7 Alternativní investice do nemovitostí, které většina lidí ignoruje (a jak do nich investovat)

Pravděpodobně jste skočili přímo na trusty s nemovitostmi (REIT), dlouhodobý pronájem nemovitostí zakoupených společností jako je Střecha, a krátkodobé převrácení domu. To vše jsou rozumné strategie a ty, které jsem používal v průběhu let.

Ale jen proto, že jsou nejoblíbenějšími možnostmi, neznamená to, že jsou jediným - nebo dokonce nejziskovějším - způsobem, jak investovat do nemovitostí. Ve skutečnosti méně známé výklenky často nabízejí lepší výnosy na jakémkoli trhu nebo třídě aktiv. Obchodní guru nazývají tyto „modré oceány“ - což znamená, že ve vodě je méně krve ve srovnání s konkurencí - a chrlí fazetované fráze jako „bohatství je ve výklencích“.

Pokud vás zajímá nemovitost, ale chcete prozkoumat modřejší vody, podívejte se blíže na tyto méně známé strategie investování do nemovitostí. Konvenční je stejně nudné.

1. Coworking Spaces

Vzhledem k rostoucí popularitě spolupracujících prostorů je těžké uvěřit, že toto odvětví je o něco starší než 10 let.

První prostor pro spolupráci na světě debutoval v San Franciscu v roce 2005 a během několika příštích let se v drahých městech, jako je Londýn a New York, objevilo stále více a více prostor. Malá obchodní skupina otevřela a uspořádala první průmyslovou konferenci v roce 2009, Global Coworking Unconference Conference.

Od té doby se průmysl zrychlil, a to z okrajového hnutí mezi solopreny a živnostníky, aby se stal jedním z největších trendů dekády komerčních nemovitostí. Průmysl se od roku 2015 do roku 2018 zdvojnásobil a analytici předpovídají do roku 2022 pouze ve Spojených státech více než 1 milion členů, podle obchodní skupiny Coworking Resources. Společnost JLL uvádí, že flexibilní kancelářské prostory od roku 2010 rostly rychleji než kterýkoli jiný segment průmyslu v průměru o 23% ročně..

Coworkingové prostory jsou výhodné pro všechny zúčastněné. Členové mohou sdílet kancelářské náklady, i když jsou to jednotlivci na volné noze, kteří právě hledají místo, kde by mohli podporovat své notebooky. Startups mohou pružně přidávat nebo odečítat kancelářské prostory. Poskytovatelé kancelářských prostor si mohou pronajmout více psacích stolů, než ve skutečnosti mají, protože ne všechny psací stoly budou stále obsazeny.

Zajímavé je, že nejrychleji rostoucí zákaznická základna pro coworkingové prostory se posunula od nezávislých a startupů. Podle nadnárodního spolupracujícího gigantu WeWork, jak uvádí Curbed, korporace vedly v posledních několika letech k nárůstu počtu registrací.

Jak investovat do Coworking Spaces

Nejjednodušší způsob, jak investovat do spolupracujících prostor, je investovat do REIT, které je zahrnují. Příklady zahrnují Boston Properties (BXP) a Washington REIT (WRE). Lze je zakoupit prostřednictvím většiny podobných investičních účtů Investujete od J. P. Morgana.

Nebo byste mohli využít praktičtější přístup. Pokud v současné době vlastníte nebo pronajímáte kancelářské prostory, ale nevyužíváte je všechny, proč je nepronajmout? Určitě byste nebyli sami. Téměř dvě třetiny všech spolupracujících prostor ve Spojených státech jsou vedlejšími obchodníky pro jejich vlastníky, podle obchodní publikace Deskmag.

Případně můžete houpat za ploty a spustit svůj vlastní vyhrazený prostor pro spolupráci. Podnikatelský plán je stěží propracovaný: pronajímáte si kancelářské prostory a poté je pronajímáte kanceláří, stolem nebo salonkem se sdíleným přístupem.

Jako majitel malé firmy pracuji sám z coworkingového prostoru a miluji ho. Za méně než 100 $ měsíčně získávám 24/7 přístup k luxusním kancelářským prostorům, výhledům s výhledem na pláže a mangrovový les a neomezenému množství kávy a čaje.

