Jak učinit nabídku na dům - Tipy a strategie k vítězství

Fáze snění nového vyhledávání domů však musí nakonec skončit. Jakmile najdete dům, který vyhovuje vašim potřebám, je čas se spoutat a vlastně si ho koupit, než někdo jiný.

Nemůžete si koupit dům bez předchozí nabídky. Kupní nabídka, známá také jako kupní smlouva nebo dopis o záměru nákupu, je právním dokumentem, který uvádí cenu, kterou jste ochotni zaplatit za domov, jak za ni chcete zaplatit, a další klíčové podmínky transakce..

Kupní nabídky se obecně stávají právně závaznými, jakmile prodejce podmínky přijme. Zákony, kterými se řídí jejich provádění a zrušení, se však liší podle státu a je velmi běžné je měnit před uzavřením nebo podmínit jejich provedení určitými příznivými výsledky, jako je například úspěšná kontrola termitů nebo jiné kontroly..

Pokud pracujete s realitním agentem, pravděpodobně upraví předem napsanou šablonu s podmínkami specifickými pro vaši transakci. V některých státech, například v New Yorku, se od právního zástupce s licencí vyžaduje, aby vypracoval nebo podepsal jakoukoli formální kupní smlouvu, bez ohledu na to, zda kupující pracuje s agentem.

Přesto je vzhledem k velikosti a dlouhodobým důsledkům jakékoli transakce s nemovitostmi v našem nejlepším zájmu plně porozumět následujícímu:

Součásti vaší nákupní nabídky
Běžné nepředvídané události, které by mohly mít vliv na jeho provedení
Jak vytvořit silnou nabídku v rámci omezení místního trhu s nemovitostmi a osobní situace
Jak reagovat na případné protiopatření prodávajícím

Klíčové součásti kupní nabídky

Mnoho nabídek na nákup rezidenčních nemovitostí je vypracováno pomocí šablon specifických pro stát, takže formulace a pořadí klauzulí dané nabídky se pravděpodobně budou lišit podle místa. Velká většina nákupních nabídek v USA však obsahuje tyto klíčové komponenty:

