Jak najít skvělého realitního agenta (realitní kancelář), kterému můžete důvěřovat

Pokud jde o nájem realitního agenta, tato hloubková péče se však často ocitne na okraji cesty. Nákup či prodej domu je přesto jedním z největších finančních rozhodnutí, která učiníte, a nalezení správné osoby, která bude zastupovat vaše zájmy, je klíčem k dosažení co nejlepší nabídky nebo nejlepší návratnosti vaší investice..

Pokud zvolíte správného realitního agenta, bude tento proces probíhat relativně hladce. Špatný agent však může způsobit transakci a může dokonce ztratit prodej úplně. Jinými slovy, je to velké rozhodnutí.

Ale co byste měli hledat při najímání realitního agenta? Na jaké červené vlajky byste měli dávat pozor? Zde je to, co potřebujete vědět, abyste našli skvělého realitního agenta.

Jaký typ agenta potřebujete?

První věc první: Kupujete dům nebo prodáváte dům? Tato odpověď je klíčem k nalezení typu agenta, který potřebujete.

Agenti, kteří pracují s majiteli domů prodávajícími dům, se nazývají „agenti prodávajícího“ nebo „agenti výpisu“. Tito agenti zastupují zájmy majitele domu během procesu kótování a vyjednávání.

Agenti, kteří pracují s homebuyery, se nazývají „kupující agenti“ nebo „prodejní agenti“. Tito agenti zastupují zájmy kupujícího během procesu promítání a vyjednávání. Někteří agenti kupujících pracují výhradně s kupujícími, což znamená, že vůbec neuvádějí žádné domovy.

Pojmy „agent prodávajícího“ a „prodávající agent“ často zaměňují lidi v procesu nákupu a prodeje domů, protože znějí téměř stejně. Zastupují však různé strany s různými zájmy. Agenti prodávajícího zastupují stranu prodávající dům, zatímco agenti prodávajícího zastupují stranu kupující dům; nazývají se však „prodejním agentem“ až po podpisu konečné smlouvy.

Duální agenti

Někteří agenti se nazývají „duální agenti“, což znamená, že se dohodli na zastupování zájmů kupujícího i prodávajícího během procesu nákupu domů..

Takto to funguje. Představte si, že vejdete do otevřeného domu a zamilujete si to místo. Je to horká vlastnost a víte, že to nebude trvat. Právě jste zahájili vyhledávání domů a nemáte vlastního agenta. Agent se seznamem je však na místě a rád vám pomůže s nabídkou doma přímo zde. Nechcete čekat na získání vlastního agenta, takže souhlasíte, že s ní budete pracovat. V tomto případě jste právě vstoupili do pracovního vztahu s duálním agentem.

Duální agentura je kontroverzní, protože agenti jsou nuceni kráčet po velmi jemné linii a zůstat neutrální během celého procesu. Koneckonců, zastupují prodejce, který chce získat co nejvyšší cenu za svůj domov a kupujícího, který chce získat nejnižší možnou cenu za stejný domov.

Existuje také potenciální střet zájmů kvůli provizi. Při typickém prodeji agent kupujícího a agent kótování rozdělili zhruba 6% provizi, každý zhruba o 3%. Dual agent udržuje 100% provize, což znamená, že je v jejich nejlepším zájmu prodat dům za nejvyšší možnou cenu. To funguje skvěle pro prodejce, ale ne tak skvělé pro kupujícího.

Mnoho realitních profesionálů se cítí silně o duální agentuře, s dobrým důvodem. Duálním agentům je ze zákona zakázáno účastnit se transakce nebo sdílet důvěrné informace. Dostanou tedy dvojnásobek provize a oběma stranám poskytnou méně rad a pokynů. Většinou je jediným člověkem, který skutečně těží, agent.

