Kdy mám refinancovat hypoteční úvěr?

Jak tedy zjistíte, zda je pro vás refinancování správné? Nejprve musíte pochopit, jak funguje refinancování. Pak zvažte finanční situaci a to, čeho chcete dosáhnout refinancováním. Nakonec se podívejte na půjčky, na které máte nárok v souvislosti s vašimi dlouhodobými finančními cíli.

Níže uvedené faktory podrobně popisují tento proces a pomohou vám učinit informované rozhodnutí, pokud jde o to, zda refinancovat či nefinancovat stávající hypotéku.

Refinancování hypotéky 101

Jak refinancování funguje

Při refinancování hypotéky u vás doma splácíte původní hypotéku a vyměníte ji za novou. Podmínky a úroková sazba u nové půjčky se mohou lišit, ale majetek zajišťující půjčku je stále stejný.

Protože již vlastníte nemovitost, je často jednodušší refinancovat, než bylo získat původní půjčku. Navíc, pokud jste vlastnili svůj majetek po dlouhou dobu, můžete mít značný kapitál, což může také usnadnit refinancování.

Náklady na refinancování

Pokud jde o náklady, je třeba pochopit dvě důležité věci. První je, že refinancování přichází s téměř tolik náklady jako počáteční hypotéka. Budete muset zaplatit závěrečné náklady, pojištění titulu a poplatky za právní zastoupení a možná budete muset zaplatit také za hodnocení, daně a poplatky za převod.

Rozhodně to není zdarma. Ačkoli mnoho bank inzeruje „bezplatné“ hypotéky, taková věc opravdu neexistuje. Můžete však získat hypotéku bez kapesních nákladů, kde náklady na uzavření jsou buď přidány k zůstatku úvěru (což znamená, že budete platit úroky z nákladů na uzavření), nebo jednoduše zaplatíte vyšší sazbu na jejich pokrytí.

Proto při zvažování refinancování je důležité určit, zda úspory, které získáte z nižší úrokové sazby, vykompenzují náklady, které vám vzniknou.

Druhou věcí, kterou musíte pochopit, je, že náklady na uzavření se liší v závislosti na vaší sazbě. Jinými slovy, pokud chcete nejnižší dostupnou sazbu, budou vaše náklady na uzavření relativně vysoké. Pokud přijmete mírně vyšší sazbu, pravděpodobně budou vaše náklady na uzavření pravděpodobně sníženy.

Například refinancování ve výši 6% vás může stát 2 000 dolarů na uzavření, zatímco nižší sazba na 5,75% vás může stát 3 000 USD. Pokud však přijmete sazbu 6,5%, nemusíte mít vůbec žádné náklady mimo kapsu. Ve skutečnosti může být 6,5% půjčka inzerována jako „bezplatná“ půjčka. Uvidíte však, že skutečně „platíte“ za závěrečné náklady ve formě vyšší úrokové sazby.

Jak vám může refinancování ušetřit peníze

Pravděpodobně již víte, že refinancování může snížit vaši měsíční platbu. Nižší úroková sazba vám však také umožní rychleji budovat kapitál a splácet zůstatek na úvěru. Když splácíte hypotéku každý měsíc, pečlivě si prohlédněte svůj výpis. Protože je vaše hypotéka odepisována po dlouhou dobu, obvykle 30 let, platby úroků tvoří významný kus měsíční platby, zejména během prvních deseti let vaší půjčky.

Když refinancujete hypotéku na nižší úrokovou sazbu, částka, kterou zaplatíte v úroku, klesne. Navíc, pokud se doba vaší nové hypotéky shoduje s tím, kolik let zůstalo na vaší původní hypotéce, částka, kterou zaplatíte hlavnímu, vzroste. Pokud si to můžete dovolit a nemáte jiný vysoký úrokový dluh, dobrou strategií je nasměrovat množství peněz, které ušetříte z refinancování, na extra platby jistiny. Tímto způsobem se vaše měsíční výše hypotéky nemění, ale můžete svůj domov splácet mnohem rychleji.

Ve většině případů vám také ušetří peníze refinancování, které zahrnuje odstranění soukromého hypotečního pojištění (PMI). Pokud má váš dům více než 20% vlastní kapitál, nebudete muset platit PMI, pokud nemáte hypoteční úvěr FHA nebo pokud nebudete považováni za vysoce rizikového dlužníka. Pokud platíte PMI a váš současný věřitel jej neodstraní, přestože má váš dům alespoň 20% kapitál, možná budete chtít zvážit refinancování pouze z tohoto důvodu.