Okno pro zvážení. Toto ustanovení určuje, jak dlouho budou podmínky nabídky platné - jinými slovy, jak dlouho ji musí prodávající vzít v úvahu. Pokud prodávající neodpoví do konce okna, může kupující učinit další nabídku.
Skutečný vklad peněz. Úsporný vklad peněz ukazuje, že kupující o koupi domu myslí vážně. Částka, obvykle asi 1% z celkové nabídkové ceny, je uvedena v nabídce a na osobním nebo pokladním šeku přiloženém k dokladu. Pokud se transakce úspěšně uzavře, připsají se vážné peníze při uzavření (snížení celkových nákladů na uzavření). Pokud transakce propadne, mohou nebo nemusí být vážné peníze vráceny v závislosti na právu státu a na tom, zda nabídka obsahuje konkrétní jazyk o tom, kdy musí být záloha vrácena..
Právní popis majetku. Toto je právní popis fyzického vlastnictví zapsaného v původním názvu. V závislosti na místních zvyklostech zahrnuje některé kombinace názvu subdivize, čísel bloků a šarží, numerických měření vlastnosti a popisů jejích fyzických hranic. U nově rozdělených nemovitostí musí prodávající zaručit, že všechny hranice jsou konečné a musí mít nezbytná vládní schválení.
Popis zahrnutých zařízení a spotřebičů. Tato část popisuje veškerá příslušenství, spotřebiče, mechanické předměty, osobní majetek a další „doplňky“, které mají být zahrnuty do prodeje nemovitosti bez dalších nákladů. Mezi běžné příklady patří kuchyňské spotřebiče, zařízení HVAC, přístavby, zahradní rostliny, detektory kouře a kabelové konektory.
Celková kupní cena a financování. Tím je nastíněna celková cena, kterou je kupující ochoten zaplatit za nemovitost, částka zálohy (hotovost při uzavření), částka, která má být financována, a způsob financování (například konvenční nebo hypotéka FHA).
Listina. Popisuje typ listiny, jako je listina se zárukou nebo listina svěřeného správce, které se účastní transakce. Popisuje také, jaká (pokud vůbec) omezení podléhají takovému činu, jako je například rezervace nerostných práv a věcná břemena.
Poměrné daně a pomůcky. Tím se stanoví odpovědnost kupujícího a prodávajícího za daň z nemovitosti a platby za služby před a po uzavření. Pro jednoduchost prodávající často platí poplatky (vodu, kanalizaci, odpad, elektřinu atd.) Do konce fakturačního období, které zahrnuje datum uzávěrky. Daň z nemovitostí se obvykle platí před 6 až 12 měsíčním zúčtovacím obdobím, takže je obvyklé, že kupující vrátí prodávajícímu daně již zaplacené v intervalu mezi uzavřením a koncem aktuálního zúčtovacího období..
Zvláštní hodnocení. Toto ustanovení přebírá odpovědnost za výplatu zvláštních výměrů. Zvláštní vyměřování je jednorázové vyměření daně vybírané místními vládními jednotkami za projekty veřejné infrastruktury, jako jsou nové vodovody nebo pouliční osvětlení. Pravděpodobněji se vyskytují v nově vybudovaných subdivizích a nedávno připojených obcích. Obvykle prodávající platí jakákoli zvláštní vyměření vybíraná před datem uzavření, zatímco kupující platí jakékoli po uzavření, bez ohledu na to, kdy je skutečný projekt infrastruktury dokončen.
Termíny uzavření a doručení. Tato část stanoví datum uzavření nebo den dokončení transakce. Rovněž stanoví, kdy má být dům doručen prodávajícím kupujícímu - jinými slovy, kdy se kupující může nastěhovat. Nejčastěji jsou termíny uzávěrky a dodání stejné, ale prodejci někdy kupujícím umožňují, aby se přestěhovali brzy. Obě data mohou být posunuta zpět, pokud schválení úvěru, úpravy majetku nebo jiné komponenty transakce trvají déle, než se očekávalo.
Kanalizace a voda. Tato část popisuje vodohospodářské a kanalizační služby, objasňuje, zda je napojena na komunální vodovody a kanalizační potrubí, studnu na pitnou vodu, podzemní čistírny odpadních vod (jako je septik) a další relevantní vylepšení. Vlastnosti se studnami a povrchovou úpravou odpadních vod často vyžadují před kontrolou uzavření a ověření.
Duální zastoupení agentury. V některých státech je legální, aby stejného agenta zastupoval kupujícího i prodávajícího, což je podmínka známá jako „duální zastoupení“ nebo „zastoupení dvojí zastoupení“. Pokud transakce zahrnuje duální agenturu, tato část popisuje příslušná práva kupujícího a prodávajícího a vyžaduje souhlas obou stran.

Dodatky

Typická nákupní nabídka obsahuje více dodatků, které se liší podle situace a místa. Některé dodatky uvádějí klíčové aspekty kupní nabídky, jako je způsob financování nákupu a kdo platí závěrečné náklady. Další jsou podrobná zveřejnění vyžadovaná zákonem. Přestože je každý dodatek strukturován jako samostatný dokument s vlastní podpisovou stránkou, považuje se za vynutitelnou součást kupní smlouvy..

Mezi běžné dodatky patří:

Závěrečné náklady. Tento dodatek stanoví, kdo je odpovědný za uzavření nákladů a v jakých částkách. Kupující například může požadovat, aby prodávající zaplatil 3 000 dolarů na uzavření nákladů, přičemž kupující odpovídá za zůstatek. Dodatek o nákladech na uzavření nemusí být vyžadován, pokud se kupující zavazuje uhradit všechny náklady na uzavření v plné výši.
Financování. Pokud kupující financuje část kupní ceny hypotečním úvěrem, popisuje tento dodatek strukturu, termín a sazbu úvěru. Rovněž se stanoví, zda věřitel požaduje, aby prodávající provedl opravy nemovitosti před vydáním hypotéky (a pokud ano, povaha oprav) a co se stane s vážnými penězi, pokud dojde k financování.
Arbitrážní dohoda / zveřejnění. Podpisem tohoto volitelného dodatku se kupující a prodávající zavazují urovnat všechny spory závazným rozhodčím řízením a vzdát se svých práv na soudní řízení.
Zveřejňování informací o barvách a jiných nebezpečích na bázi olova. V závislosti na jurisdikci obsahuje kupní smlouva často více informací o nebezpečích vyžadovaných místními zákony. Společné popisy nebezpečí zahrnují radon, studny a povrchové systémy pro čištění odpadních vod a nátěry na bázi olova (pro domy postavené před koncem 70. let).
Zveřejňování nemovitostí. Kupní nabídky obvykle zahrnují zveřejnění majetku prodávajícího, ve kterém prodávající potvrzuje, že nemovitost je zastoupena přesně podle svých nejlepších znalostí. Místní zákony někdy vyžadují zveřejnění třetí stranou nebo zprávu, která podrobně popisuje stav součástí domácnosti.

