Porovnáno 9 typů investic do nemovitostí

Jakákoli nová investice je na začátku zastrašující, když se stále snažíte naučit slovní zásobu, výzvy, rizika a odměny. Nemovitosti však nabízejí některé přesvědčivé výhody pro investory, kteří se chtějí učit lana, od diverzifikace aktiv po pasivní příjem až po daňové výhody investující do nemovitostí..

A máte na výběr spousty možností investic do nemovitostí. Od rychlé jednorázové výplaty po průběžný příjem, praktickou práci až po úplnou pasivitu si můžete vybrat tu správnou investiční variantu na základě vašich osobních cílů.

Zde je devět oblíbených možností, které vám pomohou začít s budováním realitní říše - nebo alespoň přidat nemovitost do svého portfolia.

1. Převracející domy

Realitní televizní pořady, jako je „Flip This House“, popularizovaly dům, který se v polovině dvacátých let minulého století vrátil zpět, a díky obracejícímu se požadavku se podařilo přežít krizi v oblasti bydlení a Great Recession.

Není těžké pochopit proč. Při správném provedení mohou investoři během několika měsíců dosáhnout výnosu v řádu několika set procent.

Mnoho nových investorů to samozřejmě nečiní správně a nakonec ztratí peníze. Dokonce i ti, kteří si vydělávají silně, jsou často překvapeni množstvím práce potřebné k jeho dosažení. Obracející se domy zahrnují investici času a práce, nejen peníze.

Pokud se necítíte rádi, když si pohráváte s půjčkou za tvrdé peníze a spěcháte k renovaci, další možností je převrácení naživo. Přesouváte se do domu, který potřebuje aktualizaci, během jednoho nebo dvou let se vylepšuje, poté ji prodáte a ze zisku platíte pouze daň z kapitálových výnosů. Nebo se můžete vyhnout kapitálovým ziskům úplně, pokud se kvalifikujete pro vyloučení podle § 121.

Není mnoho investičních strategií, které by vám po pár měsících umožnily odejít s desítkami tisíc dolarů. Překlápění domů je jedním z nich, ale přichází s vlastními riziky. Proto se ujistěte, že máte správná čísla, zejména náklady na opravu, přepravní náklady a hodnotu po opravě. Také se ujistěte, že jste spokojeni s řízením a vyjednáváním s dodavateli, než vyzkoušíte ruku při prvním překlopení.

2. Vlastnosti dlouhodobého pronájmu

Ne každý je vystřižen, aby byl pronajímatelem a vypořádal se se všemi neočekávanými výzvami, kterým pronajímatelé čelí. Pronájem nemovitostí může přesto poskytovat trvalý pasivní příjem a spoustu daňových výhod pro podnikavé investory, kteří jsou ochotni přijmout bolesti hlavy..

Existují tři cesty k zakoupení první nemovitosti k pronájmu.

Strategie BRRRR

Jednou z možností je nákup nemovitosti, která potřebuje renovaci, ale místo jejího prodeje po dokončení si ji ponecháte jako nájem. BRRRR znamená nákup, rekonstrukce, nájem, refinancování, opakování a je to skvělý způsob, jak financovat 100% vašich nákupů nemovitostí.

Funguje to takto: S půjčkou na rehabilitaci jste odložili přibližně 20%, provedli renovace a vytvořili kapitál v domácnosti a poté si jej pronajali. Se vším tím kapitálem můžete vytáhnout hotovost, když refinancujete dlouhodobou hypotéku. Dostatek hotovosti na vrácení původní zálohy, pokud jste vytvořili dostatek vlastního kapitálu.

Funguje to proto, že výše refinančního úvěru vychází spíše z hodnoty po opravě nemovitosti než z vaší původní kupní ceny a nákladů na opravu.

To vás osvobodí, abyste tento proces opakovali donekonečna pomocí stejné hotovosti. A u každé nemovitosti přidáte více pasivního příjmu bez hotovosti z kapsy.

