11 způsobů, jak výrazně snížit vaše daně jako investor do nemovitostí

Kromě všech odpočitatelných nákladů mají investoři do nemovitostí mnohem více daňových výhod, než umožňuje typický vedlejší ruch. V mém domovském městě Baltimore čelí samostatně výdělečně činná osoba v horní daňové kategorii daňové povinnosti vyšší než 60%, zatímco nejvyšší sazba daně z příjmu pro někoho žijícího v San Franciscu je 67% - více než dvě třetiny jejich příjmu . Je těžké dostat se dopředu v životě, když ztratíte 30% až 60% svého příjmu na daních.

Pokud jste hledali dokonalý vedlejší ruch, jak vydělat peníze a snížit daňovou povinnost, zde je 11 nápadů, jak snížit daňový doklad prostřednictvím investic do nemovitostí.

Máte zájem stát se investorem v oblasti nemovitostí, ale nezakoupili jste první nemovitost? Zvažte Roofstock. Jsou to tržiště domů pro investory do nemovitostí. Prověřili vlastnosti, aby se ujistili, že jsou dobré příležitosti k příjmu.

Daňové úspory pro investory do nemovitostí

1. Vlastní vlastnosti v IRA s přímým nasměrováním

Pravděpodobně jste obeznámeni s IRA a Roth IRA jako s daňově odloženým způsobem, jak investovat do důchodu. Možná nevíte, že si můžete založit vlastní samořízenou IRA a použít ji k investování do nemovitostí osvobozených od daně.

Varování: To není tak jednoduché jako nákup akcií v normální IRA. Nejprve musíte najmout depozitáře nebo důvěryhodnou společnost, aby vám spravoval IRA pro vás. Vytvářejí samořízenou IRA a do ní převádíte peníze. Poté můžete vytvořit právnickou osobu, jako je LLC, která bude nakupovat a vlastnit investice do nemovitostí. Samořízená IRA investuje peníze do právnické osoby jako vámi vybraná investice.

Tam, kde se to komplikuje, je, pokud chcete investovat nemovitost spíše než ji koupit v hotovosti. Financování je povoleno, ale přichází s některými důležitými upozorněními. Půjčka musí být „bez postihu“, což znamená, že dlužník nemůže být osobně odpovědný, což mnozí věřitelé neumožňují. IRA je chráněna před daněmi pouze nefinancovaná část nákupu. A samozřejmě platí běžná pravidla IRA: Nemůžete vybírat peníze do věku 59,5 roku a musíte začít vybírat do věku 70,5 roku..

Pokud máte zájem investovat do nemovitostí prostřednictvím samořízené IRA, začněte výzkumem správců a hovořte s nimi o procesu a jejich poplatcích. Podívejte se na Rocket Dollar, ale nezapomeňte si udělat domácí úkoly a pochopit celý proces, než se zavazujete k úschově.

2. Držte Vlastnosti déle než jeden rok

Pokud vlastníte něco po dobu kratší než jeden rok a prodáte jej za účelem zisku, je tento zisk zdaněn obvyklou sazbou daně z příjmu. To se týká převrácení nemovitosti, obnovy a prodeje veteránů, denního obchodování, starožitného převrácení - vše, co zahrnuje nákup nízkého a vysoký prodej.

Pokud převrátíte více než jednu nebo dvě nemovitosti za rok, riskujete, že vás IRS klasifikuje jako samostatně výdělečně činného „dealera“ a vystaví vaše příjmy dvojímu zdanění FICA (v krátkosti více o tomto).

Jednou z možností, jak tomu zabránit, je vlastnit nemovitosti déle než rok před prodejem. To vylučuje riziko, že bude klasifikován jako obchodník, a přesouvá vaše zisky ze zdanění jako běžný příjem na zdanění jako kapitálové zisky. Pro většinu Američanů jsou kapitálové zisky zdaněny 15% - výrazně nižší než běžné sazby daně z příjmu pro většinu Američanů.