Společné nepředvídané události a změny

Ve většině států se kupní nabídka stává závaznou smlouvou, jakmile je přijata prodejcem a podepsána oběma stranami. Realizace smlouvy je však téměř vždy závislá na určitých věcech, souhrnně označovaných jako „nepředvídané události“. Některé případy jsou vloženy kupujícím nebo jeho zástupcem pro ochranu kupujícího, zatímco jiné jsou vloženy prodejcem nebo jeho agentem pro ochranu prodávajícího. Některé z nich, například domácí inspekce a hodnocení, jsou v mnoha státech součástí standardního jazyka nabídky nákupu.

V některých případech je výsledkem konkrétní mimořádné události změna kupní nabídky. Řekněme například, že domácí prohlídka objednaná kupujícím odhalí dříve neznámou vadu, kterou chce kupující odstranit před uzavřením. Kupující nebo jejich zástupce pak vypracuje dodatek popisující problém a upřesňující, kdy a jak je třeba jej opravit. Pokud prodávající souhlasí, podepíše dodatek a pravděpodobně problém vyřeší. Pokud se prodávající rozhodne, může se kupující rozhodnout, že od smlouvy odstoupí a požádá o vrácení svých peněz.

Mezi běžné nepředvídané nabídky na nákup a související změny patří:

Domácí inspekce. Ne všichni věřitelé vyžadují, aby si před rozhodnutím, zda půjčit, půjčili domácí inspekci zadanou kupujícím, ale důrazně se doporučuje, aby na jaře vyrazili (typická cena je přibližně 300 až 500 USD, splatná v den kontroly a obvykle nevratná). Během domácí inspekce se inspektor s licencí důkladně podívá na dům a upozorní na drobné vady a hlavní problémy, které nejsou netrénovaným kupujícím vždy zřejmé. Pokud inspekce odhalí závažný problém, který nebyl dříve nahlášen, jako je poškození střechy nebo základu, umožňuje inspekční případ kupujícímu požadovat, aby byl problém vyřešen nebo úplně odešel..
Inspekce nebezpečí. Inspekce nebezpečí hledají konkrétnější problémy, které nejsou zahrnuty v typické domácí inspekci, včetně radonu, škůdců a olověné barvy. Přestože jsou vždy volitelné, inspekce nebezpečí se doporučují, pokud je riziko konkrétního nebezpečí vysoké - například v oblastech, kde jsou běžné zamoření termity nebo radonová kontaminace. Náklady se liší podle typu inspekce, ale obvykle spadají do nízkého tříciferného rozsahu.
Inspekce kanalizace a studny. Inspekce v kanalizacích a studnách hodnotí stav, funkčnost a bezpečnost vodovodů a kanalizačních systémů. Cena je funkcí komplexnosti a umístění inspekce - typická je nevratná záloha ve výši 200 až 500 USD. Stejně jako při inspekcích v domácnosti a při nebezpečí mohou kupující požadovat opravu hlavních problémů (jako je kontaminovaná studna nebo kanalizace poškozená kořeny stromů) nebo zrušit dohodu.
Posouzení. Žádný věřitel nechce schválit hypoteční úvěr v hodnotě vyšší než podkladová nemovitost. Z tohoto důvodu věřitelé téměř vždy vyžadují schválení (obvykle 300 až 500 USD, předem a nevratné) před schválením žádosti o půjčku kupujícího. Pokud je odhadovaná hodnota domu nižší než kupní cena, bude věřitel souhlasit s financováním částky rovnající se odhadované hodnotě.
Schválení úvěru. Pokud věřitel kupujícího z jakéhokoli důvodu nakonec zamítne žádost o půjčku, není prodávající povinen transakci dokončit. Tato podmínka určuje, zda se mají vážné peníze vrátit nebo propadnout prodávajícímu, pokud transakce propadne.
Stávající majetek kupujícího a další nabídky na nákup. Pokud se kupující snaží prodat svůj současný dům a spoléhat se na výtěžek z tohoto prodeje, aby financoval nový nákup domů, pravděpodobně bude úspěšný prodej podmíněn uzavíráním. Pokud se dům do konce prodeje neprodává, v kupní nabídce je uvedeno, zda má být nový nákup domů zrušen nebo má být datum uzávěrky prodlouženo. Stejně tak, pokud prodávající zvažuje jiné nákupní nabídky doma, je aktuální kupní nabídka obvykle podmíněna jejich zrušením do určitého data..
Brzy Obsazení. Pokud kupující neočekává, že bude mít trvalý dům před uzavřením (například prodej jejich předchozího domu se uzavře před současným prodejem), může se prodávající dohodnout, že povolí nastěhování před uzávěrkou a změní nákup dohodou.
Procházka. Kupujícím je tradičně dovoleno projít domů krátce před uzavřením (obvykle ve stejný den), aby bylo zajištěno, že všechny požadované opravy a aktualizace byly dokončeny a že stav domu se od domácí inspekce podstatně nezměnil. Hlavním problémem, jako je například nové poškození vodou nebo požárem, by mohlo být zpoždění uzavření nebo úplné uzavření transakce.