Faktory, které je třeba zvážit před refinancováním

Zvažte následující, abyste získali představu o tom, jak je pravděpodobné, že vám refinancování pomůže, máte-li na to nárok, a jak to strukturovat:

1. Aktuální úroková sazba
Jednoduše řečeno, pokud se můžete dostat do hypotéky s nižší sazbou, vyplatí se refinancování. Vezměte v úvahu, jak dlouho vám bude trvat, než nahradí náklady na uzavření.

Například, pokud jste zaplatili 2 000 USD za refinancování hypotéky na nižší sazbu a vaše platba klesla o 150 USD za měsíc, pravděpodobně vám to zabere něco přes rok, abyste se vyrovnal. Obecně platí, že snížení úrokové sazby o alespoň polovinu bodu na plný bod vám ušetří dostatek peněz na zrušení nákladů na uzavření během několika let..

2. Jumbo půjčka
Pokud vaše počáteční hypotéka byla „jumbo půjčka“, ale od té doby jste zaplacili zůstatek na méně než 417 000 USD, možná budete mít možnost získat „normální“ refinancování. Jinými slovy, existuje dobrá šance, že budete mít nárok na nižší úrokovou sazbu, i když sazby obecně neklesly významně.

3. Závěrečné náklady
Vzhledem k tomu, že s každou hypotékou, včetně refinancování, jsou spojeny poplatky, musíte pochopit, jak jim platíte, a pokud to pro vaši situaci má smysl,.

Například u hypotéky „bez nákladů“ účtujete poplatky do zůstatku úvěru nebo přijímáte vyšší úrokovou sazbu na pokrytí těchto poplatků. Pokud si to můžete dovolit, dlouhodobě ušetříte peníze placením poplatků z kapsy. Pokud si to však nemůžete dovolit a plánujete na chvíli zůstat ve svém domě, je pravděpodobné, že přidání poplatků do zůstatku vaší půjčky bude lepší než přijetí vyšší úrokové sazby. Pokud však očekáváte, že se v příštích několika letech posunete, bude výhodnější přijmout vyšší úrokovou sazbu.

Při určování, zda financovat své závěrečné náklady, zvažte celý svůj finanční obraz. Například, pokud máte vysoký úrok z kreditní karty, ale máte po ruce hotovost, abyste si mohli dovolit uzavírací náklady, může mít smysl vyplatit vysoký úrokový dluh a místo toho financovat závěrečné náklady. Poté můžete směrovat platby, které by šly na vaši kreditní kartu, do vaší půjčky na bydlení. Tímto způsobem byste mohli zaplatit závěrečné náklady rychleji, než byste mohli zaplatit stejnou částku dluhu na kreditní kartě.

4. Trest za předčasné splacení hypotéky
Někteří hypoteční makléři a banky nabízejí půjčky, které mají hypotéku. Zatímco půjčka s penále předem má obvykle nižší poplatky nebo lepší sazbu, pokud splatíte půjčku včas, dlužíte poplatek, který může být strmý. Trest je stanoven po stanovenou dobu a někdy může časem klesat. Ale pokud chcete refinancovat hypotéku před vypršením předčasného splacení, musíte zaplatit pokutu, což nakonec může refinancování zdražit, než se vyplatí.

5. Délka pobytu v domácnosti
To je důležité v souvislosti s uzavíracími náklady, zejména pokud uvažujete o nové půjčce s penále. Pokud jde o uzavření nákladů, chcete se ujistit, že vám vrátíte náklady dříve, než se pohnete.

Například, pokud jste zaplatili 2 000 USD na závěrečné náklady a nyní platíte každý měsíc o úrok méně o 100 USD, bude to trvat 20 měsíců, než se skutečně rozbijete a začnete vidět skutečné úspory. Pokud jste tyto závěrečné náklady financovali jejich přidáním do zůstatku úvěru, bude to trvat ještě déle.

Pokud neplánujete být u vás doma po dobu nejméně dvou let, pravděpodobně to vůbec nestojí za refinancování - pokud, možná, nebudete refinancovat z velmi vysoké sazby na mnohem nižší, nebo pokud obchodujete mimo náklady na uzavření kapsy za vyšší úrokovou sazbu, která je stále nižší než původní hypoteční sazba.

Pokud se bavíte s myšlenkou na uplatnění předčasného splacení nové půjčky, abyste získali nižší sazbu, měli byste se zavázat, že zůstanete ve své domácnosti po dobu předčasného splacení, což může být až pět a více let.

