Půjčky na tvrdé peníze na renovace nemovitostí - měli byste je získat?

Kdo má pravdu?

Půjčky na tvrdé peníze nejsou ze své podstaty dobré ani zlé; jsou pouze jedním z mnoha nástrojů financování v sadě nástrojů pro investory do nemovitostí. Zde je to, co aspirující realitní investoři potřebují vědět o půjčkách za tvrdé peníze, včetně jejich výhod, nevýhod, nákladů a správných a nesprávných časů, aby je mohli použít..

Co je to půjčka za tvrdé peníze?

Půjčka na tvrdé peníze je půjčka zaměřená na kolaterál zajištěná proti nemovitostem. Poskytovatelé tvrdých peněz se obvykle zaměřují méně na dlužníka než tradiční hypoteční věřitelé a více na majetek a kvalitu samotné transakce. Namísto půjčování 90% až 95% hodnoty nemovitosti, jako jsou běžní hypoteční půjčovatelé, půjčovatelé tvrdých peněz obvykle sledují poměr půjček k hodnotě 60 až 80% (LTV).

Zatímco tvrdé peníze věřitelé hodnotí i dlužníka, jejich primární zaměření je zajistit, aby v majetku bylo dost vlastního kapitálu, aby mohli získat zpět své prostředky, i když dlužník neplní své závazky. Dohlížejí na obchod, aby se ujistili, že dlužník nakupuje pod tržní hodnotou, a bude schopen vytvořit ještě více vlastního kapitálu tím, že nemovitost obnoví výnosně.

Poskytovatelé tvrdých peněz nejsou významnými bankami nebo korporacemi. Místo toho to bývají malé, obratné společnosti, které působí na místní, státní nebo regionální úrovni. Nyní existuje hrstka téměř celostátních společností, které nabízejí půjčky za tvrdé peníze, ale žádná, která působí ve všech 50 státech. Na rozdíl od bank, které se snaží obsluhovat na masovém trhu, jsou věřitelé tvrdých peněz specializovanými věřiteli specializujícími se na rychlé renovační půjčky pro zkušené investory do nemovitostí.

Půjčky na tvrdé peníze bývají krátkodobé (6 až 24 měsíců), pouze úroky a dostupné pouze pro nemovitosti neobývané majiteli. Naproti tomu hypotéka bývá orientována na dlužníka a dlouhodobá (15 až 30 let). Konvenční poskytovatelé hypotečních úvěrů prověřují kvalifikaci dlužníka, jako je úvěrová historie, příjem, dluhy a ukazatele, jako je poměr dluhu k příjmu. Kolaterál - nemovitost - musí posoudit alespoň kupní cenu, aby uspokojil tradiční hypotéky.

Výhody půjček za tvrdé peníze

Úvěry na tvrdé peníze existují již dlouhou dobu a stále jsou finanční volbou pro mnoho investorů do nemovitostí, a to navzdory nedávnému vstupu „disruptorů“ do oblasti, jako jsou crowdfundingové weby. Proto mezi investory zůstávají tak populární.

1. Rychlost a flexibilita

Půjčky na tvrdé peníze jsou rychlé a flexibilní, dvě vlastnosti pečují o investory do nemovitostí. Půjčky na tvrdé peníze jsem viděl blízko za tři dny od začátku do konce. Tato rychlost je často nutná pro investory do nemovitostí, aby zajistili výjimečné nabídky tím, že nabídnou rychlé a prakticky zaručené vypořádání úzkostlivému prodejci..

2. Ideální pro financování renovace

Tam, kde půjčky na tvrdé peníze svítí, je financování renovace. Většina poskytovatelů tvrdých peněz pokrývá 100% nákladů na renovaci a uvolňuje finanční prostředky v řadě losování na základě vzájemně dohodnutého harmonogramu losování (více o tom později).

3. Špatný kredit není obchodníkem s penězi

Protože věřitelé tvrdých peněz se více zaměřují na kolaterální majetek než na dlužníka, nevyhýbají se dlužníkům se špatnou úvěrovou hodnotou; pouze účtují vyšší úrokové sazby a poplatky a půjčují nižší LTV dlužníkům s vyšším rizikem.

