Tipy, jak získat schválení pro hypotéku a kvalifikovat se za nižší sazbu

Nejnaléhavějším problémem podle respondentů průzkumu jsou náklady na vlastnictví domu. Asi 54% všech respondentů průzkumu uvedlo, že domy byly v tuto chvíli příliš drahé, zatímco 30% bylo opatrných před dluhovým zatížením spojeným s vlastnictvím domu.

Ale jiné obavy také váží. Přibližně 43% respondentů průzkumu uvedlo, že jim bylo v minulosti odmítnuto úvěr na bydlení, přičemž více než polovina uvedla jako pravděpodobného viníka špatný nebo nedostatečný kredit. Více než polovina - 56%, respektive 54% - uvedla, že aktivně pracují na zlepšení svých úvěrů nebo oddálení nákupu, aby vydržely za lepší úrokovou sazbu.

Mohlo by se Vám také líbit: Jste součástí tisícileté kohorty? Pokud jste o přípravě na odchod do důchodu ještě nepřemýšleli, je čas to udělat. Podívejte se na naši podrobnou zprávu o šesti principech, které by měly řídit investiční strategie tisíciletí.

Proč záleží na vaší úrokové sazbě hypotéky

Potenciální kupující se drží za lepší úrokové sazby jsou na něco. I malé změny úrokových sazeb mohou dramaticky změnit finanční počet majitelů domů.

Nevěříš mi? Hrajte si s touto kalkulačkou refinancování hypotéky Bankrate. Zde je zjednodušený scénář:

Aktuální měsíční platba: 1 000 $
Zbývající částka na hypotéku: 200 000 $
Zbývá čas na hypotéku: 29 let
Aktuální kurz: 4,5% APR
Nová sazba: 3,5% APR
Nová měsíční platba: 915,66 $
Měsíční úspory: 84,34 $
Úspora úroků celkem: 29 349,59 $

Zdánlivě malé snížení úrokové sazby, od 4,5% do 3,5% APR, stačilo ke snížení celoživotního úrokového zatížení hypotéky o 200 000 USD o téměř 30 000 USD a ke snížení měsíční splátky hypotetického dlužníka přibližně o 84 USD.

Nyní si představte, co byste mohli ušetřit srovnatelným snížením úrokové sazby u větší půjčky nebo větším snížením sazby u srovnatelně velké půjčky. To je síla prvotřídního úvěrového skóre - a silný argument ve prospěch čekání na nákup, dokud nebude váš úvěr v pořádku.

Mohlo by se Vám také líbit: Víte, co můžete očekávat od procesu homebuying? Když jsem byl poprvé homebuyerem, určitě ne. Chcete-li se podrobně podívat na toto důležité období mezi dnem, kdy zadáte svou první nabídku, a dnem, kdy se konečně přestěhujete do svého nového domova, podívejte se na náš příspěvek o uzavření domu.

Tipy, jak získat schválení pro hypotéku a kvalifikovat se za nižší sazbu

Ve zbývající části tohoto příspěvku nastíním několik jednoduchých tipů pro budoucí kupce domů, kteří chtějí dělat dvě věci:

Získejte schválení hypotečního úvěru
Snižte jejich efektivní úrokovou sazbu nebo celkovou platbu po celou dobu trvání půjčky

Oba se vzájemně nevylučují. Některé stejné tipy, které můžete použít pro schválení vaší žádosti o úvěr, mohou pomoci snížit vaši úrokovou sazbu. Přesto, pokud je třeba rozlišovat, objasním, na jakou prioritu se každý tip vztahuje.

Nejdříve první: vystrčení své nejlepší nohy dopředu.

Vypalte svůj finanční profil

Úvěrové důstojníci jsou dost pěkná parta, ale nejsou to vaši přátelé. Opravdu tě neznají. Jejich zájmy leží na jejich zaměstnavatelích - věřitelích - a nepřímo se shodují se zájmy vaší rodiny.

