7 způsobů, jak investovat do nemovitostí nepřímo bez držení titulu
Je těžké koupit investiční nemovitost, pokud například investujete méně než 1 000 USD. I když jste schváleni pro hypotéku s nízkými splátkami, stále musíte za tuto zálohu platit tisíce dolarů plus náklady na uzavření a hotovostní rezervy..
Nemovitost je také notoricky nelikvidní. Prodej to stojí spoustu času a peněz, což mnoha potenciálním investorům ponechává nepříjemné.
Pak je tu křivka učení. Trvá čas, než se naučíte dovednosti potřebné k převrácení domu nebo k tomu, abyste se stali pronajímatelem..
Nemovitost však nabízí alternativní třídu aktiv s tím nejlepším z obou světů: vysoké výnosy akcií spojené s nízkou volatilitou dluhopisů. Společná studie University of California, University of Bonn a německé centrální banky zjistila, že nemovitosti za posledních 145 let nabízejí lepší návratnost než akcie a extrémně nízkou volatilitu..
Jak tedy mohou investoři diverzifikovat svá portfolia tak, aby zahrnovala nemovitosti, aniž by přímo kupovali nemovitosti? Zde je sedm způsobů, jak investovat do nemovitostí bez bolestí zálohy, financování, oprav nebo kdykoli byste se museli sami držet titulu.
1. ETF a podílové fondy
Jedním ze způsobů, jak nepřímo investovat do nemovitostí, je investování do akcií a fondů v průmyslových odvětvích souvisejících s nemovitostmi.
Můžete například investovat do fondů ETF a podílových fondů prostřednictvím společnosti TD Ameritrade, která drží akcie pro výstavbu domů, komerční nemovitosti nebo hotelové řetězce s rozsáhlými nemovitostmi. Můžete dokonce investovat do ETF a podílových fondů, které mají řadu REIT (více o těch momentálně). Příklady fondů, které investují do cenných papírů a fondů souvisejících s nemovitostmi, najdete ve Vanguardském indexu realitních fondů ETF (VNQ) a iShares v USA Real Estate ETF (IYR)..
Profesionálové
Za prvé, nemovitostní ETF a podílové fondy nabízejí stejnou okamžitou likviditu jako jakýkoli jiný ETF, podílový fond nebo akcie. Můžete nakupovat a prodávat okamžitě za cenu 4,95 $ provize. To je daleko od utrácení 7% na realitní makléře, aby uvedli a prodali svůj majetek a čekali čtyři měsíce na vypořádání.
Navíc umožňuje investorům diverzifikovat své akciové portfolio, aby snížili riziko z pohodlí svého brokerského účtu. Nemusíte opustit svůj domov, abyste získali okamžitý přístup k zcela samostatnému odvětví ekonomiky.
Tyto fondy také umožňují diverzifikaci v sektoru nemovitostí. Zakoupením jediného fondu můžete získat expozici nemovitostem v celých Spojených státech nebo ve více mezinárodních zemích. Naproti tomu s přímým vlastnictvím, které zahrnuje potopení tisíců dolarů do jedné nemovitosti v jednom městě.
Nevýhody
Jako každý ETF nebo podílový fond, fondy související s nemovitostmi účtují poplatky za poměrné náklady za správu a provozování fondu. A pokud je fond aktivně spravován, existuje vždy riziko neschopnosti ze strany správce fondu.
Investoři také nezískávají daňové výhody poskytované přímým investorům v oblasti nemovitostí.
Pro koho jsou
Pokud nevíte mnoho o nemovitostech a jednoduše chcete diverzifikovat své portfolio akcií, ETF související s nemovitostmi a podílové fondy jsou skvělým místem pro zahájení.
2. REITY & MREITs
REIT neboli trust investování do nemovitostí je fond, který investuje peníze do realitních projektů. Investorům umožňuje přispívat tolik nebo jen málo, jak se jim líbí, k většímu portfoliu nemovitostí.
Podobně hypoteční REIT (mREIT) fond investuje peníze do půjček na realitní projekty, ale přímo nevlastní nemovitosti. Oba typy REITů se obchodují na burzách stejně jako ETF a akcie.
Profesionálové
Stejně jako ETF a podílové fondy jsou REIT a MREIT snadným, rychlým a levným způsobem diverzifikace na nemovitosti. Nebudou také volat ve 3 hodiny ráno, abyste si stěžovali, že vyhodila žárovka nebo ucpali toaletu, kterou nájemníci vědí..
Historicky americké REITy také nabízejí překvapivě vysoké výnosy, soupeřící a často překonávající velké americké kapitálové zásoby. Za 40 let od roku 1979 do konce roku 2018 byl podle Nareit průměrný celkový výnos amerických REITů 11,77%.
