobu procesu uzavření.

Společné závěrečné náklady

Přestože se očekává, že kupující zaplatí veškeré náklady na uzavření, pokud neexistují jiná ujednání, kupující a prodejci často souhlasí s rozdělením nákladů na uzavření - zejména na trzích kupujících. Tato dohoda je obvykle nastíněna v přijaté kupní smlouvě a může být kdykoli před uzavřením pozměněna. V mnoha případech se strany nedostanou ke specifikům, kdo platí, které náklady na uzavření platí - jednoduše se dohodnou na poměru, jako například „prodejce platí 40% a kupující platí 60%“, nebo se dohodnou, že jedna strana platí pevnou částku směrem k uzavření a ostatní zvednou zbytek.

V mnoha případech se náklady na uzavření hradí bankovním šekem nebo bankovním převodem. Bankovní šek je obecně lepší řešení, protože zřídka stojí více než 1 $ nebo 2 $, zatímco banky často účtují 10 a více $ za stejný den bezhotovostním převodem. Pokud váš titul nebo zprostředkovatel úschovy bezpodmínečně vyžaduje bezhotovostní převod, ujistěte se, že vám zašlou kompletní pokyny (včetně čísla účtu a čísla směrování banky) s oznámením o uzavření..

Bez ohledu na to, jak sjednáte a provedete platbu, můžete očekávat, že při uzavření platby zaplatíte následující náklady. Někteří mohou vyžadovat akci z vaší strany, například zřízení pojištění majitele domu, před uzávěrkou dne. Ostatní se jednoduše zobrazí jako řádkové položky ve vašem závěrečném zveřejnění a nevyžadují přímou akci.