Duální agentura je legální pouze v některých státech, například v Kalifornii a Texasu. Ve státech, kde je to povoleno, jsou agenti povinni zveřejnit svou dvojí agenturu před podpisem smlouvy. Chcete-li zjistit, zda je duální agentura ve vašem státě legální, jednoduše Google „Je duální agentura legální“ spolu s názvem vašeho státu.

Jak najít skvělého realitního agenta

Ne každý agent tam bude pro vás vhodný. I vysoce úspěšní agenti mají své nevýhody.

Například nejprodávanější agent ve vaší oblasti může mít působivý rozpočet na reklamu a velký tým na pomoc klientům. To však může znamenat, že během procesu nákupu nebo prodeje skončíte s několika různými lidmi. Pokud hledáte osobní pozornost, nemusí být tento konkrétní agent nejvhodnější.

Na druhou stranu se můžete setkat s agentem s mnohem méně zkušenostmi, ale jehož osobnost dokonale zapadá do vaší. Máte podezření, že jejich snaha o radost - a na oplátku obdržíte tolik potřebná doporučení a posudky - může být důležitější než samotná zkušenost.

Při hledání nejlepšího agenta pro vaši situaci je třeba hodně zvážit. Zde je návod, jak začít.

1. Vytvořte krátký seznam agentů

Díky Google můžete snadno najít desítky až stovky agentů ve vaší oblasti pomocí několika klávesových zkratek. Podrobnější informace o agentech však obvykle najdete na webových stránkách nemovitostí.

Jedním z nejlepších míst, kde začít s vyhledáváním, je Zillow's Agent Finder, který vám umožní zobrazit úplný seznam místních agentů s jejich klientskými posudky a nedávnými výpisy. Funkce posledních záznamů je zvláště užitečná. Nejprve jej můžete použít k nalezení agentů, kteří nedávno spolupracovali s prodejci nebo kupci v oblasti, kterou zvažujete. Pokud prodáváte svůj domov, také vám umožní analyzovat, jak každý agent fotografuje a prodává své seznamy. Například vypadá každý výpis profesionálně a přitažlivě? Je tu video prohlídka?

Mezi další užitečné webové stránky patří Realtor.com a HomeLight.

Udělejte si seznam alespoň tří agentů, o které máte zájem.

2. Zeptejte se hodně otázek

Nyní, když máte krátký seznam agentů, je vaším dalším krokem osobní rozhovor s nimi. Ano, můžete provést telefonický rozhovor, ale osobní setkání je lepší.

Setkání tváří v tvář vám umožní skutečně získat pocit, kdo je tento člověk, jaké jsou jeho hodnoty a zda se jeho osobnost hodí k vaší osobě. Toto je osoba, která vás povede stresujícím a finančně významným procesem; musíte se s nimi cítit pohodlně. Musíte také vědět, jestli vám řeknou pravdu namísto cukru potahovat nějaké špatné zprávy. A musíte vědět, že sdílíte stejné základní hodnoty.

Začněte těmito obecnými otázkami:

Pracujete v oblasti nemovitostí na plný úvazek?
Jak dlouho máte licenci?
Jste členem Národní asociace realitních kanceláří (NAR)? (NAR vyžaduje další školení a dodržování přísného etického kodexu.)
Pracujete s týmem? Pokud ano, budu primárně pracovat s vámi nebo s někým jiným?
Kolik vaší firmy pochází z doporučení?
Jaký je váš průměrný počet současných klientů?
Jak se vám líbí komunikovat? (Například váš agent může dávat přednost rychlým textům předáváním informací, zatímco byste raději měli telefonovat. Ujistěte se, že jste na stejné stránce, protože dobrá komunikace je klíčem k úspěšnému pracovnímu vztahu.)
Podal klient někdy stížnost proti vám nebo vaší agentuře? Pokud ano, jak jste to zvládli?
Získali jste nějaké profesionální ocenění?
Jakou smlouvu nabízíš? Co se stane, když nebudu spokojen s naším pracovním vztahem?
Co se vám na realitě nejvíce líbí? Co se ti líbí nejméně?

