5 způsobů, jak získat kapitál z domova HELOCs, půjčky, refinancování a další

A buďme upřímní, někdy majitelé domů ocitnou hotovost, ale bohatí na kapitál.

Pokud uvažujete o vytěžení vlastního kapitálu z vašeho domova, zde je pět způsobů, jak to udělat, stejně jako výhody a nevýhody každého z nich. Jen dejte pozor, abyste se finančně nepřetahovali. Vlastní kapitál nelze realizovat, dokud neprodáte; vše, co můžete udělat dříve, je půjčit si proti němu dluh.

Jak vytáhnout kapitál z domova

Všechny dluhy z domova mají několik společných věcí. Nejprve většina domácích dluhů nahlásí vaši platební historii úvěrovým úřadům; výjimky zahrnují reverzní hypotéky a někdy i paušální půjčky na pronájem nemovitostí. Pokud vám chybí platba nebo úplně výchozí, můžete očekávat, že to ovlivní vaše kreditní skóre.

Obdobně, pokud výchozí dluhy zajištěné proti vašemu domu zástavním právem, může vám věřitel zabránit. I když máte k dispozici několik možností, jak zastavit uzavření trhu, riziko ztráty domova je skutečné.

Konečně můžete odečíst náklady na úroky z domácích dluhů, ale pouze v případě, že své položky odečtete. Pokud tak neučiníte, není to zvlášť užitečné. Než se ponoříte do pěti možností, jak vytáhnout kapitál ze svého domova, ujistěte se, že těmto podobnostem rozumíte.

1. Refinancování hotovosti

Pokud máte dům v hodnotě 300 000 dolarů a dlužíte pouze 150 000 dolarů, můžete refinancovat hypotéku a vytáhnout více peněz. Samozřejmě to přichází na úkor vyšších plateb za bydlení a opětovného spuštění amortizace půjčky od nuly (více o tom brzy).

Výhody refinancování

Refinancování hypotéky má několik výhod. Nejprve si můžete půjčit peníze za pevnou úrokovou sazbu, což znamená předvídatelné splátky hypotéky. Vaše splátky jistiny a úroků nikdy nezůstanou; vaše měsíční platba může způsobit pouze vaše majetkové daně nebo pojistné na majitele domů.

Další výhodou je, že věřitelé obvykle účtují nižší úrokové sazby za refinancování než jiné typy půjček na tomto seznamu. Je to proto, že drží první zástavní právo s refinancováním, což znamená, že jejich dluh dostane první prioritu v případě selhání a uzavření trhu.

A konečně, refinancování vám umožní vytáhnout vyšší poměr půjčky k hodnotě (LTV) než ostatní možnosti v tomto seznamu ze stejného důvodu. Věřitel v první zástavní pozici může půjčit vyšší procento z hodnoty nemovitosti s vědomím, že dostanou zpět první splátku.

Profesionální tip: Pokud uvažujete o refinancování vašeho domu, podívejte se Půjčování. Poskytuje nabídky od více věřitelů, takže si můžete být jisti, že dostáváte nejnižší možné sazby.

Nevýhody refinancování

Refinancování hypotéky restartuje vaši amortizaci od nuly, kterou věřitelé milují. To by vám mělo jako dlužníkovi poslat červenou vlajku.

Věřitelé používají výpočet nazvaný „jednoduchá amortizace úroků“, aby určili, kolik z každé měsíční platby jde na úrok a kolik jde na splácení vašeho zůstatku jistiny. Na začátku vaší výpůjční lhůty jde téměř každá platba spíše o úroky než o jistinu. Postupem času se tento poměr mění, až do úplného konce vaší výpůjční lhůty, téměř všechny platby směřují k splácení zůstatku jistiny.