Jak vyrobit silnou nabídku

Při sestavování nákupní nabídky mějte na paměti tyto tipy. Jednoduše se nad tím příliš dlouho nerozebírejte, jinak vás může kupec s rychlejšími nohama porazit.

1. Objednejte srovnávací analýzu trhu

Před stanovením počáteční požadované ceny si většina prodejců objedná srovnávací analýzu trhu (CMA). CMA odhaduje současnou tržní hodnotu domu vyhodnocením alespoň tří nedávných prodejů podobných nemovitostí v okolním sousedství.

Před podáním nabídky požádejte svého realitního agenta, aby provedl CMA vaším jménem. To vám poskytne aktuální obrázek o místním trhu, což je zvláště důležité, pokud byl dům na trhu několik měsíců. Zjistí také dům, který je zjevně předražený - pokud CMA navrhuje tržní hodnotu v rozmezí 250 000 až 270 000 USD a cena domu je 300 000 USD, budete mít prostor k vyjednávání. Ale i když je dům na vysoké úrovni za spravedlivé ceny, váš CMA vám poskytne rozumný výchozí bod pro první nabídku.

2. Zvažte čas na trhu a další ukazatele trhu

Kromě výsledků CMA je dobrým ukazatelem zájmu kupujících množství času, který domov strávil na trhu. Tato data jsou veřejně dostupná na stránkách MLS a na domovských stránkách, jako je například Trulia.

Obecněji řečeno, průměrný čas domova na trhu ve vaší oblasti (PSČ, město nebo kraj) nabízí nahlédnutí do celkového stavu trhu s bydlením v této oblasti - ať už jde o trh kupujícího, trh prodávajícího nebo žádný. Domy zůstávají na trhu déle na trzích kupujících a prodávají rychleji na trzích prodávajících.

Vaše nabídka musí odrážet aktuální místní poptávku a musí být v souladu s ostatními nabídkami, které prodejce pravděpodobně obdrží. Například prodejce, jehož dům je na trhu po dlouhou dobu a snažil se přilákat nabídky, s větší pravděpodobností přijme nižší nabídku než prodejce, který právě uvedl nemovitost. Na teplejších trzích zůstávají domy na trhu často jen několik dní (nebo dokonce hodin) a přitahují nabídky za nebo nad katalogovou cenou.

Pak je opět každá situace jiná. Například i na těch nejžhavějších trzích prodávajícího se nechtěně předražené novější a starší domovy se závažnými vadami snaží přilákat podstatné nabídky. V případě pochybností požádejte o radu svého realitního agenta (nebo, pokud jste sami zastoupeni, známého, který je obeznámen s místním trhem).