4. Flexibilní zálohy

Další výhoda půjček na tvrdé peníze je, že věřitelé se často nestarají o to, odkud vaše záloha pochází. Můžete si ji půjčit od Velké tety Sue, vytáhnout zálohu z vaší kreditní karty nebo prodat ledviny na eBay nebo Amazonu; většina věřitelů, kteří věří na tvrdé peníze, je to jedno, protože jejich zaměření spočívá v zajištění. Konvenční věřitelé obvykle neumožňují půjčit si žádnou část zálohy, a to ani od rodinných příslušníků.

5. Typ vlastnictví nezáleží

Poskytovatelé tvrdých peněz jsou také ochotni zvážit jedinečné vlastnosti, díky nimž konvenční poskytovatelé půjčují rozkvět. Jednou jsem věděl, že žena provozující penzion pro smíšené použití a do týdne účtuje nezdokumentované přistěhovalce za pokoje, žádné otázky. Žádný běžný věřitel by se jí nedotkl, ale věřitel, který našla, tvrdý peníze nezachytil oko, když viděl vysokou hodnotu a spravedlnost v majetku.

6. Žádné PMI

Jako poslední poznámku si půjčovatelé tvrdých peněz neúčtují soukromé hypotéční pojištění (PMI), což z jejich vysokých nákladů odstraňuje některé bodnutí.

Nevýhody půjček za tvrdé peníze

Tyto půjčky jsou spojeny s některými značnými riziky, kterým by potenciální dlužníci měli rozumět.

1. Vysoké náklady na půjčky

Rychlost a flexibilita nejsou levné. Největší nevýhodou půjček na tvrdé peníze je zdaleka jejich vyšší cena.

Dlužníci mohou očekávat, že zaplatí 8 až 18% úrokových sazeb a 2 až 6 bodů. („Bod“ v půjčování lingo je poplatek účtovaný předem při vypořádání, který se rovná 1% z výše půjčky.) Tyto sazby a poplatky se liší nejen podle věřitele, ale také na základě úvěrového skóre, příjmu dlužníka, a zkušenosti. Pokud jste hledali důvod ke zlepšení svého kreditu, lepší úvěrové skóre obvykle sníží vaše náklady na půjčku za tvrdé peníze.

Stejně jako tradičnější hypoteční půjčovatelé, půjčovatelé tvrdých peněz zvyšují své sazby spolu s rostoucími úrokovými sazbami. Koneckonců si půjčují peníze, aby se otočili a půjčili vám, a přenášejí jakékoli vyšší úrokové náklady na své dlužníky.

Kromě vysokých úrokových sazeb a bodů, tvrdí peníze věřitelé také účtují „nevyžádané poplatky“, jako většina hypotečních půjčovatelů: poplatky za zpracování, správní poplatky, poplatky za posouzení hodnocení a cokoli jiného, ​​co mohou vymyslet, aby oddělili dlužníky od více svých peněz. A co se týče hodnocení, většina poskytovatelů půjček s tvrdými penězi bude vyžadovat, abyste použili svého schváleného odhadce, který může účtovat vyšší než průměrné sazby. To je typické pro většinu hypotečních půjčovatelů, nejen pro půjčovatele tvrdých peněz.

Většina poskytovatelů tvrdých peněz také účtuje poplatky za inspekci za každé losování. Posílají inspektora do nemovitosti v každé fázi renovace, aby před uvolněním losování ověřili, že zadaná práce je dokončena.

2. Podmínky jsou obvykle krátké

Zaprvé, půjčitelé tvrdých peněz téměř vždy půjčují na krátkodobé půjčky, obvykle trvající 6 až 24 měsíců. A nemají o tom smysl pro humor, pokud jim v tom období nezaplatíte. Očekávejte další kolo bodů a poplatků, pokud vám musí vydat další půjčku.