Tyto fondy mají tendenci nabízet zvláště silné dividendové výnosy, často několikrát vyšší než výnosy placené fondy akciového indexu. Například v roce 2018 průměrný americký REIT vrátil dividendy 4,45% ve srovnání s 1,88% pro S&P 500. Není neobvyklé najít REIT platící 8% nebo více ročního výnosu. Důvodem je, že podle zákona jsou REIT povinny vyplatit investorům alespoň 90% svého čistého příjmu ve formě dividend.
Nevýhody
Toto pravidlo 90% však slouží jako dvojsečný meč; omezuje výši příjmu, který může REIT poskytnout k růstu a rozšiřování portfolia svých nemovitostí. To znamená, že k růstu musí REITs převzít dluh.
S tolik výnosů, které nabízí REIT z dividend, je investorům otevřeno vyšší zdanění. Namísto placení daní z kapitálových výnosů po držení fondu po dobu jednoho nebo dvou let a následném prodeji musí investoři platit obvyklou dividendu obvyklou sazbu daně z příjmu (nikoli však u kvalifikovaných dividend; přečtěte si více o zdanění dividend zde).
Pro koho jsou
Stejně jako ETF a podílové fondy jsou REIT a MREIT skvěle vhodné pro každodenní akciové investory, kteří chtějí diverzifikovat svá portfolia a získat expozici nemovitostem bez potíží s přímým vlastnictvím. Pokud nemáte zřízený investiční účet, můžete si jej otevřít prostřednictvím Ally Invest. V současné době nabízejí hotovostní bonus až do výše 3 500 $.
3. Soukromé poznámky
Poznámka je právní dokument podepsaný k zaznamenání dluhu. Z praktických důvodů je soukromá nóta soukromá půjčka od jiné osoby nebo společnosti.
Znám pár v Ohiu, kteří odešli do důchodu, než jim bylo 30, a nyní žijí z příjmu z jejich nájemních nemovitostí. Půjčil jsem jim peníze s 12% ročním úrokem na krátkodobou, pouze úrokovou notu. Funguje to takto: půjčil jsem jim 10 000 $ a podepsali jsme poznámku. Termín byl devět měsíců, na konci kterých mi vrátili mého 10 000 $ jistiny plus 900 $ v zájmu. Úroky narostly 1% měsíčně (12% ročně).
V tomto případě byla poznámka „nezajištěná“, což znamenalo, že neexistovalo zástavní právo k určitému majetku jako zajištění. Lze však zabezpečit i soukromé bankovky, přičemž zástavní právo se zaznamená ve veřejném záznamu proti majetku sloužícímu jako zajištění.
Profesionálové
Soukromé bankovky mohou vytvářet vynikající výnosy a jsou stejně spolehlivé jako osoba nebo společnost, kterou financujete.
Lze je také zabezpečit proti nemovitostem, což vám v případě výchozího stavu umožní vyloučit majetek.
Nevýhody
Protože jsou tyto půjčky soukromé, jsou prakticky neregulované a bez ochrany před SEC. V případě výchozího stavu mají investoři málo možností.
Jedním z nich je vyloučení, v případě zabezpečených bankovek. Uzavření trhu je však nákladný a časově náročný proces vyžadující významnou právní práci advokátů. A investoři nemají žádnou záruku, že kdokoli nabídne dostatek aukcí na uzavření trhu, aby pokryli své půjčky a právní poplatky.
Pokud je dluhopis nezajištěn, mají investoři ještě méně prostředků. Mohou žalovat dlužníka za porušení smlouvy, ale kvůli jejich potížím jim bude vydáno obtížně vynutitelné rozhodnutí.
Pro koho jsou
Soukromé bankovky jsou skvělou volbou pro lidi, kteří znají úspěšné investory do nemovitostí. Jedná se převážně o cvičení osobní důvěry a důvěry, takže půjčujte pouze lidem, které dobře znáte, důvěřujte svým penězům a kteří mají vynikající výsledky v investování do nemovitostí..
4. Crowdfunding
Jednou z relativně nedávných možností investování do nemovitostí je prostřednictvím crowdfunding webových stránek. Myšlenka je jednoduchá: Veřejné prostředky investují do projektů investic do nemovitostí. Jediný obchod s nemovitostmi ve výši 500 000 USD může mít 60 různých finančníků rozložených po celé zemi, nikdo z nich nikdy neviděl nemovitost.