Ale tady je věc: Změna v tomto poměru sleduje exponenciální křivku a většinou se stává na samém konci vaší půjčky. Během 30leté hypotéky může být většina vašeho zůstatku splacena pouze v posledních několika letech. Takže věřitelé milují refinancování starších půjček, protože se dostanou k restartování hodin amortizace a shromažďují vysoký úrok z každé měsíční platby.

Refinancování také restartuje odpočítávání v době vaší půjčky. Pokud jste měli 20 let na 30letou hypotéku a refinancovali jste další 30letou hypotéku, přecházíte z 10 let na půjčku na dalších 30 let.

Tato pevná úroková sazba a platba také přicházejí s nevýhodou: hypotéky jsou nepružné. Půjčujete si pevnou částku s pevně stanovenou dobou splatnosti, konec diskuse.

Pokud přemýšlíte o refinancování za účelem konsolidace dluhu na kreditní kartě, přemýšlejte tvrdě. Výchozí nastavení na vaší kreditní kartě znamená úsudek; výchozí nastavení vaší hypotéky znamená uzavření trhu.

A konečně, refinancování přichází s úplně novou sadou nákladů na uzavření. Mezi poplatky za půjčení, poplatky za titul, poplatky za hodnocení a další, připravte se utrácet tisíce dolarů za poplatky.

Sečteno a podtrženo

Refinancování hypotéky za účelem vytažení hotovosti může občas mít smysl - například, pokud máte hypotéku FHA a chcete refinancovat konvenční hypotéku, abyste vyloučili pojistné na hypoteční pojištění.

Před refinancováním si přečtěte tuto podrobnější odpověď na otázku „Mám refinancovat hypotéku?“

2. Druhý úvěr na hypotéky / domácí kapitál

Pokud již máte hypotéku a chcete si půjčit více peněz na svůj domov, nikdo neříká, že musíte splatit stávající hypotéku. Jednou z možností je uzavření druhé hypotéky, známé také jako úvěr na bydlení. Podobně jako při refinancování původní hypotéky můžete použít Půjčování získat nejlepší sazby z úvěru na bydlení.

Technicky vzato tyto dva pojmy neznamenají přesně to samé. Úvěr na bydlení je jakýkoli nový hypoteční úvěr, který si vezmete jako stávající majitel domu. Pokud vlastníte svůj dům bezplatně a jasně, můžete si půjčit půjčku na bydlení, která by měla spíše zástavní právo, než aby byla druhou hypotékou. V obecné diskusi se však pojmy často používají zaměnitelně.

Pros o půjčky na domácí kapitál

Jednou zřetelnou výhodou druhé hypotéky je, že nemusíte restartovat plán odpisování od nuly při první hypotéce. Ve výše uvedeném příkladu má dlužník na hypotéce pouze 10 let, takže restartování celé půjčky by mělo obrovskou nevýhodu. Ale s druhou hypotékou si mohou jako novou dodatečnou půjčku vzít jen to, co potřebují.

Výpůjční poplatky mohou být za druhou hypotéku nižší než refinancování. Věřitelé často účtují poplatky předem nazývané „body“, přičemž 1 bod se rovná 1% částky půjčky. Při hypotéce 30 000 $ za sekundu je 1 bod pouze 300 USD, zatímco 1 bod za refinancování 300 000 USD je 3 000 USD.

Druhé hypotéky, zajištěné proti vašemu domu, obvykle nabízejí nižší úrokové sazby než nezajištěné osobní půjčky. Tato nižší úroková sazba může být samozřejmě zrušena vyššími náklady na provoz titulů, zaznamenávání zástavních listů a dalšími požadavky na uzavření hypotéky na bydlení..

Nevýhody půjček na domácí kapitál

Druhé hypotéky téměř vždy zahrnují vyšší úrokové sazby než refinancování, protože věřitel musí zaujmout druhé zástavní postavení za prvním hypotečním úvěrem.

Úvěry na bydlení, stejně jako jiné typy hypoték, jsou také nepružné. Díky tomu jsou užitečné pouze jako jednorázová infuze hotovosti - a drahá.