Vzhledem k tomu, že půjčky jsou krátkodobé, jsou obvykle pouze úroky. Nevracíte žádnou jistinu, pouze úrok, který udržuje měsíční platby v únosném rozsahu i přes vysoké úrokové sazby.

3. Pozdní platby mají tvrdé sankce

Poskytovatelé tvrdých peněz také nemají smysl pro humor ohledně opožděných plateb. Pokud vám chybí platba, neočekávejte přátelský telefonický hovor od nějakého energického zástupce v call centru, který vám pomůže vypracovat platební plán. Místo toho očekávejte okamžité oznámení o uzavření trhu.

Celý obchodní model půjčovatelů peněz je konec konců založen na zajištění; jejich ochrana před ztrátami není založena na statistickém modelování vaší pravděpodobnosti selhání, ale na jednodušším počtu „Můžeme získat zpět naši půjčku, pokud ji vyloučíme?“

4. Potenciál překonat rozpočet

Posledním rizikem, které je spojeno s jakýmkoli projektem obnovy, je rozpočet. Neočekávejte, že váš poskytovatel půjček s pevnými penězi bude soucitný, pokud vás dodavatel uzavře dalšími výdaji ve výši 5 000 $; Očekává se, že vykašlete nadměrné množství z vlastní kapsy. Před zakoupením se ujistěte, že máte domácí prohlídku, abyste minimalizovali riziko překvapení.

Všechna tato rizika lze shrnout do jediné věty: Dodržujte podmínky půjčky nebo čelte rychlému uzavření trhu. Poskytovatelé tvrdých peněz jsou flexibilní, než si půjčíte, zatímco strukturují půjčku. Jakmile je inkoust na papíře, očekávejte nulovou flexibilitu.

Když je smysl získat pevný úvěr na peníze

Půjčky na tvrdé peníze jsou neuvěřitelně efektivní pro velmi specifický typ obchodu s nemovitostmi: dohoda o nákupu a rehabilitaci.

Jinými slovy, jsou ideální pro investory do nemovitostí, kteří najdou ohrožené nebo chátrající domy, kupují je se slevou, renovují je a poté je prodávají nebo refinancují, aby si udrželi jako dlouhodobý pronájem nemovitostí. Půjčky na tvrdé peníze jsou skvělé pro převrácení domů nebo renovaci nájemného. Nicméně vzhledem k jejich krátkým podmínkám půjčky musí investoři po dokončení renovace rychle prodat nebo refinancovat.

To znamená, že před uzavřením půjčky na tvrdé peníze potřebujete strategii odchodu. Ve skutečnosti je jednou z prvních otázek, na které se věřitelé tvrdých peněz zeptají, když žádáte o půjčku, je, zda máte takovou strategii. Poskytovatelé tvrdých peněz nespekulují o nastávajících čtvrtích ani o případném budoucím zhodnocení či zvýšení nájemného. Půjčují na základě aktuální hodnoty a hodnoty po opravě (ARV) na dnešním trhu.

V jistém smyslu existuje pohodlí s objektivním, ostříleným souborem očí, který zkontroluje vaše čísla a váš obchod. Pokud věřitel najde důvod k obavám, rychle na to upozorní a přinutí vás ospravedlnit logiku vaší dohody.

A konečně stojí za zmínku, že většina půjčovatelů tvrdých peněz již nepůjčuje majitelům domů na své primární bydliště. Půjčky na tvrdé peníze nejsou určeny pro spotřebitele a nepřicházejí s běžnou ochranou, kterou spotřebitelé očekávají. Jsou určeny pro investory do nemovitostí, kteří se chtějí rychle pohybovat a vydělávat.

Nakreslete plány a financování renovace v půjčce za tvrdé peníze

Jakmile poskytovatel půjček s pevnými penězi zkontroluje vaši nabídku a schválí ji, oba se posadíte, abyste naplánovali plán čerpání renovace na základě potřebných oprav..