Domácí inspekce a hodnocení. Pokud tyto nebyly zaplaceny předem, připočítají se k vašim závěrečným nákladům. Mezi těmito dvěma službami můžete očekávat, že zaplatíte celkem 600 až 1 000 USD.
Poplatky za vznik a zapůjčení úvěru. Tyto poplatky pokrývají náklady na vznik hypotečního úvěru a služby související s upisováním, kromě úvěrových zpráv a dalších poplatků. Většina původních poplatků se počítá jako procento z celkové kupní ceny, obvykle v rozmezí od 0,5% do 1,5%. Tato procenta jsou někdy označována jako „body“ - například 1% původní poplatek by byl jeden bod. Poplatky za upisování lze účtovat jako procento z kupní ceny nebo paušálního poplatku. V obou případech stojí upisování obvykle méně než 1% kupní ceny domu. Uvědomte si, že některé hypoteční úvěry, známé jako „žádné náklady“ nebo „žádné poplatky“, nemají poplatky za vznik nebo upisování. Úvěry bez nákladů však mají obecně vyšší úrokové sazby než srovnatelné tradiční půjčky.
Zpráva o úvěru. Kupující musí obecně platit za úvěrové kontroly a zprávy svého věřitele - kdekoli od 20 do 60 $, v závislosti na tom, kolik věřitelů běží a u kterých zpravodajských kanceláří.
Povodňová certifikace. Jedná se o malý poplatek - obvykle kolem 20 $ -, který pokrývá náklady na kontrolu polohy vašeho domu ve vztahu k místním mapám povodňových rizik. Povodňová certifikace je kritická, pokud nakonec potřebujete povodňové pojištění. V některých oblastech budete možná muset zaplatit také jednorázový poplatek za monitorování povodně (často mezi 25 a 50 $).
Úroky za první měsíc. Mnoho věřitelů vyžaduje zálohu hypotečního úroku stanoveného předem, aby vzniklo mezi datem uzávěrky a datem první platby. Pokud uzavřete účet v polovině měsíce, pravděpodobně nebudete muset provést platbu jistiny až do začátku měsíce následujícího po příštím měsíci za předpokladu, že jsou vaše platby splatné první měsíc. Například s manželkou jsme uzavřeli dům na začátku srpna a první splátku jistiny jsme neprovedli až do prvního října - ale na závěr jsme dělal musí zaplatit úroky, které vzniknou v srpnu.
Počáteční vklad úschovy. Věřitelé požadují zálohu na zabezpečený účet úschovy, aby pokryli daňové a pojistné závazky stanovené k tomu, aby vznikly mezi uzávěrkou a příslušnými daty splatnosti. V praxi to znamená, že musíte složit pojistné na majitele domů za celý rok - pokud jste nezaplatili předem - a kdekoli od 1 do 12 měsíců pojistného na daň z nemovitostí. Přestože daně z nemovitostí jsou obvykle placeny každých šest měsíců, věřitelé se zdráhají založit nový vázaný účet s zůstatkem, který je sotva dostačující k provedení první platby daně. Moje žena a já jsme nakonec uložili dost na to, abychom pokryli například daně z majetku za sedm měsíců.
Úložný buffer. Mnoho věřitelů požaduje, aby kupující vložili další vyrovnávací rezervu na pokrytí úprav daní a pojistného v krátkodobém výhledu směrem vzhůru a na snížení pravděpodobnosti opožděné platby způsobující záporný zůstatek úschovy. Velikost vyrovnávací paměti je obvykle funkcí měsíčních daňových a pojistných závazků - naše byla asi dvakrát větší než měsíční povinnost.
Poplatky za sdružení majitelů domů. Pokud žijete v komunitě, kterou poskytuje sdružení majitelů domů (běžné u bytů), musíte platit poplatky HOA měsíčně, ročně nebo jednou za dva roky. Někteří věřitelé svazují poplatky na váš účet úschovy a platí je vaším jménem, stejně jako u daní a pojistného. Pokud je to váš případ HOA, budete pravděpodobně muset zaplatit své poplatky HOA do konce prvního platebního období (možná až rok po uzavření). V jiných případech, ať už kvůli půjčování nebo politice HOA, poplatky HOA nejsou zahrnuty v úschově a musí být placeny zvlášť..
Název / Úvěrové služby a Pojištění. Náklady na pojištění titulů věřitele a kupujícího (jsou-li zakoupeny) jsou spojeny do této kategorie - průměrně 1 000 USD pokrývá obě smlouvy, ale je velmi variabilní v závislosti na lokalitě a hodnotě nemovitosti. Tato kategorie zahrnuje také náklady na další titulní práci provedenou vaší titulní společností, zprostředkovatelem úschovy nebo právním zástupcem (v závislosti na vaší jurisdikci) - dalším velmi variabilním nákladem, který bude pravděpodobně vyšší, pokud používáte licencovaného právníka. Konečně tato kategorie obvykle zahrnuje poplatek za vypořádání, který v podstatě platí za čas vašeho titulu nebo agenta úschovy v den uzávěrky a obvykle se pohybuje od 200 do 400 USD.
Poplatek za nahrávání. Městský nebo okresní úřad odpovědný za zaznamenávání převodů nemovitostí ve vaší oblasti účtuje poplatek za vykonanou práci. Poplatky se liší v závislosti na místě a mohou záviset na hodnotě nebo velikosti vaší nemovitosti.
Daň z převodu. Vaše místní a státní správy pravděpodobně také vyberou daně z převodu z transakcí s nemovitostmi, a to na základě hodnoty nemovitosti a případně zónového označení pozemku. Celkové státní a místní daně z převodu rezidenčních nemovitostí se obvykle pohybují od vysokého tříciferného až středního čtyřmístného rozsahu.
Makléřský poplatek. Agenti kupujících berou svou provizi z výtěžku prodávajícího, což znamená, že je neplatí přímo. Zaměstnavatelé agentů - realitní skupiny nebo zprostředkovatelé - však často účtují relativně malé poplatky za služby nebo doporučení přímo kupujícímu. Ty se mohou pohybovat od nominálních částek (100 $ nebo méně) do 500 nebo více $.

V závislosti na tom, kde se transakce odehrává, se mohou vaše závěrečné poplatky výrazně lišit od poplatků popsaných zde. Chcete-li si ještě lépe přečíst, co lze očekávat, promluvte si s důvěryhodným, nestranným realitním profesionálem nebo právníkem ve vaší oblasti.

Co můžete očekávat v závěrečný den

V den uzavření se dům, ve kterém jste se dohodli na koupi, stává domem, který jste hrdě vlastní. Je však třeba udělat spoustu práce, než se budete moci přesídlit předními dveřmi a učinit z nich opravdu svůj domov.

Závěrečný průchod

Váš poslední průchod je vaše poslední příležitost, jak zajistit, aby dům zůstal v dobrém stavu - nebo, pokud kupujete usměrňovač-svršek, ve stavu, v jakém jste souhlasili s jeho zakoupením. Ve většině transakcí je konečný průchod může nastat kdykoli do 24 hodin od naplánované doby uzavření.