Stejně jako REIT a MREIT, některé crowdfundingové weby investují přímo do nemovitostí samotných, zatímco jiné půjčují peníze realitním investorům. Obvykle, když služba crowdfunding investuje přímo do nemovitostí, jednoduše mají velký společný fond, do kterého může veřejnost investovat peníze. Ostatní věřitelé poskytující crowdfunded umožňují investorům procházet jednotlivé nabídky nemovitostí a financovat konkrétní obchody, které se jim líbí..
Je tu však háček: Většina webů crowdfundingu přijímá pouze prostředky od akreditovaných investorů. Pokud máte čistou hodnotu pod 1 milion dolarů nebo vyděláváte méně než 200 000 $, nemůžete se zúčastnit.
Stále však existuje několik webů pro crowdfunding nemovitostí, které každému umožňují účast. Pro webovou stránku sdruženého fondu navštivte Fundrise; vybrat a vybrat jednotlivé nabídky, zkuste Groundfloor.
Profesionálové
Stejně jako ostatní možnosti v tomto seznamu umožňují webové stránky crowdfunding nemovitostí investory rozdělit peníze na mnoho nemovitostí a regionů.
Zatímco crowdfundingové weby vyžadují minimální investice, některé jsou velmi nízké. Například přízemí má minimální investici pouze 10 $. To znamená, že investor by mohl teoreticky investovat do 100 nemovitostí v celkové hodnotě 1 000 USD a šířit tak své riziko do širokého okolí.
Tyto fondy také nabízejí vysokou návratnost, aby přilákaly investory. Společnost Fundrise vyplatila investorům roční výnosy od 8,7% do 12,4% ročně. Groundfloor přináší výnosy v rozmezí od 5% do 25%, v závislosti na kvalitě nemovitosti a bonitě dlužníka.
Protože crowdfundingové weby nepodléhají požadavku SEC vrátit 90% zisku jako dividendy, mohou investovat více peněz do růstu a nových nemovitostí..
Nevýhody
Crowdfundingové weby mohou investorům účtovat vysoké poplatky za správu, srovnatelné nebo vyšší než REIT, ETF a další veřejně obchodované fondy. Například společnost Fundrise účtuje 1% ročně.
Kromě poplatků nejsou tyto investice tak likvidní jako veřejně obchodované fondy. Fundrise očekává, že investoři ponechají své peníze v průměru pět let, a zatímco investoři mohou do té doby vydělat peníze, je to únavný proces. Investoři musí podat žádost, absolvovat povinnou 60denní čekací lhůtu, a dokonce i poté jsou žádosti o zpětné odkupy „předmětem určitých omezení“.
Ne všechny weby crowdfundingu však vyžadují takové dlouhé závazky. Například typický investiční termín pro Groundfloor je šest až 12 měsíců. Ale to stále vede k ne-likvidní investici.
Pro koho jsou
Crowdfundingové webové stránky jsou skvělou alternativou REIT pro investory, kteří chtějí více podrobností o svých investicích do nemovitostí. Před investováním jakýchkoli peněz se však ujistěte, že děláte domácí úkoly, a požádejte o podrobnosti o poplatcích a výchozích sazbách z webu crowdfunding..
5. Realitní syndikace
Realizace nemovitostí je podobná crowdfundingu, ale není identická. Při syndikaci nalezne sponzor nebo provozovatel velkou nemovitost, kterou chtějí koupit, a obrátí se na externí investory, aby získal zbytek kapitálu.
Tito investoři, také označovaní jako komanditní partneři nebo členové, dávají peníze a výměnou získávají částečné vlastnictví nemovitosti. Například sponzor najde dobrý majetek ve výši 1 milionu dolarů, vloží 100 000 dolarů ze svých vlastních peněz a poté získá dalších 900,00 $ od vás a několika dalších investorů. Vložíte 50 000 $ a získáte 5% vlastnický podíl na nemovitosti.
Na rozdíl od crowdfundingových webů, kde investoři poskytli finanční prostředky na celou řadu nemovitostí bez skutečného vlastnictví nemovitostí nebo jednoduše půjčovali peníze na obchody, syndikace nabízejí investorům jednu konkrétní nemovitost, kterou mohou hodnotit a nakupovat. Investorům dávají částečné vlastnictví právnické osoby, která má zase vlastnictví jednoho majetku.
Profesionálové
Průměrný člověk nemá mnoho příležitostí ke koupi multimilionových nemovitostí. Ale v rámci syndikace mohou investoři nakupovat bytové komplexy, komerční budovy, dokonce i hotely - alespoň jako součást společného investičního partnerství..