Pokud převrátíte domy, zvažte jejich pronájem na dobu jednoho roku, než je prodáte. Snižujete daňovou sazbu, vyděláváte peněžní tok a dokonce můžete těžit z ocenění a vyšší prodejní ceny.

Zde je několik dalších tipů, jak snížit míru kapitálových výnosů z investic do nemovitostí, a další podrobnosti o tom, kdo se kvalifikuje jako obchodník.

3. Vyhněte se placení dvojitých daní FICA

Jak je uvedeno výše, pokud vás IRS klasifikuje spíše jako prodejce než investora, považujete se za samostatně výdělečně činné a dlužíte dvojnásobné daně FICA.

Daně FICA jsou daně ze zaměstnání určené k financování sociálního zabezpečení a Medicare. Jsou rozděleny mezi zaměstnavatele a zaměstnance, přičemž každá strana platí 7,65%. Pokud jste samostatně výdělečně činná, dlužíte oběma, spolu s federálními, státními a místními daněmi z příjmu celkem 15,3%.

Každý, kdo převrátí domy, by měl vytvořit strategii, aby se vyhnul klasifikaci dealerů podle IRS a tím se vyhnul této zvláštní 15,3% dani. Jedním ze způsobů, jak se vyhnout statusu prodejce, je prokázat „investiční záměr“ pro zisky každého prodeje. Jinými slovy, vytvořte případ, že nebudete prodávat nemovitosti v rámci své běžné obchodní praxe, ale generovat kapitál pro jiné investiční projekty. Tyto další investiční projekty by mohly zahrnovat placení za vylepšení jiné nemovitosti nebo provedení zálohy na dlouhodobý pronájem investice do nemovitosti.

Další strategií je vyhnout se podnikání prostřednictvím jediného člena LLC, který se obvykle nebere v úvahu pro daňové účely. Místo toho můžete vytvořit právní subjekt, jako je společnost LLC nebo S-corp, která mění způsob zdanění investorů.

Promluvte si s účetním se spoustou zkušeností s prací s realitními investory, pokud máte v úmyslu každý rok obracet více než několik nemovitostí. Stejně jako mnoho dalších prvků daňového zákoníku má i tato oblast šedé oblasti, takže pokud bude IRS výzvou, musíte být schopni přesvědčivě přesvědčit o statusu neobchodníka.

4. Žijte ve vlastnictví po dobu dvou let

Přemýšleli jste někdy o tom, že provedete live flip? Pohybujete se a postupem času provádíte vylepšení a upgrady. Pokud žijete v majetku po dobu nejméně dvou let, prvních 250 000 dolarů kapitálových výnosů je pro jednotlivce osvobozeno od daně. U manželských párů je limit plný 500 000 USD.

Možná nebudete chtít žít v konstantní pracovní zóně nebo se pohybovat každé dva roky, ale pokud máte rádi domácí vylepšení a pohrávání po domě, může to být zábavný způsob, jak vydělat peníze bez daně..

5. Odložit daně výměnou 1031

„Výměna typu“, podle § 1031 daňového řádu, umožňuje majitelům nemovitostí odložit placení daní na dobu neurčitou koupí podobné nemovitosti s jejich výdělky.

Funguje to takto: Řekněme, že si koupíte nemovitost za 100 000 $, utratíte dalších 20 000 $ za vylepšení a prodáte ji za 150 000 $ za zisk 30 000 $. Dalo by se kapesných 30 000 dolarů a vyhodit je do jídla nebo koupit nové auto, abyste předvedli, jak jste úspěšní. Pak byste za to platili daně z příjmu a nechali jste s čistým výdělkem 15 000 $ nebo 20 000 $, abyste se ukázali za své úsilí namísto 30 000 $.

Nebo můžete investovat do jiného majetku a platit za něj žádné daně - alespoň prozatím.

Řekněme, že si vezmete 30 000 $ a použijete ji jako zálohu na nemovitost 200 000 $, nikoli na 100 000 $. V tomto dalším obchodu investujete 50 000 $ do vylepšení a prodáte nemovitost za zisk 60 000 $. Nyní máte zisk 60 000 $. Opět můžete tyto peníze utratit, nebo je můžete znovu investovat pomocí další výměny 1031. Možná, že příště si s ní koupíte nemovitost ve výši 400 000 $, půjčovna čtyř jednotek, která vám zajistí peněžní tok 1 200 $ měsíčně.