Tyto otázky jsou skvělý způsob, jak zahájit konverzaci. Musíte však položit další otázky v závislosti na tom, zda kupujete nebo prodáváte.

Pokud prodáváte dům

Pokud prodáváte dům, zeptejte se potenciálních agentů na následující otázky:

Kolik prodejů jste uzavřeli tento rok?
Kolik domů jste prodali v mé oblasti? Byli v podobné cenové kategorii jako můj domov?
Kolik z těchto domů se prodalo za nebo blízko katalogové ceny?
Chcete před vystavením domů vyžadovat předběžnou kvalifikaci nebo předběžný souhlas hypoteční společnosti?
Jaký je váš poplatek? Jaké další poplatky za nemovitosti budu odpovídat? (Mějte na paměti, že poplatky za nemovitosti jsou obchodovatelné.)
Jaká je vaše marketingová strategie pro domácnost, jako je moje?
Používáte profesionální fotograf nebo domácí stager?
Co musím udělat, abych svůj dům připravil k prodeji nebo zvýšil jeho pohotovost? (Mohou mít nějaké návrhy na přestavbu projektů, aby se zvýšila hodnota vašeho domova.)
Hostujete otevřené domy?
Jak dlouho si myslíte, že to bude prodávat můj domov?
Kdo je můj cílový kupující?

Pokud kupujete dům

Pokud kupujete dům, zvažte následující otázky:

Jak jste obeznámeni s oblastmi nebo čtvrtím, které mě zajímají?
Děje se v této oblasti nebo sousedství něco, o čem bych měl vědět? Pokud ano, ovlivní tyto změny nyní nebo v budoucnu ceny domů?
Kolikrát jste k dispozici pro vystavování domů?
Jak často mi budete zasílat nové záznamy, které odpovídají tomu, co hledám?
Můžete mi doporučit další odborníky, které budu potřebovat, například domácí inspektora?
Jak dlouho trvá obvyklý nákupní proces??
Kolik domů ukazujete kupujícím v průměru, než učiní nabídku? (Jedná se o důležitou statistiku, protože dobrý realitní kancelář bude vědět, co jejich klienti chtějí, a bude muset ukázat méně domovů, než najde tu správnou kondici. To šetří čas a energii pro všechny zúčastněné.)
Navštěvujete každou domácí inspekci? (Agenti, kteří se účastní domácích inspekcí, mohou domácímu inspektorovi položit podrobné otázky přímo; tyto informace jim mohou pomoci vyjednat nižší cenu.)
Jaký je váš poměr prodeje a seznamu za posledních 10 transakcí? (Rozdíl mezi prodejní cenou a katalogovou cenou vám poskytne důležité vodítko o tom, jak dobrý je tento agent při vyjednávání.)

3. Promluvte si s minulými klienty

Jakmile budete mít osobní rozhovor s několika agenty, je nezbytné mluvit s některými z jejich minulých klientů. Požádejte každého agenta, aby vám poskytl kontaktní informace alespoň pro tři klienty, se kterými v minulém roce spolupracovali.

Zvažte položení těchto klientů následující otázky:

Jaká byla vaše zkušenost s tímto agentem celkově??
Co se vám na agentovi nejvíce líbilo? Co se vám líbilo nejméně?
Pokud jste prodali svůj domov, jak agent prodával vaši nemovitost? Máte pocit, že to bylo efektivní? Jak dlouho byl váš domov na trhu?
Pokud jste si koupili svůj domov, máte pocit, že agent byl ochoten vám ukázat každou nemovitost, o kterou jste se zajímali? Cítili jste, že rozuměli tomu, co jste v domě chtěli?
Byli rychle reagovat na telefonní hovory a e-mail?
Jsou to dobrý posluchač?
Jaká byla katalogová cena vašeho domova a konečná prodejní cena?
Myslíte si, že vám tento agent získal nejlepší možnou cenu??