Stejně jako převrácení domů se noví investoři často dostávají do potíží podceňováním nákladů, zejména nákladů na renovaci a účetní náklady. Hodně z jejich úspěchu spočívá v jejich schopnosti najít dobré dodavatele, kteří nezvýší náklady na ně v polovině renovace. HomeAdvisor je skvělé místo k nalezení renomovaných dodavatelů ve vaší oblasti. Umístili všechny dodavatele na jejich platformu skrze proces prověřování, aby se ujistili, že najmete nejlepší společnost pro vaše potřeby.

Vlastnosti pronájmu na klíč

Není tak nadšený nápadem najmout dodavatele a dohlížet na renovační projekty?

Pronájem nemovitosti na klíč je nemovitost, která je již pronajata nebo je ve formě připravené k pronájmu. Očekávejte, že zaplatíte více, samozřejmě, protože si nekoupíte speciální údržbář. To znamená, že se také vyhnete bolestem hlavy spojeným s obnovou nemovitosti.

Během několika posledních let je mnohem snazší koupit nemovitost na pronájem kdekoli v zemi. Nejen, že se technologie virtuálních prohlídek zlepšila, ale i platformy typu peer-to-peer Střecha mají vyskočil přidat transparentnost procesu.

Střecha obsahuje velké množství údajů o nemovitosti i okolí. Zahrnují zprávy z domácích inspekcí, zprávy o historii titulů, stropní sazby a analýzy návratnosti hotovosti, historii zhodnocování na úrovni sousedství a majetku, údaje o místní škole a další. Nejpůsobivěji nabízejí dvě záruky pro kupující, včetně 30denní záruky vrácení peněz a 45denní záruky za pronájem volných nemovitostí.

House Hacking

Přestože existuje mnoho způsobů, jak proniknout do hacku, klasická strategie zahrnuje nákup malé mnohonárodnostní nemovitosti, přestěhování do jedné jednotky a pronájem druhé jednotky nebo jednotek. Myšlenka je jednoduchá: Vaši sousedé za vás platí hypotéku.

Je to skvělý způsob, jak usnadnit vaši cestu do investic do pronájmu, v neposlední řadě proto, že můžete získat hypotéku s nízkým úrokem s malou zálohou. Nemovitosti s nemovitostmi se dvěma, třemi nebo čtyřmi jednotkami jsou hypotečním průmyslem stále klasifikovány jako rezidenční, takže si můžete vzít standardní hypotéku na bydlení. To by mohlo znamenat zálohu ve výši 3,5% v případě úvěru FHA, 3% v případě půjčky Fannie Mae HomeReady nebo 0% v případě půjčky VA.

V kontrastu s tím, že oproti standardním 20% pro úvěr na investice do nemovitostí plus vyšší úrokovou sazbu pro zavedení, a vidíte, proč se domácí hackování jeví tak atraktivní - nemluvě o celých „mých sousedech platí hypotéku“.

3. Krátkodobé rekreační pronájmy

Nikdo neříká, že musíte pronajmout své nájemní nemovitosti dlouhodobým nájemcům. Stránky jako Airbnb a HomeAway nechte si je krátkodobě pronajmout rekreantům nebo dokonce střednědobě firemním hostům.

Rekreační nájemné přichází samozřejmě s vlastním kompromisem. Ano, můžete si účtovat více za noc, ale vaše obsazenost je nižší. A zatímco nebudete mít stejné bolesti hlavy u neplatících nájemců a vystěhování, budete mít další bolesti hlavy, jako je čištění jednotky mezi hosty, vybavení jednotky a placení za služby.

Než investujete do nemovitosti na dovolenou nebo se rozhodnete využít stávající nájem hostitele turistů, ujistěte se, že shromažďujete přesná čísla nákladů, jako je míra neobsazenosti, poplatek za správu, náklady na úklid a sezónní nájemné a obsazenost. Zahrňte náklady na energie a buďte konzervativní ve všech odhadech.

Může to být efektivní obchodní model, pokud k němu přistupujete jako k podnikání a ne k pasivní investici.

