Měl bych ušetřit na zálohu na dům nebo splatit dluh?

Ve skutečnosti, kolik máte za zálohu, je rozhodující pro toto určení, stejně jako hodnocení vašeho stávajícího dluhu. To ale vytváří hádanku. Pokud již máte zdravou zálohu a slušný dluh, co děláte? Vyplatíte dluh a vložíte menší zálohu, nebo ponecháte dluh i zálohu beze změny?

Odpověď na tuto otázku není obtížná, ale vyžaduje důkladné prozkoumání vaší osobní situace, jako je například částka zálohy, kterou si můžete dovolit, kolik dluhu máte, jakou úrokovou sazbu máte a jakou velkou hypotéku chcete se kvalifikovat.

Proces žádosti

Když žádáte o hypotéku, banka nebo makléř vezme v úvahu pravidelně přijímaný příjem, jakož i dluhové platby, které v současné době máte. To jim poskytne obrázek o tom, kolik peněz můžete každý měsíc ušetřit na splácení hypotéky.

Na základě toho, vašich dalších aktiv, vaší kreditní historie a vaší zálohy, banka nebo makléř určí, jak velkou hypotéku vám mohou nabídnout a v jakém poměru.

Případová studie

Zvažte Jima, který se chystá koupit svůj první dům. Má velmi dobrý kredit a po zdanění si vezme domů 36 000 dolarů ročně. Jim má také dluh na kreditní kartě ve výši 10 000 $, což má minimální platbu 250 USD měsíčně, ale nemá žádný další dluh. Jim ušetřil 20 000 dolarů, aby dal na svou zálohu a hledá hypotéku s pevnou sazbou na 30 let. Předpokládáme, že pojištění domácnosti stojí 800 USD ročně a majetkové daně jsou 2 000 USD.

Pokud Jim použije $ 10 000 ze své zálohy na splacení dluhu místo toho, bude mít nárok na jinou částku hypotéky, než kdyby nezaplatil žádný dluh a odložil celých 20 000 $ dolů. Za předpokladu, že Jim je schopen získat nárok na 6% úrokovou sazbu, zde jsou uvedena čísla. Rovněž zohlednění soukromého hypotečního pojištění nebo PMI toto srovnání významně neovlivňuje a je kvůli jednoduchosti vyloučeno..

Záloha 20 000 $, 250 $ měsíčně v dluhu na kreditní kartě

• Měsíční splátka (včetně hypotéky, daní a pojištění): 830 $
• Celková cena domu: 119 519 $

Záloha 10 000 $, žádný dluh

• Měsíční splátka (včetně hypotéky, daní a pojištění): 1 ​​073 $
• Celková cena domu: 150 105 $

To je docela velký rozdíl! Jim se může kvalifikovat na hypotéku, která je o 30 000 dolarů větší, pokud splatí svůj dluh, i když jeho záloha je poloviční. Proč je ten rozdíl tak velký?

Jak je stanovena výše úvěru

Souvisí to s tím, jak banka vypočítá, co si můžete dovolit zaplatit. Obecně banka vezme procento z vašeho celkového měsíčního příjmu (36% je běžné) a předpokládá se, že to je částka, kterou můžete zaplatit na celý svůj dluh, včetně hypotéky..

Jinými slovy, vaše stávající splátky dluhů přímo sníží částku, kterou si banka myslí, že můžete zaplatit na splácení hypotéky, pojištění majitele domu, daně a PMI, pokud je to nutné. Jakmile zjistí, kolik měsíční platby si můžete dovolit, extrapolují, jak velká hypotéka, na kterou se kvalifikujete.

Vzhledem k povaze těchto výpočtů záloha zvyšuje pouze celkovou velikost hypotéky, na kterou máte nárok, na bázi dolar za dolar. To znamená, že pokud máte nárok na hypotéku ve výši 150 000 $ a máte k dispozici dalších 10 000 $, můžete mít nárok na hypotéku ve výši 160 000 $. Ale protože stávající dluh ovlivňuje, kolik si banka myslí, že jste schopni zaplatit, omezuje také velikost vaší hypotéky. Vyplacení dluhu ve skutečnosti zvýší hypotéku, na kterou máte nárok, asi třikrát více, než jen ušetříte peníze za zálohu..

Obecně lze říci, že má největší smysl splatit stávající dluh, pokud chcete maximalizovat výši vaší půjčky.

Další úvahy

Tento aspekt má také další aspekt. Úroková sazba z dluhu na kreditní kartě je často mnohem vyšší než úroková sazba na hypotéku, a to jistě platí v Jimově případě. Navíc si můžete odečíst hypoteční úrok z daní, a tím dále snížit sazbu, kterou efektivně platíte za půjčku na bydlení.

