Jak si koupit dům nebo nemovitost uzavřenou od banky - 5 otázek
V tomto článku shrnu některé klíčové otázky, na které je třeba se zamyslet, než se rozhodnu podepsat kupní smlouvu na uzavření trhu. Přidám také některé z mých vlastních anekdot a podělím se o části své zkušenosti. Pokud máte zájem o koupi domu pro uzavření trhu, je důležité tyto body zvážit a mohou vám pomoci vybudovat zdravější finanční portfolio.
1. Jak dlouho byla nemovitost na trhu?
Ne všechny uzavřené vlastnosti jsou vytvořeny stejně. Například dobrá nemovitost v blízkém sousedství bude kupována rychle - obvykle investorem do nemovitostí nebo toužebnou osobou, která hledá nový dům. Neočekávejte, že tyto domy zůstanou na trhu déle než 30 dnů.
Pokud však kupujete dům v podoblasti nebo v oblasti, která byla těžce zasažena hypoteční krizí, očekává se delší tržní doba. Jako kupující to může vést k větší flexibilitě ceny: banky nenávidí, že mají na svých rukou uzavřenou nemovitost po dobu delší než 90 dnů (jedno fiskální čtvrtletí), a budou jednat s dobrým kupujícím.
Koupil jsem si svůj dům v Arizoně poté, co byl na trhu téměř tři měsíce. Viděl jsem, že cena domu byla snížena o téměř 7% každý měsíc, a proto nečekala na příští měsíc na koupi domu. Místo toho jsem vyjednal s bankou o snížení ceny o dalších 12% z poslední ceny. Bank counter nabízí 9% slevu. Moje konečné úspory představovaly téměř 23% slevu z uvedené ceny (tj. 7% + 7% + 9%).
2. Kolik platíte za čtvereční stopu obytného domu?
Cena za čtvereční stopu je dobrý způsob, jak určit hodnotu vašeho domu. Podívejte se na průměrné ceny za čtvereční stopu domů prodaných v předchozích dvou měsících ve stejném PSČ. Vynásobte to obytnou oblastí vašeho domova a určete „průměrnou“ cenu vašeho domu.
Pokud má například dům hodnotu 75 USD za čtvereční stopu a je zde 1 500 čtverečních stop, pak celková hodnota domu činí 112 500 $.
Samozřejmě, pokud chcete zaplatit průměrnou cenu, existuje riziko, že přeplatíte. Pokud není váš dům ve výborném stavu a není na něm mnoho práce (v tom případě je průměrný plat skvělý!), Podívejte se na spodní dvě třetiny cen. S ohledem na to si přepočtěte domácí hodnotu a uvidíme, co dostaneme.
Protože předpokládáme, že domov není z hlediska hodnoty na špičce trhu, budeme předpokládat, že má hodnotu 65 USD za čtvereční stopu. Vynásobený stejnými 1 500 čtverečních stop jako dříve, má nyní dům hodnotu 97 500 $. Voila! You právě ušetřil 15 000 $. Myslíte si, že to můžete lépe využít? Rozhodně.
Jako tvrdý vyjednávač jsem byl odhodlán zaplatit za můj domov velmi nízkou cenu za čtvereční stopu; Věděl jsem, že trh v Arizoně se nezlepší. Ve skutečnosti jsem zaplatil druhou nejnižší cenu za čtvereční stopu v mém PSČ v době nákupu v 90denním období.
3. Platíte hotovost nebo hypotéku?
Pokud platíte v hotovosti, vaše nabídka jde rovnou k přední části banky nabídky. Řekněme, že nabízíte hotovost ve výši 85 000 $ pro dům, který je uveden na 100 000 USD. Pravděpodobně budete mít lepší šanci na to, než ten, kdo nabízí 95 000 dolarů. Hotovost znamená, že jste spolehlivým kupcem, a banka nemusí čekat dva týdny, než přijde váš šek. Využijte to ve svůj prospěch.
Pokud kupujete svůj dům hypotečním úvěrem, máte větší flexibilitu v ceně, protože počáteční záloha se bude pohybovat kolem 20% domu. Pokud dům opravdu milujete, nebojte se platit trochu víc, abyste si ho mohli pořídit.
Jako kupující v hotovosti jsem věděl, že mám páku na mnoha frontách. Můj realitní makléř, který provádí provizi na základě mého nákupu, chtěl, abych nabídl částku velmi blízkou požadované ceně, aby měl konečný prodej. Samozřejmě on neplatil, takže jeho názor byl pozastaven.
4. Existuje ve stejné oblasti mnoho uzavřených domů?
Pokud se v blízkosti domu, který kupujete, nachází mnoho uzavřených domů, pravděpodobně dojde ke zvýšení hodnoty. Tento scénář vysílá potenciálním kupujícím mnoho negativních zpráv o sousedství, městě a trhu. V naší současné ekonomice je to všudypřítomná scéna, ale nenechte se vyvést z rozumného rozhodnutí. Dokud nebudou prodány všechny domy v bloku, bude existovat jeden uzavřený dům snižující hodnotu vaší nemovitosti. Spusťte rychlé skenování PSČ na důvěryhodných webových stránkách, jako je Redfin nebo Zillow, abyste viděli, jak se oblast daří.
Protože dům, který jsem si koupil, bude se mnou alespoň půl desetiletí, neměl jsem strach, když uvidím další čtyři domy na blokaci. Věřím, že pět let je dost času na to, aby ceny klesly a znovu se objevily, což zaručuje, že moje investice je bezpečná.
5. Kolik peněz budete mít po nákupu?
Buďte připraveni utratit po prvním nákupu spoustu peněz na opravu domu, aby vyhovoval vašim standardům. V případě nouze nechte zastrčit alespoň dalších 20% hodnoty domu. I po domácí prohlídce najdete věci, které vás obtěžují a je třeba je změnit. Nezapomeňte na spotřebiče, nábytek, terénní úpravy a daně z nemovitostí. Pokud je to možné, požádejte banku, aby pokryla poplatky za úschovu (nebo jakýkoli jiný poplatek za nemovitosti nebo hypoteční poplatky), abyste měli po ruce více hotovosti. Dokonce i 1 000 dolarů, které zaplatí, je o 1 000 dolarů více v kapse, což stačí pro LCD obrazovku s velkou obrazovkou nebo plazmovou TV!
Osobně jsem utratil tisíce za různá domácí vylepšení. Vlastně mě docela překvapilo, jak rychle se tyto náklady sčítají. Drobné nákupy, jako jsou bezpečnostní vklady na účet za elektřinu a nové dveře do domu, byly věci, na které jsem si předtím prostě nevzpomněl.
Než se rozhodnete vypořádat, je třeba vzít v úvahu řadu dalších otázek, zejména při koupi nemovitosti zabraňující uzavření trhu. Máte nějaké zkušenosti s zabavením majetku? Jaká byla vaše zkušenost a na co obvykle dáváte pozor?