Pracovní svět se mění. Studie CNBC z roku 2018 zjistila, že 70% administrativních pracovníků na celém světě nyní telekomunikauje nejméně jeden den v týdnu. Stále více se práce děje na dálku a ne každý vzdálený pracovník chce pracovat ze svého obývacího pokoje.

2. Surová země

Investice do surové půdy přichází se spoustou výhod, ne všechny jsou zřejmé.

Za prvé, je to mnohem více hands-off než rezidenční nebo komerční nemovitosti. Žádní půlnoční telefonní hovory od nájemníků si stěžují, že vyhořela žárovka; žádné opravy ani údržba.

Také to stojí téměř nic na údržbu. Pokud nakupujete surovou půdu v ​​hotovosti, vaše jediné probíhající náklady jsou daně z nemovitostí - které jsou často nízké pro surovou půdu kvůli relativně levné cenovce.

Konkurence v oblasti investování do pozemků se v mnoha oblastech prakticky nevyskytuje. Když přistoupíte k vlastníkovi ohledně nákupu nezastavěné půdy, v některých případech jste první, kdo to kdy udělal. Majitelé surové půdy z toho nevydělávají žádný příjem, takže často přijímají haléře na dolar.

Jak investovat do surové půdy

Investoři půdy mají k dispozici několik strategií. Prvním je nic nedělat. Můžete si koupit a držet zemi a čekat na její prodej, až poté, co je to ocenil.

Můžete také převrátit půdu, pokud si ji koupíte pod tržní cenou. Jeden investor v oblasti, který znám, kupuje pozemky se slevou a poté kupujícímu nabízí financování prodejce. Prodává pozemky za prémii a účtuje extrémně vysoké úrokové sazby, protože může. Úvěry na pozemky nejsou regulovány jako hypotéky a pro kupující je obtížné si je půjčit, takže mnoho kupujících je ochotno platit vysoké úrokové sazby. A pokud jsou výchozí, proces uzavření trhu je rychlejší než u bytových domů.

Případně můžete půdu nějakým způsobem vylepšit. Jednou z možností je projít procesem oprávnění, nechat nemovitost rezonovat, případně instalovat vodovodní a kanalizační potrubí, rozdělit ji nebo jejich kombinaci. Pak byste mohli zemi prodat co nejblíže k „stavitelnosti“, nebo byste na ní mohli stavět sami jako vývojáři. Pokud si vyberete druhou možnost, můžete nemovitost buď držet jako dlouhodobý pronájem nebo jej po dokončení prodat.

Nikdo samozřejmě neříká, že musíte postavit cokoli, abyste vylepšili zemi. Dalo by se obdělávat půdu pro zemědělské nebo jiné využití pro jiné než vývojové účely a buď ji držet nebo prodat.

Většina potenciálních investorů do nemovitostí se investování do pozemků vyhýbá, protože tomu nerozumí. Ale se základním školením a vzděláním se kupující mohou rychle naučit, jak vyhodnotit a investovat do surové půdy, spolu s úskalími, kterým je třeba se vyhnout. Při zónování buďte zvláště opatrní; není vždy možné rezonovat půdu a mnoho obcí ukládá územní omezení.

Chcete-li si prohlédnout seznamy pozemků, zkuste AcreTrader nebo LandWatch.

3. Vyrobené domy

Podobně jako surová země se mnoho lidí vyhýbá mobilním a průmyslovým domům, protože nejsou sexy. Ve skutečnosti jsou tak nesexuální, že někteří investoři hledí na svůj nápad přímo z myšlenky. To vyhovuje vyráběným domácím investorům v pohodě; dostanou se do banky až k smíchu.

Stojí za zmínku zmínit, že mezi vyrobenými a mobilními domy existuje technický rozdíl. V červnu 1976 začalo Ministerstvo bydlení a rozvoje měst (HUD) regulovat mobilní domy, které byly dříve do značné míry neregulované. Domy postavené v továrně postavené po roce 1976, které podléhají stavebním předpisům, se označují jako „vyrobené domy“, zatímco „mobilní domy“ se vztahují k neregulovaným pohyblivým strukturám postaveným před rokem 1976. Většina lidí stále používá termíny zaměnitelně.

