Stojí správcovské společnosti cenu? Náklady, výhody a nevýhody
Pokud vlastnictví a správa nemovitostí k pronájmu není pro vás práce na plný úvazek, nebo chcete, aby to bylo, zvažte správcovskou společnost, která zefektivní vaše povinnosti pronajímatele. Než se však podepíšete, ujistěte se, že plně zvažujete výhody a nevýhody správy vlastního majetku versus delegování úkolů na specializovanou správcovskou společnost..
Co dělá správcovská společnost
Povinnosti spojené se správou majetku zahrnují prověřování úvěrové historie a pozadí žadatelů, sestavování nájmů a zpracování plateb nájemného, vedení daňových a právních záznamů a řešení problémů s údržbou a stížností, které se objevují. V závislosti na velikosti vašeho majetku mohou tyto úkoly představovat více než práci na plný úvazek.
Každý pronajímatel se musí rozhodnout, zda úkoly požadované pro správu nemovitostí jsou vhodnější pro specializovanou firmu nebo zda se s nimi manipuluje z první ruky. První věc, kterou je třeba zvážit, je, zda máte čas a odborné znalosti pro správu svého vlastního majetku. Děláte pohodlně základní údržbářské úkoly (nebo znáte někoho, kdo je spolehlivý)? Znáte spolehlivého elektrikáře a instalatéra, který nabízí služby ve stejný den? Vadilo by vám, kdybyste byli nepřetržitě v pohotovosti, abyste vyřešili problémy, které nevyhnutelně vyvstanou? Jste spokojeni s konfrontováním nájemníků kvůli stížnostem nebo opožděným platbám? Nebo byste raději utratili peníze za uvolnění svého času delegováním těchto a jiných povinností?
I když najmete správcovskou společnost, můžete eliminovat telefonické hovory po hodinách a zmírnit každodenní problémy, nic vás nezbavuje odpovědnosti za správu, pokud vlastníte nemovitost. Některé problémy s údržbou (např. Určení, zda opravit starou myčku nádobí nebo ji vyměnit za novou), vyžadují, abyste situaci vyhodnotili a určili, jak postupovat. Navíc, některé problémy s nájemcem (jako je vystěhování) budou vyžadovat vaši pozornost.
Pokud hledáte firmu, která vám zbaví každého starosti z vašich ramen, budete zklamaní - ale pokud chcete pomoci odlehčení zátěže, dobrá správcovská společnost poskytuje řadu cenných služeb.
Jednání s nájemníky
Velká část toho, co každá správcovská společnost (nebo praktický pronajímatel) dělá, je vypořádat s nájemníky každý den. Povinnosti zahrnují reklamu otevřených jednotek, pohovory a screening potenciálních nájemníků, vypracování nájmů, vyřizování stáhnutí a vyhoštění, vyřizování stížností, vybírání nájemného, vyřizování opožděných plateb a v nejhorších scénářích řízení vyhoštění. Správcovské společnosti by se měly seznámit s právními aspekty vztahu pronajímatele a nájemce - a to včetně pochopení práv každé strany a toho, jak postupovat legálně v případě problému..
Papírování
Pro některé je jedním z nejlepších aspektů najímání správcovské společnosti to, že zvládne spoustu potřebného papírování. Firma vás může zbavit hledání a prověřování nájemců, kontroly úvěrových zpráv, provádění kontrol na pozadí, vypracování nájemních smluv, fakturace a účtování měsíčního nájemného. Také, pokud nabízíte dotované bydlení, víte, že je třeba zachovat přiměřené množství další papírování.
Pokud máte pouze jednu nebo dvě nemovitosti k pronájmu u dlouhodobých nájemců, nemělo by řešení papírování trvat každý měsíc více než několik hodin, ani by nemělo zabírat více než jednu zásuvku kartotéky. Pokud však vlastníte celou budovu s vysokou mírou obratu, může se tento objem a časový závazek rychle sčítat.
Samozřejmě, dokonce s pomocí správcovské firmy, jste stále zodpovědní za vedení záznamů o dokumentech týkajících se daní, pojištění a hypotečních poukázek - nemluvě o účtech od samotné správcovské společnosti. Snížení papírování však může stát za účtované poplatky.
Opravy a údržba
Pokud má vaše budova novou střechu a nový ohřívač vody, je rozumným předpokladem, že nebudete vyzváni k opravám tak často, jako u starší nemovitosti se staršími funkcemi. Jsou-li střecha a vodovodní potrubí staré, soklové lišty se loupají a fyzická struktura jednotky zaznamenala lepší dny, můžete čelit častým hovorům a nákladným opravám.