„Remíza“ je náhrada za konkrétní opravu nebo renovaci. Například první tah může zahrnovat výměnu určitých trubek a elektrického vedení. Jakmile je tato práce dokončena, věřitel pošle do nemovitosti inspektora, aby potvrdil, že práce byla dokončena v přijatelné kvalitě, a poté uvolní los, aby vám za práci zaplatil..

Tento poslední bod stojí za to zopakovat: Platíte za veškerou práci a materiál dopředu a věřitel vám poté za to zaplatí.

Jakmile je jedno losování uvolněno, přejdete k dalšímu losování. Pro pokračování příkladu shora shora může druhý tah zahrnovat výměnu potrubí a pece a klimatizační jednotky a jejich spojení. Cyklus se pak opakuje: Zavoláte věřiteli, aby je informoval, že druhé losování je dokončeno, pošlou inspektorovi, aby jej potvrdil, uvolní losování a tak dále, dokud nebudou renovace kompletní..

Pokud jste po ruce a chcete udělat nějakou domácí práci sami, možná budete mít štěstí. Většina poskytovatelů půjček s tvrdými penězi bude financovat pouze opravy provedené licencovanými dodavateli - pokud nemáte u nich prokazatelně kvalitní a včasnou práci.

Další možnosti financování renovace

Poskytovatelé tvrdých peněz samozřejmě nejsou jedinou hrou ve městě. Zde je několik dalších možností, které můžete zvážit při financování vaší další nabídky nemovitostí.

1. Crowdfunding webové stránky

Mezi webovými stránkami crowdfunding a poskytovateli tvrdých peněz existuje rozmazaná čára, protože mnoho webů crowdfunding se účtuje jako poskytovatelé hard peněz.

Jak bylo uvedeno výše, půjčovatelé tvrdých peněz si půjčují peníze od ostatních a poté se obracejí a půjčují je realitním investorům. V případě crowdfundingu webových stránek si půjčují peníze od veřejnosti. Mají tendenci nabízet finanční návratnost finančním investorům, protože poskytují rizikové půjčky s vyššími náklady. Většina webů crowdfundingu však přijímá peníze pouze od akreditovaných investorů a vyžaduje vysoké minimální investice.

Ať už webové stránky crowdfunding klasifikujete jako půjčovatele peněz nebo konkurenty, jsou z pohledu dlužníka srovnatelné..

2. Komunitní banky

Místní komunitní banky slouží jako skutečné alternativy a konkurenty půjčovatelům tvrdých peněz. Ale protože jsou to malé místní banky, je často náročné na jejich identifikaci a jejich podmínky půjčování. V minulosti, když jsem si chtěl půjčit od místní komunitní banky, jsem musel provést vyhledávání, vytvořit seznam každé komunitní banky do 50 mil a poté zavolat každou z nich jednotlivě, aby se zeptal na jejich ceny a podmínky. pro půjčky na renovaci.

Pokud vás to nechápe nad tím, proč byste se měli potýkat s problémy, zvažte, že ceny těchto bank jsou někdy levnější než půjčovatelé tvrdých peněz. “ Ještě lepší pro investory na pronájem nabízejí některé malé banky stále půjčky na renovaci, které zahrnují počáteční fázi renovace, která po dokončení přejde na trvalou dlouhodobou hypotéku - není nutná drahá, časově náročná refinancování.

Pokud je vaší odchodovou strategií refinancování dlouhodobé hypotéky a udržení nemovitosti jako nájemného, ​​stojí za to provést desítky telefonních hovorů a pokusit se najít věřitele portfolia, který nabízí tento nepolapitelný úvěrový program..

3. Soukromé peníze věřitelé

Noví investoři do nemovitostí často zaměňují „soukromé peníze“ s „tvrdými penězi“. Soukromý úvěr na peníze pochází od jednotlivce, například od přítele, člena rodiny, známého nebo od kohokoli jiného, ​​kdo nevykonává půjčování peněz.

Někdy investuji peníze do realitních investorů, které znám osobně, ve formě půjčování soukromých bankovek. Ale nejsem v oblasti půjčování peněz; Někdy sloužím jako soukromý půjčovatel peněz, ale nejsem půjčovatel tvrdých peněz.