Vyráběné domy mohou být trvale připevněny k zemi, na které sedí, nebo mohou sedět v parcích. Parky pro mobilní domy obvykle účtují měsíční nájemné za pozemek, který často zahrnuje vodu, kanalizaci a odpadky. Když si koupíte dům vyrobený v parku, téměř vždy si koupíte pouze dům, nikoli pozemky (více o mobilním parku pro investice domů).

Jak investovat do výrobních domů

Nejběžnější investiční strategií pro vyráběné domy je nákup a držení. Investor koupí dům, buď s pozemkem nebo s domem, pouze pokud je v parku, a podepíše dlouhodobý nájem s nájemcem.

Stejně jako u tradičních nájemních nemovitostí existují i ​​ve větších a menších výrobních domech za všech podmínek široká škála povrchových úprav a příslušenství. Některé z nich jsou krásné moderní domy s krásným vybavením; jiní jsou hovels.

Parky se také velmi liší v kvalitě a investoři se mohou vždy stěhovat z domova, nejedná se o triviální proces; pohybovat jej může více než samotný domov. Některé parky také ukládají věková omezení, například 55 let a starší, takže si před nákupem udělejte domácí úkoly nejen v parku, ale nejen v domě..

Chcete-li procházet seznamy vyrobených domů, podívejte se na možnost Prodat rychle majitelem nebo domovskou webovou stránku.

4. Mobile Home Parks

Místo nákupu jednotlivých mobilních nebo výrobních domů si můžete zakoupit celé mobilní domky. Přitom kupujete obchod s pozemky i parkem. Účtujete poplatek za měsíční dávku, která může zahrnovat některé nástroje. Pokud nájemce nezaplatí nájemné, podáte žádost o vystěhování stejně jako u jiných půjčoven.

Stejně jako nákup vyrobených domů, mnoho investorů v oblasti nemovitostí shledává, že nákup mobilních domů parkuje nesexy, a ignoruje je. To vytváří příležitost pro investory, kteří nevadí vlastnit aktiva tak různorodá, jako jsou mobilní domy pro domácnosti.

Jedním z výhod investic do mobilních domů parků je, že nemusíte udržovat domy sami, protože je nevlastníte. Vše, co musíte udělat, je udržovat společné prostory a pozemky a udržovat vodu a kanalizaci v chodu. Díky tomu jsou nízké režijní náklady a náklady a vysoké ziskové marže.

Míra obratu bývá také nižší v mobilních domech než v jiných nájemních nemovitostech, protože přemístění vyrobeného domu stojí tolik peněz. Když si někdo koupí mobilní dům, je majitelem domu a obvykle zůstane na místě. Obraty jsou místem, kde většina práce a většina nákladů leží pro typického pronajímatele, takže nižší míra fluktuace je obrovskou výhodou.

Jak investovat do mobilních domácích parků

Jako většina věcí v životě, můžete si koupit mobilní domácí parky online. Nejoblíbenější webovou stránkou pro nákup a prodej parků je Mobile Home Park Store, který obsahuje několik stovek parků uvedených v seznamu v daném okamžiku. Můžete si také koupit mobilní domácí parky u komerčních realitních gigantů LoopNet. Někdy můžete také najít parky k dražbě na Auction.com nebo eBay. Před vyhazováním jakýchkoli peněz proveďte důkladnou péči, zejména prostřednictvím prodejní služby typu peer-to-peer, jako je eBay. K ověření a převodu titulu vždy použijte nezajímavou společnost třetích stran.

Mnoho investorů v oblasti nemovitostí se samozřejmě neomezuje na to, co je veřejně kotováno. Neohrožení investoři využívají přímou poštu, studené volání nebo dokonce osobní návštěvy.

Parky pro mobilní domy mohou generovat obrovské množství příjmů, což znamená, že jsou často drahé. Buďte připraveni zaplatit sedm čísel za park v žádané lokalitě se značnými příjmy.

Závěrem lze říci, že mobilní domácí parky nabízejí důvtipným podnikatelům další příležitosti k příjmu. Majitelé parků mohou instalovat prádelny, mini-mapy nebo jiné služby na místě a generovat tak další cash flow ze svých parků..

5. Realitní webové stránky Crowdfunding

Webové stránky crowdfunding, které jsou posledním přírůstkem do katalogu možností investování do nemovitostí, nabízejí investorům silné výnosy.