Jako pronajímatel nevlastníte pouze dům nebo budovu - pravděpodobně také vlastníte zemi, na které sedí. Kromě opravy a údržby budov a jednotlivých jednotek je třeba věnovat určité prostředky na zajištění atraktivity a udržování půdy. To může mimo jiné zahrnovat výsadbu a udržování záhonů, opravy cest, sekání trávníků a instalaci systémů postřikovačů trávy..
Můžete povolit správcovské společnosti, aby zacházela s opravami pod určitou částkou dolaru podle svého uvážení, ale stále budete muset schválit větší a nákladnější opravy. Vaše rozhodnutí, zda si najmout správcovskou společnost, závisí na tom, jak se chcete zapojit a jak okamžitě k dispozici se chcete dostat ke svým nájemcům.
Náklady na manažerskou společnost
I když náklady jsou primárním zájmem při uzavírání smluv s firmou o správě vašeho majetku, není to jediná věc, kterou je třeba zvážit.
Náklady
Ačkoli se ceny v jednotlivých firmách liší a do značné míry závisí na oblasti v zemi, ve které se nacházíte, můžete podle správy All Property Management očekávat, že budete platit firmě spravující obytné nemovitosti kdekoli od 8% do 12% měsíční ceny pronájmu. ManageMyProperty.com však uvádí toto číslo na 4% až 12% „na základě počtu nemovitostí, které potřebujete spravovat, počtu jednotek v každé nemovitosti, umístění a stavu nemovitosti, a co je nejdůležitější, jaké služby jsou zahrnuty pro ten poplatek. “ Uvádí také typ vlastnosti jako velký určující faktor. Kromě toho vám může být účtován poplatek ve výši 80% až 100% z měsíčního nájemného za „nájemce“, podle realitní kanceláře Eric Lansing, komentující Zillow.
Struktura
Ne všechny cenové struktury jsou stejné. Některé společnosti mohou účtovat paušální sazbu za měsíc - která se opět liší podle oblasti, vykonaných povinností a celkové hodnoty pronájmu - zatímco jiné účtují procentní sazbu, jak je uvedeno výše. Cena může také kolísat v závislosti na velikosti a počtu nemovitostí, které vlastníte. Pokud například vlastníte několik bytových domů, můžete získat „hromadnou“ slevu, kterou by osoba s jedním domem nebo bytem nemohla dostat.
Období
Pronajímatel obvykle podepisuje smlouvu se správcovskou společností na určitou dobu - například 12 nebo 24 měsíců - s možností obnovení. Smlouvy mohou být sepsány tak, aby se automaticky obnovovaly, pokud žádná ze stran nepodnikne žádné kroky. Ustanovení o ukončení umožňují předčasné ukončení, pokud správcovská společnost jakýmkoli způsobem porušuje smlouvu.
Služby zahrnuty
Ujistěte se, že přesně stanovíte, jaké služby údržby jsou zahrnuty do vašich poplatků. Je možné, že když něco vyžaduje opravu, jsou s měsíční paušální nebo procentní sazbou zahrnuty určité mzdové náklady (například výměna desek spínačů osvětlení a výměna úchytů faucetů), zatímco jiné se účtují jednotlivě (například výměna rozbitých oken a instalace nových) dřezy).
Ve vaší smlouvě by však mělo být vše jasně uvedeno. Mějte na paměti, že tyto poplatky mohou vyžadovat zvýšení vaší nájemné, což může ztížit hledání a udržení nájemců.
A nezapomeňte, že poplatky za správu nemovitosti mohou být obchodovatelné. V závislosti na tom, kolik jste ochotni zaplatit, můžete být schopni získat nižší cenu obětováním určitých služeb a manipulací s nimi na vlastní pěst.
Závěrečné slovo
Pokud měníte primární bydliště na pronajímatelnou nemovitost, ujistěte se, že jste se poradili s poskytovatelem pojištění a ujistili se, že jsou vaše zásady přiměřené. Potřebujete pojištění pronajímatele, které vás může vhodně pokrýt v případě požáru, vandalismu, povodně nebo jakékoli jiné nehody. A pamatujte na to, že i když delegujete úkoly na externí společnost, odpovědnost jako vlastník nakonec patří vám. Ve skutečnosti smlouvy se správcovskými společnostmi obvykle stanoví, že pokud jsou žaloby podány na základě práce správce, majitel zaplatí veškeré právní poplatky a jakékoli související škody. Vyberte si tedy, s kým obchodujete rozumně, a vždy sledujte věci - bez ohledu na to, jak byste chtěli být odstraněni.
Uvažovali jste o pronájmu společnosti pro správu nemovitostí?