A jak je uvedeno výše, náklady na uzavření jsou drahé. Bez ohledu na to, jak malá je vaše výše úvěru, stále musíte platit za titulní práci, poplatky za nahrávání, hodnocení a pevné „nevyžádané poplatky“ účtované věřitelem.

Sečteno a podtrženo

Máte-li jednorázovou potřebu hotovosti, jako je placení za renovaci domu, druhá hypotéka může mít smysl. Majitelé domů je mohou použít zejména jako možnost, pokud mají levnou, výhodnou první hypotéku na místě, kterou nechtějí ztratit.

Dávejte však pozor na vysoké náklady na uzavření a podívejte se na celkové náklady na půjčku, včetně všech nákladů na uzavření a úroku z půjčky ve srovnání s částkou hotovosti, kterou si chcete půjčit. Nikdo nechce platit úroky a poplatky ve výši 60 000 $ za půjčení 25 000 $.

3. Úvěrová linka na vlastní kapitál (HELOC)

Úvěrová linka na domácí kapitál (HELOC) prostřednictvím společnosti jako Figure.com je mnohem flexibilnější možností, jak využít domácí kapitál, aniž byste si půjčili jednorázovou hypotéku.

Jak název napovídá, HELOC je revolvingová úvěrová linie jako zajištěná kreditní karta. Ale místo toho, aby byl zajištěn vkladem v hotovosti, je zabezpečen proti vašemu domu. Maximální kombinovaná LTV pro HELOCs obvykle spadá do rozmezí 75% až 85%. Například pro dům s hypotékou 150 000 USD v hodnotě 300 000 $ byste místo refinancování nebo uzavření druhé hypotéky mohli vybrat HELOC s úvěrovým limitem 100 000 $.

Pro počáteční období čerpání od pěti do 10 let si můžete vytáhnout peníze proti úvěrové linii a splatit svůj zůstatek, jak chcete. Jediné platby, které provedete každý měsíc, jsou pouze úroky.

Po období čerpání dojde k období splácení, kdy se úvěrový limit uzavře a vy musíte provést měsíční platby, abyste splatili svůj zůstatek. Doba splácení obvykle trvá 10 až 20 let.

Výhody HELOCs

Krásou HELOC je jejich flexibilita. Možná je nikdy nebudete muset použít, nebo je můžete použít pouze příležitostně, abyste zaplatili za domácí zlepšení, než rychle splatíte zůstatek. Můžete je také maximalizovat, abyste pokryli důležité náklady.

Úrokové sazby HELOC jsou obvykle nižší než kreditní karty, protože jsou zajištěny vaším domovem. Obecně platí, že sazby klesají v podobném rozsahu jako druhé hypotéky “.

Nevýhody HELOCs

Flexibilita přichází za cenu; HELOC jsou půjčky s nastavitelnou sazbou. Úrokové sazby, když si půjčujete, mohou být nízké, ale pokud se v příštích 10 letech ztrojnásobí, zjistíte, že platíte 16% úrok z vašeho dluhu.

Výchozí nastavení na vašich kreditních kartách nemusí nutně znamenat bezdomovectví, ale výchozí nastavení na HELOC může být, protože kreditní linka je zajištěna proti vašemu domovu.

Stejně jako u druhých hypoték mohou majitelé domů otevřít vysoké úvěrové náklady. Uzavírací proces je podobný, vyžaduje titulní práci a veškeré související poplatky.

Dlužníci také čelí jedinečnému riziku v HELOCs: zmrazený úvěr kvůli ztrátě vlastního kapitálu. Pokud váš domov klesne v hodnotě, váš věřitel může zmrazit vaši kreditní hranici, bez ohledu na to, zda jste provedli každou platbu úroků včas.