3. Zjištění motivace prodávajícího

Osobní motivace prodávajícího je stejně důležitá jako celková teplota trhu. Někteří prodejci se musí vykládat co nejrychleji, pravděpodobně kvůli naléhavému přemístění nebo naléhavé potřebě získat kapitál na nákup jiné nemovitosti. Tito prodejci jsou známí jako „motivovaní prodejci“ a často jsou ochotni přijmout podstatně nižší cenu, než je jejich požadovaná cena, zejména na trzích kupujících..

Ostatní prodejci, jako například ti, kteří zmenšují velikost z dlouhodobě drženého rodinného domu na krátkodobější nájemní dům, se nijak zvlášť nespěchají a mohou si dovolit čekat na správnou nabídku. Hledejte stopy, například zda je dům obsazený vlastníkem a vlastní prohlášení prodávajícího, do které kategorie váš prodejce patří.

4. Zjistěte další informace o nemovitosti

V mnoha jurisdikcích nemusí prodejci zveřejňovat zvažované objednávky. Teprve poté, co prodejce přijme nabídku, se stává věcí veřejného záznamu.

Je však možné, aby ostřílení realitní agenti vyčichali konkurenční nabídky. Před odesláním nabídky požádejte svého agenta, aby se zeptal agenta prodávajícího na nedávnou ukázkovou aktivitu. Zástupce prodávajícího pravděpodobně nebude prozrazovat, zda má prodávající jinou nabídku, ale může připustit, že o nemovitost není příliš vážný nebo naopak, že v poslední době bylo hodně zájmu. Pokud nemáte agenta, musíte to udělat sám za sebe.

Pokud máte podezření, že má prodávající více nabídek, odešlete svou nabídku rychle a učinte ji vstřícnější vůči prodejci (vyšší nabídková cena, méně nákladů placených prodejcem), než byste jinak udělali. Pokud se zdá nepravděpodobné, že by v domě bylo více nabídek, učinte svou nabídku více vstřícnou vůči kupujícím, protože pravděpodobně budete mít příležitost vyjednat.

5. Nezapomeňte, že některé náklady na předběžnou uzávěrku jsou nevratné

Nezapomeňte, že určité náklady na předběžné uzavření musí být zaplaceny předem a nelze je vrátit. Minimálně budete pravděpodobně platit za domácí inspekci a hodnocení - což by mohlo vést dohromady 1 000 $. Můžete také zaplatit za škůdce, radony, kanalizaci, olověné barvy a další inspekce nebezpečí a přidat k nákladům předem 1 000 nebo více dolarů. A pokud vám nebudou vyplaceny vaše skutečné peníze, můžete být o stovky nebo tisíce víc.

Provedení kterékoli z těchto plateb u nemovitosti, která neznamená uzavření, může ovlivnit váš rozpočet i vaši morálku. Než odešlete nabídku na nákup, dokonce i nabídku s nízkým míčem, o které si nejste jisti, že nebude přijata tak, jak je, proveďte kontrolu, zda jste vážně o nákupu konkrétní nemovitosti..

6. Obdržte dopis s předběžným schválením pro finanční transakce

Před provedením jakýchkoli nabídek požádejte věřitele o předběžný souhlas, který uvádí, že jste dočasně schváleni pro hypoteční úvěr až do určité částky dolaru. Chcete-li získat dopis s předběžným schválením, pravděpodobně se budete muset setkat s úvěrovým referentem, souhlasem s kontrolou úvěru a poskytnout ověření příjmů a aktiv (obvykle platit pahýly nebo bankovní výpisy).

Ačkoli to není totéž jako konečné schválení úvěru, předběžné schválení zvyšuje pravděpodobnost, že vaše žádost o úvěr bude nakonec schválena. Vzhledem k nízké pravděpodobnosti konečného schválení mnoho prodejců vážně neuvažuje o financovaných nabídkách bez přiložených dokumentů o předběžném schválení. Předběžné schválení není vyžadováno pro transakce s hotovostí, protože není zahrnuto žádné financování.

7. Roztáhněte zálohu

Čím větší je složka vaší nabídky v hotovosti, tím atraktivnější je pro prodejce. Je tomu tak proto, že nabídky, které vyžadují menší půjčky, jsou kvůli problému s financováním méně pravděpodobné.