6. Vaše kreditní skóre
Pokud se váš kredit od doby, kdy jste dostali původní hypotéku, zlepšil, můžete nyní získat nárok na nižší sazbu. Než začnete tento proces, ověřte si svou kreditní zprávu a ověřte, zda tomu tak je nebo ne. Často, několik let včasných splátek hypotéky zlepší vaše skóre tak, že máte nárok na nižší úrokovou sazbu.

Srovnejte také svůj dluh a příjem nyní s tím, co to bylo, když jste si vzali původní hypotéku, protože banky obecně vyžadují, aby váš poměr dluhu k příjmu klesl pod 36%. Pokud jste od té doby nashromáždili významný dluh nebo pokud váš příjem klesl, nemusíte mít nárok na nižší sazbu nebo refinancování, navzdory hvězdnému úvěru.

7. Částka vlastního kapitálu ve vaší domácnosti
Většina věřitelů chce vidět určitou částku vlastního kapitálu, aby vás kvalifikovala na půjčku. Obecně řečeno, čím více vlastního kapitálu u vás doma, tím snazší bude refinancování. Ideální je minimálně 20%, ale stále máte nárok na refinancování, i když máte méně, například 10%. Podmínky však nemusí být tak příznivé.

Chcete-li refinancovat s nízkým nebo žádným vlastním kapitálem, viz část „Zvláštní situace“ níže.

8. Hypotéka s nastavitelnou sazbou nebo balónem
Většina lidí, kteří mají hypotéku s nastavitelnou sazbou nebo splátkovou hypotéku, počítá v určitém okamžiku s refinancováním, pokud plánují zůstat ve svém domě. Vzhledem k tomu, že refinancování může chvíli trvat, dejte si dostatek času na podání žádosti a schválení, než se vaše sazba upraví nebo než bude splatná vaše platba balónem. Znovu zkontrolujte dokumenty o půjčce, abyste se ujistili, že přesně víte, kdy je toto datum naplánováno.

9. Úvěrový termín
Mnoho lidí refinancuje novou 30letou hypotéku znovu a znovu a nikdy se nepřiblíží k cíli vlastnit svůj dům přímo. Protože úroky tvoří velkou většinu vašich plateb během prvních deseti až patnácti let, budete platit mnohem více úroků, pokud budete resetovat hodiny.

Proto je obecně dobré požádat o dobu trvání půjčky, pokud bude zbývající počet let na vaší původní hypotéce, pokud si to můžete dovolit. To vám umožní splácet hypotéku podle původního plánu a přitom snížit sazbu. Můžete dokonce refinancovat do kratšího období, což může zvýšit vaši platbu, ale mohlo by vám získat ještě lepší sazbu a nastavit si, abyste splatili půjčku dříve.

Nezapomeňte, že se nezaměřujte na měsíční platby s vyloučením doby trvání půjčky, vaší sazby a nákladů na uzavření. Například, některý bezohledný hypoteční makléř vám může ukázat půjčku s nižší splátkou, která má ve skutečnosti 30leté období, vysoké výdaje a sazbu, která není mnohem nižší než sazba vaší aktuální hypotéky.

10. Lidé uvedení na refinancované hypotéce
Obecně platí, že pokud se pokoušíte někoho přidat nebo odebrat z hypotéky, například po sňatku nebo rozvodu, bude od věřitele požadovat refinancování. To se provádí za účelem určení, zda se druhá osoba kvalifikuje, nebo zda se kvalifikujete samostatně.

S hypotečním půjčovatelem však můžete něco vymyslet, abyste dosáhli svého cíle, aniž byste museli projít plným refinancováním. To platí zejména v případě, že osoba, která bude mít obě hypotéky, může sama získat hypotéku.

11. Druhý hypoteční úvěr nebo půjčka na nemovitost
Pokud máte druhou hypotéku, půjčku na domácí kapitál nebo úvěrovou linku na domácí kapitál (HELOC), můžete ušetřit spoustu peněz refinancováním do primární hypotéky..

Chcete-li zjistit, zda můžete, sčítejte všechny své půjčky na bydlení dohromady. Pokud aktuální hodnota vašeho domu přesáhne hodnotu půjček, můžete své půjčky refinancovat do jedné. Tímto způsobem zaplatíte jednu nízkou sazbu z celé částky místo jedné nízké sazby za svou primární hypotéku a vyšší za druhou.