Pokud tuto nemovitost prodáte, budete si muset znovu vybrat mezi placením daní ze zisku nebo provedením další výměny 1031. Nikdo neříká, že musíte prodávat; můžete si to nechat navždy a užít si další příjem z pronájmu.

6. Proveďte splátkový prodej

Řekněme, že prodáváte nemovitost za 50 000 dolarů. Z jakéhokoli důvodu nechcete provádět výměnu 1031, abyste si hned mohli koupit novou nemovitost. Pokud podáte daňové přiznání se zdanitelným příjmem navíc ve výši 50 000 $ za jediný rok, můžete očekávat, že za to zaplatíte nějaké odvážné daně, což vás může dostat do vyšší daňové skupiny.

Případně byste mohli rozdělit zisk na mnoho let tím, že nabídnete financování prodejce. V roce, kdy nemovitost prodáte, musíte zaplatit pouze daň z příjmu z jakékoli zálohy a jistiny, kterou vám kupující zaplatí. Postupem času postupně snižují zůstatek, který vám dluží, měsíc po měsíci a rok po roce. Aby se věci ještě zlepšily, musíte nabít úroky kupujícího.

Rizikem ovšem je, že jsou ve výchozím nastavení a musíte majetek vyloučit. Nevstupujte na splátky lehce a ujistěte se, že jste kupujícího důkladně kvalifikovali. Jednou z možností je začít se smlouvou o koupi na splátky, kde kupující začíná jako nájemce, přičemž část svého nájemného jde každý měsíc na zálohu. Při určitém zůstatku zálohy pak můžete převést nemovitost na nájemce-kupujícího a podepsat hypotéku a zástavní právo.

7. Maximalizujte své odpočty

Jednou z výhod investic do nemovitostí je to, že každý skutečný náklad a některé papírové výdaje jsou daňově uznatelné.

Můžete odečíst:

• Úrok z hypotéky
• Pojištění
• Daň z nemovitostí
• Náklady na údržbu
• Poplatky za správu nemovitostí
• Reklamní výdaje
• Náklady na software, nástroje nebo jiné výdaje na podporu nemovitostí
• Právní poplatky
• Náklady na uzavření, jako jsou titulní společnost a poplatky za půjčky
• Výdaje na domácí kancelář
• Cestovní a najeté kilometry
• Srážka z průchodu (v krátkosti více)
• Odpisy (o tom více brzy)

Nejlepší část? Stále si můžete vzít standardní odpočet. Většina z nich nevyžaduje, abyste své odpočty rozdělili; jednoduše sníží částku celkového zdanitelného příjmu na vašem Plánu E nebo Plánu C.

Udělejte svůj domácí úkol přesně na tom, jaké odpočty si můžete nárokovat, abyste minimalizovali daňový zákon, a jako vždy mluvte s účetním a projednejte jakékoli šedé oblasti.

8. Využijte výhody 20% pass-through odpočtu

Zákon o daňových úlevách a pracovních příležitostech z roku 2017 zahrnoval zajímavé daňové výhody pro majitele malých podniků, včetně investorů do nemovitostí.

Na nejjednodušší úrovni umožňuje majitelům malých podniků odpočíst dalších 20% jejich čistého obchodního příjmu. S IRS samozřejmě není nic jednoduchého. Povolený odpočet je menší z:

1. Váš „kombinovaný kvalifikovaný obchodní příjem“
2. 20% z překročení zdanitelného příjmu nad částkou jakéhokoli čistého kapitálového zisku

Co přesně je „kombinovaný příjem z kvalifikovaných podniků“? Pro některé typy podniků existují omezení příjmů: 315 000 USD pro manželské páry a 157 500 USD pro jednotlivé filtry. Můžete si přečíst úplnou definici IRS „kvalifikovaného obchodního příjmu“ nebo si ušetřit migrénu a pohovořit si o tom se svým účetním.