Když jsou všechny ostatní věci stejné, prodejce, který předložil nabídku 200 000 USD s platbou zálohy 3,5% a nabídka 200 000 $ s zálohou 20% zálohy si pravděpodobně vybere druhou. Nabídky za hotovost jsou ještě lepší, ačkoli jsou pro většinu začínajících kupujících domů nedosažitelné.

8. Nechte advokáta zkontrolovat nabídku

Nabídka nákupu nemovitostí je jedním z nejdůležitějších právních dokumentů, které během svého života pravděpodobně podepíšete. I když zákony vašeho státu nevyžadují od právního zástupce s licencí k vypracování nákupních nabídek, je téměř vždy užitečné nechat si právního zástupce zkontrolovat vaši nabídku a zajistit, aby v ní nebylo nic neobvyklého nebo potenciálně škodlivého..

Mnoho právníků vykonává tuto práci za přiměřený paušální poplatek, který by mohl běžet mezi 150 a 300 $, nebo více v závislosti na lokalitě. To je výhodná výhoda ve srovnání s potenciálními náklady na špatně formulovanou nebo nedbalé přezkoumané nabídky - například pokud svou nabídku podepíšete za předpokladu, že váš vklad na 2 000 $ vydělaných peněz je vratný a později zjistíte, že to není.

Reakce prodejce a kompenzace

Jakmile odešlete svou nákupní nabídku, musí prodejce odpovědět do konce okna pro zvážení. Pokud má prodávající v domě více nabídek a ty nejsou mezi nejatraktivnější, může nabídku jednoduše ignorovat.

Prodejci častěji reagují na nabídky nákupu:

Přijetí podmínek. Pokud je nabídka tak dobrá, jak může prodávající za daných okolností doufat, přijme ji jako písemnou a podepíše ji, čímž vytvoří závaznou kupní smlouvu. Stále je možné provádět změny (například žádosti o opravu problémů odhalených domácí inspekcí) až do data uzávěrky, pokud se obě strany dohodnou a podepíší.
Odmítnutí podmínek. Pokud je nabídková cena příliš nízká nebo jsou podmínky nabídky pro prodávajícího nepříznivé, prodávající nabídku přímo odmítne. Zatímco odmítnutí vždy bodá, stříbrná podšívka je taková, že prodejce je alespoň ochotný s vámi jednat. Máte možnost sledovat zamítnutou nabídku novou nabídkou přátelskou pro prodávající.
Vytváření Counteroffer. Pokud je nabídka lákavá, ale ne zcela uspokojivá, prodejce ji upraví změnou klíčových ustanovení (například kupní ceny a nákladů placených prodejcem), jejím podpisem a odesláním zpět. Toto je známé jako kontraoffer. Můžete si vybrat, zda chcete přijmout kontraffer, jak je napsán, nebo jej dále upravovat, podepsat a odeslat zpět zpět k posouzení prodávajícímu. Tento proces může pokračovat tak dlouho, jak je to nutné, dokud prodejce nabídku nepřijme nebo dokud některá ze stran nepřeruší vyjednávání.

V některých situacích prodávající, kteří obdrží více nabídek najednou, jednají s každým potenciálním kupcem individuálně, aby se pokusili získat co nejlepší řešení. Pokud chce prodejce dosáhnout závazné dohody rychleji, může jednoduše požádat každého zájemce o jejich nejlepší možnou nabídku, pak vybrat tu nejvýhodnější.

Závěrečné slovo

Sestavování a provádění nákupní nabídky není tak přitažlivé jako návštěva otevřených domů nebo procházka domy na prodej, ale proces má svá kouzla. Přestože jsme s manželkou měli realitní agenta, který vypracoval nákupní nabídky a protiútoky, které jsme provedli v našem nedávno zakoupeném domě, během procesu jsme se toho hodně naučili. Navíc byl vyjednávací proces - i když stresující - ve skutečnosti zábavný a bylo nesmírně uspokojivé slyšet, že prodejce přijal nabídku podstatně nižší, než jsme byli ochotni zaplatit. Nechci tento proces projít znovu kdykoli brzy, ale určitě jsem si jistější svou schopností navigovat, až čas nakonec přijde..

Udělali jste nákupní nabídku doma?