Na rozdíl od jiných možností na tomto seznamu mohou investoři do syndikací využít všech daňových výhod, které mají přímí vlastníci nemovitostí k dispozici, protože mají vlastnictví, i když částečné vlastnictví prostřednictvím právnické osoby. Investoři vidí výhody, jako jsou odpisy, srážky úroků a dokonce 1031 směn, aby odložili daně z kapitálových výnosů.
Investoři také znají přesnou nemovitost, do které investují, a sponzora obchodu a mohou pečlivě prověřit obojí.
Stejně jako jiné možnosti na tomto seznamu, syndikace umožňuje diverzifikaci. Investoři mohou rozdělit peníze mezi více velkých aktiv, aniž by museli vsadit farmu na jednu nemovitost.
Nevýhody
Za prvé, většina obchodů s nemovitostmi je k dispozici pouze akreditovaným investorům.
Za druhé, vaše peníze jsou zamčeny v této jediné dohodě. Váš zájem je možné prodat, ale není to snadné.
Také mějte na paměti, že sponzor účtuje poplatky za svou aktivní roli při hledání obchodu a správě nemovitosti. Ujistěte se, že rozumíte těmto poplatkům a že neodstraňují většinu vašich zisků.
Nakonec je na vás, abyste provedli due diligence pro obchod. Jste zodpovědní za prověření čísel a sponzora před investováním a za tak velké a složité obchody to může být nad rámec vašeho porozumění.
Pro koho jsou
Realitní syndikace jsou nejlepší pro zkušené, sofistikované investory, kteří splňují požadavky na statut akreditovaného investora. V ideálním případě byste měli znát sponzora a být obeznámeni s jeho výsledky v podobných velkých realitních projektech.
6. Fondy soukromého kapitálu a příležitostné fondy
Podobně jako syndikace nemovitostí, fondy soukromého kapitálu umožňují investorům sdružovat fondy a investovat do velkých projektů, jako jsou bytové domy nebo velké komerční nemovitosti.
V soukromém investičním fondu však investoři neznají přesnou nemovitost, do které investují peníze, a nezajišťují částečné vlastnictví nemovitosti. Místo toho investují na základě reputace správce fondu; Manažer v minulosti dosáhl značných výnosů, takže s nimi investujete peníze s vírou, že najdou vynikající investice, které vyplatí působivé výnosy. Jinými slovy, musíte jim prostě důvěřovat.
Jedním z nových typů fondů soukromého kapitálu, které vyplynuly ze zákona o daních a pracovních pozicích z roku 2017, jsou fondy zóny příležitostí nebo fondy příležitosti. Zákon specifikuje zhruba 8 700 sčítání lidu jako zóny kvalifikovaných příležitostí a soukromé kapitálové fondy, které investují nejméně 90% svých aktiv v těchto zónách, mají nárok na zvláštní daňové úlevy.
Protože se jedná o nový investiční nástroj, měli by investoři před investováním do příležitostných fondů být opatrní a před zavázáním centu si musí být jisti, že rozumí konkrétním rizikům a daňovým výhodám. Například, investoři se mohou podívat na Fundrise's Opportunity Fund a porovnat jej se standardními možnostmi crowdfundingu na webu uvedenými výše.
Profesionálové
Fondy soukromého kapitálu mohou dosáhnout velkolepého výnosu. Stejně jako u syndikátů obchodování s nemovitostmi, tyto fondy umožňují investorům přístup k velkým obchodům s nemovitostmi.
U příležitostných fondů mohou akreditovaní investoři, kteří vydělávají na zisku z kapitálových výnosů, odložit své daně do roku 2026, pokud svůj zisk znovu investují do 180 dnů od jejich realizace. Pokud ponechají své peníze investované do zóny příležitostí po dobu nejméně pěti let, jejich zdanitelné zisky klesnou o 10%; pokud si své peníze ponechají alespoň sedm let, tyto zisky klesnou o 15%. Peníze, které byly investovány po dobu nejméně 10 let, nepodléhají žádným kapitálovým ziskům.
Nevýhody
Fondy soukromého kapitálu se mohou ukázat jako vysoce rizikové, s omezenou ochranou investorů. Proto jsou k dispozici pouze akreditovaným investorům.
Investoři nemusí nutně mít žádné podrobnosti o tom, do jakých aktiv bude fond nakonec investovat, a mají ještě menší kontrolu nad těmito investicemi, jakmile se zavázali peníze.
V případě Opportunity Funds je pro investory jen málo výsledků, které by mohly přezkoumat. Tyto fondy jsou nové, což znamená, že většina lidí plně nerozumí pravidlům IRS a daňovým pobídkám pro zóny příležitostí.