Chcete-li získat hypotéku, opravdu to pomůže mít práci W-2. Není možné kvalifikovat se jako hypotéka na volné noze nebo jako jediný majitel, ale budete muset přeskočit více obručí. Pokud jste na volné noze, váš věřitel bude s největší pravděpodobností chtít vidět svůj poslední příjem za dva roky, aby mohl vypočítat svůj měsíční příjem.

Nestabilní výdělky mohou zkomplikovat vaši finanční situaci, díky čemuž vypadáte na papíře rizikovější, než ve skutečnosti jste. Páry, které sloučily své finance a mají alespoň jednoho zaměstnance na plný úvazek W-2, mají lepší postavení než jednotlivci na volné noze bez pravidelných zdrojů dodatečného příjmu. Čím stabilnější je vaše pracovní historie, tím lépe.

V obou případech budete muset shromáždit dostatečnou finanční dokumentaci ukazující všechny významné zdroje příjmů, které se budou vracet tak, jak požaduje váš věřitel: výplaty, 1099 s, výpisy z makléřských a bankovních účtů, veřejná pomoc a záznamy o dalších příjmech podal byste zprávu IRS.

Obecně platí, že budete chtít chybovat na straně komplexnosti. Zahrňte alespoň jeden měsíc výplaty, dva roky záznamů o ověření platu (včetně příjmu z bonusů a provizí), vaše poslední dvě daňová přiznání, výkazy zisku / ztráty (pokud vlastníte firmu), dva měsíce výpisy z účtu banky a zprostředkování, a dva měsíce výpisů z důchodu (pokud jsou k dispozici).

Získejte Cozy s vaší kreditní

Před zahájením procesu získání alespoň jedné kreditní zprávy. Máte nárok na jednu bezplatnou zprávu o úvěru ročně z každé ze tří hlavních kanceláří pro podávání zpráv o spotřebitelských úvěrech: Experian, Equifax a TransUnion. Podívejte se na webové stránky FTC nebo navštivte Annualcreditreport.com pro více informací.

Až budete mít svou kreditní zprávu, pečlivě ji prostudujte. Hledejte chyby a opomenutí, které by mohly mít nepříznivý dopad na váš kredit, jako jsou půjčky, na které jste se nepřihlásili (potenciální známka krádeže identity) nebo delikvence nahlášené omylem. Seznamte se také se svými negativy: soudy, zástavní práva, minulé bankroty, nahlášené delikvence atd. Šance jsou dobré, o kterých budete vědět, ale vždy existuje šance, že najdete legitimní černou značku, která nepřekročila vaši radarovou obrazovku..

Před a během procesu žádosti a upisování se vyhněte finančním tahům, které by mohly zvýšit váš kredit. Mezi ně patří podávání žádostí o nové půjčky nebo úvěrové linky (včetně kreditních karet) nebo velké nákupy na úvěr, což by mohlo ovlivnit váš poměr dluhu k příjmu (více k tomu níže).

Snažte se snížit svůj poměr dluhu k příjmu

Váš poměr dluhu k příjmu je hlavní složkou vašeho úvěrového skóre - a hlavním faktorem při určování vaší kvalifikace a sazby hypotečního úvěru.

Snížení poměru dluhu k příjmu samozřejmě není jednodenní proces. Vykopněte to co nejdříve, ještě než budete připraveni začít aktivně hledat svůj další domov. Postupem času se tím může zvýšit vaše kreditní skóre, díky čemuž budete pro potenciální věřitele atraktivnější.

Věřitelé berou v úvahu také poměr dluhu k příjmu. Menší věřitelé obecně snižují potenciální dlužníky o 43% dluh na příjem, včetně Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů. Větší věřitelé mohou akceptovat vyšší poměr dluhu k příjmu - za cenu vyšší úrokové sazby. Chcete-li dostat své dluhy pod kontrolu, zaměřte se nejprve na splacení vašich největších dluhů a poté kroužte zpět k menším věcem.