Nakonec některé HELOC obsahují klauzuli o trvalém obsazení. Na rozdíl od hypoték, které obvykle umožňují vypůjčovatelům vystěhovat se po roce a udržet si nemovitost jako nájemné, některé HELOC se automaticky uzavírají, pokud se vypůjčovatel pohybuje, s veškerým zbývajícím zůstatkem splatným okamžitě. Nezapomeňte zkontrolovat drobný tisk.

Sečteno a podtrženo

Úvěrové linky domácího kapitálu mohou zajistit flexibilní zdroje financování. HELOCs mají mnoho využití, od placení za vylepšení domova až po školu svých dětí, až po zálohu na pronájem nemovitosti nebo prázdninový dům. Mohou být dokonce použity jako doplněk nebo náhrada pro nouzový fond, pokud máte vysokou rizikovou toleranci a raději investujete své peníze, než necháte to mizet na spořicím účtu.

Ale stejně jako u druhých hypoték buďte opatrní, abyste analyzovali, zda dlouhodobé náklady stojí za flexibilitu.

4. Reverzní hypotéka

Mnoho starších dospělých se ocitlo v jedinečné pozici, kdy mají dostatek vlastního kapitálu, ale omezený příjem. Jednou z možností, kterou mají k dispozici, je reverzní hypotéka Půjčování.

Při zpětné hypotéce platí věřitel spíše dlužníkovi než naopak, aniž by majitel domu musel platit, zatímco žije. Po jejich smrti půjde dům k věřiteli, pokud dlužník nebo jeho majetek nezaplatí rovnováhu.

Zatímco reverzní hypotéky přicházejí v mnoha tvarech a velikostech, nejběžnější je, že věřitel provádí měsíční platby dlužníkovi a zůstatek úvěru v průběhu času roste. Alternativně by si dlužník mohl vzít jednorázovou výplatu, jako je druhá hypotéka, nebo nějakou kombinaci jednorázové výplaty a měsíčních plateb.

Výhody reverzní hypotéky

Na rozdíl od ostatních možností v tomto seznamu nemohou reverzní hypoteční věřitelé vyloučit. V závislosti na podmínkách půjčky mohou přestat provádět platby po určitém počtu, ale nemohou donutit majitele domu, aby odešel. A protože dlužník neprovádí platby, nezáleží na špatném úvěrovém skóre.

Jak je uvedeno výše, reverzní hypotéky zahrnují určitou flexibilitu pro dlužníky při výběru způsobu, jakým chtějí přijímat platby. Ať tak či onak, splátky úvěru neovlivňují nárok dlužníka na dávky sociálního zabezpečení nebo Medicare.

Nevýhody reverzní hypotéky

Zaprvé, reverzní hypotéky mohou uzavřít pouze starší dospělí - obvykle starší 62 let. I když to není samo o sobě, je to omezení.

Dalším omezením je, že jako zajištění reverzní hypotéky lze použít pouze primární bydliště. Nepočítejte s tím, že si jednu z nich půjdete na pronájem nemovitosti, bez ohledu na to, kolik vlastního kapitálu v ní máte.

Nyní, pro vážný kon: hypoteční pojištění. U reverzních hypotečních programů FHA musí dlužníci zaplatit vstupní poplatek ve výši 0,5% u stolu, je-li zůstatek úvěru pod 60% LTV a ošklivý 2,5% u zůstatků úvěrů nad 60% LTV. A to je pouze úvodní poplatek. Dlužníci musí také každý rok platit průběžné měsíční poplatky rovnající se 1,5% částky půjčky - částku, která se v průběhu času často zvyšuje.

Sečteno a podtrženo

Pro starší dospělé s významným kapitálem ve svých domovech, kteří nikdy neplánují stěhování, nabízejí reverzní hypotéky životaschopný zdroj dodatečných příjmů. Jsou to dluhy, ale bez těch otravných měsíčních účtů.

Pokud však chcete svým dětem něco nechat, dávejte pozor na to, jak reverzní hypotéka ovlivní vaše plánování nemovitostí.