4. Ověřte jejich licenci

Je těžké uvěřit, že by někdo lhal o tom, že je realitní agent s licencí, ale stává se to. Naštěstí existuje pro spotřebitele snadný způsob, jak zkontrolovat, zda je agentova licence legitimní. Asociace funkcionářů práv k nemovitostem (ARELLO) má prohledávatelnou databázi, která umožňuje spotřebitelům ověřit licenci nebo registraci jakéhokoli agenta.

Práce s novými agenty: klady a zápory

Pokud uvažujete o spolupráci s agentem s malými nebo žádnými zkušenostmi, pak se musíte dozvědět více o jejich současné situaci a budoucích cílech.

Například mnoho agentů začíná svou kariéru prodáváním domů na straně, zatímco stále drží práci na plný úvazek. I když s tím není nic špatného, je důležité zjistit, zda má tento agent čas a flexibilitu, kterou potřebujete. Zvažte tyto otázky:

Budete moci vracet telefonní hovory nebo e-maily během dne nebo pouze večer?
Budete se omezovat na předvádění domů pouze o víkendu?
Máte mentora, na kterého se můžete obrátit, pokud bude proces vyjednávání komplikovaný nebo neznámý?
Zúčastnili jste se posledních konferencí nebo seminářů? Pokud ano, které?

Mějte na paměti, že noví agenti nebudou mít zkušenost zkušených profesionálů; nemovitost je rozhodně povolání „nauč se, jak půjdeš“. Tento nedostatek zkušeností může být nevýhodou u jednacího stolu, zejména u složitých transakcí. Jste pohodlně součástí procesu učení tohoto agenta?

To znamená, že noví agenti mají hlad jak po klientech, tak po zkušenostech, a jak se říká staré přísloví: „Hladový vlk loví nejlépe.“ Nezkušený agent se bude pravděpodobně ohýbat dozadu, aby vyhovoval vašim potřebám a učinil vás šťastným, a pravděpodobně budou mít spoustu času, aby vám mohli věnovat pozornost jeden na jednoho. Před podpisem smlouvy zvažte, co chcete a co vám vyhovuje

Červené vlajky, které si musíte dát pozor

Podle ARELLO, jak uvádí NAR, je ve Spojených státech asi 2 miliony aktivních realitních kanceláří. To znamená, že existuje spousta skvělých agentů. To také znamená, že pravděpodobně narazíte na špatná jablka.

Ujistěte se, že najdete agenta, který je pro vás ten pravý, sledováním těchto červených vlajek.

1. Chtějí uvést váš domov za vysokou cenu

Pokud prodáváte svůj domov, počáteční cena v ceníku je klíčem k úspěšnému prodeji.

Doufejme, že plánujete pohovor s nejméně třemi agenty. Každý z těchto agentů by měl být schopen vám sdělit, na co by rád zaregistroval váš domov. Tato ceníková cena je založena na řadě faktorů, včetně vaší polohy, čtverečních záběrů, nedávných srovnatelných prodejů ve vaší oblasti (tzv. „Comps“) a věku a stavu domu.

Všichni agenti, s nimiž hovoříte, používají stejné informace k ocenění vašeho domova, což znamená, že všechny nabídky by měly být docela podobné. Dejte si pozor na agenta, který si cení vašeho domova výrazně vyšší než ostatní agenti, se kterými jste pohovořili; to je známka nezkušenosti, chamtivosti nebo obojího.

Cena, která je příliš vysoká, znamená, že se mnoho potenciálních kupců na váš domov ani nepodívá, protože je to z jejich rozpočtu nebo prostě příliš drahé na to, co dostanou. Váš domov bude mrznout na trhu o několik měsíců déle než doma s konkurenceschopnější cenou, a dokonce se může prodat za mnohem méně, než by měl s přesnou počáteční cenou..

2. Jsou špatným komunikátorem

Příliš často je nedostatkem komunikace stížnost č. 1 od lidí pracujících s realitními agenty.