Během posledního průchodu se ujistěte, že:

Všechny požadované opravy byly provedeny
Všechna svítidla a zásuvky fungují
Domácí mechaniky (topení, klimatizace, ohřívač vody) fungují
Vodovodní baterie a vodovodní armatury jsou funkční
Kuchyňské a prací spotřebiče jsou připojené a funkční
Od vaší domovské inspekce nedošlo k žádnému novému poškození nebo opotřebení (jako jsou díry ve zdi, chybějící podlahové desky, poškozené střešní šindele atd.)
Domov je čistý a uklizený dovnitř a ven
Osobní majetek prodávajícího je pryč nebo se právě stěhuje

Pokud se během průchodu setkáte s neočekávanými problémy, není příliš pozdě napravit věci. Chcete-li prodiskutovat své možnosti, kontaktujte svého realitního agenta nebo zprostředkovatele. Ve většině případů bude prodávající souhlasit s tím, že zaplatí za nezbytné opravy nebo čištění, i když to znamená odložení uzavření o několik dní.

Při uzavření - Podepisování klíčových dokumentů

Ve stanovené době se posadíte a podepíšete četné dokumenty svým titulem nebo úschovou agentem, realitním agentem a případně právníkem. Prodejci přinášejí i své protějšky, i když prodejci nemají tolik papírů, které by museli podepsat, a proto se často nezobrazí, dokud nebudete v dobré podpisové odyseji.

Vzhledem k závažnosti transakce a množství zahrnutých peněz zaberte tolik času, kolik potřebujete, abyste si přečetli a porozuměli všemu, co podepisujete. Některé závěrečné dokumenty jsou psány v hustých právnících, proto se zeptejte se svého právního zástupce nebo realitního agenta, pokud vám nic není jasné. Nedovolte, aby vás titulek nebo agent úschovy spěchal - v minulosti provedli stovky uzavření a je pravděpodobné, že se více zajímají o to, aby se jejich další schůzka nebo vystoupení z kanceláře dostalo včas, než aby zajistily, že máte 100% nahoru a nahoru.

Následují nejdůležitější dokumenty, které je třeba během uzavření číst a podepisovat:

Úpis. To představuje váš závazný závazek splácet hypoteční úvěr. Zahrnuje celkovou částku, kterou dlužíte za svou půjčku, úrokovou sazbu vaší půjčky, vaše měsíční platební lhůty, dobu trvání (doba) vaší půjčky a přijatelné způsoby platby (s fyzickou adresou pro zasílání osobních šeků). Pokud máte hypotéku ARM nebo hypotéku s proměnlivou úrokovou sazbou, vaše směnka bude také obsahovat podrobné vysvětlení toho, jak, kdy a do jaké míry se vaše sazba a platby mohou změnit.
Hypotéka / listina důvěry. Hypotéka (nebo listina o důvěře), také známá jako bezpečnostní nástroj, je smlouva, která dává vašemu věřiteli právo zabavit váš majetek vyloučením, pokud nezaplatíte hypotéku podle dohody. Hypotéka opakuje informace obsažené v směnce, ale také jde hlouběji o vašich právech a povinnostech jako majitel domu a dlužník - například popisující, jak budete nemovitost obývat (jako primární bydliště, nájemní nemovitost atd.) dále) a nastíní, jak a kdy vás věřitel může prohlásit za výchozí.
Počáteční zveřejnění úschovy. Toto popisuje, jak váš věřitel plánuje distribuovat peníze na vašem účtu úschovy. Zahrnuje porušení vašich splátek jistiny a úroků a úschovy plus 12 měsíců očekávaných měsíčních zůstatků úschovy. Zveřejnění úschovy také ukazuje, kdy a kolik má být každá úschovná položka (daně z vlastnictví, pojištění a případně poplatky PMI a HOA) zaplacena..

Další závěrečné dokumenty ke čtení a podepisování

Proces uzavírání zahrnuje také čtení a podpis spoustu dalších dokumentů. Znovu si vezměte tolik času, kolik potřebujete, abyste si přečetli a porozuměli každé položce, v případě potřeby se zeptejte. Konec konců jedna věc, kterou proces uzavírání nezahrnuje, je šance na doplnění.

Tyto dokumenty jsou samozřejmostí při uzavírání, ale vaše transakce může zahrnovat poněkud odlišnou kombinaci na základě pravidel ve vaší oblasti a typu domu, který kupujete..