Mohlo by se Vám také líbit: Nejste si jisti o nejefektivnějším způsobu, jak splatit své dluhy? Podívejte se na naše srovnání tří populárních metod splácení dluhu: sněhové vločky, laviny a sněžení.

Absolvujte kurz homebuyerů

Nejste si zcela jisti svou schopností navigovat zrádné vody trhu s bydlením? Vyzkoušejte kurz homebuyers.

Mnoho městských vlád, sousedských rad a neziskových organizací nabízí kurzy pro první a vracející se homebuyery. Pokud nemůžete najít nic, co by odpovídalo vašemu harmonogramu nebo se konalo dostatečně blízko, abyste se osobně zúčastnili, vyhledejte online kurzy nebo hybridy. Kurz sponzorovaný městem, kterého jsem se zúčastnil v Minneapolisu, byl v podstatě přehledem mnohem rozsáhlejší kolekce vzdělávacích zdrojů dostupných online. Všichni řekli, trvalo to asi tři hodiny mého času: 90 minut jeden večer a dalších 90 minut doma.

Kurzy pro majitele domů nezaručují, že sníží vaše náklady na vlastnictví domu, upozorňuje Rossovou, ale určitě mohou zvýšit vaši důvěru během procesu nákupu a pomoci zmírnit finanční zátěž. A nejkomplexnější kurzy obsahují tipy, jak snížit úrokové sazby a měsíční platby. Pozornost by se mohla vyplatit.

Zdroj více nabídek

Než se pustíte do procesu homebuying, použijte alespoň jeden online agregátor k získání kotací hypotečních úvěrů od více věřitelů.

Google „získává hypotéku“ a uvidíte, kolik agregátorů - nemluvě o věřitelích - je venku. Osobně jsem fanouškem Realtor.com, ale nezáleží na tom, který z nich používáte. Pamatujte, že nemáte žádnou povinnost podniknout žádné kroky ve vaší nabídce. Tento krok je pouze informativní a samotné citace nejsou závazné. Až poté, co se rozhodnete postoupit vpřed a zahájit upisovací proces u konkrétního věřitele, dostanete oficiální návrh.

Získání předběžné nabídky je docela jednoduché. Budete muset odpovědět na základní otázky týkající se:

Vaše pozice
Zamýšlené použití domu, který kupujete (primární bydliště, druhý domov atd.)
Typ domu (rodinný dům, mezonet, byt)
Váš příjem (a schopnost prokázat příjem)
Vaše předchozí homebuying zkušenosti
Vámi požadovaná struktura půjčky (pevná nebo nastavitelná sazba)
Vámi požadovaná výpůjční lhůta (nejčastěji 15 nebo 30 let)
Vaše cenové rozpětí
Váš kreditní profil

V některých případech dostanete předběžnou nabídku téměř okamžitě. V ostatních budete muset poskytnout své kontaktní informace a počkat, až věřitel přijme opatření. Opakujte podle potřeby a brzy budete mít docela dobrý pocit z rozsahu sazeb, do kterého spadnete. Odtud je to jednoduché: Vyberte si z půjček s nejnižšími sazbami - nebo, pokud jde o hotovostní tok, struktury, které nejvíce přispívají k nižším měsíčním platbám.

Použijte více brokerů

Získávání více předběžných nabídek je snadné. Vstup do plevelů s více makléři je složitější a časově náročnější. Není tedy divu, že to mnoho domácích kupců nedělá. Ale je to skvělá strategie - a pravděpodobně se vyplatí finančně, protože v podstatě hrajete dva (nebo více) zprostředkovatelů hladovějících od sebe navzájem.

Na volné noze vyjednávání o sazbě

Nepotřebujete makléře, aby jednal vaším jménem, zejména na spodním konci trhu s bydlením.