Různé webové stránky crowdfundingu nemovitostí sledují různé investiční modely. Některé mají jeden sdružený fond nebo několik velkých sdružených fondů, které platí všem investorům stejnou návratnost. Fond nakupuje, aktualizuje, spravuje a někdy prodává nemovitosti pomocí prostředků získaných od veřejnosti. Je to jako investovat do REIT, kromě toho, že je méně regulován SEC a není nutné vyplácet 90% čistého zisku z dividend.

Některé webové stránky crowdfundingu nemovitostí umožňují investorům financovat nákup konkrétních nemovitostí. Čím vyšší je riziko dlužníka, majetku nebo obou, tím vyšší je nabízený výnos. Tato struktura crowdfundingu však přináší příjemnou transparentnost, i když investoři vlastně nemají žádnou další kontrolu nad renovací nebo správou nemovitosti..

Jedním z dalších důležitých rozdílů od REIT je nedostatek likvidity. Protože jsou REIT veřejně obchodovány, investoři je mohou okamžitě koupit a prodat. Dluh z crowdfundedu však není veřejně obchodován a když investujete, činíte tak alespoň po minimální investiční období - obvykle nejméně šest nebo 12 měsíců.

Jak investovat do nemovitostí Crowdfunding webové stránky

Úvodní slovo: Většina webů pro crowdfunding nemovitostí přijímá pouze prostředky od akreditovaných investorů. Pokud nevíte, co je akreditovaný investor, pak pravděpodobně nejste. Jsou to bohatí investoři s čistým kapitálem přesahujícím 1 milion USD nebo ročním příjmem přes 200 000 $.

Díky tomu existuje několik webů pro crowdfunding nemovitostí, které se specializují na práci s neakreditovanými investory. Dva crowdfundingové weby, které investují přímo do nemovitostí prostřednictvím fondu, jsou Fundrise a přísně. Fundrise přijímá minimální investici pouze 500 $ a vyplácí výnosy v rozmezí od 8,7% do 12,4%. RealtyMogul vyžaduje alespoň 1 000 $ a od svého založení vyplácí okolo 8% v měsíčních distribucích.

Chcete-li investovat do konkrétních realitních projektů jako neakreditovaný investor, podívejte se na Groundfloor. Můžete investovat již za 10 USD a vydělat výnosy v rozmezí od 5% do 25%, v závislosti na nemovitosti a dlužníkovi. Tyto půjčky se obvykle pohybují od 6 do 12 měsíců, takže závazek je relativně krátký.

Nebo můžete investovat do zemědělské půdy AcreTrader. Zemědělská půda se rychle stává populární investicí, protože od roku 1990 nikdy neměla negativní roční výnos. Pokud byste v roce 1990 investovali 10 000 dolarů do zemědělské půdy, stálo by to dnes téměř 200 000 dolarů.

Jako vždy si udělejte domácí úkoly, než investujete peníze na web crowdfunding. Zeptejte se na výchozí sazby a věnujte zvláštní pozornost časovému závazku pro finanční prostředky.

6. Soukromé poznámky

Poznámka je právní dokument prohlašující půjčku od jedné strany k druhé. Když si například půjčíte hypotéku, je jedním z dokumentů, které podepisujete při vypořádání, poznámka. Mnoho investorů v oblasti nemovitostí financuje své obchody půjčováním peněz od jednotlivců, nikoli od bank. Podepisují soukromou směnku s individuálním investorem, půjčují si peníze za jakoukoli úrokovou sazbu a další podmínky půjčky, se kterými se obě strany dohodly.

Investuji peníze do soukromých bankovek. Například v Ohiu je pár, kteří odešli do důchodu před dosažením 30 let díky příjmům z pronájmu nemovitostí, i když nepřestali kupovat nové nemovitosti, aby vybudovali ještě pasivnější toky příjmů. V současné době s nimi investuji 10 000 dolarů s 10% úrokem a oba jsme s dohodou spokojeni. Mají flexibilní financování od jednotlivců a jejich investoři - včetně mě - získávají silnou a spolehlivou návratnost.

Přesto to není bez rizika. Pokud dlužníci neplní mou půjčku, jedinou možností je je obrátit se na soud, vyhrát rozsudek a poté se pokusit o tento rozsudek inkasovat.