Jasná a včasná komunikace je nezbytná v procesu nákupu a prodeje domů. Realitní agenti musí být skvělými komunikátory, aby mohli svým klientům účinně pomáhat a zajistit, aby se tento komplikovaný proces úspěšně ukončil. V některých případech budete s touto osobou komunikovat každý den.

Pečlivě si prohlédněte e-maily potenciálního agenta, jejich marketingové materiály a jejich webové stránky nebo blog. Je jejich psaní jasné a bez chyb? Je snadné pochopit, o čem to mluví? Když jste je původně kontaktovali, vrátili váš hovor nebo e-mail včas? Během rozhovoru si udělají čas, aby poslouchali, co říkáte, nebo vás přerušili a začali mluvit?

Špatné psaní a komunikační dovednosti by mohly znamenat, že agent nebude poskytovat důležité informace rychle nebo jasně, nebo to může signalizovat, že jsou prostě příliš zaneprázdněni, než aby s vámi mohli pracovat. Ať tak či onak, jděte dál.

3. Neptají se

Skvělí agenti jsou skvělí posluchači. Vědí, že klíč k úspěšnému pracovnímu vztahu závisí na pochopení toho, co chcete a potřebujete.

Dobrý agent si vyžádá více informací o svých snech a cílech. Například, pokud kupujete dům, dobrý agent bude chtít vědět, zda jste investor nebo hledáte dlouhodobý dům. Pokud prodáváte, může se dobrý agent zeptat na vaši časovou osu, flexibilitu tvorby cen a to, co ve vztahu hledáte.

Toto je jen několik příkladů; jde o to, že dobrý agent bude klást otázky, aby zjistil, co hledáte. Pokud agent drží mámu, jděte s někým jiným.

4. Jejich provize je nízká

Prodávající platí realitní provize, které jsou obvykle zahrnuty v ceníkové ceně domu. Obvykle jsou provize 6%, což je rozděleno mezi agenta a kupujícího agenta.

Pokud vám agent nabídne provizi nižší než 5%, dejte si pozor. Mohli by se pokusit vyhrát vaše podnikání tím, že vám nabídnou obchod, ale tato ultra nízká provize pravděpodobně odradí ostatní agenty, kteří nechtějí sdílet takový nízký poplatek.

Závěrečné slovo

Nákup a prodej domu je emotivní a stresující z mnoha důvodů. V sázce je hodně a je to jedno z největších finančních rozhodnutí, která ve svém životě učiníte. Hledání správného agenta pro vaši situaci je klíčem k tomu, aby transakce proběhla hladce a všichni odešli šťastně.

Když jsem prodal svůj první domov, nepřemýšlel jsem o tom, kdo bude můj agent na seznamu - běžná chyba pro první majitele domů. Šel jsem s agentem, kterého jsme použili, když jsme koupili dům, protože byla přátelská a my jsme ji znali.

Zatímco byla dobrá agentka kupujícího, byla hrozná agentka na seznamu. Cenila náš domov příliš vysoko pro trh, udělala nulový marketing, a v důsledku toho trvalo dva roky, než se prodal. Nakonec jsem se probudil a našel jsem úžasného agenta, který náš dům prodal během několika měsíců od převzetí seznamu.

Kdybych udělal svůj domácí úkol od začátku, náš domov by se pravděpodobně prodal rychle a za konkurenceschopnou cenu. Namísto toho na trhu zmizel a my jsme ztratili téměř 40 000 dolarů. Byla to nákladná chyba, kterou už nikdy neuděláme. Připravujeme se na prodej našeho současného domu a můžete se vsadit, že provedeme rozhovor s několika agenty, abychom našli ten pravý pro naši situaci.

Proveďte svůj výzkum. Ano, vyžaduje to čas a úsilí, ale výběr správného agenta z dlouhodobého hlediska vyplatí obrovské dividendy.

Pracovali jste při nákupu nebo prodeji vašeho domu s velkým (nebo ne tak skvělým) agentem? Jaká byla vaše zkušenost?