Pokud jste ochotni udělat legii sami, oslovte věřitele, kteří nabízejí nejlepší ceny a podmínky (pocházejí z Realtor.com nebo jiného agregátoru) a zjistěte, zda jsou ochotni se pohnout. Buďte transparentní ohledně nabídek svých konkurentů. Pokud opravdu chtějí vaši firmu, vyjednají - zejména na pomalejších trzích, kdy by ji mohli skutečně využít.

Zvažte kratší úvěrový termín

Kratší doba půjčky může výrazně snížit vaše dlouhodobé náklady na vlastnictví domu. Nevýhodou: Krátkodobé úvěry vždy vyžadují vyšší měsíční splátky. Přechod z 30-leté na 15-leté hypotéky může snížit vaši celkovou úrokovou sazbu o 0,5% a ušetřit tisíce po celou dobu trvání půjčky.

Netřeba dodávat, že to jsou fantastické zprávy pro vaše dlouhodobé finanční zdraví. Každý dolar, který nezaplatíte, je dolar, který můžete ušetřit za odchod do důchodu nebo pluh zpět do svého domova prostřednictvím projektů na zlepšení domova, které zvyšují kapitál..

Profesionální tip: Ne všechny projekty na zlepšení domova zvyšují spravedlnost. Některé jsou aktivně škodlivé. Náš příspěvek na projekty na zlepšení domova, které snižují prodejní hodnotu, zdůrazňuje některá nákladná „vylepšení“, která za sebe pravděpodobně nebudou platit.

Podívejte se na půjčky FHA

Pokud máte omezené úspory a skromný příjem, můžete ušetřit za zálohové platby roky. Kupující ve vaší obuvi často volí půjčky FHA, které umožňují menší zálohy - až 3,5%. Úvěry FHA mají také volnější standardy upisování než běžné půjčky. To je dobrá zpráva, pokud váš kredit není tam, kde byste chtěli, ale nechcete čekat měsíce nebo roky, abyste dosáhli stavu hlavního dlužníka.

A co je nejdůležitější, půjčky FHA umět mají nižší úrokové sazby než běžné půjčky, i když vaše sazba bude záviset na vašem kreditním skóre a dalších faktorech specifických pro vaši situaci.

Na druhé straně půjčky FHA velí odvážnému pojistnému na hypotéky ve dvou fázích: předem a probíhající po celou dobu trvání půjčky. Naproti tomu pojistné na hypoteční pojištění konvenčních úvěrů automaticky končí na 78% LTV. Pokud jsou všechny ostatní stejné, toto pokračující břemeno by mohlo zvýšit měsíční platby vaší půjčky FHA nad plánované měsíční platby na odpovídající konvenční půjčku, což by poškodilo důvody půjčky FHA. Než se vypořádáte s půjčkou FHA, rozdělte čísla - nebo požádejte svého věřitele o radu.

Zvyšte zálohu

Pokud jde o zálohy, je obvykle větší lepší - alespoň pro kupující zaměřené na bodování nejnižší možné úrokové sazby.

Nejde jen o to, že si budete muset půjčit více, abyste kompenzovali menší zálohu. Pro věřitele je velikost zálohy nepřímo korelována s rizikem selhání: větší zálohy znamenají nižší riziko. Věřitelé toto riziko kompenzují vyššími úrokovými sazbami (a hypotečním pojištěním). Zvýšení zálohy z 10% na 20% by mohlo snížit vaši úrokovou sazbu o 1% až 2%, což pravděpodobně po dobu trvání vaší půjčky ušetří desítky tisíc úroků..

Když jsou peníze pevné, je snadnější říci, než zvýšit své zálohy. Vládní a neziskové programy na pomoc se splácením plateb vám mohou pomoci - pokud se kvalifikujete. Ve vaší oblasti funguje téměř jistě program. Rychlé vyhledávání Google může potvrdit.