Jak investovat do soukromých bankovek

Na rozdíl od většiny možností v tomto seznamu soukromé poznámky fungují především na důvěře. Investujete peníze s někým, koho znáte osobně a kdo prokázal jasný a působivý rekord úspěchu svými investicemi do nemovitostí - jinými slovy, někoho, komu z celého srdce důvěřujete, aby vám splatil.

Pokud neznáte investory do nemovitostí, začněte se ponořit do tohoto odvětví. Připojte se k místnímu klubu investování do nemovitostí a zúčastněte se každé schůzky několik měsíců v řadě. Síť s místními prodejci na klíč, velkoobchodníky a realitní kanceláře, kteří se specializují na práci s investory. Ponořte se do místní komunity investující do nemovitostí. Mělo by se rychle ujasnit, kdo je už nějakou dobu kolem bloku a má prokazatelně úspěšné investice. Poznejte tyto lidi lépe. Když s nimi budujete vztah, můžete diskutovat o možnostech investování peněz s nimi, jako věřitel nebo dokonce jako partner.

Můžete si také koupit soukromé poznámky online prostřednictvím webových stránek jako Note Investor. Jen dejte pozor, abyste důkladně prověřili všechny dlužníky, než předáte své těžce vydělané peníze.

7. Syndikace nemovitostí

Při syndikaci nemovitostí slouží „vedoucí“ nebo „sponzor“ jako vedoucí realitní investor a hledá tiché partnery, kteří investují peníze. Tito tichí partneři jsou známí jako „členové“ nebo „komanditní společnosti“. Na rozdíl od crowdfundingové webové stránky nebo soukromé noty, tito omezení partneři jednoduše nepůjčují peníze; stávají se skutečnými partnery s zlomkovým podílem vlastnictví.

Představte si, že Odelia najde bytový dům, který chce koupit za 2 miliony dolarů. Má 500 000 dolarů ze svých vlastních peněz na investování a rozhodne se získat dalších 1,5 milionu dolarů prostřednictvím syndikace nemovitostí. Jako operátor vás Odelia informuje o dohodě. Víte, že má zkušenosti s takovými investičními projekty, takže vložila 100 000 $ a Odelia získává zbytek peněz z hrsti dalších investorů.

Protože vložíte 5% peněz, koupí vám 5% vlastnický podíl v bytovém domě. Toto vlastnictví nabízí větší ochranu vaší investice. A protože jste skutečným vlastníkem, nejen půjčovatelem, získáte veškeré daňové výhody poskytované investorům v oblasti nemovitostí, včetně nadstandardních odpočtů, odpisů, 20% pass-through odpočtu a možnosti odložit daně o kapitálových ziscích s výměnou 1031.

Jak investovat do nemovitostí syndikátů

Do syndikátů nemovitostí mohou obvykle investovat pouze akreditovaní investoři. Pokud jste akreditovaným investorem, můžete získat přístup k těmto exkluzivním rozsáhlým projektům v oblasti investic do nemovitostí tím, že se seznámíte s místními investory, kteří se na ně specializují. Kdo investuje do bytových domů ve vaší oblasti? V komerčních výškách? Podívejte se na ne-firemní kupce komerčních nemovitostí a sítí s nimi. I když se mohou nebo nemusí účastnit místních klubových schůzek investujících do nemovitostí, jiní investoři zde vám mohou sdělit, kdo působí v tomto místním výklenku.

Před investováním peněz se ujistěte, že rozumíte podmínkám dohody. Většina projektů syndikace nemovitostí je dlouhodobými závazky, kde investoři nemohou jednoduše vyprodat, když se cítí.

Závěrečné slovo

Některé z výše uvedených alternativních investic do nemovitostí je snazší koupit než jiné. Většina z nich vyžaduje buď specifické znalosti, konkrétní síť, statut akreditovaného investora, nebo kombinaci těchto tří. Ale pro ty, kteří jsou ochotni investovat nějaký čas do učení nebo navazování kontaktů s realitními investory, mohou být výnosy vyšší než průměrné cenné papíry.

Dvě nejjednodušší alternativní investice do nemovitostí výše jsou crowdfundingové weby a REIT, které investují do spolupracujících prostor. Zvažte začátek tam, a pokud se vám líbí, co najdete, pokračujte v rozšiřování svých znalostí širokého světa alternativních investic do nemovitostí.

O jaké alternativní investice do nemovitostí vás nejvíce zajímá? Proč?