Zvláštní situace týkající se vlastního kapitálu

Abundance nebo nedostatek vlastního kapitálu mohou způsobovat problémy, pokud jde o refinancování. Následující text obsahuje tipy, jak nejlépe zvládnout obě situace:

Možnosti financování s nízkým nebo bez vlastního kapitálu

Jak již bylo řečeno, pokud máte nízký nebo žádný kapitál, může být refinancování obtížné nebo přímo nemožné. Pro některé typy půjček a specifické situace jsou však k dispozici zvláštní možnosti refinancování.

Například, pokud máte doma alespoň 5% vlastního kapitálu, můžete mít nárok na refinancování FHA. Nebo pro majitele domů, kteří nezmeškali žádné platby, vám může Program refinancování domů nebo HARP pomoci refinancovat s nižší sazbou, i když jste v hypotéce vzhůru nohama. Tento program umožňuje majitelům domů s hypotékami Fannie Mae nebo Freddie Mac refinancovat až 125% současné hodnoty jejich domu.

Alternativně, pokud hrozí bezprostřední nebezpečí ztráty vašeho domova, může program pro změnu domova nebo HAMP změnit vaši úvěrovou smlouvu prostřednictvím refinancování, prodloužené výpůjční lhůty a v případě potřeby snížením jistiny, aby se vaše platby snížily na více než 31% vašeho hrubého příjmu. Pomoc je k dispozici také v případě, že se snažíte splácet druhou hypotéku, pokud jste nezaměstnaní, nebo pokud již čelíte uzavření trhu. Většina z těchto půjček je poskytována vládním programem Making Home Cenově dostupný, ale jsou spravovány prostřednictvím běžných poskytovatelů úvěrů.

Jednou z možností, kterou někteří majitelé domů v minulosti využili, je půjčka typu „piggyback“, kde je půjčka na vlastní kapitál vybírána na 10% zůstatku a zbytek hypotéka. Takové uspořádání může znamenat výhodnější podmínky. S příchodem přísnějších požadavků na poskytování úvěrů však může být obtížné najít banku nebo družstevní záložnu, která je ochotna tento typ půjčky poskytnout.

Vyplácení peněz

Možná jste viděli reklamu na upřesnění, která říkají „vložte peníze do kapsy“ nebo „získejte peníze z domova“. Jsou označovány jako výplaty v hotovosti. Zde je nová půjčka větší než stará půjčka a dostanete rozdíl v hotovosti. Ale tato hotovost není zdarma - je to půjčka z vlastního kapitálu u vás doma. Jinými slovy, musíte ji splatit.

Ačkoli to mohou banky a makléři nabídnout jako skvělý způsob, jak splatit dluh, vzít si dovolenou nebo získat peníze na vysokou školu, problém je v tom, že se jedná pouze o dočasnou opravu. Ve skutečnosti byste mohli nakonec zaplatit mnohem více za „hotovost“, pokud nemáte plán na to, jak budete platit zpět.

Například, když přijde čas na prodej vašeho domu, nebudete mít tolik z prodeje, protože budete mít větší zůstatek úvěru na splacení. Nebo ještě horší je, že pokud trh s nemovitostmi poklesne, můžete se stát hypotékou vzhůru nohama a při prodeji dlužit bankovní peníze.

Pokladní výplaty obvykle přicházejí s vyššími úrokovými sazbami, i když si vyberete pouze „malou“ částku hotovosti. Konkrétně, mnoho bank nabízí refinancování na splacení vaší kreditní karty. Je to však riskantní krok, ve kterém obchodujete nezajištěný dluh (kreditní karty) za zajištěný dluh (hypotéku). Pokud nemůžete zaplatit dluh z vaší kreditní karty, nejhorší, co se může stát, je soudní rozsudek, který vám ozdobí mzdu. Ale pokud nejste schopni splácet hypotéku, ztratíte svůj domov.

Než si tento dluh zajistíte u svého domova, ujistěte se, že si skutečně můžete dovolit splátku hypotéky, která zahrnuje dluh vaší kreditní karty. Ve skutečnosti, pokud máte problémy se splácením dluhu, kontaktujte refinančního poradce před refinancováním hypotéky.

Jak ušetřit peníze na uzavření nákladů

Zde je několik způsobů, jak minimalizovat náklady na uzavření spojené s refinancováním:

• Pokud potřebujete ocenění a váš domov se významně zvýšil na hodnotě nebo existuje mnoho srovnatelných prodejů ve vašem okolí, zeptejte se svého realitního agenta, pokud můžete použít automatické hodnocení místo úplného hodnocení. Tím se ušetří několik set dolarů.
• I když budete stále potřebovat pojištění titulu, zeptejte se, zda můžete získat „reissue“ sazbu namísto plné sazby.
• Než podepíšete dokumenty s novým věřitelem, zjistěte, zda vám váš stávající věřitel může nabídnout refinancování s nižším úrokem. Mohou vám být schopni zajistit rozumnou dohodu bez tolika nákladů.