4. Velkoobchod

Ašpirující investoři do nemovitostí často začínají spíše velkoobchodním prodejem nemovitostí než samotným nákupem nemovitostí. Chcete-li velkoobchod, najdete hodně na nemovitosti a dát to na smlouvu, řekněme, 100 000 dolarů. Nemovitost má hodnotu 120 000 USD v současném stavu, ale místo koupě prodáte smlouvu jinému investorovi za 110 000 $.

Vyděláváte zisk, aniž byste museli kdykoli převzít vlastnické právo, a kupující získá nemovitost za slevu pod tržní hodnotou. Je to win-win.

Pokud to zní jako snadné peníze, není to tak. Nalezení vynikajících obchodů s nemovitostmi vyžaduje hodně práce a také vyžaduje práci na vybudování sítě kupujících investorů. Velkoobchodníci musí také akceptovat určitý stupeň rizika, že se jim nepodaří najít kupujícího, a nechat je v klidu se smlouvou, kterou nikdy nezamýšleli uzavřít..

Ale přesto je to skvělý způsob, jak se naučit, jak najít nabídky a vydělat peníze, než budete finančně připraveni si koupit nemovitosti sami.

5. Veřejné investiční fondy

Investiční nemovitostní trust, nebo REIT, je druh cenných papírů obchodovaných na veřejných akciových trzích. Fond REIT používá svůj kapitál k investování do nemovitostí, a to buď přímo nákupem nemovitostí, nebo nepřímo půjčováním hypoték na nemovitosti - ty se nazývají hypoteční REIT nebo MREIT.

Jednou z běžných výhod REIT ve srovnání s tradičními akciovými fondy jsou vysoké dividendové výnosy. Podle zákona musí REIT vyplatit akcionářům alespoň 90% svých zisků formou dividend, což znamená investice s vysokým výnosem.

Nevýhodou tohoto vysokého dividendového výnosu je skutečnost, že REIT mají často potíže se sestavováním kapitálu, aby rozšířili své portfolio, protože musí okamžitě vyplatit akcionářům tolik svého zisku. Pokud však hledáte zcela pasivní způsob, jak diverzifikovat své akciové portfolio tak, aby zahrnovalo nemovitosti, neexistuje snadnější možnost než nákup REIT na vašem brokerském účtu, IRA nebo 401 (k)..

Profesionální tip: Pokud nemáte účet zprostředkovatele nebo IRA, můžete otevřete si u You Invest účet u J.P. Morgan. Při otevření a financování nového účtu nabízejí až 625 $.

6. Realitní akciové fondy

Některá průmyslová odvětví zahrnují vysokou expozici nemovitostem, jako jsou komerční stavební společnosti, obchodníci s nemovitostmi, maloobchodní prodejci domů a dokonce i hotelový průmysl. To znamená, že můžete nepřímo investovat do nemovitostí nákupem podílů ve společnostech, které se živí z realitního sektoru.

Můžete investovat vybíráním jednotlivých akcií nebo nákupem podílových fondů specifických pro dané odvětví nebo fondů obchodovaných na burze. Jen si uvědomte, že akcie těchto společností nejsou poháněny výhradně realitními trhy, a mohly by stoupat nebo klesat na základě tak různorodých důvodů, jako je špatná správa, vysoké náklady na stavební materiál nebo dokonce sexuální skandál generálního ředitele.

I když je to nejméně přímý způsob, jak se diverzifikovat do investic do nemovitostí, je zcela pasivní a můžete to udělat kliknutím na tlačítko.

7. Crowdfunding webové stránky a soukromé REIT

Ne všechny webové stránky crowdfundingu nemovitostí fungují na stejném modelu.

V jednom modelu poskytuje web crowdfunding financování krátkodobých půjček na rehabilitaci - druh úvěrů, které používají ploutve a investoři BRRRR. Aby mohla přijít s hotovostí na financování těchto půjček, web crowdfunding získává peníze od veřejnosti. Jako kapitálový investor můžete sledovat právě financované půjčky, hodnotit nemovitost a dlužníka a investovat peníze do půjčky. Jedním příkladem tohoto modelu je GroundFloor, který umožňuje účast neakreditovaných investorů.