Čestné prohlášení. Jde v zásadě o důkaz, který věřitel, správce úvěru, vládní subjekty a další relevantní strany používají k určení legitimity vašeho podpisu ve všech ostatních závěrečných dokumentech. Je to zvláště užitečné při vyšetřování hypotečních podvodů.
Osvědčení o obsazení / prohlášení o obsazenosti. Pokud kupujete nový domov, musíte podepsat osvědčení o obsazenosti, které ukazuje, že dům je pro cestující připraven a bezpečný. Technicky může chybějící certifikát o obsazenosti zpoždění uzavíracího procesu. Pokud kupujete stávající dům, musíte podepsat prohlášení o obsazenosti, v němž je uveden účel domu, jak brzy se musíte nastěhovat, a co se může stát, pokud používáte dům způsobem, který je v rozporu s uvedeným účelem (pro například uzavření trhu).
První oznámení o platbě. Tím se přepočítá částka (s úschovou úschovy, jistiny a úroku) a datum vaší první splátky hypotéky. Obsahuje také informace o tom, jak provést platbu, včetně fyzické a webové adresy provozovatele.
Koncese prodejce / půjčovatele. Tento dokument uvádí, které případné náklady na uzavření platí prodávající a věřitel.
Poskytování služeb. Toto identifikuje správce vaší půjčky - buď původního věřitele, nebo společnost, která následně kupuje hypotéku - a potvrzuje vaše pochopení, že půjčka může být převedena v budoucnu.
Zveřejnění soukromého pojištění hypotéky. Pokud je váš poměr půjčky k hodnotě (LTV) vyšší než 80%, váš věřitel pravděpodobně vyžaduje soukromé pojištění hypotéky (PMI). Toto zveřejnění definuje PMI a popisuje vaše příslušná práva a povinnosti, jak a kdy je zaplaceno (obvykle měsíčně, do úschovy) a kdy můžete požádat o jeho zrušení (obvykle po překročení limitu 80% LTV).
Prohlášení o povodňovém nebezpečí. To potvrzuje, že váš domov je nebo není ve zvláštní zóně povodňových nebezpečí. Pokud je váš dům v záplavové zóně, pravděpodobně vyžaduje povodňové pojištění.
Potvrzení hodnocení. Potvrzuje se tím, že máte právo na obdržení kopie posudku vašeho domova. Často je součástí hypotéky.
Zveřejnění zákona o rovných úvěrových příležitostech. Tento federálně pověřený formulář opakuje, že vaši půjčku nelze odepřít na základě chráněného stavu, jako je rasa nebo krédo. Často je součástí hypotéky.
Zveřejňování pravdy. Toto je další federálně pověřený dokument, který uvádí charakteristiky hypotečního úvěru, měsíční splátky a celkovou částku (včetně jistiny a úroku), kterou můžete očekávat po dobu trvání úvěru.
Prohlášení o hypotečních podvodech. Tento dokument definuje různé formy hypotečních podvodů, uvádí možné tresty pro ty, kteří jsou shledáni vinnými z hypotečních podvodů, a nastiňuje kroky, které vláda USA podnikla k vyšetřování a stíhání osob podezřelých z podvodu.
Asociace majitelů domů, smlouvy a dohody. Smlouvy, které se vztahují na vaše členství v asociaci vlastníků domů, se někdy objevují na konci, i když se často řeší i před dnem uzavření.
Zveřejňování nebezpečí. Přestože kupní smlouva obvykle obsahuje všechna nezbytná zveřejnění informací o nebezpečí pro váš domov, nepřekvapte, že ve svém závěrečném paketu uvidíte stejné nebo další. Obyčejná zveřejnění pokrývají olověné barvy (pro domy postavené před rokem 1978), radony a podzemní vrty.

Závěrečné slovo

Moje žena a já jsme uzavřeli v našem prvním domě v létě 2015. Náš závěrečný den byl vichřice: hektický závěrečný průchod; dopravní zácpa do vzdáleného sídla společnosti; nekonečný průvod formulářů a informací, které mají být podepsány a parafovány; matoucí míchání klíčů, ručně psané poznámky o vysvětlení a doporučení na poslední chvíli od prodávajícího - bylo hodně zpracováno.

A přesto byl závěrečný den jen začátkem zdlouhavé doby stěhování a usazování. Můžeme jen doufat, že nasměrujeme stejnou pilnost, organizaci a surovou energii, která nás přivedla do závěrečného dne, do tvrdé, často zdlouhavé práce potřebné k tomu, aby se z obyčejného domu stal výjimečný domov. Pokud kupujete dům, nezapomeňte slavit v závěrečný den - pokud se hned vrátíte do práce.

Máte nějaké rady ohledně procesu uzavření?