7 tipů, které byste měli dodržovat při nákupu první investice do nemovitosti

Jako zdroj pasivního příjmu se nikdy nevysychá ani nezraje, ale místo toho poskytuje trvalý příjem bez ztráty aktiv. Ve skutečnosti se podkladové aktivum v průběhu času oceňuje, i když proti němu splácíte hypotéku. Díky tomu je investice do nemovitostí vynikajícím zdrojem důchodového příjmu. Diverzifikuje vaši alokaci aktiv a chrání před sekvencí rizika návratnosti, protože k dosažení příjmu nemusíte prodávat žádná aktiva.

Pak jsou zde daňové výhody. Investoři si mohou odečíst všechny myslitelné náklady, od hypotečního úroku po náklady na údržbu až po poplatky za správu nemovitostí. Mohou dokonce odečíst některé papírové výdaje, které ve skutečnosti nikdy nevznikly, jako jsou odpisy.

Ale pro všechny tyto výhody, to také přijde s jeho podílem na nevýhodách a rizicích. Každá nemovitost vyžaduje vysokou hotovostní investici ve formě zálohy a nákladů na uzavření. Nemovitost je notoricky nelikvidní, takže je drahá a prodává se pomalu. Vyžaduje také dovednost a práci, aby investovali do, na rozdíl od akcií, které si můžete okamžitě koupit prostřednictvím indexového fondu bez specializovaných znalostí.

Přesto znalosti a dovednosti, které potřebujete ke koupi svého prvního majetku, nejsou raketovou vědou. Kdokoli se může naučit, jak investovat do nemovitostí. Zde je sedm tipů, které byste měli dodržovat při koupi vaší první investice do nemovitosti, abyste se vyhnuli nástrahám a vydělali na začátku silný zisk.

1. Získejte čísla správně

Nejčastější chybou, kterou vidím nové investory do nemovitostí, je nesprávný výpočet nákladů, hodnot a nájemného.

Pokud z tohoto článku neberete nic jiného, ​​vezměte tuto lekci k srdci: Naučte se, jak přesně vypočítat peněžní tok a převrátit zisky, protože to není intuitivní. Takto investoři přicházejí o peníze.

Náklady na opravy a přepravu

Když převrátíte domy nebo si koupíte nemovitost k renovaci, musíte přesně vědět, kolik to bude stát. Na povrchu to zní lehce; Konec konců vám dodavatelé poskytnou písemnou cenovou nabídku, správně?

Problém je v tom, že se dodavateli je notoricky obtížné pracovat a renovace zřídka probíhají tak hladce, jak bylo plánováno. Dodavatelé často nadměrně slibují a nedostatečně dodávají, pokud jde o náklady i časový rozvrh.

Pro vaši první investici do nemovitosti držte relativně drobné kosmetické opravy. Poté si naplánujte obrovskou rezervu na překročení nákladů, abyste zvládli nevyhnutelné škytavky. Jen o tom neřeknu dodavateli, nebo najdou omluvu, aby to utratili.

Získejte alespoň tři kotace od licencovaných dodavatelů a o opravách, které chcete, budete naprosto jasní. Když necháte prostor pro tlumočení, necháte dodavatelům prostor, aby vám poplatek zaúčtovali později.

A nezapomeňte, že náklady na renovaci jsou samy začátek. Vlastnictví nemovitosti stojí také peníze, zatímco sedí na volných místech a provádí opravy. Tyto účetní náklady nebo „měkké náklady“ zahrnují hypotéku, poplatky, daně, pojištění a povolení.

Při první dohodě si rozpočet 50% navíc jako rezervu na náklady na renovaci a 50% polštář pro odhadované účetní náklady. Pozornou správou svých dodavatelů se můžete vyhnout jakémukoli z toho, ale jako nový investor byste měli při práci s dodavateli počítat s chybami..

Profesionální tip: Než začnete hledat dodavatele, podívejte se HomeAdvisor. Provedli kontroly na pozadí a našli nejlepší dodavatele ve vaší oblasti, z nichž si můžete vybrat. Vyberte několik z jejich seznamu a nechte si každý dát nabídku pro práci, která má být vykonána.

Hodnota po opravě (ARV)

Stejně jako noví investoři obvykle podceňují náklady, často také přeceňují hodnotu po opravě (ARV) svého majetku.

Proveďte svůj vlastní výzkum na Trulia nebo Zillow a získejte pocit srovnatelných hodnot renovovaných nemovitostí. Poté navštivte několik srovnatelných domů, které jsou v současné době na prodej. Projděte si je a získejte pocit, jak jsou dokončené nemovitosti v sousedství ceněny.

