8 Problémy s koupí nemovitosti k pronájmu a stát se pronajímatelem

Než však kontaktujete svého realitního agenta nebo si prohlížíte webové stránky, jako je Roofstock, zvažte, co se skutečně týká. Pokud chcete vytvořit příjem okamžitě, budete si muset pronajmout svůj majetek. Ačkoli návrh může znít jednoduše, je to něco jiného než. Následující informace podrobně popisuje nevýhody správy majetku.

Nemá to odradit vás od postupování vpřed, ale místo toho vám ukázat, že existují výhody i výhody při koupi a správě nemovitosti k pronájmu. Nedopusťte, aby potenciál vydělávat peníze zamlžoval vaši vizi, když zvažujete, zda jste za to vyříznuti.

Problémy se stát pronajímatelem

1. Počáteční kapitál

Všichni potenciální pronajímatelé zvažují náklady na nákup investice do nemovitosti, ale mnozí přehlíží náklady na přestavbu. Jinými slovy, neočekávejte, že počáteční náklady skončí při uzavření.

Pokud si koupíte poškozený nebo zastaralý domov, můžete utratit značnou částku, aby byl „pronajímatelný“. Jakékoli poškození nadace, instalatérské práce nebo kabeláže může stát opravu tisíce dolarů. Ale i když si koupíte nemovitost v dobrém stavu, možná budete muset provést změny, abyste ji dostali do kódu. Je to proto, že mnoho států má přísné požadavky na nájemní nemovitosti, které bude třeba splnit před zahájením pronájmu.

Kromě přestavby může dodržování těchto norem také výrazně zvýšit počáteční náklady. Řekněme například, že kupujete nedávno postavený duplex, který byl dříve obsazen majitelem. Zákony pronajímatele a nájemce vašeho státu vyžadují, abyste do nemovitosti přidali bezpečnostní prvky dříve, než inzerujete nájemce. Rozdělení požadovaných změn je následující:

• Zábradlí instalovaná podél předního a zadního vstupu: 1 300 $
• Přední a zadní dveře nahrazené zajištěnými, zesílenými ocelovými dveřmi: 300 $
• Průchozí otvor instalovaný v předních dveřích: 50 $
• Na přední a zadní dveře je nainstalován vstup Deadbolt: 50 $
• Standardní dělicí stěna nahrazená požární stěnou: 1 600 $
• Dokončená kontrola kódu: 35 $

Celkové náklady: 3 335 $

2. Opravy

Pokud jde o bytí, jsou v životě nevyhnutelné dvě věci: smrt a opravy. Nezapomeňte ani na správu nemovitostí, pokud si nejste jisti, že můžete zaplatit za opravy. Zákony pronajímatele a nájemce vyžadují, abyste rychle provedli vážné opravy. Pokud tak neučiníte, můžete být odpovědni za další škody.

Věc o opravách spočívá v tom, že se na vás najednou plazí a často stojí hodně. Například, pokud váš nájemce volá v 23:30 v noci, aby vám sdělil, že ohřívač vody je rozbit a zaplavuje dům, musíte okamžitě poslat nouzového opraváře, aby vypnul vodu a vyschl koberec.

Protože je po hodinách, bude vám účtovat 100 $ za hodinu za každou ze dvou hodin, které tam je. Kromě toho jste informováni, že musíte vyměnit ohřívač vody. Protože se jedná o opravu, která musí proběhnout co nejdříve, zamíříte do Sears a koupíte nejvýhodnější ohřívač vody, který vidíte. Nejenže musíte platit za dodávku a instalaci, ale Sears neodtrhne váš starý rozbitý ohřívač vody. Naštěstí vám váš opravář nabídne odstranění, pokud mu zaplatíte hodinovou sazbu a uhradíte poplatky za výpis.

Zde jsou celkové náklady na tuto jednotlivou opravu:

• Nouzová oprava (2 hodiny @ 100 USD za hodinu): 200 $
• Náklady na nákup nového ohřívače vody o objemu 50 gallon: 599 $
• Náklady na doručení a instalaci: 329 $ u společnosti Sears
• Náklady na odstranění a odvoz starého ohřívače vody (2 hodiny @ standardní sazba 50 $): 100 $ + 50 $ dumpingový poplatek = 150 $

Celkové náklady: 1 278 $

Hlavní problémy nejsou jediné problémy, za které musíte odpovídat. Někteří nájemníci vás budou volat za všechno. Buďte připraveni trávit svůj volný čas výměnou žárovek, výměnou vzduchových filtrů, plevelských yardů a stříkáním pískacích pantů.