5. Koupě nemovitosti k pronájmu s plošnou půjčkou

Připravte se na kreativnější přístup k majetku vašeho domova?

Řekněme, že si chcete koupit pronájem nemovitosti. Najdete věřitele, který velkoryse nabízí 80% financování LTV - nebo jinými slovy, vyžaduje od vás 20% zálohu. Mohli byste vykašlat hotovost, nebo byste mohli nabídnout křížové zajištění vašeho domu.

Funguje to takto: Namísto zajištění zástavního práva k nemovitosti k pronájmu, věřitel kromě nájemného vloží do vašeho současného domu zástavní právo. Jako kolaterál získají dvě vlastnosti, které jim poskytují větší zabezpečení. Kvůli dodatečnému zajištění již nevyžadují zálohu.

Pros z hromadné půjčky

Nemusíte přijít s jakoukoli hotovostí za paušální půjčku. Můžete potenciálně financovat i závěrečné náklady na novou nemovitost. Získáte však nové aktivum produkující příjem.

Tato taktika také nevyžaduje samostatné řešení; jste jen blízko k nemovitosti, kterou kupujete s financováním. Titulní společnost musí vytáhnout dvě sady titulních prací, ale případné dodatečné náklady jsou bledé ve srovnání s náklady na uzavření samostatného vypořádání.

Nevýhody paušální půjčky

Začněte tím, že uvedete svůj domov do provozu a koupíte investiční nemovitost, riskujete vyloučení a bezdomovectví, jak je uvedeno výše..

Dalším rizikem financování 100% nákupu nájemného je záporný peněžní tok. Takové vysoké hypoteční splátky mohou znamenat vyšší průměrné náklady než příjem z pronájmu, což by zmařilo celý účel nákupu nájemného. Záporný peněžní tok představuje riziko koupě nemovitosti k pronájmu, pokud kupujete za 70% až 80% LTV. Riziko je ještě větší, když financujete celou kupní cenu.

Podobně, pokud nemovitost klesne i nepatrně v hodnotě, staví vás vzhůru nohama na hypotéku.

Nákup nemovitosti k pronájmu s plošnou půjčkou může vypadat podobně jako čerpání na HELOC. Většina investorů, které znám, však tuto taktiku používá pouze jako dočasný zdroj finančních prostředků, aby mohli nakupovat rychlostí blesku. Po dokončení oprav rychle splatí své HELOC, obvykle uzavřením dlouhodobé hypotéky na pronájem nemovitosti. Jinými slovy, nevyužívají svého domova k nadměrnému využití nájemného. Místo toho je používají pro dočasné, rychlé a flexibilní peníze, které v plné výši splácí samostatnou hypotékou pouze na pronájem.

Sečteno a podtrženo

Křížová kolateralizace vašeho domu za účelem financování investic je vysoce rizikovým podnikem. Nezkoušejte to doma, pokud nejste zkušený investor s tuctem obchodů pod pásem.

Závěrečné slovo

Dluh je nebezpečný nástroj, který lze snadno zneužít a který se dovedně obtížně ovládá. Nejlepší způsob, jak získat přístup ke kapitálu ve vaší domácnosti, je prodat dům a pohybovat se někam levněji. Ale pokud musíte vzít dluh, půjčky proti vašemu domovu obvykle znamenají nižší úrokové sazby než nezajištěné dluhy.

Jen si dejte pozor na vysoké počáteční náklady na uzavření a buďte obzvláště opatrní, abyste nepřevzali více dluhů, než kolik můžete splatit. Většina dluhů je ve skutečnosti špatný dluh a jedinou výjimkou je dluh, který vám pomáhá budovat bohatství. Takže pokud tomu můžete pomoci, poslouchejte ty nevrlé vědce a nepoužívejte svůj dům jako bankomat.

Jaká byla vaše zkušenost s přístupem k majetku ve vaší domácnosti? Kterou z výše uvedených metod jste použili a co si o tom myslíte??