Jako začínající investor to váš názor sám o sobě nezkracuje, takže před zakoupením si také získejte tři znalecké posudky o rozsahu ARV pro danou nemovitost. Nejprve se zeptejte svého realitního agenta na názor a zeptejte se, že jsou konzervativní ve svém rozsahu hodnot. Poté najděte zkušeného investora působícího na vašem trhu a zeptejte se na jeho názor. Nakonec si prohlédněte názor věřitele na jeho názor.

Když máte tyto tři názory na rozsah ARV, vezměte dolní hranici rozsahu jako svůj pracovní ARV. To není čas ani místo pro optimismus; musíte znát svůj minimální zisk z převrácení nemovitosti a ujistěte se, že to není negativní.

Pronájem po opravě

Pokud udržujete nemovitost jako nájemné, potřebujete přesný odhad nájemného po opravě. Projděte stejným procesem jako odhad ARV, ale tentokrát k pronájmu.

Pokud jste místní, nevynechávejte procházky okolními nemovitostmi, které jsou aktuálně uvedeny k pronájmu. Není vidět, jak místní compové vypadají na vlastní oči. Chcete rozvinout smysl pro místní trh s pronájmy a také to, jakou úroveň pronájmu a vybavení nájemníci očekávají.

Probíhající náklady na pronájem

Opakujte po mně: Váš peněžní tok není nájem mínus hypotéka.

Další sadou čísel, kterou noví investoři mýlí, jsou pokračující náklady na pronájem. Obecně lze říci, že vaše hypotéční výdaje se pohybují v průměru kolem 50% z nájemného. Například podle pravidla 50%, pokud je nájemné 1 200 $, budou vaše probíhající nemateriální výdaje průměrně 600 USD. Pokud je vaše hypotéka 500 USD, ponechává vám průměrný měsíční peněžní tok 100 USD - což je daleko od 700 USD, které mnoho začínajících investorů očekává.

Nehypoteční náklady zahrnují:

• Daň z nemovitostí
• Pojištění majetku
• Míra neobsazenosti
• Velké opravy a kapitálové výdaje (CapEx)
• Údržba
• Náklady na správu nemovitostí
• Účetnictví, účetnictví a právní náklady

Nevylučujte náklady na správu nemovitosti, protože plánujete správu nemovitosti sami. Ne každý má čas nebo temperament potřebný k dobré správě nájemného. I když to máte dnes, neznamená to, že ho budete mít příští rok. Kromě toho je správa nájemného nákladem na práci, ať už děláte práci nebo někdo jiný. Buďte finančně připraveni najmout správce nemovitosti zahrnutím těchto nákladů do výpočtu cash flow.

Nespoléhejte se však výhradně na pravidlo 50% pro svůj skutečný výpočet. Jedná se o obecné pravidlo a před nákupem je třeba vypočítat jednotlivé náklady na danou nemovitost.

2. Zvažte vlastnost na klíč

Ne každý si chce pohrávat s dodavateli, povoleními a refinancováním za dlouhodobou hypotéku. S tím není nic špatného.

Pokud vás myšlenka dohlížet na renovaci naplní stresem, kupte nemovitost na klíč. Můžete si koupit nemovitosti, které jsou již pronajaty stabilním a spolehlivým nájemcům, nebo si koupit nemovitosti v stavu připraveném k pronájmu.

V dnešním stále více propojeném světě můžete dokonce koupit nemovitosti na klíč kdekoli v zemi pomocí takových platforem, jako je Střecha. Představte si celonárodní, veřejně přístupnou verzi MLS pouze pro pronájem nemovitostí na klíč a máte dobrý pocit o síle a pohodlí této platformy.

Roofstock také obsahuje velké množství dat pro každou uvedenou nemovitost, od údajů o místním trhu po historické a předpovídané trendy v hodnotě domů až po podrobnosti o stavu nemovitosti. Nejlepší ze všeho jsou dvě záruky: jedna vám umožňuje „vrátit“ nemovitost bez nákladů do 30 dnů a druhou zaručit, že si nemovitost pronajmete nájemci do 45 dnů od nákupu. Podívejte se na naši úplnou recenzi společnosti Roofstock pro více informací.

3. Zůstaňte odděleně a buďte trpěliví

Jak bylo uvedeno výše, nákup nemovitostí vyžaduje práci. Tato práce se znásobí desetinásobně, pokud chcete najít dobrý obchod - což je lepší jako investor, nebo co má smysl?

Mnoho začínajících investorů se citově připojí k první nemovitosti, která přitahuje jejich zájem. Milují místo a myslí si: „Rád bych tady odešel do důchodu,“ nebo milují kuchyň nebo mozaiku v druhé koupelně nahoře..