Vzhledem k tomu, že je téměř vždy lepší obchodovat s vysokými úroky za nízkoúrokové, Jimovo rozhodnutí z této perspektivy není bezva. Nemluvě o tom, že i když dává celou zálohu ve výši 20 000 $ na svůj domov, musí stále platit PMI, což je další měsíční výdaj, pokud je záloha nižší než 20%.

Výjimky

Existuje však několik situací, kdy část vaší zálohy na dluh nemusí být nutně nejchytřejší tah:

1. Pokud můžete snížit své minimální platební požadavky
Protože banka používá vaše minimální požadované platby k výpočtu toho, kolik půjčky si můžete dovolit, snížení minimálních plateb, i dočasně, může zvýšit vaši půjčku, aniž byste museli splácet jakýkoli dluh. Navíc je to nejlépe možné s půjčkami, které chcete zachovat, jako jsou půjčky s úrokovými sazbami blízkými nebo dokonce nižšími než vaše hypoteční úroková sazba.

Například mnoho studentských půjček spadá do této kategorie a může vám umožnit změnit váš platební plán na rok nebo dva, čímž se usnadní nárok na větší půjčku, aniž byste museli platit jakýkoli nízkoúrokový studentský dluh.

nebo dluhu na kreditní kartě, kromě žádosti vaší společnosti o snížení minimálních požadavků na platbu můžete zvážit převod zůstatku na kreditní kartu s nižší sazbou APR nebo propagační lhůtou bez jakýchkoli úroků. Neotevírejte však novou kartu příliš blízko času, ve kterém žádáte o hypotéku, protože to může krátkodobě poškodit vaše kreditní skóre..

2. Pokud si nemůžete dovolit hodně zálohy
I když hypoteční hypotéky existují, můžete platit mnohem vyšší úrokové sazby. Úspora peněz, takže můžete poskytnout i malou zálohu, například 3,5%, může z dlouhodobého hlediska ušetřit více peněz než splácet svůj dluh.

To však záleží na tom, zda se můžete dokonce kvalifikovat na půjčku s nízkou nebo žádnou zálohou, jakou úrokovou sazbu vám nabídneme a aktuální úrokovou sazbu z vašeho stávajícího dluhu.

3. Pokud se můžete vyhnout placení soukromého hypotečního pojištění
Pokud neuhrazíte jakýkoli existující dluh, umožní vám poskytnout zálohu ve výši 20% z prodejní ceny vašeho domova, můžete se vyhnout placení soukromého hypotečního pojištění. To vám může časem ušetřit peníze, pokud úroková sazba vašeho stávajícího dluhu není příliš vysoká.

4. Pokud nepotřebujete maximální částku půjčky
Pokud se nemusíte kvalifikovat na velkou půjčku, uložte místo toho peníze, abyste měli po ruce při uzavření a když se stěhujete do svého nového domova. To je situace, kdy se pravděpodobně vynoří neočekávané výdaje a vy se můžete vyhnout dalšímu dluhu tím, že za ně zaplatíte.

Závěrečné slovo

Pokud jste na trhu s hypotékou, zkuste si pohrát s Bankrate's New House Calculator, která vygenerovala čísla použitá ve výše uvedené případové studii. Nejprve vyhledejte konkrétní domy, které vás zajímají. Poté do kalkulačky připojte cenu, informace o dani z nemovitostí a odhad nákladů na pojištění majitelů domů. (Zkuste požádat jiné majitele domu nebo místního pojišťovacího agenta o odhad pojistného.)

Podívejte se, kolik máte zpočátku nárok a zda splácení dluhů částku zvýší. Nezapomeňte také účtovat úrokové sazby z vašeho stávajícího dluhu. Například, i když můžete snížit svou hypoteční sazbu o celé procento zvýšením zálohy, za jaký úrok je dluh, který byste jinak mohli splatit? Pamatujte, že domácí hypoteční úrok je odpočitatelný z vašich daní.

Pokud právě hledáte domov, pohrajte si s kalkulačkou výše a zvažte různé způsoby, jak utratit zálohu. Nenechávejte to zcela na bance, aby rozhodla, co si můžete dovolit. Pokud si banka myslí, že můžete zvládnout hypoteční splátku ve výši 2 000 $, ale víte, že nemůžete, do jedné se nedostaňte jen proto, že to banka říká. Najděte si dům, který si můžete pohodlně dovolit, takže si můžete být jisti, že provedete všechny své měsíční platby a užijete si svůj nový domov bez stresu.

Už jste někdy čelili rozhodnutí ušetřit za zálohu na dům nebo splatit dluh? S čím jsi šel a proč?