Je přepracování hypotečního úvěru lepší možností než refinancování?

Přepracování úvěru v podstatě znamená, že zatímco vaše úroková sazba a vaše výpůjční lhůta zůstanou nezměněny, vaše měsíční splátka hypotéky se sníží, aby odrážela skutečný aktuální zůstatek úvěru. Například, pokud máte 6 let na 30letou hypotéku, jakmile přepíšete svou půjčku, zbývá vám ještě 24 let na její splacení. Aby přepracování fungovalo, věřitelé vyžadují další jednorázovou platbu, aby snížili váš zůstatek. Velikost této dodatečné platby ovlivňuje, kolik můžete ušetřit přepracováním půjčky. Namísto přepracování však můžete platit jednorázovou částku za stávající úvěr, což by snížilo váš zůstatek, ale nesnížilo vaši měsíční splátku hypotéky.

Jak funguje přepracování úvěru

Přepracování úvěru může mít smysl, pokud zdědíte peníze (nebo obdržíte v práci významný bonus) a chcete je použít na zůstatek na vaší hypotéce. Protože snížíte zůstatek v předstihu, zaplatíte nakonec méně úroků. To umožňuje věřitelům přepracovat vaši půjčku nebo přepočítat měsíční splátku hypotéky.

Jednotliví věřitelé mají různé požadavky na přepracování úvěru. Například někteří věřitelé vyžadují jednorázovou platbu ve výši 5 000 $ nebo 10% z půjčky - podle toho, co je větší - ke snížení zůstatku před tím, než se někdo kvalifikuje na přepracování půjčky.

Pokud máte hypotéku 400 000 USD s úrokem 4% po dobu 30 let, vaše měsíční splátka jistiny a úroků by činila 1 910 $. Pokud půjčíte půjčku po dobu 10 let, váš zbývající zůstatek by činil 315 136 $. Jednorázová platba ve výši 10% zbývajícího zůstatku úvěru by činila 31 554 USD, čímž by se zůstatek zvýšil na 283 582 USD. V tomto případě by se měsíční platby snížily na 1 718 $. Mějte však na paměti, že zatímco úspora 200 USD měsíčně na splácení hypotéky je smysluplným cílem, za dosažení tohoto snížení platby budete také utratit značné množství hotovosti..

Věřitelé samozřejmě účtují za přepracování půjčky malý poplatek, který je často až 250 USD.

Určení způsobilosti

Přepracování půjček je povoleno u konvenčních úvěrů Fannie Mae a Freddie Mac, které vyhovují, ale ne u hypotečních úvěrů FHA nebo půjček VA. Někteří věřitelé přepracovali jumbo půjčky, ale zvažují je případ od případu.

Abyste se mohli kvalifikovat na přepracování úvěru, musíte být ve svých splátkách úvěru aktuální a mít hotovost potřebnou ke splacení zůstatku jistiny. Kontrola kreditu a hodnocení nejsou nutné.

Výhody přepracování úvěru

1. Snížená platba. Přepracováním vaší půjčky si můžete uvolnit peněžní tok bez výdajů na domácí refinancování, což může vyžadovat výdaje až 6% zůstatku vaší půjčky. Ve skutečnosti by se v některých případech to, co by bylo vynaloženo na refinancování, mohlo použít k dostatečnému snížení zůstatku, aby bylo možné získat nárok na přepracování půjčky.
2. Nevyžaduje se žádné hodnocení. Na rozdíl od domácího refinancování nevyžaduje přepracování půjčky hodnocení. Pokud hodnota vašeho domu klesla, pravděpodobně nebudete mít nárok na refinancování, protože většina věřitelů refinancuje pouze dům s vlastním kapitálem alespoň 5% až 10%.
3. Není nutná kontrola kreditu. Přepracování úvěru obvykle nevyžaduje schválení úvěru. Pokud máte problémy s úvěrem a nemůžete se kvalifikovat pro refinancování, můžete mít stále nárok na přepracování půjčky.

V jednom konkrétním případě může být přepracování úvěru obzvláště výhodné. Pokud jste majitelem domu, který si koupil nový dům před prodejem vašeho současného domu, možná budete muset dočasně zaplatit dvě hypotéky. Jakmile jste prodali svůj předchozí domov, můžete použít zisk z tohoto prodeje domů na splacení zůstatku úvěru a přepracovat hypotéku, aby byly platby dostupnější. Mnoho majitelů domů úmyslně plánuje využít přepracování půjčky pro tento účel při přechodu z jednoho domu do druhého. Nezapomeňte, že obvykle musíte počkat 90 dní poté, co půjčka půjde na vypořádání, než ji můžete přepracovat.

Nevýhody přepracování úvěru

Než se rozhodnete přepracovat svou půjčku, bylo by moudré ji vyhodnotit v kontextu celého vašeho finančního plánu. Mezi nevýhody přepracování úvěru patří:

1. Vázání peněz. Pokud máte paušální částku v hotovosti, ujistěte se, že splacení hypotéky je nejlepším využitím těchto peněz. Například, pokud máte dluhy s vysokými úroky z kreditní karty, měli byste to rozhodně vyplatit jako první. Pokud vám chybí pohotovostní spořitelní fond nebo potřebujete vyčlenit peníze na jiné výdaje, je pravděpodobně nejlepší, že neuvedete celý svůj neočekávaný výnos na splácení hypotéky.
2. Nesnižuje dobu hypotéky. V souvislosti s odchodem do důchodu byste také měli zvážit přepracování půjčky. Mnoho starších majitelů domů doufá, že splatí hypotéku, než odejdou do důchodu. Přepracování úvěru však zkrátí dobu výpůjčky, i když by to mohlo zlepšit váš peněžní tok. Pokud je vaším cílem snížit váš hypoteční zůstatek, může být lepší než přepracování půjčky přepnout na hypotéku s hypotékou každé dva týdny nebo jednoduše provádět pravidelné platby navíc vašemu jistině..
3. Nesnižuje úrokovou sazbu. Pokud platíte vysokou úrokovou sazbu, může být lepší možností refinancování. Věřitel může porovnat náklady a měsíční platby na refinancování a přepracovat půjčku a určit, který je pro vás nejvhodnější.

Závěrečné slovo

Přepracování úvěru není pro každého, ale pokud máte peníze navíc, poraďte se se svým věřitelem, zda je tento způsob snížení vaší měsíční platby pro vás ten pravý. Pokud jste majitelem domu, který prodává jeden dům a stěhuje se do jiného, ​​můžete velmi dobře těžit z přepracování půjčky. Ti, kteří vlastní dům se sníženou hodnotou nebo mají úvěrové výzvy, mohou také těžit z přepracování půjčky více než refinancování.

Můžete si představit další scénáře, ve kterých by přepracování půjčky bylo moudrým finančním krokem?