Emoce nemá místo pro investice jakéhokoli druhu. Vede to k rozhodnutím ze špatných důvodů ak „intuitivnímu investování“, jako je pokus o časování trhu.

Nikdy se nikdy nenechte utvářet emocionálním připoutáním k budoucí investiční nemovitosti. Se vší pravděpodobností budete muset zkontrolovat desítky - možná stovky - nemovitostí, než najdete tu správnou nabídku. Pokud nabízíte nabídky na 15 nemovitostech, existuje velká šance, že s vámi bude jednat pět z prodejců, z nichž tři se s vámi dohodnou. Z těchto tří, dva propadnou před vypořádáním, takže vám zůstane jedna uzavřená dohoda za veškeré vaše úsilí.

Málokdo má trpělivost a schopnost zůstat oddělený od každého z těchto obchodů. Přímé investování do nemovitostí je hra s čísly ve dvou smyslech: Je to všechno o číslech zisků a výdajů a jen malé procento vašich potenciálních obchodů je skutečně blízko. Přijměte tyto skutečnosti nyní, než ztratíte obrovské množství času a peněz při neúspěšném pokusu o investice.

4. Vyjednat (a nebojte se odejít)

Prodejci očekávají, že budete jednat. Pokud tak neučiníte, začnou druhý-hádat jejich ceny a přemýšlel, jestli by měli požádat o další.

Vyjednávání nemovitostí začíná výzkumem prodejce. Zjistěte vše o prodejcích, například o tom, jak naléhavě chtějí prodat, proč prodávají a kdy se pohybují, pokud je nemovitost obsazena vlastníkem. Pokud používáte realitní agent, nechte je, aby se na výpisu obrátili. Byli byste překvapeni, jak často jsou agenti výpisu informativní.

Pojďte s nejnižší nabídkou, o které si myslíte, že prodejce bude brát dostatečně vážně, aby čelil. Čím naléhavěji chce prodejce uzavřít, tím nižší může být toto číslo.

Chcete-li snížit své peníze splatné při vypořádání, neváhejte do vyjednávání postavit koncesi prodejce.

A co je nejdůležitější, stanovte stropní cenu ještě předtím, než učiníte svou otevírací nabídku. Odevzdejte se tomu písemně a řekněte někomu, co to znamená zamknout. Pokud prodejce po vyjednávání tam a zpět nepřijme číslo pod tímto stropem, odejděte. Překvapivý počet prodejců vám zavolá zpět po několika dnech a řekne: „No, možná můžu přimět tato čísla, aby nakonec fungovala.“ Prodejci hloupost a držení těla, ale když zůstanete emocionálně odděleni, můžete odejít od ne tak hvězdných obchodů, které vám umožňují kupovat pouze dobré nabídky.

Postupujte podle těchto taktik vyjednávání, abyste se při vyjednáváních pevně drželi a vždy buďte připraveni chodit.

5. Zajistěte financování před provedením nabídek

Když podáte nabídku, prodejci očekávají, že poskytnete podrobnosti o tom, jak plánujete skutečně zaplatit za svůj majetek. Což znamená, že musíte zarovnat financování dříve, než začnete házet nabídky. Vaše možnosti se liší v závislosti na tom, zda hledáte krátkodobý úvěr na nákup a rehabilitaci nebo hypotéku na dlouhodobý pronájem nemovitosti.

U krátkodobých půjček na nákup a rehabilitaci půjčte půjčitele tvrdých peněz. Jsou rychlé a flexibilní, jsou-li drahé. Případně můžete najít štěstí v místní komunitní bance, ale ty fungují individuálně a každá z nich má jinou půjčovací politiku.

U dlouhodobých hypoték na pronájem si můžete vyzkoušet konvenční hypotéky při prvním investování. Banky a přizpůsobení věřitelé však nejsou škálovatelní nad rámec svých prvních několika nemovitostí, protože omezují počet hypoték, které můžete vykazovat ve svém kreditu.

Považujte portfoliové věřitele za financování „na další úrovni“. Tito věřitelé neprodávají vaši půjčku velkému podnikovému věřiteli, ale spíše ji nechávají ve vlastní firmě. Místní komunity banky někdy nabízejí tyto půjčky, stejně jako někteří online věřitelé.

Jakmile se vám podaří dosáhnout úspěchu, můžete si půjčit peníze od přátel a rodiny na financování svých obchodů. Ale to přichází roky po vaší první dohodě.

Profesionální tip: Při hledání hypotečního úvěru na financování vaší první nemovitosti začněte Půjčování. Během několika minut můžete mít více kotací, které můžete porovnat vedle sebe.