3. Výběr nájemného

Budete mít skvělé nájemníky, kteří platí nájemné včas každý měsíc. Budete mít dobré nájemníky, kteří sklouznou z času na čas, ale vždy vás předem informují, kdy očekávat nájem. A pak budete mít nájemníky, kteří neplatí a nevolají. Jako pronajímatel budete občas muset hrát sběratele účtů.

Zeptejte se sami sebe, zda jste nájemníci konfrontováni před zahájením pronájmu. Mějte na paměti, že budete muset zavolat jako pronajímatel. Představte si například, že máte nájemce po dobu šesti měsíců a jeden měsíc neplatí nájemné. Neslyšíš ho už týden. Nakonec se rozhodnete zavolat a nájemce vám řekne, že nebude moci zaplatit dalších 7 dní. Budete si muset vybrat, zda necháte nájemce sklouznout nebo zahájit proces vyhoštění. Ujistěte se, že jste pohodlní při rozhodování o tomto druhu a držet se ho.

4. Řešení problémových nájemců

Většina vašich nájemníků bude platit nájemné, bude s nemovitostmi zacházet jako s jejich vlastními a bude udržovat sousedy šťastnými. Ale v určitém okamžiku budete mít nevyhnutelně problémového nájemce.

Jako správce nemovitosti jsem viděl svůj spravedlivý podíl na problémech. Jednou jsem souhlasil, že si pronajmu nemovitost třem vysokoškolským studentům. Do druhého měsíce přestali platit nájemné. Můj spolupracovník a já jsme šli do domu, abychom si s nimi promluvili. Když se dveře otevřely, uvítala mě velká tyč vycházející ze země a sahající až ke stropu. Nájemníci v domě nainstalovali hasičskou tyč, kompletní s otvorem v stropu prvního patra a hromádkou betonu na zemi. Nájemníci slíbili, že zaplatí nájem a napraví poškození z pole. Není divu, že ne.

Třetí měsíc jsem požádal o vystěhování. Po slyšení se nájemníci vrátili do domu a odstranili své věci, než jsme se tam dostali šerif. Když jsem vešel dovnitř, našel jsem na zdi graffiti, beton na záchodech a umyvadle, plíseň v přístrojích, skvrny na podlaze a jasný, lesklý hasičský hlas.

Pokud se chystáte být pronajímatelem, budete muset zacházet s nájemníky bojujícími s ostatními nájemníky, nájemci poškozujícími vaši investici a nájemníky, kteří neplatí. Budete muset dobře znát zákony o vystěhování ve vašem státě a být připraveni je používat.

5. Přežívající vystěhování

Zákony pronajímatele a nájemce vašeho státu vypovídají zdát se docela jednoduché. Chcete-li začít, musíte jít na místní soud, podat oznámení, naplánovat datum soudu a ukázat se k tomuto datu. Soudce poté nájemci řekne, aby odešel. Nájemce zamíří přímo zpět k vašemu majetku, rychle se sbalí a vyjde ze dveří. Žádné poškození, žádná chyba, správně?

Ve skutečnosti jsou vystěhování často velmi nákladná a časově náročná. I když svého nájemce úspěšně vyhostíte, pravděpodobně jste utrpěli velké výdaje a ztratili značný čas v procesu.

Už jsem to prošel. Zde je příklad scénáře, jak může vystěhování fungovat:

1. Nájemce neplatí první nájemné.
2. Pátý se obejde a nájemce stále ještě nezaplatil, ale vy se rozhodnete počkat dalších pět dní, abyste se pokusili vyhnout se vyhoštění.
3. Přijde desátá a stále jste od nájemce neslyšeli. Chodíte na soud, platíte poplatek (který se pohybuje od 35 do 100 $ nebo více, v závislosti na vašem státě) a soudní úředník vám řekne, že soudce je zálohován. Nemohou naplánovat vaše slyšení až do příštího měsíce.
4. Jakmile se datum soudu přiblíží, máte dva měsíce nájemné. Soudce rozhoduje ve váš prospěch, ale nyní musíte naplánovat čas se šerifem, abyste dokončili vystěhování. To trvá dalších pět dní.
5. Objevíte se u šerifa 20. a zjistíte, že nájemník nechal hromadu věcí za sebou. Podle zákona v mnoha státech musíte nyní pronajmout skříňku na úložiště, abyste drželi věci nájemce. To stojí dalších 50 dolarů. Nyní, pokud jste měli velké štěstí, máte prázdný byt, který vyžaduje úklid a opětovné zapůjčení. Dokonce i u vašich nejšťastnějších lidí ztratíte při hledání nájemce alespoň měsíční nájem. Pokud jste neměli takové štěstí, nájemce způsobil některé škody, které budete muset opravit, než si budete moci byt znovu pronajmout..