Vypočítejte si své úspory

Pomocí kalkulačky refinancování zjistěte, kolik můžete ušetřit. Posaďte se s hypotečním výpisem a určete, kolik platíte na dani z nemovitostí a pojištění majitelů domů, protože tyto částky se při refinancování nezmění. Pokud však vaše nemovitost klesla na hodnotu, bude pravděpodobně možné snížit i daň z nemovitosti.

Dále získejte od banky nebo makléře, který zpracoval vaši první hypotéku, údaje o konečných nákladech na závěrečný účet. Průměrné uzavírací náklady na refinancování 200 000 USD jsou 3 741 USD, ale částky se v jednotlivých regionech značně liší. Budete také potřebovat vědět, jak dlouho vám zbývá váš úvěr, a rozhodnout se, zda si ponecháte stejnou výpůjční lhůtu, nebo zda ji zkrátíte nebo prodloužíte..

Například řekněte, že Jim byl ve svém domě a aktuální hypotéku sedm let. Původně zaplatil za dům 145 000 dolarů a má měsíční splátku hypotéky ve výši 916 USD na 6,5%. Dokonce i po sedmi letech splácí pouze $ 206 jistiny za měsíc, zatímco 710 $ z jeho platby bude zajímat. Za hypotéku stále dluží 130 897 dolarů.

Rozhodl se refinancovat a je schopen získat sazbu 5% a zaplatí 2 000 $ na závěrečné náklady. Rozhodl se zachovat stejnou výpůjční dobu a jeho nová platba je 799 $ měsíčně.

Stará hypotéka na 6,5%

• Měsíční platba: 916 $
• Výše úroku: 710 $
• Hlavní částka: 206 $

Nová hypotéka na 5%

• Měsíční platba: 799 $
• Výše úroku: 545 $
• Hlavní částka: 254 $

Jim nejen ušetří na své platbě 117 dolarů každý měsíc, ale protože zaplatí méně úroků, splatí více svého zůstatku úvěru, než tomu bylo dříve. Když však Jim dělá své daně, nebude mít nárok na tolik úroků z hypotéky na bydlení, a ztratí tam nějakou výhodu. Ale v závislosti na Jimově skupině daně z příjmu se může toto ztracené odpočet daně více či méně prát se zrychleným tempem, kterým vyplácí jistinu. Jinými slovy, Jimovi bude trvat přibližně 17 měsíců, než se zlomí, čímž získá zpět 2 000 dolarů za závěrečné náklady.

V každém případě spusťte čísla týkající se toho, kdy se rozbijete, a to na základě toho, kolik ušetříte měsíčně, kolik vlastního kapitálu budete stavět a kolik odpočtu daně se vzdáte s nižší úrokovou sazbou. Teprve pak můžete určit, kdy se pravděpodobně zlomíte i pro vaši konkrétní situaci.

Závěrečné slovo

Vzhledem k tomu, že žádost o refinancování poškodí vaše kreditní skóre, určete, zda se pravděpodobně kvalifikujete před odesláním své žádosti. Pokud se to zdá nepravděpodobné, možná budete chtít počkat, až se hodnota vašeho domu zvýší, vaše kreditní skóre se zlepší, nebo se sníží poměr dluhu k příjmu. Také plánujte dopředu, pokud si přejete zažádat o další půjčku, například o půjčku na auto, která ovlivní vaši schopnost refinancovat.

Poté, co jste zjistili, že se kvalifikujete, zkontrolujte svoji finanční situaci, včetně výpisu z hypotéky a toho, čeho chcete dosáhnout refinancováním. Při projednávání možností s hypotečním makléřem nebo bankou buďte křišťálově jasní a nezapomeňte se nezaměřovat výhradně na jednu věc, jako je sazba nebo platba, protože by vám nakonec mohla chybět důležitá součást úvěru, se kterým souhlasíte.

A co je nejdůležitější, spoléhejte se na své vlastní hodnocení své současné hypotéky ve vztahu k novým kotacím, které obdržíte, a na každé z nich spusťte čísla, abyste určili, který z nich má největší smysl podle vašich cílů..

Už jste někdy refinancovali hypotéku? Jaké byly hlavní faktory, které vedly k vašemu rozhodnutí a kolik jste nakonec ušetřili?