6. Nepoužívejte banky na ocenění

Nemovitost ne vždy roste v hodnotě. Domovy obvykle rostou v hodnotě, ale pokud počítáte s „obvykle“, pak spekulujete, neinvestujete.

Pokud jste flipper, flip na základě dnešních cen. Pokud jste dlouhodobý investor v oblasti pronájmu, nakupujte na základě dnešních peněžních toků. Zatímco domácí hodnoty se mohou zhroutit, nájemné zůstává překvapivě odolné. Dokonce i ve Velké recesi, když domácí hodnoty klesly o 27,42%, podle amerického sčítání lidu Bureau of rent.

To je krása investice do pronájmu. Když se naučíte, jak předpovídat peněžní tok, můžete přesně vypočítat návratnost každé investice do nemovitosti a můžete se rozhodnout investovat pouze do vysoce výnosných nemovitostí. A když investujete do pronájmu nemovitostí založených na současných peněžních tocích, pak je jakékoli zhodnocování pomalé.

7. Buďte připraveni na prosazování a vystěhování

Stejně jako ne každý má temperament být investorem v oblasti nemovitostí, platí to samé o tom, že je skutečným pronajímatelem. Vyžaduje to pozornost k detailům, sebekázni a ochotu prosazovat pravidla vaší nájemní smlouvy.

Lidské bytosti tlačí proti jejich hranicím. Jako pronajímatel to znamená, že někteří z vašich nájemníků se budou snažit posouvat vaše hranice. Vaším úkolem je bránit tyto hranice. Ne každý má kázeň prosazovat pravidla své nájemné tváří v tvář vzlykajícímu nájemci. Vynucování pravidel je však jednou z výzev bytí pronajímatelem, s kterým musíte být spokojeni, pokud chcete uspět.

Váš hypoteční věřitel nebude ovlivněn, pokud jim zavoláte vzlykáním a požádáte je, aby vám neúčtovali poplatek za zpoždění ani nezačali proces uzavření. Pokud nájemné není do konce doby odkladu, doručte varovné oznámení o vystěhování, které poskytne nájemci druhé období odkladu, než podáte žádost o vystěhování. Pokud nezaplatí do konce druhé lhůty, podejte u místního soudu. To zahájí další zdlouhavý proces s případným datem slyšení a uzamčení, což vše trvá měsíce.

K tomu samozřejmě dochází jen zřídka. Když doručíte upozornění na vystěhování a okamžitě se zaregistrujete u soudu, nájemci často začínají upřednostňovat své nájemné před svými účty na kreditní kartě, diskrečními výdaji a dalšími výdaji.

Pokud se vám nic z toho nelíbí, nejste sami. Ale to znamená, že nejsi temperamentně vhodný pro pronajímatele. Měli byste ji zadat externě správci nemovitosti nebo najít jiné způsoby, jak investovat do nemovitostí.

Závěrečné slovo

Přímé investování do nemovitostí není pro mnoho lidí, nebo dokonce pro většinu lidí, vhodné. Prostě nemají trpělivost a disciplínu.

Naštěstí nemusíte investovat přímo, abyste získali expozici nemovitostí ve svém portfoliu. Mezi nepřímé způsoby, jak investovat do nemovitostí, patří REIT, které si můžete okamžitě koupit prostřednictvím svého makléřského účtu nebo IRA. Můžete také investovat do webů pro crowdfunding nemovitostí. Zatímco tito kdysi umožnili účast pouze akreditovaným investorům, několik, jako např Fundrise, nyní dovolte komukoli investovat.

Pokud máte zájem, trpělivost a temperament investovat přímo do nemovitostí, bude vaše disciplína odměněna předvídatelným výnosem, silnými daňovými výhodami a pasivním příjmem s vysokým výnosem. Jeden snadný způsob, jak si koupit první investici do nemovitosti, je žít v ní domácím hackováním. Na rozdíl od všeobecného přesvědčení nemusíte kupovat vícegenerační nemovitost, abyste mohli dům hacknout. Můžete proniknout do hacku se spolubydlícími, s bytovou jednotkou, pronajmout si pokoje na Airbnb, nebo dokonce přivést devizového studenta.

Máte spoustu možností pro investice do nemovitostí, ať už se rozhodnete pro přímé vlastnictví nebo více hands-off přístup. Ať tak či onak, ujistěte se, že děláte domácí úkoly a vet každé investice pečlivě, se zvláštní pozornost na čísla.

Uvažujete o koupi investiční nemovitosti? Jaký je váš dlouhodobý plán?