Pro koho jsou
Držte se dál od těchto možností, pokud nejste bohatý, akreditovaný investor honící vysoké výnosy. Fondy příležitostí jsou zajímavou novou možností, jak snížit daňové účty bohatých investorů, ale zůstávají neprokázané. Méně bohatí investoři by měli hledat jinde.
7. Velkoobchod
Velkoobchodu, také označované jako překlápěcí smlouvy, zahrnuje více času, vzdělání a vytváření sítí než peníze.
Velkoobchodníci najdou vynikající obchod s nemovitostmi a uzavřou smlouvu. Poté se obrátí a prodají práva na tuto smlouvu skutečnému investorovi do nemovitostí.
To znamená, že velkoobchodníci nikdy nepřijímají vlastnické právo; pouze účtují poplatek za nálezce nebo marži. Pokud například uzavřou smlouvu na nemovitost za 50 000 $, mohou se obrátit a smlouvu prodat za 55 000 nebo 60 000 $.
Profesionálové
Jednou z obrovských výhod je to, že na velkoobchod s nemovitostmi neberou téměř žádné peníze. Velkoobchodníci potřebují odložit pouze malý vklad na nemovitost, který poté získají, jakmile naleznou kupujícího.
Další výhodou je to, že se velkoobchodníci nemusí obávat financování, správy nemovitostí ani jiných bolestí hlavy, které se podílejí na přímém vlastnictví nemovitosti, protože nikdy žádnou nemovitost nevlastní.
Velkoobchodníci konečně vydělávají peníze rychlým obratem. Pokud v úterý ráno uvedou nemovitost do smlouvy, mohou mít v úterý odpoledne kupujícího na místě a výplatu o několik týdnů později, když se nemovitost usadí..
Nevýhody
Když se lidé poprvé dozvídají o velkoobchodě, můžete v jejich očích téměř vidět znaky dolaru. Realita je však taková, že velkoobchod je těžká práce, nikoli snadné peníze, které mnozí nejprve předpokládají.
Práce na nalezení obchodů je dostatečně dobrá na to, aby byla velkoobchodně profesionálním investorům v oblasti nemovitostí. Vytvoření seznamu kupujících pak trvá ještě déle, aby se rychle a spolehlivě prodaly smlouvy.
Existuje také velmi reálné riziko, že velkoobchodník nezajistí kupujícího. Pokud nedokážou vyrobit kupujícího, který by se vypořádal včas, mohou ztratit svůj vklad.
Pro koho je
Velkoobchod je vynikajícím způsobem pro začínající investory do nemovitostí, aby se naučili, jak hledat obchody a budovat síť dalších místních investorů do nemovitostí. Je to také životaschopný způsob, jak vydělat hotovost na první zálohu na nemovitost. Nejedná se však o snadné peníze a případní velkoobchodníci by si měli jako první krok najít zkušeného velkoobchodníka, který se učí učit.
Chcete-li se dozvědět více o velkoobchodech s nemovitostmi, podívejte se na knihu Than Merrill, The Real Estate Wholesaling Bible.
Závěrečné slovo
Nemovitost může nabídnout silné výnosy s nízkou volatilitou a rizikem - pro zkušené investory.
Pokud máte zájem pouze o diverzifikaci portfolia akcií, držte se REIT a realitních ETF nebo podílových fondů. Protože jsou veřejně obchodováni, příležitostný investor může rychle porovnat finanční prostředky, zkontrolovat minulý výkon a investovat jedním kliknutím z pohodlí svého domova.
Pro investory, kteří mají zájem o další krok v oblasti nemovitostí, nabízejí crowdfundingové weby silné výnosy a možnost hlouběji se ponořit do podkladových investic do nemovitostí. Dokonce i nekreditovaní investoři mohou investovat do některých webů crowdfundingu; Jen se ujistěte, že děláte domácí úkoly na poplatky a rizika.
Akreditovaní investoři mají k dispozici více možností. Pokud chcete pronásledovat výnosy z velryb jako bohatší investor, pak prozkoumejte syndikace nemovitostí, fondy soukromého kapitálu a fondy příležitostí..
Pokud máte zájem o investice do nemovitostí jako kariéra nebo vedlejší podnikání a nemáte mnoho zkušeností ani peněz, velkoobchod slouží jako jeden možný vstupní bod. Jen neočekávejte rychlé zbohatnutí a připravte se na tvrdou práci a na křivku učení.
Diverzifikace do nemovitostí, ať už tak či onak, stojí za vaši úvahu. Jaká forma diverzifikace by však měla záviset na vašich cílech, vašem bohatství a úrovni vašeho zájmu.
O jakou formu investic do nemovitostí máte největší zájem?