Nakonec vypadá členění takto:

• 4 měsíce ztratily nájemné za 750 $: 3 000 $
• Náklady na podání u soudu: 35 $
• Náklady na pronájem úložiště: 50 $
• Náklady na opravu: 500 $

Celkové náklady na vystěhování nájemce: 3 585 $

6. Správa vašich financí

Pronajímatelé se musí na správu nemovitostí dívat jako na otočné dveře. Nájemníci přicházejí, zůstávají v nájmu a pak jdou. Zatímco někteří nájemníci obnoví nájem, většina se přesune na další místo, když nájem skončí, a zanechá vám prázdný byt.

V době prostoje mohl byt sedět několik měsíců prázdný. Abyste byli úspěšným pronajímatelem, musíte se naučit spravovat své finance v době svátků a hladomoru. Několik měsíců budete mít plnou obsazenost, zaplacené nájemné včas a žádné opravy. Budete muset být dostatečně oddaní, abyste během těchto měsíců ušetřili a ne utráceli, protože v ostatních měsících zažijete neobsazená místa, opožděné nájemné a velké opravy..

Finance pronajímatele nezůstávají konstantní. Pokud se můžete naučit jít s proudem a plánovat neočekávané, můžete jen přežít.

7. Zajištění bezpečnosti vašeho majetku

Pokud je nájemce zraněn na majetku, který vlastníte, existuje velká šance, že budete žalován. Jistě, máte pojištění vlastníků domů, ale vždy máte povinnost udržovat svůj majetek řádně udržovaný a v dobrém provozním stavu, abyste se vyhnuli přispívání k potenciálním nehodám. Udržováním svých jednotek v bezpečí, bez ohledu na to, co to znamená, výrazně snižujete svou šanci na potíže v této oblasti.

Abyste předešli problémům, musíte znát stavební a bezpečnostní předpisy ve vaší oblasti a dodržovat je pravidelnou údržbou a kontrolou svých nemovitostí. Může to vyžadovat spoustu práce, ale později vám může ušetřit nákladnou právní bitvu.

8. Placení daní

Jedna věc, kterou nelze přehlédnout, jsou daně. Pronajímání nemovitosti je vaše firma, takže budete muset nahlásit příjmy, které vyděláte, když každý rok podáte své daně. Jednou z běžně přehlížených daní je daň z nemovitostí. Pokud vlastníte dům, ve kterém bydlíte, a jeden nájemní dům, mohl by se váš daň z nemovitosti zdvojnásobit, co jste platili před zakoupením nájemného. Ujistěte se, že rozumíte účinkům daní, které budou mít na spodním řádku, a že jste připraveni je zaplatit.

Existuje několik způsobů, jak mohou daně pracovat ve prospěch vlastníka nemovitosti, zejména na dolním trhu s bydlením. Zvažte například, pokud potřebujete prodat svůj domov, ale nemůžete získat zpět to, co jste za něj zaplatili. Pokud jej prodáte jako svůj primární domov, nemůžete si nárokovat ztrátu ze svých daní. Pokud jej však nejdříve změníte na nemovitost k pronájmu, můžete si nárokovat ztrátu jako obchodní ztrátu proti jakémukoli příjmu z pronájmu nebo běžnému příjmu. To může snížit daňový výměr o tisíce dolarů, zejména pokud požadujete velkou ztrátu a máte vysoký příjem.

Závěrečné slovo

Nákup nemovitostí k pronájmu je skvělý způsob, jak vydělat peníze. Jen nezapomeňte, že být pronajímatelem není zábava a hry. Za své peníze budete tvrdě pracovat a čas od času vám může čelit protivenství. Nákup nemovitosti k pronájmu není pro každého. Mělo by to být investiční řešení, které zvažujete, až dosáhnete určité úrovně finanční nezávislosti.

Nejenže mohou být náklady na zahájení a probíhající opravy značné, ale budete chtít investovat značné zálohy, abyste získali nejlepší podmínky půjčky a minimalizovali měsíční splátku hypotéky. To znamená, že si uvědomte, že na trhu s nemovitostmi můžete ztratit peníze na své investici a stát se vzhůru nohama z hypotéky. Nákup nájemních nemovitostí však může být skvělým způsobem, jak doplnit váš příjem, nebo dokonce nahradit váš stávající.

Vlastníte pronájem nemovitosti? Co jste se naučili ze zkušenosti?