Další společný model pro crowdfundingové weby funguje jako REIT, ale model, který není veřejně obchodován na burzách. V těchto případech web crowdfunding soukromě nakupuje a spravuje nemovitosti produkující příjem pomocí peněz získaných od jednotlivých investorů, jako jste vy. Dobrý příklad zahrnuje DiversyFund, což má průměrný roční výnos 17,6% od svého vzniku. Tento web crowdfundingu přijímá peníze od neakreditovaných investorů a investice až do výše 500 USD.

Mnoho webů crowdfunding přijímá pouze prostředky od akreditovaných investorů, nastavuje vysoké minimální investice nebo obojí.

8. Fondy soukromého kapitálu a fondy zón příležitostí

Akreditovaní investoři se spoustou peněz na investování mají více možností než my ostatní. Mezi tyto možnosti patří fondy soukromého kapitálu.

Tyto fondy umožňují bohatým investorům sdružovat své peníze na rozsáhlejší investice, jako jsou komerční budovy. Správce fondu dohlíží na každodenní operace - samozřejmě za statný poplatek - investory fondu tak nechávají sedět, relaxovat a užívat si výnosů.

Jedním konkrétním typem fondu soukromého kapitálu, který je zvláště důležitý pro nemovitosti, je fond příležitostných zón. Tyto fondy nakupují a zlepšují nemovitosti v zónách kvalifikovaných příležitostí určených státem a certifikovaných ministerstvem financí.

Zóny kvalifikovaných příležitostí jsou obvykle oblasti s nízkými příjmy, kde stát usiluje o podporu ekonomického růstu a investic. Mrkev pro investory: odložené a snížené daně ze zisku. Podrobnosti najdete v tomto shrnutí IRS.

Tyto daňové výhody představují lákavou nabídku pro bohaté akreditované investory, kteří hledají kreativní způsoby, jak zkrátit daňový výměr. Při investování do ohrožených čtvrtí však buďte připraveni na vyšší riziko.

9. Soukromé poznámky

Jedním ze způsobů, jak investovat do nemovitostí nepřímo a pasivně, je půjčování peněz přímo investorům do nemovitostí na nákup nemovitosti.

Nejčastěji to znamená půjčování přátelům, rodinným příslušníkům a jiným lidem, které znáte osobně, a důvěřujete svým penězům. Tato důvěra je klíčová, protože pokud je u vás výchozí, máte jen malou pomoc než žalovat. Většina poskytovatelů soukromých bankovek proti zástavě nezajímá zástavní právo, ai když to udělají, není triviální věcí vyloučit majetek.

Investoři soukromých bankovek však obvykle účtují vysoké úrokové sazby. A když osobně znají investora do nemovitostí a jeho (snad vynikající) výsledky, které se často projevují s nízkým rizikem, vysokou návratností. Při míchání osobního života a finančních investic buďte opatrní. Riskujete své osobní vztahy, nejen své peníze.

Závěrečné slovo

Když jste připraveni přidat nemovitost do svého investičního portfolia, nemáte dostatek možností.

Předtím, než se rozhodnete, jakou strategii investování do nemovitostí musíte vzít, si jasně ujasněte své osobní cíle. Převrácení je skvělé pro generování hotovosti s rychlým obratem, ale je to jednorázová výplata, která je zdaněna jako běžný příjem a není ani zdaleka pasivní. Naopak půjčování peněz ve formě soukromé poznámky svému příteli z realitního investora je zcela pasivní, ale nenechává vám žádnou jinou kontrolu ani ujištění, než je vaše osobní důvěra v dlužníka..

Nemovitost je notoricky nelikvidní investice, proto se před investováním ujistěte, že rozumíte časovému závazku svých fondů. Naplánujte si ideální strategii odchodu a poté vytvořte pohotovostní plán pro případ, že budete muset přejít na plán B.

Jako zdroj vysokých výnosů, trvalých příjmů a daňových výhod je nemovitost vítězem pro zařazení do vašeho portfolia. Ale stejně jako u jakékoli investice, udělejte si domácí úkoly a pochopte rizika, než vyhodíte své těžce vydělané peníze.

Jak jste v minulosti investovali do nemovitostí? Jaké jsou vaše obavy a výzvy postupující vpřed?