Mnoho programů asistence při zálohování nabízí granty, které nemusí být splaceny. Jinými slovy, nezvýší vaši úrokovou sazbu ani vaše celkové náklady na vlastnictví domu. Jiní nabízejí bezúročné půjčky, které zvyšují náklady na vlastnictví domu, ale ne vaše úrokové zatížení. Nejprve se obraťte na státní a obecní úřady a poté vyhledejte místní neziskové neziskové organizace.

Většina programů asistence při zálohování je testována na prostředky, což znamená, že nebudete mít nárok, pokud je váš příjem příliš vysoký. Jiné jsou omezeny na konkrétní skupiny kupujících, jako jsou veteráni a první kupci domů.

I když si můžete technicky dovolit vyšší zálohu, měli byste se dobře podívat do těchto programů. Při zavírání jednoduše není rozumné rozvětvovat každý poslední kapalný cent. Potřebujete něco, co zbylo pro váš pohotovostní fond a krátkodobé osobní úspory.

Mohlo by se Vám také líbit: Jste aktivním nebo čestně propuštěným členem ozbrojených sil? Můžete mít nárok na půjčku VA, speciální typ hypotéky vyhrazený pro opraváře a jejich nejbližší rodiny. Náš příspěvek k VA půjčkám na bydlení obsahuje podrobnosti.

Plaťte za slevové body

Platba za hypoteční slevové body se nazývá „odkup ceny“. Je to fantastická strategie pro kupující s bohatými peněžními polštáři.

Slevové body jsou poplatky, které váš věřitel při uzavření uzavírá. Nazývají se „body“, protože každý odpovídá 1% - jeden procentní bod - z celkové hodnoty půjčky. Při hypotéce 200 000 USD stojí jeden diskontní bod 2 000 $.

Spíše než přispívat tuto hotovost k záloze, můžete ji použít ke snížení úrokové sazby. V závislosti na úrokové sazbě, době trvání a velikosti vaší půjčky může platba za body snížit její dlouhodobé náklady mnohem více než odpovídající zvýšení vaší zálohy..

Obecně platí, že každý bod snižuje úrokovou sazbu půjčky o 0,25%, ale tato částka se může u jednotlivých věřitelů lišit. Obvykle je možné zaplatit za půl a čtvrtinu, což snižuje vaši sazbu o 0,125% a 0,0625%.

Placení za body má smysl pouze pro kupující, kteří plánují zůstat ve svých domovech několik let. Než se rozhodnete platit za body, budete muset vypočítat bod zlomu tak, že své celkové bodové náklady vydělíte plánovanými úsporami měsíčních plateb. Kvocient tohoto výpočtu představuje počet měsíců, které budete muset zůstat doma, abyste mohli získat zpět své bodové náklady prostřednictvím uloženého úroku. Očekávejte, že období přerušení bude v budoucnosti nejméně pět let.

Závěrečné slovo

Jak jsme viděli, i malá negativní změna sazby hypotečního úvěru může podstatně zlepšit váš finanční obraz k lepšímu. Je dobře, když se budete řídit tipy nastíněnými zde a usilovat o nižší sazbu, pokud nemusíte dělat jiné kompromisy, které by mohly zvýšit vaše dlouhodobé náklady na vlastnictví domu.

Je však také důležité nevnímat proces žádosti o hypoteční úvěr ve vakuu. Koupě domu je maratón, ne sprint. Budete se muset starat o mnohem víc, než jen o vaši horní hypotéku: objednání důkladné domácí inspekce, zajištění titulu, výpočet nákladů na uzavření a další.

Když se domácím majitelům nepodaří plně zohlednit všechny tyto počáteční a průběžné náklady, je pravděpodobnější, že se dostanou do problémů v řadě, takže se ujistěte, že vaše chuť k jídlu není větší než vaše peněženka. Pokud to vaše zdroje a výpůjční kapacita dovolí, můžete vždy přejít na vyšší úroveň.

Žádáte o hypotéku? Co děláte proto, abyste zajistili, že aplikace projde a dostanete nejnižší možnou míru?