Jak je uvedeno výše, půjčovatelé tvrdých peněz jsou společnosti - i když jde o individuální půjčky od jediného majitele LLC - které se zabývají půjčováním peněz realitním investorům.

4. HELOC nebo půjčka na domácí kapitál

Pokud máte v sobě dům se spoustou vlastního kapitálu, mohli byste si půjčit proti vašemu primárnímu bydlišti, abyste mohli financovat svůj obchod s nemovitostmi, než půjčit si nový majetek..

Výhodou pro vás jako dlužníka je, že půjčky zajištěné vaším hlavním bydlištěm jsou téměř vždy levnější než půjčky zajištěné investičními nemovitostmi. Je to proto, že investoři budou vždy splácet úvěry na investice do nemovitostí, než půjdou na půjčku na bydlení, což činí půjčky majitelům domů nižší riziko pro věřitele.

Jednou z možností je úvěrová linka vlastního kapitálu (HELOC) z půjčovacího stromu. Jedná se o rotující úvěrové linky, které můžete čerpat podle potřeby, a poté splácet ve svém volném čase - alespoň za počáteční období čerpání, které je obvykle 10 až 15 let. Poté se HELOC obvykle přesunou do doby splácení, kdy musíte splatit hlavní zůstatek po dobu 10 až 20 let.

Mnoho investorů používá HELOC k financování svých počátečních nákupů a rekonstrukcí nemovitostí, poté prodá nebo refinancuje nemovitost po dokončení a vyplatí zůstatek HELOC. Opláchněte a opakujte ad infinitum - pokud máte doma dostatek vlastního kapitálu k pokrytí těchto statných nákladů.

Další možností je půjčka vlastního kapitálu nebo druhá hypotéka. Namísto rotující úvěrové linky je to další hypotéka na váš domov. Tyto půjčky jsou mnohem méně flexibilní, a proto méně užitečné pro investory do nemovitostí, kteří hledají dočasné financování.

5. Půjčky FHA 203K

Tyto půjčky se vztahují pouze na majitele domů, kteří chtějí financovat opravy svého primárního bydliště.

Pokud jste majitelem domu, zapomeňte na půjčovatele tvrdých peněz a promluvte si s půjčovatelem ve vaší místní bance o půjčce FHA 203K. Jedná se o výrazně levnější než půjčky na tvrdé peníze a umožňují jak nákupy, tak refinancování. Co však nedovolují, jsou luxusní domácí upgrade, takže pokud máte srdce nastavené u bazénu s barem pro plavání, začněte šetřit své haléře.

6. Hotovost

Dobře, takže to není forma financování. Ale pokud dokážete dát dohromady dost peněz na nákup a renovaci investiční nemovitosti, může vám ušetřit obrovské množství peněz na úrokech a poplatcích.

Pokud máte dostatek hotovosti, zde je několik tipů, které vám pomohou při rozhodování, zda byste své peníze měli investovat do realitního projektu nebo zda by bylo lépe využito někde jinde..

Závěrečné slovo

Půjčky na tvrdé peníze jsou rychlým, flexibilním a pohodlným způsobem financování investičních nemovitostí, které vyžadují renovaci.

Jsou také drahé a věřitelé neváhají vyloučit, pokud se vám nedaří do konce vyjednávání. V žádném případě byste neměli používat půjčku na tvrdé peníze k financování primárního bydliště, pokud můžete dokonce najít půjčitele tvrdých peněz, který stále půjčuje majitelům domů; Nevím o nikom, kdo ano. Dokonce i investoři do nemovitostí by měli zvážit všechny své možnosti, spíše než jednoduše selhat na půjčovateli tvrdých peněz.

Sečteno a podtrženo: Poznejte své možnosti financování obchodů s nemovitostmi dlouho předtím, než učiníte svou první nabídku.

Jaké máte zkušenosti s financováním nemovitostí pro investice do nemovitostí? Už jste někdy použili půjčku na tvrdé peníze?