I když to zůstává nevyzkoušeno a není zcela jasné z IRS, s ostrým účetním, měli byste být schopni odečíst dalších 20% z vašeho obchodního majetku investujícího z podnikání ze svého zdanitelného příjmu.

9. Odpisujte své vlastnosti

Dalším papírovým nákladem, kterého mohou investoři využít, je odpisování. IRS stanoví životnost bytového domu na 27,5 roku, takže majitelé nemovitostí mohou každý rok odečíst 1 / 27,5 z hodnoty budovy svého majetku za prvních 27,5 let, které vlastní nemovitost.

Řekněme například, že kupujete nemovitost za 150 000 USD, přičemž cena pozemku je 50 000 USD a budova je 100 000 USD. Každý rok na následujících 27,5 let můžete odečíst 3 636 $ za odpisy: 100 000 $ ÷ 27,5 = 3 636 $.

Můžete také odpisovat vylepšení kapitálu do nemovitosti. Pokud například nainstalujete novou střechu za 8 000 $, lze odpisovat také 8 000 $ po dobu 27,5 let.

To je dobrá zpráva. Špatnou zprávou je, že když nemovitost prodáte, dlužíte daně za „opětovné odpisy“ ze všech zisků, kterým jste se dříve vyhnuli placení daní prostřednictvím odpisů. Samozřejmě, pokud nikdy neprodáte, tyto daně nikdy dlužíte.

10. Uvědomte si Ocenění výpůjčkou, ne prodejem

Majetek, který jste si koupili výše za 150 000 dolarů, si časem váží, a po několika letech v něm vybudujete vlastní kapitál.

Dalo by se to prodat a platit daně z kapitálových výnosů z tohoto vlastního kapitálu, nebo si můžete půjčit proti nemovitosti a neplatit žádné daně z vaší hotovosti v ruce. Ve skutečnosti byste si museli odečíst výpůjční náklady, a to jak náklady na uzavření, tak úroky z hypotéky.

Postupem času za vás vaši nájemci splácí půjčku. Získáte majetek, který, doufejme, pro vás i nadále oceňuje, a nájemné se časem zvyšuje, i když hypoteční splátka zůstává pevná.

A když se půjčka vyplatí, hádejte co? Můžete se obrátit a půjčit si více peněz proti své nemovitosti!

11. Die vlastnící vaše vlastnosti

Pokud zemřete vlastněním nemovitosti, původní základ (pořizovací cena) zmizí a dědici neplatí žádné kapitálové zisky.

Chcete-li pokračovat v příkladu výše, vaše původní základna pro tuto nemovitost byla 150 000 USD. Řekněme, že za více než 30 let to ocení až 900 000 dolarů. Pokud nemovitost prodáte, můžete očekávat, že dluží daně z kapitálového zisku 750 000 dolarů.

Nebo můžete pronajmout nájemné z nemovitosti každý měsíc a nikdy jej neprodávat. Pokud chcete vytáhnout hotovost, můžete si proti ní půjčit, jak je uvedeno výše, nebo můžete nechat nezatížené a vydělat z toho mnohem větší cash flow.

Když zemřete, majetek přechází na vaše dědice v rámci vašeho majetku. Mohou za to dlužit majetkové daně, ale pouze pokud jste zemřeli bohatí; prvních 11,18 milionů dolarů vašeho majetku je osvobozeno od daně. V opačném případě dostanou nemovitost prodat a výnosy ponechat bez daně.

Závěrečné slovo

Pokud chcete vyhrát ve hře bohatství, musíte znát pravidla. A nikde to není jasnější než při učení, jak snížit vaše daně z příjmu.

Naučte se, jak vydělat na daňových výhodách poskytnutých vlastníkům nemovitostí. Po celý život vám mohou ušetřit stovky tisíc dolarů nebo více a pomohou vám vložit více vašich peněz na budování bohatství.

Jaké jsou vaše oblíbené taktiky snižování daní?